Terrasse : Compte-t-elle dans l'Emprise au Sol ?
Temps de lecture : 11 minutes
Vous souhaitez construire une terrasse et vous vous demandez si elle va impacter votre coefficient d'emprise au sol (CES) ? La réponse dépend d'un critère simple : la hauteur. Une terrasse de plain-pied, posée au niveau du sol naturel, ne crée généralement pas d'emprise au sol. En revanche, une terrasse surélevée de plus de 60 cm entre dans le calcul et peut nécessiter une déclaration préalable ou un permis de construire selon sa surface. Cette distinction, souvent méconnue, détermine les autorisations nécessaires et peut faire la différence entre un projet libre de formalités et un dossier complet à déposer en mairie. Je vous explique les règles précises.
Sommaire
- Emprise au sol : définition et impact des terrasses
- Terrasse de plain-pied : dispensée d'emprise au sol
- Terrasse surélevée : quand elle compte dans l'emprise
- Terrasse couverte : le cas particulier
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Emprise au Sol : Définition et Impact des Terrasses
Qu'est-ce que l'emprise au sol en urbanisme ?
L'article R420-1 du Code de l'urbanisme définit l'emprise au sol comme "la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus". Cette définition technique a des conséquences pratiques majeures :
- Compte dans l'emprise : tout volume construit visible depuis le ciel
- Ne compte pas : les éléments au niveau du sol sans volume
Une maison de 100 m² avec un balcon de 10 m² en surplomb représente une emprise au sol de 110 m² (et non 100 m²). Cette logique s'applique aux terrasses avec des nuances importantes.
Le coefficient d'emprise au sol (CES)
Le PLU de votre commune fixe généralement un CES maximum par zone. Ce coefficient limite le rapport entre l'emprise de vos constructions et la superficie du terrain.
Exemple :
- Terrain de 600 m²
- CES = 0,40 (40%)
- Emprise maximale autorisée : 600 × 0,40 = 240 m²
Si votre maison occupe déjà 200 m² d'emprise, il vous reste 40 m² pour d'éventuelles constructions supplémentaires (garage, terrasse surélevée, abri de jardin…).
Pourquoi la terrasse est-elle un cas particulier ?
Une terrasse n'est pas une construction au sens classique du terme. Elle ne crée pas de volume, pas de murs, pas de toiture. Pourtant, certaines terrasses génèrent de l'emprise au sol et d'autres non. La distinction repose sur deux critères :
- La hauteur : au-dessus ou en-dessous de 60 cm par rapport au terrain naturel
- La couverture : terrasse ouverte ou terrasse couverte
Ces critères déterminent également l'autorisation d'urbanisme requise.
Terrasse de Plain-Pied : Dispensée d'Emprise au Sol
Définition de la terrasse de plain-pied
La terrasse de plain-pied est un aménagement horizontal au niveau du sol naturel ou très légèrement surélevé (moins de 60 cm). Elle ne constitue pas une construction au sens du Code de l'urbanisme.
Exemples :
- Dalle béton posée au sol
- Terrasse bois sur plots (hauteur des plots < 60 cm)
- Carrelage extérieur sur chape
- Terrasse en gravier compacté
Pourquoi elle ne crée pas d'emprise au sol
Sans volume en élévation, la terrasse de plain-pied n'a pas de "projection verticale" à calculer. Elle s'apparente à un simple aménagement du sol, comme une allée ou un parking.
Cette interprétation est confirmée par la jurisprudence et les réponses ministérielles : une terrasse sans surélévation significative ne modifie pas l'emprise constructible du terrain.
Autorisation requise pour une terrasse de plain-pied
En règle générale, la terrasse de plain-pied est dispensée de toute formalité (article R421-2 du Code de l'urbanisme). Cependant, des exceptions existent :
En secteur protégé (monuments historiques, site patrimonial) :
- Toute modification visible peut nécessiter une déclaration préalable
- Consultez le service urbanisme de votre commune
Si le PLU l'exige :
- Certains PLU imposent une déclaration pour les terrasses
- Vérifiez le règlement de votre zone
En cas de modification du terrain :
- Si la création de la terrasse implique des terrassements importants (décaissement, remblai), une déclaration peut être requise
Prix d'une terrasse bois au m²
Pour une terrasse bois de plain-pied, comptez :
| Type de bois | Prix au m² (pose comprise) |
|---|---|
| Pin traité autoclave | 80 à 120 € |
| Mélèze | 100 à 150 € |
| Composite | 120 à 200 € |
| Ipé / bois exotique | 180 à 300 € |
Une terrasse sur plots de 30 m² en bois composite revient entre 3 600 € et 6 000 € pose comprise.
