Garage Non Déclaré : Procédure de Régularisation

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Un garage construit sans autorisation, un carport ajouté à la va-vite, un abri voiture fermé après coup : ces situations concernent des milliers de propriétaires. Le problème surgit souvent au pire moment — lors d'une vente, d'une succession, ou suite à un signalement d'un voisin. Le garage sans permis devient alors un blocage coûteux. Pourtant, régulariser un garage non déclaré est généralement possible si la construction respecte les règles d'urbanisme actuelles. Déclaration préalable pour un garage simple de 15 m², permis de construire pour un garage double de 35 m² : l'autorisation dépend de la surface et de la zone. Ce qui suit détaille la procédure complète de régularisation, les risques encourus, et les pièges à éviter.

Sommaire

1. Quand un garage nécessite-t-il une autorisation ?
2. Risques d'un garage non déclaré
3. Conditions de régularisation
4. Procédure de régularisation
5. Cas particuliers
6. Cas pratiques et exemples
7. Erreurs à éviter
8. Questions fréquentes
9. Conclusion

Quand un garage nécessite-t-il une autorisation ?

Construire un garage, un box, un carport ou tout autre stationnement couvert nécessite une autorisation d'urbanisme dans la quasi-totalité des cas.

Les seuils réglementaires

Exception zone U avec PLU : en zone urbaine d'un PLU, le seuil de la déclaration préalable est porté à 40 m² pour les annexes comme le garage. Au-delà de 40 m², le permis de construire devient obligatoire.

Un garage simple de 15 m² (dimensions classiques 3 m × 5 m) relève donc de la déclaration préalable. Un garage double de 30 m² peut relever de la DP en zone U ou du PC en zone non urbaine.

Les cas particuliers

Carport ouvert : même ouvert sur un ou plusieurs côtés, le carport crée de l'emprise au sol et nécessite une autorisation dès 5 m².

Abri de jardin transformé : un abri de jardin converti en garage reste soumis aux mêmes règles de surface.

Garage souterrain : il crée de la surface de plancher (sauf s'il est destiné au stationnement uniquement). La surface de plancher du garage est déduite du calcul si le local est exclusivement affecté au stationnement.

Zone protégée et secteur ABF

En secteur sauvegardé, site classé ou périmètre de monument historique, toute construction nécessite une autorisation quelle que soit sa surface. Un garage de 4 m² normalement dispensé de formalité doit faire l'objet d'une déclaration préalable en zone ABF.

Risques d'un garage non déclaré

Sanctions pénales

L'article L480-4 du Code de l'urbanisme prévoit :

• Amende : jusqu'à 6 000 € par m² construit sans autorisation
• Pour un garage de 20 m² : amende maximale 120 000 €

En pratique, les tribunaux prononcent des amendes de 1 000 à 10 000 € pour un garage, selon la bonne foi et la régularisation engagée.

Peines complémentaires

Le juge peut ordonner :

• La démolition du garage
• Une astreinte journalière en cas d'inexécution

Conséquences pratiques

Blocage de la vente : le notaire vérifie la conformité cadastrale et le permis de construire initial. Un garage non déclaré apparaît lors de la comparaison avec les documents d'urbanisme.

Refus de prêt : la banque peut exiger un certificat de conformité pour garantir le bien.

Sinistre non couvert : en cas de dommage sur le garage (incendie, tempête), l'assureur peut invoquer la non-conformité pour refuser l'indemnisation.

Recours du voisin : un voisin gêné par le garage (ombre, vue, proximité) peut demander sa démolition pendant 10 ans.

Prescription

• Prescription pénale : 6 ans après achèvement → plus de poursuites possibles
• Prescription civile : 10 ans → plus de démolition ordonnée

Après ces délais, les sanctions s'éteignent mais le garage reste administrativement illégal. La régularisation reste nécessaire pour sécuriser le bien.

Conditions de régularisation

Un garage non déclaré peut être régularisé si trois conditions sont remplies.

Condition 1 : Conformité au PLU actuel

Le garage doit respecter les règles d'urbanisme en vigueur au moment de la demande de régularisation :

Article 6 – Recul voie : distance minimale entre le garage et l'alignement de la voie publique.

Article 7 – Recul limites : distance aux limites séparatives. Souvent, le PLU autorise l'implantation en limite pour les annexes (mur aveugle).

Article 9 – Emprise au sol : le garage s'ajoute à l'emprise de la maison. Le CES total ne doit pas être dépassé.

Article 11 – Aspect : matériaux, couleurs, pente de toiture conformes aux prescriptions locales.

Article 12 – Stationnement : le PLU peut imposer un nombre minimum de places de stationnement. Un garage existant contribue à respecter cette règle.

