Vis-à-Vis : Réglementation et Distances Légales
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Votre voisin a construit une extension avec une grande baie vitrée qui donne directement sur votre terrasse ? Ou vous envisagez de créer une fenêtre, mais elle se trouverait face à celle du voisin ? La question du vis-à-vis est l'une des sources de conflits les plus fréquentes entre propriétaires. Les règles existent pourtant, clairement définies par le Code civil depuis plus de deux siècles. Distances minimales, vues droites, vues obliques, jours de souffrance : chaque situation a sa règle. Après 15 ans à traiter des dossiers d'urbanisme, je vous explique comment respecter ces distances et faire valoir vos droits si votre voisin les ignore.
Sommaire
- Qu'est-ce que le vis-à-vis en droit ?
- Les distances légales du Code civil
- Vis-à-vis et autorisation d'urbanisme
- Cas pratiques et exemples
- Comment faire valoir vos droits
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce que le vis-à-vis en droit ?
Le vis-à-vis désigne la situation où une ouverture (fenêtre, porte-fenêtre, balcon, terrasse) permet de voir directement chez le voisin. Le Code civil distingue trois types d'ouvertures, chacune soumise à des règles différentes.
Les vues : fenêtres ouvrant sur l'extérieur
Une vue est une ouverture qui permet de regarder chez le voisin. Elle peut s'ouvrir (fenêtre, porte-fenêtre) ou non (baie fixe). Le Code civil impose des distances minimales selon l'angle de vision :
| Type de vue | Distance minimale | Référence |
|---|---|---|
| Vue droite (perpendiculaire) | 1,90 m | Article 678 |
| Vue oblique (en biais) | 0,60 m | Article 679 |
Ces distances se mesurent depuis le parement extérieur du mur où se trouve l'ouverture (ou depuis la ligne extérieure du balcon ou de la terrasse) jusqu'à la limite séparative.
Les jours de souffrance
Un jour de souffrance (ou jour de tolérance) est une ouverture qui laisse passer la lumière mais ne permet pas de regarder dehors. Selon l'article 676 du Code civil, ces jours doivent être :
- Garnis d'un châssis fixe (ne s'ouvre pas)
- En verre dormant ou translucide
- À une hauteur minimale de 2,60 m au rez-de-chaussée et 1,90 m aux étages
Les jours de souffrance ne sont soumis à aucune distance par rapport à la limite séparative. Votre voisin peut en créer un à quelques centimètres de la limite.
La distinction fondamentale
La règle est simple : si vous pouvez voir chez le voisin, c'est une vue et les distances s'appliquent. Si la lumière passe mais pas le regard, c'est un jour de souffrance.
Cette distinction a des conséquences importantes pour les autorisations d'urbanisme. Créer une vue là où il n'y en avait pas nécessite souvent une déclaration préalable (modification de façade), mais elle ne sera accordée que si les distances légales sont respectées.
Les distances légales du Code civil
Vue droite : 1,90 m minimum
La vue droite est celle qui permet de regarder le fonds voisin en étant face à lui, sans tourner la tête. L'article 678 du Code civil impose une distance minimale de 1,90 m.
Comment mesurer ?
La distance se mesure en ligne droite depuis :
- Le parement extérieur du mur où est percée l'ouverture
- Ou depuis la ligne extérieure du balcon/terrasse
Jusqu'à :
- La limite séparative entre les deux propriétés
Exemple concret :
Votre terrain fait 10 m de large. La limite avec le voisin est à 5 m. Si vous voulez créer une fenêtre côté voisin, le mur doit être à au moins 1,90 m de la limite. Votre construction ne pourra donc pas dépasser 3,10 m de large de ce côté (5 m – 1,90 m).
Vue oblique : 0,60 m minimum
La vue oblique est celle qui oblige à tourner la tête pour voir chez le voisin. L'article 679 impose une distance de seulement 0,60 m.
Astuce pratique :
Une fenêtre située à l'angle d'un bâtiment peut créer à la fois une vue droite (sur un côté) et une vue oblique (sur l'autre). Dans ce cas, il faut respecter 1,90 m d'un côté et 0,60 m de l'autre.