Terrasse Surélevée : Quand Elle Compte dans l'Emprise
Le seuil de 60 cm
La terrasse surélevée est une plateforme construite au-dessus du niveau du sol naturel. Le seuil généralement retenu est de 60 cm de hauteur :
- Moins de 60 cm : assimilée à une terrasse de plain-pied
- Plus de 60 cm : crée de l'emprise au sol, autorisation requise
Ce seuil de 60 cm correspond à la hauteur à partir de laquelle un garde-corps devient obligatoire pour la sécurité. Il marque la frontière entre aménagement et construction.
Pour une terrasse surélevée de 60 cm ou plus, les règles changent radicalement.
Comment se calcule l'emprise d'une terrasse surélevée
L'emprise au sol d'une terrasse surélevée correspond à la superficie de son plancher, mesurée en projection verticale. Une terrasse sur pilotis de 5 m × 4 m représente 20 m² d'emprise au sol.
Éléments inclus dans le calcul :
- Surface du plancher de la terrasse
- Escalier d'accès (si maçonné ou fixe)
- Débords et avancées
Éléments exclus :
- Garde-corps (pas de surface au sol)
- Jardinières (éléments mobiles)
Autorisations pour une terrasse surélevée
Les seuils classiques s'appliquent aux terrasses surélevées :
| Surface terrasse | Autorisation |
|---|---|
| ≤ 5 m² | Aucune formalité |
| 5 à 20 m² | Déclaration préalable |
| > 20 m² | Permis de construire |
En zone U d'un PLU, le seuil de la déclaration préalable peut être relevé à 40 m² si la terrasse est accolée à la maison existante (extension).
Pour savoir si votre projet nécessite une déclaration ou un permis pour une terrasse surélevée, mesurez précisément la surface et la hauteur.
Terrasse sur pilotis : cas particulier
La terrasse sur pilotis (structure bois ou métal supportant un plancher en hauteur) crée toujours de l'emprise au sol, quelle que soit sa configuration. Elle est soumise aux mêmes règles que les constructions classiques.
Points d'attention :
- Distance aux limites séparatives (article 7 du PLU)
- Hauteur maximale autorisée
- Règles de prospect et de vue
Sur un terrain en pente, la terrasse sur pilotis permet de créer un espace plat sans terrassement massif. Mais attention : les pilotis ne sont pas "transparents" en urbanisme.
Terrasse Couverte : Le Cas Particulier
Quand une terrasse couverte crée de la surface
Une terrasse couverte (pergola fixe, auvent, toiture) peut créer de la surface de plancher si elle est close sur au moins deux côtés. La distinction :
- Terrasse couverte ouverte (pergola sans murs) : emprise au sol uniquement
- Terrasse couverte fermée (véranda) : emprise au sol + surface de plancher
Pour une terrasse couverte et sa surface de plancher, vérifiez le nombre de côtés fermés.
L'impact d'une pergola sur l'autorisation
La pergola modifie le régime d'autorisation de votre terrasse :
| Configuration | Emprise au sol | Surface plancher | Autorisation |
|---|---|---|---|
| Terrasse simple | Non (si plain-pied) | Non | Aucune |
| Terrasse + pergola légère | Oui | Non | DP si > 5 m² |
| Terrasse + pergola fermée | Oui | Oui | DP ou PC selon surface |
Pour une terrasse avec pergola, le cumul des surfaces détermine l'autorisation nécessaire.
Le rooftop : terrasse sur toit
L'aménagement d'un rooftop (toit-terrasse accessible) suit des règles spécifiques :
- Si simple aménagement du toit existant (garde-corps, revêtement) : déclaration préalable
- Si construction d'éléments (pergola, local technique) : selon surface, DP ou PC
- En copropriété : accord de l'assemblée générale obligatoire
Le rooftop ne crée pas d'emprise au sol supplémentaire (le bâtiment existe déjà), mais peut créer de la surface de plancher si couvert.
