Arrêté de Péril : Procédure, Obligations et Recours du Propriétaire
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Un courrier recommandé de la mairie vous informe d'un arrêté de péril sur votre immeuble. La façade se fissure, le balcon menace de s'effondrer, ou la toiture laisse passer l'eau depuis des années. Le maire a décidé d'agir pour protéger les occupants et les passants. Cette situation, plus fréquente qu'on ne le croit (environ 4 000 arrêtés par an en France), place le propriétaire face à des obligations strictes et des délais courts. Péril ordinaire ou péril imminent : la distinction conditionne tout. Dans le premier cas, vous disposez d'un mois pour réagir. Dans le second, les travaux peuvent être imposés sous 24 heures. Comprendre la procédure, vos droits et vos recours permet d'éviter les pires conséquences : travaux d'office facturés au double, relogement à vos frais, voire poursuites pénales.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'un arrêté de péril ?
- Péril ordinaire vs péril imminent : les différences
- La procédure complète étape par étape
- Obligations du propriétaire
- Cas pratiques et exemples chiffrés
- Erreurs à éviter absolument
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'un arrêté de péril ?
L'arrêté de péril est une décision administrative prise par le maire lorsqu'un bâtiment présente un danger pour la sécurité des occupants ou du public. Régi par les articles L511-1 à L511-22 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), ce dispositif vise à contraindre le propriétaire à effectuer les travaux de mise en sécurité nécessaires.
Le cadre juridique
Le pouvoir de police spéciale du maire en matière de péril découle de l'article L511-1 du CCH. Ce texte lui permet d'intervenir dès lors qu'un immeuble menace ruine et constitue un danger pour :
- La sécurité des occupants (locataires, propriétaires occupants)
- La sécurité des voisins immédiats
- La sécurité des passants sur la voie publique
Contrairement aux infractions au permis de construire qui relèvent du Code de l'urbanisme, l'arrêté de péril concerne exclusivement l'état du bâti existant. Un immeuble peut être parfaitement régulier sur le plan administratif (permis obtenu, certificat de conformité délivré) et faire néanmoins l'objet d'un arrêté de péril si son état se dégrade.
Les bâtiments concernés
Tous les types de constructions peuvent faire l'objet d'un arrêté de péril :
- Immeubles d'habitation : maisons individuelles, appartements, copropriétés
- Bâtiments commerciaux : les commerces et magasins ERP de type M sont particulièrement surveillés
- Locaux industriels et entrepôts
- Dépendances : un garage non déclaré en mauvais état peut être visé, tout comme une construction où le garage compte dans la surface de plancher
- Murs de clôture et ouvrages annexes menaçant la voie publique
Les établissements recevant du public (ERP) font l'objet d'une vigilance accrue. Selon les catégories ERP 1 à 5, les obligations de sécurité varient, mais un arrêté de péril entraîne systématiquement la fermeture immédiate de l'établissement.
Ce qui déclenche un arrêté de péril
Le maire peut agir suite à :
- Un signalement des occupants, voisins ou services municipaux
- Un rapport de la commission de sécurité
- Un constat lors d'une visite technique
- Un effondrement partiel ou un incident (chute de balcon, de corniche)
Péril ordinaire vs péril imminent : les différences
La distinction entre ces deux procédures conditionne les délais, les droits du propriétaire et l'intervention éventuelle de la commune.
Le péril ordinaire (articles L511-1 à L511-6 CCH)
Le péril ordinaire s'applique lorsque le danger existe mais n'est pas immédiat. Le bâtiment présente des désordres graves qui, sans intervention, évolueront vers une situation dangereuse.
Caractéristiques :
- Délai accordé au propriétaire : minimum 1 mois pour réaliser les travaux
- Procédure contradictoire : le propriétaire peut contester ou proposer des alternatives
- Possibilité de faire appel à un expert judiciaire
- Travaux de mise en sécurité progressifs envisageables
Exemples de situations :
- Fissures importantes sur façade sans risque d'effondrement immédiat
- Toiture dégradée laissant passer l'eau
- Installation électrique vétuste présentant des risques
- Escalier fragilisé nécessitant une consolidation
Le péril imminent (articles L511-7 à L511-9 CCH)
Le péril imminent concerne les situations d'urgence absolue où le danger est avéré et proche.
