Véranda de 20m² : Peut-on Éviter le Permis de Construire ?
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Vous rêvez d'une véranda pour agrandir votre espace de vie et profiter de la lumière naturelle toute l'année ? Bonne nouvelle : une véranda de 20 m² peut se construire avec une simple déclaration préalable — à condition de respecter certaines règles. Le seuil de 20 m² marque la frontière entre déclaration et permis de construire, mais la zone d'implantation change tout. En zone urbaine d'un PLU, vous pouvez même aller jusqu'à 40 m² sans permis. Une véranda sans autorisation, en revanche, expose à une amende de 6 000 € par m² et à une démolition potentielle. Cette page détaille les seuils applicables, la procédure à suivre et le prix d'une véranda selon les matériaux. Vous saurez exactement quelle autorisation demander pour votre projet.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'une véranda au sens urbanistique ?
- Quelle autorisation pour une véranda de 20 m² ?
- Procédure de déclaration préalable
- Prix d'une véranda et taxe d'aménagement
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'une véranda au sens urbanistique ?
Définition juridique
La véranda est une extension vitrée accolée à une habitation existante. Elle constitue une pièce supplémentaire, généralement utilisée comme salon, salle à manger, jardin d'hiver ou bureau. Sur le plan juridique, la véranda créé de la surface de plancher et de l'emprise au sol — deux critères déterminants pour l'autorisation requise.
Le Code de l'urbanisme ne distingue pas la véranda des autres types d'extensions. Les mêmes règles s'appliquent : seuils de surface, distances aux limites, hauteur maximale. La particularité de la véranda réside dans son aspect entièrement ou majoritairement vitré.
Types de vérandas
| Type | Caractéristiques | Surface courante |
|---|---|---|
| Véranda bois | Structure chaleureuse, entretien régulier | 10-25 m² |
| Véranda aluminium | Moderne, sans entretien, profilés fins | 15-40 m² |
| Véranda PVC | Économique, bonne isolation | 10-20 m² |
| Véranda acier | Design industriel, grandes portées | 20-50 m² |
| Extension vitrée | Murs vitrés + toiture classique | Variable |
Une véranda bois apporte un cachet traditionnel mais nécessite un entretien (lasure tous les 2-3 ans). L'aluminium domine le marché pour son rapport qualité/durabilité. Le PVC reste le choix économique pour les petites surfaces.
Surface de plancher et emprise au sol
La véranda crée à la fois de la surface de plancher (espace clos et couvert avec hauteur ≥ 1,80 m) et de l'emprise au sol (projection verticale au sol). Pour les seuils d'autorisation, c'est le critère le plus contraignant qui s'applique.
Exemple : Une véranda de 18 m² au sol avec une mezzanine intérieure de 8 m² crée 26 m² de surface de plancher → permis de construire requis, même si l'emprise reste sous 20 m².
La surface de plancher se calcule depuis le nu intérieur des murs. Une véranda de 20 m² extérieurs représente environ 18-19 m² de surface de plancher (épaisseur des murs vitrés déduite).
Quelle autorisation pour une véranda de 20 m² ?
Seuils applicables
Le régime d'autorisation dépend de la surface créée ET de la zone d'implantation :
| Surface véranda | Hors zone U | Zone U (PLU) |
|---|---|---|
| < 5 m² | Aucune formalité | Aucune formalité |
| 5 à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| 20 à 40 m² | Permis de construire | Déclaration préalable |
| > 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
Zone U = zone urbaine d'un PLU ou PLUi. Cette zone bénéficie d'un seuil relevé à 40 m² pour les extensions, à condition que la surface totale après travaux reste inférieure à 150 m².
Véranda de 20 m² : le cas limite
Une véranda de exactement 20 m² nécessite une déclaration préalable partout. Le permis de construire ne s'impose qu'au-delà de 20 m² (articles R421-9 et R421-14 du Code de l'urbanisme).
Astuce : Vérifiez votre zonage sur le géoportail de l'urbanisme. Si vous êtes en zone U, vous pouvez envisager une véranda plus grande (jusqu'à 40 m²) en restant en déclaration préalable.
La question de l'architecte
Le recours à un architecte est obligatoire si :
- Le projet nécessite un permis de construire (> 20 m² hors zone U, ou > 40 m² en zone U)
- ET la surface totale après travaux dépasse 150 m²
Une véranda de 25 m² ajoutée à une maison de 130 m² = 155 m² total → architecte obligatoire. Mais une véranda de 35 m² ajoutée à une maison de 100 m² = 135 m² total → pas d'architecte si vous êtes en zone U (DP jusqu'à 40 m²).