Condition 2 : Absence de servitudes incompatibles

Vérifiez que le garage n'empiète pas sur :

• Une servitude de passage
• Une canalisation ou réseau souterrain
• Un espace boisé classé

Condition 3 : Faisabilité technique

Le dossier de régularisation doit pouvoir être constitué :

• Plan de masse montrant l'implantation réelle
• Plans de façade et de coupe
• Photographies

Si le garage est partiellement enterré ou dans une configuration complexe, un géomètre pour plan de masse peut être nécessaire.

Procédure de régularisation

Étape 1 : Mesurer et documenter

Relevé des dimensions :

• Emprise au sol (projection verticale incluant les débords de toiture > 60 cm)
• Surface de plancher (si le garage contient des espaces non dédiés au stationnement)
• Hauteur à l'égout et au faîtage

Relevé de l'implantation :

• Distance au bâtiment principal
• Distance aux limites séparatives
• Distance à la voie

Ces mesures serviront à établir le plan de masse coté.

Étape 2 : Consulter le PLU

Vérifiez les règles applicables dans votre zone :

• Le garage est-il conforme aux articles 6, 7, 9, 10, 11 ?
• Le CES global (maison + garage) est-il respecté ?
• Les matériaux et couleurs sont-ils conformes à l'article 11 ?

Si une non-conformité existe, évaluez les adaptations possibles (modification de couleur, végétalisation masquante, etc.).

Étape 3 : Prendre contact avec la mairie

Un rendez-vous avec le service urbanisme permet de :

• Confirmer la faisabilité de la régularisation
• Identifier d'éventuels points de blocage
• Connaître l'autorisation requise (DP ou PC)

Cette démarche proactive est toujours bien perçue.

Étape 4 : Constituer le dossier

Pour une déclaration préalable (garage ≤ 20 m² ou ≤ 40 m² en zone U) :

Pour un permis de construire (garage > 20 m² hors zone U ou > 40 m² en zone U) :

• CERFA 13406 (annexe de maison individuelle)
• PCMI1 à PCMI8

Des exemples de plan de masse vous aideront à comprendre le format attendu.

Étape 5 : Déposer le dossier

Le dépôt du dossier se fait en mairie ou en ligne. Un récépissé mentionnant le numéro d'enregistrement et la date de dépôt vous est remis.

Délais d'instruction :

• Déclaration préalable : 1 mois (2 mois si ABF)
• Permis de construire : 2 mois

Étape 6 : Payer la taxe d'aménagement majorée

La taxe d'aménagement est due pour toute construction créant de l'emprise au sol. En cas de régularisation, elle est majorée de 80 %.

Exemple pour un garage de 20 m² :

• Taxe de base : 20 × 914 × 3 % = 548 €
• Majoration 80 % : 438 €
• Total : 986 €

(Valeur forfaitaire 2024, taux communal 3 %)

Étape 7 : Afficher et purger les recours

Après obtention de l'autorisation, affichez le panneau réglementaire pendant 2 mois minimum. Ce délai permet aux tiers de contester. Sans recours, la régularisation est définitive.

Cas particuliers

Garage transformé en pièce habitable

Transformer un garage en pièce habitable (chambre, bureau, studio) crée de la surface de plancher là où il n'y en avait pas (le stationnement étant déduit). Cette transformation nécessite :

• Déclaration préalable si < 20 m² (ou < 40 m² en zone U)
• Permis de construire si > 20 m² ou > 40 m² en zone U

Attention : la suppression du garage peut créer un déficit de stationnement par rapport au PLU. Certaines communes refusent la transformation si aucune solution de remplacement n'est proposée.

Construction au-dessus du garage

Construire au-dessus de son garage pour créer une chambre ou un bureau est une surélévation. Elle nécessite :

• Un permis de construire (création de surface > 20 m² ou modification de structure)
• Une étude de structure pour vérifier la capacité portante du garage existant

Si le garage initial n'était pas déclaré, il faut régulariser l'ensemble (garage + surélévation) dans un seul dossier.

Carport et abri voiture

Le carport crée de l'emprise au sol même s'il est ouvert. Un carport de 18 m² nécessite une déclaration préalable. Au-delà de 20 m², le permis de construire s'impose (seuil 40 m² en zone U pour une annexe).

L'abri voiture adossé à la maison peut être considéré comme une extension si la structure est intégrée.

Garage en zone inondable

En zone inondable (PPRI), le garage peut être autorisé avec des prescriptions :

• Niveau du sol surélevé
• Matériaux résistants à l'eau
• Absence de pièce habitable en sous-sol

Vérifiez les règles du PPR avant de déposer le dossier de régularisation.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Garage simple 18 m² en zone UB

Situation : garage construit il y a 8 ans sans déclaration. Terrain en zone UB (PLU). Détecté lors de la préparation de la vente.