Caractéristiques :
- Délai d'intervention : 24 à 48 heures maximum
- Procédure simplifiée : pas de phase contradictoire préalable
- Désignation immédiate d'un expert par le tribunal administratif
- Évacuation possible des occupants sans délai
Exemples de situations :
- Risque d'effondrement de la structure porteuse
- Balcon menaçant de se détacher
- Mur de façade présentant un ventre important
- Cheminée instable surplombant la voie publique
Tableau comparatif
| Critère | Péril ordinaire | Péril imminent |
|---|---|---|
| Délai travaux | 1 mois minimum | 24-48 heures |
| Contradictoire | Oui | Non |
| Expert judiciaire | Sur demande | Automatique |
| Évacuation | Après procédure | Immédiate possible |
| Travaux d'office | Après mise en demeure | Sans délai |
La procédure complète étape par étape
Étape 1 : Le signalement et le constat initial
La procédure débute généralement par un signalement. Un voisin alerte la mairie, un locataire dépose une plainte, ou les services techniques constatent un désordre lors d'une inspection de routine.
Le maire mandate alors un agent assermenté ou un expert pour établir un rapport technique. Ce document décrit :
- La nature des désordres constatés
- Le niveau de dangerosité
- Les travaux nécessaires pour supprimer le péril
- Le délai recommandé
Étape 2 : La mise en demeure (péril ordinaire)
En cas de péril ordinaire, le propriétaire reçoit une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce document précise :
- Les désordres constatés avec photos
- Les travaux exigés pour la mise en sécurité
- Le délai accordé (minimum 1 mois, souvent 2 à 3 mois selon l'ampleur)
- Les sanctions encourues en cas de non-respect
Le propriétaire dispose alors d'un délai pour :
- Réaliser les travaux demandés
- Contester les conclusions par courrier motivé
- Demander la désignation d'un expert judiciaire
Étape 3 : L'arrêté de péril proprement dit
Si le propriétaire ne répond pas ou ne réalise pas les travaux, le maire prend un arrêté de péril. Cet acte administratif :
- Prescrit les mesures de mise en sécurité obligatoires
- Fixe un nouveau délai d'exécution
- Prévoit l'interdiction d'habiter si nécessaire
- Mentionne les voies de recours
L'arrêté est notifié au propriétaire, aux occupants, et affiché en mairie et sur le bâtiment.
Étape 4 : L'exécution des travaux
Le propriétaire doit alors faire réaliser les travaux par des professionnels qualifiés. Si le bâtiment concerné est un garage enterré ou semi-enterré, les travaux de confortement peuvent nécessiter des études géotechniques spécifiques.
Une fois les travaux achevés, le propriétaire doit :
- Fournir les factures et attestations des entreprises
- Permettre une visite de contrôle des services municipaux
- Demander la mainlevée de l'arrêté de péril
Étape 5 : Les travaux d'office (en cas de carence)
Si le propriétaire ne réalise pas les travaux dans les délais, la commune peut les faire exécuter d'office. Les conséquences financières sont lourdes :
- Coût des travaux intégralement à la charge du propriétaire
- Majoration de 10 à 50 % pour frais de gestion
- Créance recouvrée comme en matière d'impôts
- Hypothèque légale sur le bien
Obligations du propriétaire
Obligations principales
Le propriétaire d'un immeuble sous arrêté de péril doit respecter plusieurs obligations permis ou non par la situation :
1. Réaliser les travaux de mise en sécurité
C'est l'obligation centrale. Les travaux doivent être conformes aux prescriptions de l'arrêté. Le propriétaire choisit librement les entreprises mais doit respecter les normes techniques. Si vous envisagez de transformer votre garage en pièce habitable à l'occasion de ces travaux, la demande d'autorisation doit être distincte.
2. Assurer le relogement des occupants
En cas d'interdiction d'habiter (temporaire ou définitive), le propriétaire bailleur doit :
- Proposer un relogement décent aux locataires
- Prendre en charge les frais de déménagement
- Continuer à percevoir les loyers uniquement si le relogement est assuré
Le relogement doit correspondre aux besoins du ménage (surface, localisation, loyer similaire). À défaut, la commune peut procéder elle-même au relogement et en répercuter le coût sur le propriétaire.
3. Informer les occupants et les tiers
Le propriétaire doit afficher l'arrêté sur la façade du bâtiment et informer par écrit :
- Les locataires en place
- Les acquéreurs potentiels (mention obligatoire dans les actes de vente)
- Les locataires futurs (interdiction de louer si péril non levé)
4. Maintenir le bâtiment en sécurité
Pendant toute la durée de la procédure, le propriétaire reste responsable de la sécurité. Il doit prendre les mesures conservatoires nécessaires : étaiement, bâchage, mise en place de protections pour les passants.