Le seuil architecte de 150 m² concerne uniquement les permis de construire. Une déclaration préalable ne requiert jamais de signature d'architecte, quelle que soit la surface totale de la maison.
Cas particulier : secteur protégé
En secteur ABF (abords de monument historique, site patrimonial remarquable), toute véranda — même de moins de 5 m² — nécessite une déclaration préalable. L'Architecte des Bâtiments de France émet un avis, souvent contraignant sur les matériaux, les couleurs et le design.
Dans ces zones, la véranda sans permis n'existe pas : la moindre extension vitrée doit faire l'objet d'une autorisation, sous peine de démolition.
Procédure de déclaration préalable
Constitution du dossier
Pour une véranda de 20 m² ou moins (hors zone U), le dossier de déclaration préalable comprend :
Pièces obligatoires :
| Pièce | Intitulé | Contenu |
|---|---|---|
| DP1 | Plan de situation | Localisation dans la commune |
| DP2 | Plan de masse | Implantation de la véranda sur le terrain |
| DP4 | Plan des façades | Façade avant/après avec véranda |
| DP5 | Insertion | Intégration visuelle du projet |
| DP6 | Document graphique | Perspective ou photomontage |
| DP7 | Photo proche | Vue rapprochée de l'existant |
| DP8 | Photo lointaine | Environnement du bâtiment |
Le plan de masse doit être coté avec précision. Indiquez les dimensions de la véranda, les distances aux limites séparatives et à la voie publique. Un logiciel de plan de masse gratuit peut vous aider à réaliser ce document.
La cotation du plan de masse est essentielle pour vérifier la conformité au PLU. Si les limites de votre terrain sont incertaines, faites appel à un géomètre-expert avant le dépôt.
Dépôt et instruction
Le dépôt du dossier se fait en mairie (2 exemplaires) ou en ligne via le portail d'urbanisme de votre commune. Le récépissé mentionne la date de dépôt et le numéro de dossier — conservez-le précieusement.
Délais d'instruction :
- Déclaration préalable : 1 mois
- DP en secteur ABF : 2 mois
- Permis de construire (si applicable) : 2-3 mois
L'absence de réponse dans le délai vaut accord tacite (sauf en secteur ABF). Demandez un certificat de non-opposition à la mairie pour prouver cette autorisation implicite.
Affichage et délai de recours
Dès l'obtention de l'autorisation, affichez le panneau réglementaire sur votre terrain. Le délai de recours des tiers (2 mois) court à partir du premier jour d'affichage continu. Faites constater l'affichage par huissier pour sécuriser définitivement votre projet.
Prix d'une véranda et taxe d'aménagement
Coût selon les matériaux
Le prix d'une véranda varie considérablement selon le matériau, la superficie et le niveau de finition :
| Type de véranda | Prix au m² | Véranda 20 m² |
|---|---|---|
| PVC | 600 – 1 000 € | 12 000 – 20 000 € |
| Aluminium entrée de gamme | 1 000 – 1 500 € | 20 000 – 30 000 € |
| Aluminium haut de gamme | 1 500 – 2 500 € | 30 000 – 50 000 € |
| Bois | 1 200 – 2 000 € | 24 000 – 40 000 € |
| Acier/fer forgé | 2 000 – 3 500 € | 40 000 – 70 000 € |
Ces prix incluent généralement la structure, le vitrage et la pose. Ajoutez 5 000 à 15 000 € pour les fondations, le raccordement électrique et les finitions intérieures.
Taxe d'aménagement
La véranda crée de la surface taxable. La taxe d'aménagement se calcule ainsi :
Formule : Surface × Valeur forfaitaire × (Taux communal + Taux départemental)
Pour 2024-2025 :
- Valeur forfaitaire : 914 €/m²
- Taux communal : 1 % à 5 % selon la commune
- Taux départemental : environ 2,5 %
Exemple pour une véranda de 20 m² :
- 20 m² × 914 € × (3 % + 2,5 %) = 20 × 914 × 0,055 = 1 005 €
La taxe est payable en deux échéances : 12 mois et 24 mois après l'obtention de l'autorisation. Elle s'ajoute au coût de construction.