Tableau récapitulatif des distances
| Situation | Distance | Mesure depuis | Mesure jusqu'à |
|---|---|---|---|
| Vue droite | 1,90 m | Mur extérieur / bord balcon | Limite séparative |
| Vue oblique | 0,60 m | Mur extérieur / bord balcon | Limite séparative |
| Jour de souffrance | 0 m | – | – |
| Balcon vue droite | 1,90 m | Bord extérieur | Limite séparative |
| Terrasse vue droite | 1,90 m | Bord extérieur | Limite séparative |
Exception : le mur mitoyen
Si le mur est mitoyen, aucune ouverture n'est possible sans l'accord du voisin, quelle que soit la distance. L'article 675 du Code civil est formel : « L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. »
Vis-à-vis et autorisation d'urbanisme
Ce que vérifie la mairie
Quand vous déposez une déclaration préalable ou un permis de construire pour créer des ouvertures, la mairie vérifie :
- La conformité au PLU : distances aux limites, aspect extérieur
- Les règles du Code civil : la mairie peut (mais n'est pas obligée) refuser un projet qui viole manifestement les distances de vues
Le PLU peut imposer des règles plus strictes que le Code civil. Par exemple, exiger 3 m de recul par rapport aux limites au lieu de 1,90 m.
Déclaration préalable ou permis ?
| Travaux | Autorisation |
|---|---|
| Percer une nouvelle fenêtre | Déclaration préalable |
| Agrandir une fenêtre existante | Déclaration préalable |
| Créer un balcon ou une terrasse | Déclaration préalable (si < 20 m²) |
| Extension avec fenêtres | DP (< 40 m² zone U) ou PC |
| Transformer un jour en vue | Déclaration préalable |
La surface de plancher créée détermine le type d'autorisation. Pour une simple fenêtre sans extension, la déclaration préalable suffit (modification de l'aspect extérieur selon l'article R421-17).
Le rôle de l'ABF en zone protégée
En secteur sauvegardé ou dans le périmètre d'un monument historique, l'Architecte des Bâtiments de France émet un avis sur votre projet. Cet avis porte sur l'aspect architectural, pas sur les distances de vis-à-vis. Mais un avis défavorable peut bloquer votre projet.
Le délai de recours des tiers est de 2 mois à compter de l'affichage sur le terrain. Un voisin qui estime que vous violez les distances peut contester votre autorisation devant le tribunal administratif.
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Extension avec baie vitrée
Situation : M. Durand veut construire une extension de 25 m² avec une grande baie vitrée de 3 m de large. Son terrain fait 15 m de large, la limite séparative est à 4 m.
Analyse :
- Surface > 20 m² en zone U avec PLU → Déclaration préalable possible (seuil de 40 m²)
- Distance disponible : 4 m > 1,90 m → Vue droite autorisée
- Règle PLU à vérifier : l'article 7 du règlement peut imposer un recul différent
Coût estimé :
- Extension : 25 m² × 1 800 €/m² = 45 000 €
- Baie vitrée aluminium : 3 m × 2,20 m = 2 500 €
- Dossier DP par professionnel : 800 €
Exemple 2 : Fenêtre en limite de propriété
Situation : Mme Martin veut percer une fenêtre dans un mur situé à 1,50 m de la limite. Le mur n'a actuellement qu'un jour de souffrance en verre dépoli.
Analyse :
- Distance 1,50 m < 1,90 m → Vue droite interdite
- Solution 1 : créer un autre jour de souffrance (verre fixe translucide)
- Solution 2 : créer une vue oblique (0,60 m suffisent)
- Le voisin ne peut pas s'opposer à un jour de souffrance, même si la luminosité augmente
Conseil pratique :
Une fenêtre oscillo-battante avec verre dépoli dans la partie inférieure et claire dans la partie supérieure (au-dessus de 1,90 m) peut être une solution intermédiaire.
Exemple 3 : Terrasse sur le toit du garage
Situation : La famille Petit veut aménager une terrasse sur le toit plat de leur garage. Le garage est à 1 m de la limite séparative.
Analyse :
- Terrasse = vue droite sur le jardin voisin
- Distance 1 m < 1,90 m → Interdit en l'état
- Solution possible : installer un brise-vue opaque de 1,90 m de haut
Règle du PLU :
Certains PLU interdisent les terrasses en limite séparative ou imposent des hauteurs de garde-corps opaques. Vérifiez avant de déposer votre déclaration.
Exemple 4 : Division d'un terrain et vis-à-vis
Situation : M. Bernard veut diviser son terrain de 800 m² pour vendre un lot. Sa maison a une fenêtre de chambre qui donnera sur le nouveau lot.
Analyse :
- La division créera une nouvelle limite séparative
- Si la fenêtre est à moins de 1,90 m de cette future limite → problème juridique
- L'acquéreur pourrait exiger la condamnation de la fenêtre ou le respect des distances
Solutions :
- Positionner la limite de division à plus de 1,90 m de la fenêtre
- Transformer la fenêtre en jour de souffrance avant la vente
- Faire signer une servitude de vue au bénéfice du vendeur
Pour diviser une maison en deux appartements, les mêmes problématiques de vis-à-vis peuvent se poser entre les deux lots créés.