Cas Pratiques et Exemples
Exemple 1 : Terrasse bois sur plots de 40 m²
Projet : terrasse bois sur plots de 8 m × 5 m, hauteur des plots 15 cm, sans couverture.
Analyse :
- Hauteur < 60 cm : terrasse de plain-pied
- Pas d'emprise au sol créée
- Pas de surface de plancher
Autorisation : aucune formalité requise.
CES : la terrasse ne compte pas dans le calcul de l'emprise au sol. Vous conservez votre potentiel constructible intact.
Exemple 2 : Terrasse surélevée de 80 cm sur 25 m²
Projet : terrasse béton surélevée de 80 cm pour rattraper le niveau du RDC, 5 m × 5 m.
Analyse :
- Hauteur > 60 cm : terrasse surélevée
- Emprise au sol : 25 m²
- Pas de surface de plancher (non couverte)
Autorisation : permis de construire (> 20 m²).
Garde-corps : obligatoire, hauteur minimum 1 m (norme NF P01-012).
Coût estimé : 15 000 à 25 000 € pour une terrasse béton surélevée avec garde-corps et escalier.
Exemple 3 : Terrasse couverte par une pergola bioclimatique
Projet : terrasse existante de 20 m² + ajout d'une pergola bioclimatique de 18 m² avec lames orientables.
Analyse :
- Terrasse existante de plain-pied : pas d'emprise au sol
- Pergola : crée de l'emprise au sol (projection de la toiture) = 18 m²
- Pas de surface de plancher (pergola ouverte sur les côtés)
Autorisation : déclaration préalable pour la pergola (5-20 m²).
Plan de masse : le plan de masse coté en 3 dimensions doit indiquer les dimensions de la pergola et les distances aux limites.
Exemple 4 : Terrasse de restaurant sur le domaine public
Projet : installation d'une terrasse de restaurant de 30 m² sur le trottoir.
Analyse : cas totalement différent. Il ne s'agit pas d'urbanisme mais d'occupation du domaine public.
Autorisation requise :
- Permission de voirie auprès de la mairie
- Redevance d'occupation du domaine public
- Respect du règlement de terrasse communal
Pour une terrasse de restaurant et ses autorisations, contactez le service voirie de votre commune.
Erreurs à Éviter
Erreur n°1 : Croire que toutes les terrasses sont dispensées
La terrasse de plain-pied est dispensée, pas toutes les terrasses. Dès que vous dépassez 60 cm de hauteur, vous entrez dans le régime des constructions avec les autorisations qui en découlent.
Erreur n°2 : Oublier l'impact de la couverture
Ajouter une pergola ou un auvent sur une terrasse change son statut. Une terrasse de plain-pied sans autorisation peut nécessiter une déclaration dès qu'on la couvre. Planifiez l'ensemble du projet avant de commencer.
Erreur n°3 : Négliger les règles de distance
Une terrasse surélevée doit respecter les règles de prospect (distance aux limites). En bordure de propriété, les vues directes sur le voisin sont réglementées par le Code civil (1,90 m minimum pour une vue droite). Les terrasses hautes avec vue plongeante sur le jardin voisin génèrent souvent des conflits.
Erreur n°4 : Sous-estimer le CES
Si votre terrain est déjà proche de la limite du CES, une terrasse surélevée peut vous faire dépasser. Calculez votre emprise totale avant de déposer une demande. Un refus pour dépassement du CES est fréquent.
Pour calculer précisément votre emprise, faites appel à un géomètre pour le plan de masse.
Erreur n°5 : Confondre emprise au sol et surface de plancher
L'emprise au sol et la surface de plancher sont deux notions distinctes :
- Emprise au sol : projection verticale au sol
- Surface de plancher : surface close et couverte
Une terrasse surélevée crée de l'emprise mais pas de surface de plancher. Une véranda crée les deux. Cette distinction impacte le seuil d'architecte (150 m² de surface de plancher).
Questions Fréquentes
Une terrasse sur plots compte-t-elle dans l’emprise au sol ?