Impact sur la taxe foncière
Une véranda augmente la valeur locative cadastrale de votre bien. Attendez-vous à une hausse de la taxe foncière après les travaux. La déclaration au cadastre doit être effectuée dans les 90 jours suivant l'achèvement (formulaire H1).
Contrairement au garage qui compte ou non dans la surface de plancher selon qu'il est clos, la véranda est systématiquement considérée comme surface habitable si elle est chauffée et d'une hauteur ≥ 1,80 m.
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Véranda 18 m² en zone urbaine
Situation : Martine veut construire une véranda aluminium de 18 m² contre sa maison de 95 m². Terrain en zone UB d'un PLU, hors secteur protégé.
Analyse :
- Surface 18 m² < 40 m² en zone U → Déclaration préalable
- Surface totale 113 m² < 150 m² → Pas d'architecte
- Distance limite respectée (PLU impose 4 m, projet à 5 m)
Procédure : DP avec plans réalisés par la société de véranda
Délai : Autorisation obtenue en 3 semaines
Coût : 27 000 € (véranda alu milieu de gamme) + 850 € (taxe d'aménagement)
Exemple 2 : Véranda 35 m² nécessitant un permis
Situation : Philippe souhaite une grande véranda de 35 m² pour créer un séjour lumineux. Maison de 125 m² en zone UC.
Analyse :
- Surface 35 m² < 40 m² en zone U → Déclaration préalable possible
- MAIS surface totale 160 m² > 150 m² → Si PC requis, architecte obligatoire
Particularité : Comme Philippe reste en DP (35 m² < 40 m² en zone U), il n'a pas besoin d'architecte. La règle des 150 m² ne s'applique qu'aux permis de construire.
Coût : 52 000 € (véranda bois + fondations) + 1 750 € (taxe)
Exemple 3 : Véranda en secteur ABF
Situation : Claire veut une petite véranda de 12 m² sur sa maison située à 300 m d'une église classée (zone ABF).
Analyse :
- Secteur ABF → DP obligatoire même sous 5 m²
- Délai instruction : 2 mois (avis ABF)
- Risque de prescriptions sur les matériaux
Issue : L'ABF demande une véranda bois à montants fins, couleur "gris anthracite". Claire accepte les prescriptions. Surcoût par rapport à son projet initial : 4 000 €.
Erreurs à éviter
1. Construire une véranda sans permis ni déclaration
La tentation est forte de "poser" une véranda sans formalité. Erreur grave. Les contrôles aériens et les signalements de voisins aboutissent régulièrement à des procès-verbaux. Une véranda sans autorisation vous expose à :
- Amende jusqu'à 6 000 € par m² (soit 120 000 € pour 20 m²)
- Mise en demeure de démolir ou régulariser
- Blocage lors de la vente du bien
2. Confondre les seuils zone U et hors zone U
En zone urbaine d'un PLU, le seuil de déclaration préalable monte à 40 m². Hors zone U (zones A, N, ou communes sans PLU), le permis de construire s'impose dès 20 m². Vérifiez impérativement votre zonage avant de dimensionner votre projet.
3. Oublier les règles du PLU
Le PLU peut imposer :
- Une distance minimale aux limites séparatives
- Une hauteur maximale
- Des matériaux ou couleurs spécifiques
- Un coefficient d'emprise au sol
Une véranda conforme aux seuils nationaux peut être refusée si elle viole une règle locale. Consultez le règlement de zone avant de commander votre véranda.
4. Sous-estimer l'impact sur la surface totale
Ajouter une véranda de 25 m² à une maison de 130 m² fait passer le total à 155 m². Si un permis de construire est requis, l'architecte devient obligatoire. Cette obligation peut surprendre et générer un surcoût de 3 000 à 8 000 €.
5. Négliger l'isolation et la RT
Une véranda habitable (chauffée et utilisée comme pièce de vie) doit respecter la réglementation thermique. Les vérandas "passoires thermiques" avec simple vitrage sont désormais proscrites pour les pièces habitables. Prévoyez un double vitrage performant et une bonne ventilation.
Questions fréquentes
Quelle autorisation pour une véranda de 20 m² ?
Une véranda de 20 m² nécessite une déclaration préalable (DP) partout en France. Ce seuil marque la limite entre DP et permis de construire. En zone urbaine d'un PLU, vous pouvez même aller jusqu'à 40 m² en déclaration préalable. Au-delà de 40 m² (ou 20 m² hors zone U), le permis de construire s'impose. La déclaration de véranda se fait via le formulaire CERFA 16702 ou 16703, avec un délai d'instruction d'un mois.