Cas particulier de la copropriété
En copropriété, l'arrêté de péril vise le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. Cependant :
- Chaque copropriétaire reste responsable du financement à hauteur de ses tantièmes
- Les parties privatives dégradées engagent la responsabilité individuelle
- Le syndic doit convoquer une assemblée générale extraordinaire pour voter les travaux
Si un garage double ou triple en rez-de-chaussée de copropriété menace ruine, les travaux de structure peuvent impacter l'ensemble de l'immeuble et donc tous les copropriétaires.
Cas pratiques et exemples chiffrés
Cas n°1 : Balcon menaçant en copropriété – Péril imminent
Situation : Un balcon du 3ème étage présente des fers à béton corrodés et un affaissement visible. Des morceaux de béton sont tombés sur le trottoir.
Procédure :
- Signalement par un voisin un lundi matin
- Expertise ordonnée le jour même par le maire
- Arrêté de péril imminent pris le mardi
- Évacuation de l'appartement sous 24 heures
- Étaiement d'urgence du balcon par la commune
Coûts :
- Étaiement d'urgence : 3 500 euros (travaux d'office)
- Réparation définitive du balcon : 12 000 euros
- Relogement temporaire des occupants (2 mois) : 2 400 euros
- Total : 17 900 euros à la charge du copropriétaire concerné
Cas n°2 : Façade fissurée d'une maison individuelle – Péril ordinaire
Situation : Des fissures importantes traversent la façade d'une maison des années 1960. Le propriétaire les ignore depuis 5 ans.
Procédure :
- Mise en demeure avec délai de 2 mois pour expertise
- Arrêté de péril ordinaire prescrivant le renforcement de la façade
- Délai de 6 mois accordé pour les travaux
Coûts :
- Diagnostic structurel : 1 200 euros
- Reprise des fissures et renforcement : 8 500 euros
- Ravalement partiel : 4 000 euros
- Total : 13 700 euros
Le propriétaire ayant respecté les délais, aucune majoration n'a été appliquée.
Cas n°3 : Garage effondré partiellement – Travaux d'office
Situation : Un garage ou abri de jardin non déclaré datant des années 70 s'effondre partiellement après un épisode de gel. Le propriétaire, absent à l'étranger, ne répond pas aux courriers.
Procédure :
- Péril imminent constaté (débris sur la voie)
- Démolition d'office ordonnée après 72 heures
- Évacuation des gravats par les services municipaux
Coûts facturés au propriétaire :
- Intervention d'urgence et sécurisation : 2 800 euros
- Démolition complète : 4 500 euros
- Évacuation gravats : 1 200 euros
- Majoration travaux d'office (25 %) : 2 125 euros
- Total : 10 625 euros (contre 6 500 euros si le propriétaire avait agi lui-même)
Erreurs à éviter absolument
1. Ignorer les courriers de la mairie
C'est l'erreur la plus fréquente et la plus coûteuse. Chaque courrier non réclamé est réputé reçu. L'absence de réponse accélère la procédure et supprime vos possibilités de négociation sur les délais.
Conseil : Répondez toujours par écrit, même pour demander un délai supplémentaire. Gardez une copie de tous vos courriers.
2. Réaliser des travaux partiels ou non conformes
Colmater une fissure avec du plâtre alors que l'arrêté prescrit une reprise structurelle ne constitue pas une exécution des travaux. La mairie refusera la mainlevée et pourra ordonner des travaux complémentaires.
Conseil : Faites établir un devis détaillé reprenant point par point les prescriptions de l'arrêté. Transmettez-le à la mairie avant de commencer.
3. Continuer à louer un logement sous arrêté de péril
Louer ou maintenir un locataire dans un logement frappé d'un arrêté de péril avec interdiction d'habiter constitue une infraction pénale. Les sanctions peuvent atteindre 3 ans d'emprisonnement et 100 000 euros d'amende (article L511-22 CCH).
4. Négliger le volet administratif des travaux
Certains travaux de mise en sécurité peuvent nécessiter des autorisations d'urbanisme distinctes. Si vous devez construire au-dessus de votre garage pour renforcer la structure, ou modifier l'aspect de la porte d'entrée ou de garage, une déclaration préalable peut être exigée.
5. Sous-estimer les délais réels
Un mois pour trouver des artisans, obtenir des devis, financer les travaux et les faire réaliser : c'est très court. Dès réception de la mise en demeure, contactez immédiatement des professionnels.
Conseil : Informez la mairie par écrit de vos démarches en cours. Une demande de prolongation motivée (artisans indisponibles, attente de prêt) est souvent acceptée.
6. Oublier de demander la mainlevée
Une fois les travaux terminés, l'arrêté de péril reste en vigueur tant que la mainlevée n'est pas prononcée. Cette situation bloque toute vente du bien et peut poser problème pour l'assurance.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un arrêté de péril ?