Non, si la terrasse sur plots reste à moins de 60 cm du sol naturel, elle ne crée pas d'emprise au sol. Les plots standard (5 à 20 cm de hauteur) maintiennent la terrasse dans la catégorie "plain-pied". En revanche, si les plots dépassent 60 cm (terrain en pente par exemple), la terrasse devient surélevée et génère de l'emprise au sol calculée sur la surface totale du plancher.
Quelle hauteur de terrasse sans autorisation ?
Une terrasse de moins de 60 cm de hauteur par rapport au terrain naturel ne nécessite généralement aucune autorisation d'urbanisme (hors secteur protégé). Au-delà de 60 cm, une déclaration préalable est requise si la surface est comprise entre 5 et 20 m², un permis de construire au-delà de 20 m². Cette règle des 60 cm correspond au seuil à partir duquel un garde-corps devient obligatoire.
La terrasse compte-t-elle dans le calcul du CES ?
Cela dépend du type de terrasse. La terrasse de plain-pied (< 60 cm) ne compte pas dans le coefficient d'emprise au sol car elle ne crée pas de volume. La terrasse surélevée (≥ 60 cm) compte dans le CES au même titre qu'une construction. Vérifiez également le règlement de votre PLU : certaines communes excluent explicitement les terrasses du calcul du CES, d'autres les incluent systématiquement.
Faut-il un permis pour couvrir une terrasse existante ?
Couvrir une terrasse existante nécessite une autorisation si la couverture crée de l'emprise au sol. Une pergola de moins de 5 m² est dispensée de formalité (sauf secteur protégé). Entre 5 et 20 m², une déclaration préalable suffit. Au-delà de 20 m², un permis de construire est obligatoire. Si la couverture ferme la terrasse sur plusieurs côtés (type véranda), elle crée également de la surface de plancher avec des seuils différents.
Quel formulaire pour déclarer une terrasse surélevée ?
Pour une terrasse surélevée entre 5 et 20 m², utilisez le formulaire CERFA 13703 de déclaration préalable. Le dossier comprend le CERFA rempli, un plan de situation, un plan de masse coté, un plan de coupe et des photos. Pour une terrasse de plus de 20 m², utilisez le CERFA 13406 (permis de construire maison individuelle) ou 13409 (autres constructions). Le délai d'instruction est d'un mois pour la DP, deux mois pour le PC.
La terrasse en béton est-elle soumise à autorisation ?
La terrasse béton suit les mêmes règles que les autres terrasses : seule la hauteur compte. Une dalle béton coulée au niveau du sol (plain-pied) ne nécessite aucune autorisation. Une terrasse béton surélevée de plus de 60 cm est soumise à déclaration ou permis selon sa surface. Le matériau (béton, bois, composite) n'impacte pas le régime d'autorisation, contrairement à ce que certains pensent.
Comment régulariser une terrasse construite sans autorisation ?
Si votre terrasse surélevée a été construite sans autorisation, déposez une déclaration préalable ou un permis de construire "de régularisation" en mairie. Si la terrasse est conforme aux règles d'urbanisme actuelles (PLU, CES, distances), l'autorisation sera accordée. L'infraction passée peut toutefois faire l'objet de poursuites pendant 6 ans (prescription pénale). La taxe d'aménagement sera réclamée si elle n'a pas été payée initialement.
Conclusion
La terrasse et l'emprise au sol suivent une règle simple : la hauteur fait la différence. Retenez les points essentiels :
- Terrasse plain-pied (< 60 cm) : pas d'emprise, pas d'autorisation
- Terrasse surélevée (≥ 60 cm) : emprise au sol, DP ou PC selon surface
- Terrasse couverte : emprise de la couverture, voire surface de plancher si fermée
Avant de lancer votre projet, vérifiez :
- La hauteur prévue par rapport au terrain naturel
- Votre CES disponible (si terrasse surélevée)
- Les règles de distance aux limites dans le PLU
Pour une extension de 20 m² ou une terrasse de cette surface, la frontière entre déclaration préalable et permis de construire est souvent déterminante. Mesurez précisément et consultez le service urbanisme en cas de doute.
Un dossier bien préparé, avec un plan de masse correctement coté et les bonnes pièces graphiques, sera instruit sans difficulté dans le délai légal.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R420-1, R421-2, R421-9 à R421-12), Service-public.fr, Legifrance