Faut-il un permis de construire pour une véranda ?
Le permis de véranda est obligatoire dans deux cas : (1) surface supérieure à 20 m² si vous êtes hors zone U d'un PLU, ou (2) surface supérieure à 40 m² si vous êtes en zone U. En dessous de ces seuils, une déclaration préalable suffit. En dessous de 5 m², aucune formalité n'est requise sauf en secteur protégé (ABF). La véranda extension suit exactement les mêmes règles que toute autre extension de maison.
Combien coûte une véranda ?
Le prix d'une véranda dépend du matériau et de la surface :
- PVC : 600-1 000 €/m² (économique, petites surfaces)
- Aluminium : 1 000-2 500 €/m² (le plus répandu)
- Bois : 1 200-2 000 €/m² (chaleureux, entretien)
- Acier : 2 000-3 500 €/m² (design, grandes portées)
Pour une véranda 20 m² en aluminium milieu de gamme, comptez 25 000 à 35 000 € tout compris (structure, vitrage, pose, fondations). Ajoutez la taxe d'aménagement (environ 1 000 €).
Véranda sans permis : quelle surface maximum ?
Une véranda sans aucune formalité administrative est possible uniquement si elle fait moins de 5 m² ET si vous n'êtes pas en secteur protégé. Au-delà de 5 m², une déclaration préalable est obligatoire. Le terme "véranda sans permis" désigne généralement les vérandas réalisables avec une simple déclaration préalable (5-20 m² partout, ou 5-40 m² en zone U). Une véranda totalement sans autorisation expose à des sanctions lourdes.
Comment construire une véranda sur une terrasse d’appartement ?
Construire une véranda sur une terrasse d'appartement nécessite une double autorisation : (1) accord de la copropriété en assemblée générale (la terrasse est souvent une partie commune à usage privatif), et (2) déclaration préalable ou permis de construire en mairie selon la surface. L'aspect extérieur de l'immeuble étant modifié, un refus de la copropriété bloque le projet. Commencez par consulter le règlement de copropriété et le syndic.
Comment construire une véranda sur pilotis ?
Une véranda sur pilotis s'envisage sur terrain en pente ou pour créer un espace surélevé. La procédure administrative reste identique : DP si ≤ 20 m² (40 m² en zone U), PC au-delà. Les pilotis ne créent pas de surface de plancher s'ils restent ouverts en dessous. En revanche, l'emprise au sol inclut la projection de la véranda. Techniquement, les pilotis (bois, métal, béton) nécessitent une étude de sol et un calcul de structure. Coût majoré de 20-30 % par rapport à une véranda classique.
Comment transformer un balcon en véranda ?
Fermer un balcon pour en faire une véranda modifie l'aspect extérieur du bâtiment et crée de la surface de plancher. En copropriété, l'accord de l'AG est indispensable (modification des parties communes). En mairie, une déclaration préalable suffit généralement (la surface créée est celle du balcon existant, souvent < 20 m²). Vérifiez la capacité portante du balcon — il n'est pas toujours conçu pour supporter une structure vitrée et ses occupants. Un abri de jardin ou une véranda au sol posent moins de contraintes structurelles.
Conclusion
Une véranda de 20 m² se construit avec une simple déclaration préalable dans l'immense majorité des cas. En zone urbaine d'un PLU, vous pouvez même aller jusqu'à 40 m² sans permis de construire. Les points essentiels à retenir :
- Déclaration préalable : 5 à 20 m² (ou 40 m² en zone U)
- Permis de construire : au-delà des seuils ci-dessus
- Architecte : obligatoire si PC + surface totale > 150 m²
- Délai : 1 mois (DP) ou 2 mois (PC)
- Taxe d'aménagement : environ 50 €/m² selon la commune
La différence entre plan de masse et plan de situation doit être maîtrisée pour constituer un dossier conforme. Le plan de masse pour permis de construire ou pour DP doit être coté avec précision.
Votre prochaine étape : vérifiez le zonage de votre terrain sur le géoportail de l'urbanisme, dimensionnez votre véranda en fonction des seuils applicables, et constituez votre dossier. Dans quelques semaines, vous profiterez d'une nouvelle pièce lumineuse et parfaitement en règle.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-9, R421-14, R421-17), Legifrance, Service-public.fr
