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Zone AU du PLU : Peut-on y Construire ?

Temps de lecture : 8 minutes

Vous avez repéré un terrain en zone AU (zone à urbaniser) et vous vous demandez s'il est possible d'y construire ? Cette question est fréquente car les zones AU représentent les futures extensions urbaines des communes. Mais attention : toutes les zones AU ne sont pas immédiatement constructibles. Entre les zones 1AU et 2AU, les différences sont majeures. Ce guide vous explique comment fonctionne la zone à urbaniser du PLU et dans quelles conditions vous pouvez y obtenir un permis de construire.

Sommaire

Définition de la zone AU

Qu'est-ce qu'une zone AU ?

La zone AU (zone À Urbaniser) est définie par l'article R.151-20 du Code de l'urbanisme comme un secteur destiné à accueillir l'extension urbaine de la commune.

"Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation."

Caractéristiques des zones AU

Caractéristique Détail
Vocation Accueillir de futurs logements, activités
État actuel Naturel ou agricole (non construit)
Équipements Absents ou insuffisants
Calendrier Ouverture programmée à court ou long terme

Pourquoi créer des zones AU ?

Les communes classent des terrains en zone AU pour :

  • Anticiper la croissance démographique
  • Planifier l'extension urbaine de façon cohérente
  • Maîtriser l'aménagement (éviter le mitage)
  • Préserver des réserves foncières

Différence entre 1AU et 2AU

Zone 1AU : urbanisation à court terme

La zone 1AU (parfois appelée "AU indicée") est une zone à urbaniser à court terme :

Critère Zone 1AU
Réseaux Suffisants en périphérie
Constructibilité Possible immédiatement ou rapidement
Conditions Opération d'ensemble ou règlement du PLU
Délai 1 à 5 ans

Exemple de règle : "Les constructions sont autorisées dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble."

Zone 2AU : urbanisation à long terme

La zone 2AU est une zone à urbaniser à long terme :

Critère Zone 2AU
Réseaux Insuffisants ou inexistants
Constructibilité Fermée à l'urbanisation
Conditions Modification ou révision du PLU
Délai 5 à 15 ans (ou plus)

Règle type : "Aucune construction n'est autorisée tant que la zone n'aura pas été ouverte par modification du PLU."

Tableau comparatif

Aspect Zone 1AU Zone 2AU
Réseaux existants Oui (proches) Non
Construction possible Sous conditions Non
Modification PLU Non nécessaire Obligatoire
Procédure Opération d'ensemble Ouverture de zone
Échéance Court terme Long terme

Peut-on construire en zone AU ?

En zone 1AU : oui, sous conditions

La construction en zone 1AU est possible si :

Option 1 : Opération d'aménagement d'ensemble

  • Lotissement ou ZAC
  • Porté par un aménageur
  • Respectant le programme de la zone

Option 2 : Règlement le permettant

  • Le règlement de zone autorise les constructions
  • Sous réserve de connexion aux réseaux
  • Dans la limite des prescriptions du PLU

En zone 2AU : non, sauf exception

En zone 2AU, la construction est interdite tant que la zone n'est pas ouverte. Les seules exceptions :

Exception Condition
Bâtiments agricoles Si la zone était agricole avant
Extensions limitées De constructions existantes
Équipements publics D'intérêt général

Comment savoir si c'est 1AU ou 2AU ?

  1. Consultez le règlement du PLU (pas juste le plan)
  2. Recherchez les articles de la zone AU
  3. Identifiez les conditions de constructibilité
  4. Vérifiez l'existence d'un périmètre d'opération

Procédure d'ouverture à l'urbanisation

Pour une zone 1AU

La zone 1AU peut être ouverte par :

Procédure classique :

  1. Projet d'aménagement d'ensemble
  2. Dépôt du permis d'aménager
  3. Instruction (3 mois)
  4. Réalisation des équipements
  5. Délivrance des permis de construire

Sans opération d'ensemble (si le règlement le permet) :

  1. Vérification de la connexion aux réseaux
  2. Dépôt du permis de construire
  3. Instruction standard (2 mois)

Pour une zone 2AU

L'ouverture d'une zone 2AU nécessite une procédure lourde :

Étape Durée indicative
Décision du conseil municipal (consultez un architecte pour votre projet) 1-2 mois
Études préalables 3-6 mois
Modification/révision du PLU 6-24 mois
Enquête publique 1 mois
Approbation 1-2 mois
Total 12 à 36 mois

Qui décide de l'ouverture ?

Acteur Rôle
Commune/EPCI Décision d'ouvrir la zone
État Contrôle de légalité
Public Consultation via enquête publique (avec possibilité de recours)
Préfet Peut s'opposer dans certains cas

Acheter un terrain en zone AU

Avantages potentiels

Avantage Détail
Prix Généralement inférieur à la zone U
Plus-value Si la zone devient constructible
Choix Terrains souvent plus grands

Risques à évaluer

Risque Conséquence
Zone 2AU Attente très longue (10-15 ans)
Non-ouverture Terrain reste inconstructible
Modification PLU La zone peut être déclassée
Spéculation Prix gonflés artificiellement

Précautions avant achat

  1. Demandez un certificat d'urbanisme (certificat d'urbanisme (CU b))
  2. Rencontrez le service urbanisme
  3. Consultez le PADD (Projet d'Aménagement)
  4. Vérifiez le calendrier d'ouverture prévu
  5. Négociez en connaissance de cause

Le certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme opérationnel (CU b) vous indique :

  • Si votre projet est réalisable
  • Les équipements publics existants
  • Les limitations administratives
  • Les taxes applicables

Validité : 18 mois, renouvelable.