Analyse :

• Surface 18 m² < 20 m² → déclaration préalable suffisante
• Implantation en limite latérale → vérifié, autorisé par l'article 7 (mur aveugle)
• CES global OK
• Prescription pénale acquise (> 6 ans)

Procédure :

1. Déclaration préalable
2. Délai : 1 mois
3. Taxe majorée : environ 800 €
4. Coût dossier (dessinateur) : 400 €

Résultat : régularisation obtenue, vente débloquée.

Exemple 2 : Garage double 35 m² en zone UC

Situation : garage double construit en 2019. Zone UC avec PLU.

Analyse :

• Surface 35 m² > 20 m² mais < 40 m² en zone U → déclaration préalable
• Distance limite latérale : 2,50 m → PLU impose 3 m minimum
• Non-conformité détectée

Solution :

• Planter une haie végétale pour atténuer l'impact visuel
• Déposer une demande de régularisation en présentant les mesures d'intégration
• Risque : refus si le voisin conteste

Alternative : modifier le garage pour respecter le recul (solution coûteuse).

Exemple 3 : Carport 25 m² devenu garage fermé

Situation : carport de 25 m² déclaré il y a 10 ans, puis fermé (murs et portail) sans autorisation.

Analyse :

• Le carport initial était déclaré (DP) → pas d'infraction sur la structure
• La fermeture modifie l'aspect et crée potentiellement de la surface de plancher
• Nouvelle autorisation nécessaire pour la modification

Procédure :

1. Déclaration préalable pour « modification d'aspect » et « création de surface de plancher »
2. Si garage utilisé uniquement pour stationnement : pas de surface de plancher créée
3. Taxe applicable sur la différence (emprise déjà déclarée → taxe sur la fermeture uniquement)

Exemple 4 : Régulariser garage ou abri de jardin ensemble

Situation : garage 15 m² + abri de jardin 8 m², tous deux non déclarés.

Analyse :

• Garage 15 m² : DP
• Abri 8 m² : DP
• Total 23 m² : reste en DP (pas de cumul obligatoire)

Procédure : deux déclarations préalables distinctes ou une seule mentionnant les deux constructions. L'instructeur traitera l'ensemble.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Ignorer le problème

Reporter la régularisation expose à des risques croissants : blocage de vente, sinistre non couvert, recours de voisin. Mieux vaut agir proactivement.

Erreur n°2 : Sous-déclarer les dimensions

Déclarer 18 m² pour un garage de 22 m² afin d'éviter le permis de construire constitue une fraude. En cas de contrôle, les sanctions sont aggravées.

Erreur n°3 : Négliger le PLU

Déposer une régularisation sans vérifier la conformité au PLU aboutit à un refus. Le garage reste non déclaré, la situation est inchangée.

Erreur n°4 : Oublier la taxe majorée

La taxe d'aménagement majorée (+ 80 %) est due dès l'obtention de l'autorisation. Ne pas la payer expose à des majorations supplémentaires et des poursuites.

Erreur n°5 : Croire que la prescription suffit

La prescription pénale (6 ans) et civile (10 ans) protègent contre les sanctions mais ne régularisent pas. Le garage reste illégal et pose problème lors de toute transaction.

Erreur n°6 : Utiliser un logiciel plan de masse sans vérifier les règles

Un plan de masse bien dessiné ne suffit pas si le projet n'est pas conforme au PLU. Vérifiez d'abord les règles, dessinez ensuite.

Questions fréquentes

Conclusion

Régulariser un garage non déclaré est une démarche accessible si la construction respecte les règles d'urbanisme actuelles. La procédure suit le circuit classique : déclaration préalable pour un garage jusqu'à 20 m² (ou 40 m² en zone U), permis de construire au-delà. La taxe d'aménagement majorée de 80 % s'ajoute aux frais de dossier.

Les points clés à retenir : vérifier la conformité au PLU (implantation, emprise, aspect), constituer un dossier complet avec plan de masse coté et façades, afficher le panneau pour purger les recours. La prescription pénale (6 ans) et civile (10 ans) protègent contre les sanctions mais ne régularisent pas l'infraction.

Face à un garage non déclaré, l'inaction est la pire des options. Blocage de vente, refus d'assurance, recours de voisin : les risques s'accumulent. Investir quelques centaines d'euros dans une régularisation — frais de dossier (300-800 €) et taxe majorée — sécurise définitivement le bien et évite des complications bien plus coûteuses.

Pour la différence entre plan de masse et plan de situation ou toute question sur les documents à fournir, consultez le service urbanisme de votre mairie avant de déposer votre dossier.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-9 à R421-12, L480-4), Service-public.fr