Comment faire valoir vos droits
Votre voisin a créé une vue illégale
Si votre voisin a percé une fenêtre ou construit un balcon qui ne respecte pas les distances, vous avez plusieurs recours :
1. La négociation amiable
Commencez toujours par discuter. Une solution à l'amiable (verre dépoli, brise-vue, volet condamné) évite des années de procédure.
2. La mise en demeure
Envoyez un courrier recommandé rappelant les articles 678-679 du Code civil et demandant la mise en conformité sous 30 jours.
3. L'action en justice
- Tribunal judiciaire (ex tribunal d'instance)
- Prescription : 30 ans
- Sanction : obligation de supprimer la vue ou de la transformer en jour de souffrance
- Dommages et intérêts possibles
Délai et prescription :
L'action se prescrit par 30 ans à compter de la création de la vue. Passé ce délai, une servitude de vue est acquise par prescription.
Contester un permis de construire
Si le voisin a obtenu une autorisation d'urbanisme pour des travaux créant un vis-à-vis illégal :
- Vérifiez que le délai de recours de 2 mois n'est pas écoulé
- Demandez communication du dossier en mairie
- Déposez un recours gracieux auprès du maire
- En cas de rejet, saisissez le tribunal administratif
La mairie n'est pas obligée de vérifier le respect des distances du Code civil. Un permis accordé n'empêche pas une action civile ultérieure devant le tribunal judiciaire.
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Confondre PLU et Code civil
Le piège : Croire que si le PLU autorise une construction à 1 m de la limite, les vues sont automatiquement autorisées à cette distance.
La réalité : Le PLU régit les distances des constructions, pas les distances de vues. Vous pouvez construire à 1 m de la limite (si le PLU l'autorise) mais sans fenêtre côté voisin (ou avec un jour de souffrance).
La règle : Les deux réglementations se cumulent. Vous devez respecter ET le PLU ET le Code civil.
Erreur n°2 : Ne pas anticiper lors d'une division de terrain
Le piège : Diviser un terrain sans vérifier l'impact sur les vues existantes.
La réalité : Une fenêtre légale aujourd'hui peut devenir illégale après la division si elle se retrouve à moins de 1,90 m de la nouvelle limite.
La solution : Faites établir un plan par un géomètre-expert qui intègre les contraintes de vis-à-vis. Le DP9 (plan sommaire des lieux) devra montrer clairement la situation.
Erreur n°3 : Ignorer la prescription trentenaire
Le piège : Laisser passer le temps sans réagir à une vue illégale.
La réalité : Après 30 ans d'existence sans contestation, la vue devient légale par prescription (servitude de vue). Le voisin acquiert définitivement le droit de vous voir.
La solution : Réagissez dès que vous constatez la création d'une vue illégale. Une lettre recommandée interrompt la prescription.
Erreur n°4 : Confondre vis-à-vis et perte de vue
Le piège : Croire que le vis-à-vis donne droit à une vue dégagée.
La réalité : Le Code civil protège votre intimité (le voisin ne doit pas pouvoir vous voir), pas votre vue sur le paysage. Votre voisin peut construire un mur opaque de 2 m qui bouche votre vue, sans violer aucune règle.
La nuance : Seul l'abus de droit (construction sans utilité réelle destinée uniquement à nuire) peut être sanctionné.
Erreur n°5 : Négliger les balcons et terrasses
Le piège : Penser que les règles de vis-à-vis ne concernent que les fenêtres.
La réalité : Un balcon ou une terrasse crée exactement les mêmes droits de vue qu'une fenêtre. La distance se mesure depuis le bord extérieur, pas depuis le mur.
Exemple : Un balcon de 1,50 m de profondeur sur un mur situé à 2 m de la limite → distance effective = 0,50 m → vue droite interdite !
Questions fréquentes
Peut-on diviser un terrain sans permis d’aménager ?
Oui, la division parcellaire ne nécessite pas de permis d'aménager dans la plupart des cas. Une simple déclaration préalable de division (formulaire CERFA 13702) suffit si la division crée un ou plusieurs lots à bâtir sans aménagement de voie ou d'équipements communs. Le permis d'aménager n'est obligatoire que si vous créez plus de 2 lots avec voies communes, ou si le terrain se situe dans un secteur soumis à des contraintes particulières (site classé, secteur sauvegardé). Faites appel à un géomètre-expert pour établir le document d'arpentage et vérifier les contraintes de vis-à-vis sur les constructions existantes.
Quand l’avis de l’ABF est-il obligatoire ?
L'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est obligatoire pour tous travaux situés dans un périmètre protégé : abords d'un monument historique (rayon de 500 m, covisibilité), site patrimonial remarquable (ex ZPPAUP/AVAP), site inscrit ou classé. En cas d'avis défavorable, le maire est en principe lié par cette décision et doit refuser l'autorisation. Le délai d'instruction passe de 1 à 2 mois pour une déclaration préalable, et de 2 à 3 mois pour un permis de construire. L'ABF vérifie l'intégration architecturale, pas le respect des distances de vis-à-vis du Code civil.