Délais et calendrier

Zone 1AU : délais réalistes

Situation Délai construction
Règlement favorable 3-6 mois
Opération d'ensemble en cours 1-2 ans
Opération à créer 2-4 ans

Zone 2AU : horizon lointain

Cas Délai
Ouverture programmée 3-5 ans
Pas de programmation 5-15 ans
Zone gelée Indéfini

Comment connaître les intentions de la commune ?

  1. PADD (Projet d'Aménagement et de Développement Durables)
  2. OAP (Orientations d'Aménagement et de Programmation)
  3. Délibérations du conseil municipal
  4. Réunions publiques d'information

Erreurs à éviter

1. Confondre 1AU et 2AU

La différence est fondamentale :

  • 1AU = constructible sous conditions
  • 2AU = inconstructible (modification PLU nécessaire)

Vérifiez toujours le règlement, pas seulement la carte.

2. Croire aux promesses verbales

"La zone sera ouverte dans 2 ans" n'a aucune valeur juridique. Seuls les documents officiels du PLU font foi.

3. Acheter sans certificat d'urbanisme

Le CU b est votre protection. Il engage la commune sur la constructibilité pendant 18 mois.

4. Sous-estimer les délais

L'ouverture d'une zone 2AU prend plusieurs années. Ne planifiez pas votre construction sur des hypothèses optimistes.

5. Ignorer les servitudes

Une zone AU peut être grevée de :

  • Servitudes de passage
  • Zones inondables
  • Protections environnementales et patrimoniales
  • Emplacements réservés

Questions fréquentes

Peut-on construire en zone AU ?

Cela dépend du type de zone. En zone 1AU, la construction est possible si les réseaux sont présents et si le règlement le permet (souvent dans le cadre d'une opération d'ensemble). En zone 2AU, la construction est interdite tant que la zone n'a pas été ouverte par modification du PLU, ce qui peut prendre plusieurs années.

Quelle différence entre zone 1AU et 2AU ?

La zone 1AU est une zone à urbaniser à court terme où les réseaux (eau, électricité, assainissement) existent à proximité. La construction y est possible sous conditions. La zone 2AU est une zone à urbaniser à long terme, fermée à l'urbanisation. Les réseaux sont absents et une modification du PLU est nécessaire pour y construire.

Comment savoir si une zone AU va devenir constructible ?

Consultez le PADD (Projet d'Aménagement et de Développement Durables) et les OAP (Orientations d'Aménagement) du PLU. Ces documents indiquent les intentions de la commune. Vous pouvez aussi demander un rendez-vous au service urbanisme pour connaître le calendrier envisagé. Cependant, aucune promesse verbale n'a de valeur juridique.

Combien de temps pour ouvrir une zone 2AU ?

L'ouverture d'une zone 2AU nécessite une modification ou révision du PLU, procédure qui dure généralement de 12 à 36 mois. Il faut ajouter le temps de réalisation des réseaux et équipements. Au total, comptez au minimum 3 à 5 ans si la commune est volontaire, et bien davantage si le projet n'est pas prioritaire.

Peut-on acheter un terrain en zone AU ?

Oui, l'achat d'un terrain en zone AU est légal. Cependant, c'est un investissement risqué : en zone 2AU, vous ne pourrez pas construire avant l'ouverture de la zone, ce qui peut prendre 5 à 15 ans, voire jamais si la commune change de stratégie. Demandez un certificat d'urbanisme avant tout achat et négociez le prix en conséquence.

Qui décide de l’ouverture d’une zone AU ?

C'est le conseil municipal (ou le conseil communautaire si le PLU est intercommunal) qui décide d'ouvrir une zone AU à l'urbanisation. La décision doit être formalisée par une modification ou révision du PLU, soumise à enquête publique. L'État exerce un contrôle de légalité mais ne peut pas contraindre une commune à ouvrir une zone.

Conclusion

La zone AU du PLU représente les futures extensions urbaines de la commune, mais toutes les zones AU ne sont pas équivalentes. La distinction entre 1AU (urbanisation possible à court terme) et 2AU (fermée à l'urbanisation) est cruciale pour votre projet.

Ce qu'il faut retenir :

  • Zone 1AU : construction possible sous conditions (opération d'ensemble, réseaux)
  • Zone 2AU : interdiction de construire sans modification du PLU
  • Délais : quelques mois en 1AU, plusieurs années en 2AU
  • Certificat d'urbanisme : indispensable avant achat
  • Aucune garantie : les promesses verbales n'ont pas de valeur

Avant tout achat de terrain en zone AU, consultez le règlement du PLU, demandez un certificat d'urbanisme opérationnel et rencontrez le service urbanisme de la commune. Un terrain en zone 2AU peut être une bonne affaire… ou un investissement gelé pour des décennies.

📚 Articles connexes

Sources :

  • Code de l'urbanisme, articles R.151-20 et suivants
  • Guide pratique du PLU – Ministère de la Cohésion des territoires