Un arrêté de péril est une décision administrative prise par le maire lorsqu'un bâtiment menace ruine et présente un danger pour la sécurité des occupants ou du public. Fondé sur les articles L511-1 à L511-22 du Code de la construction et de l'habitation, il oblige le propriétaire à réaliser des travaux de mise en sécurité dans un délai déterminé. En cas de non-exécution, la commune peut faire réaliser les travaux d'office aux frais du propriétaire.
Quelle différence entre péril ordinaire et péril imminent ?
Le péril ordinaire concerne un danger réel mais non immédiat : le propriétaire dispose d'un délai minimum d'un mois pour réaliser les travaux, et la procédure est contradictoire. Le péril imminent s'applique aux situations d'urgence absolue (risque d'effondrement, chute de balcon) : l'intervention doit avoir lieu sous 24 à 48 heures, sans phase contradictoire préalable, et un expert est immédiatement désigné par le tribunal administratif.
Quelles obligations pour le propriétaire en cas d’arrêté de péril ?
Le propriétaire doit réaliser les travaux de mise en sécurité prescrits dans les délais fixés, assurer le relogement des occupants si une interdiction d'habiter est prononcée, afficher l'arrêté sur le bâtiment et informer locataires et acquéreurs potentiels. Il doit également maintenir le bâtiment en sécurité pendant la procédure (étaiement, protection des passants) et demander la mainlevée une fois les travaux terminés.
Peut-on contester un arrêté de péril ?
Oui, un arrêté de péril peut être contesté devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois suivant sa notification. Le propriétaire peut invoquer des erreurs de procédure, contester la réalité du danger ou l'étendue des travaux exigés. En péril ordinaire, il peut également demander la désignation d'un expert judiciaire pour évaluer la situation. Toutefois, le recours n'est pas suspensif : les travaux doivent être réalisés sauf décision contraire du juge.
Qui paie les travaux en cas d’arrêté de péril ?
Les travaux de mise en sécurité sont intégralement à la charge du propriétaire. Si celui-ci ne les réalise pas, la commune peut les faire exécuter d'office et lui facturer le coût majoré de 10 à 50 % pour frais de gestion. La créance est recouvrée comme les impôts et une hypothèque légale peut être inscrite sur le bien. En copropriété, chaque copropriétaire contribue selon ses tantièmes pour les parties communes.
Que se passe-t-il si le propriétaire ne fait pas les travaux ?
En cas de carence du propriétaire, la commune fait réaliser les travaux d'office à ses frais, puis les lui facture avec une majoration substantielle (jusqu'à 50 %). Le propriétaire s'expose également à des poursuites pénales : jusqu'à 1 an d'emprisonnement et 50 000 euros d'amende pour non-exécution d'un arrêté de péril, et jusqu'à 3 ans et 100 000 euros s'il continue à louer un logement frappé d'interdiction d'habiter.
Comment lever un arrêté de péril ?
Pour obtenir la mainlevée de l'arrêté de péril, le propriétaire doit avoir réalisé l'intégralité des travaux prescrits, puis en apporter la preuve à la mairie (factures, attestations des entreprises, photos). Les services municipaux effectuent une visite de contrôle pour vérifier la conformité des travaux. Si tout est en ordre, le maire prend un arrêté de mainlevée qui met fin aux restrictions (interdiction d'habiter, mention dans les actes de vente). Cette mainlevée doit être conservée précieusement.
Conclusion
Un arrêté de péril n'est jamais une bonne nouvelle, mais c'est avant tout un signal d'alerte qu'il faut prendre au sérieux. La procédure, qu'elle soit ordinaire ou en situation de péril imminent, vise à protéger des vies humaines. Ignorer les courriers ou tenter de gagner du temps ne fait qu'aggraver la situation et multiplier les coûts.
Les points essentiels à retenir :
- Répondez immédiatement à toute notification de la mairie
- En péril ordinaire, vous avez au minimum 1 mois pour agir
- En péril imminent, l'intervention doit être immédiate (24-48h)
- Le relogement des occupants est à votre charge
- Les travaux d'office coûtent 25 à 50 % plus cher
La meilleure stratégie reste la prévention : entretenez régulièrement votre bien, qu'il s'agisse d'un simple carport ou d'un garage fermé, et n'attendez pas qu'une fissure devienne un gouffre financier. En cas de doute sur l'état de votre construction, faites réaliser un diagnostic structurel par un bureau d'études. Le coût (1 000 à 2 000 euros) est dérisoire comparé aux conséquences d'un arrêté de péril.
Sources : Code de la construction et de l'habitation (articles L511-1 à L511-22), Service-public.fr, Legifrance