Comment contester un avis ABF défavorable ?
Face à un avis défavorable de l'ABF, plusieurs voies de recours existent. Premièrement, demandez un entretien avec l'ABF pour comprendre ses réserves et proposer des modifications. Deuxièmement, vous pouvez former un recours hiérarchique auprès du Préfet de région dans un délai de 7 jours suivant la notification du refus (article R423-68 du Code de l'urbanisme). Le Préfet consulte la commission régionale du patrimoine et de l'architecture et peut infirmer l'avis de l'ABF. Troisièmement, après un refus définitif, le recours contentieux devant le tribunal administratif reste possible dans un délai de 2 mois.
Quelle autorisation pour diviser un terrain ?
Pour diviser un terrain, l'autorisation dépend du nombre de lots et de leur aménagement. Pour 1 à 2 lots à bâtir sans création de voie commune : déclaration préalable de division (CERFA 13702). Pour plus de 2 lots ou création de voies/équipements communs : permis d'aménager obligatoire. Pour diviser un appartement ou diviser un bien en copropriété, les règles sont différentes et relèvent du droit de la copropriété. Quel que soit le cas, faites établir un document d'arpentage par un géomètre-expert pour matérialiser les nouvelles limites.
Combien coûte une division parcellaire ?
Le coût d'une division parcellaire comprend plusieurs postes. L'intervention du géomètre-expert (bornage + document d'arpentage) représente entre 1 500 et 3 000 € selon la complexité du terrain et le nombre de bornes à poser. La déclaration préalable de division est gratuite (pas de taxe d'aménagement sur la division seule). Les frais de publication au service de la publicité foncière s'élèvent à environ 150 €. Si vous vendez le lot créé, ajoutez les frais de notaire (environ 8% du prix de vente pour l'acquéreur). Au total, comptez entre 2 000 et 4 000 € de frais techniques avant vente.
Peut-on imposer un brise-vue au voisin ?
Vous ne pouvez pas imposer directement un brise-vue à votre voisin. En revanche, si sa fenêtre ou son balcon ne respecte pas les distances légales (1,90 m pour vue droite, 0,60 m pour vue oblique), le tribunal peut ordonner la mise en conformité. La condamnation peut prendre plusieurs formes : suppression de l'ouverture, transformation en jour de souffrance (verre fixe translucide), installation d'un dispositif occultant fixe. Le choix appartient au juge, qui privilégie généralement la solution la moins onéreuse pour le contrevenant tout en préservant votre intimité.
Les distances de vis-à-vis s’appliquent-elles en copropriété ?
En copropriété, les règles de vis-à-vis du Code civil s'appliquent entre copropriétaires, avec quelques nuances. Les parties privatives d'un copropriétaire sont assimilées à un fonds voisin pour les autres copropriétaires. Créer une fenêtre donnant sur les parties privatives d'un autre lot nécessite de respecter les distances de 1,90 m (vue droite) ou 0,60 m (vue oblique). De plus, tous travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble nécessitent l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (majorité de l'article 25). Cette double contrainte (Code civil + règlement de copropriété) rend les projets plus complexes.
Conclusion
Le vis-à-vis est une question d'équilibre entre votre droit de construire et le droit du voisin à préserver son intimité. Les règles du Code civil (articles 675 à 680) sont claires : 1,90 m minimum pour une vue droite, 0,60 m pour une vue oblique, pas de distance pour un jour de souffrance.
Les points essentiels à retenir :
- Vérifiez toujours les distances avant de créer une ouverture
- Le PLU peut imposer des règles plus strictes que le Code civil
- Un permis accordé ne vous protège pas d'une action civile
- La prescription trentenaire peut légaliser une vue illégale
- Les balcons et terrasses sont soumis aux mêmes règles que les fenêtres
Pour un projet complexe impliquant des vues sur le voisinage, faites établir un relevé précis par un géomètre-expert. Les quelques centaines d'euros investis vous éviteront des années de contentieux et des frais de justice considérables.
En cas de litige sur un vis-à-vis existant, privilégiez toujours la négociation amiable avant d'engager une procédure judiciaire. Un mur végétal, un verre dépoli ou un store fixe coûtent moins cher qu'un avocat, et préservent les relations de voisinage.
Pour les projets nécessitant une autorisation d'urbanisme avec création de vues, les normes thermiques (RE2020 ou RT2012) imposent des surfaces vitrées minimales. Concilier performance énergétique et respect des distances de vis-à-vis demande parfois de la créativité dans l'orientation des ouvertures.
Sources : Code civil (articles 675-680), Code de l'urbanisme (Legifrance), Service-public.fr
