Plan de Situation PCMI1 : Comment Localiser votre Terrain pour le Permis de Construire ?
Temps de lecture : 12 minutes
Le plan de situation est la première pièce de votre dossier de permis de construire. Ce document paraît simple mais provoque régulièrement des demandes de pièces complémentaires : échelle absente, localisation imprécise, absence de références cadastrales. Le plan de situation (PCMI1) répond à une question fondamentale : où se trouve exactement votre terrain dans la commune ? Contrairement au plan de masse coté en 3 dimensions qui montre l'implantation sur la parcelle, le plan de situation offre une vue large permettant à l'instructeur de situer immédiatement votre projet. Bien réalisé, ce document oriente l'instruction vers les bonnes règles d'urbanisme. Mal réalisé, il retarde votre dossier de plusieurs semaines.
Sommaire
- Qu'est-ce que le plan de situation PCMI1 ?
- Éléments obligatoires du plan de situation
- Comment réaliser un plan de situation ?
- Sources de fonds de plan
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce que le plan de situation PCMI1 ?
Définition réglementaire
Le plan de situation est défini par l'article R431-7 du Code de l'urbanisme : "Le dossier joint à la demande comprend un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune."
Ce document figure en première position dans la liste des pièces du permis de construire (PCMI1) et de la déclaration préalable (DP1). Son rôle est d'orienter l'instructeur vers le secteur concerné avant même qu'il n'examine les détails du projet.
Fonction du plan de situation
Le plan de situation permet à l'administration de :
- Localiser le terrain dans la commune
- Identifier la zone du PLU applicable (UA, UB, UC, N, A…)
- Repérer les servitudes éventuelles (monument historique, site classé, zone inondable)
- Vérifier l'accès au terrain depuis la voirie publique
- Orienter le dossier vers le bon service instructeur
Sans plan de situation exploitable, l'instructeur ne peut pas commencer l'examen de votre dossier. C'est une pièce préalable à toutes les autres.
Différence avec les autres plans
| Document | Échelle type | Zone couverte | Fonction |
|---|---|---|---|
| Plan de situation (PCMI1) | 1/5000 à 1/25000 | Quartier / Commune | Localisation générale |
| Plan de masse (PCMI2) | 1/200 à 1/500 | Parcelle | Implantation du projet |
| Plan de coupe (PCMI3) | 1/100 à 1/50 | Construction | Profil vertical |
| Plan des façades (PCMI5) | 1/100 à 1/50 | Bâtiment | Aspect extérieur |
Le plan de situation donne une vision "macro" tandis que le plan de masse et ses cotations plan de masse apportent le détail "micro". Les deux sont complémentaires et obligatoires.
Cas où le plan de situation est exigé
Le plan de situation est obligatoire pour :
- Tout permis de construire (PCMI1)
- Toute déclaration préalable (DP1)
- Tout permis d'aménager (PA1)
- Tout permis de démolir (PD1)
- Tout certificat d'urbanisme opérationnel
Seul le certificat d'urbanisme d'information (CU a) n'exige pas formellement de plan de situation, mais sa fourniture facilite le traitement de la demande.
Éléments obligatoires du plan de situation
L'emplacement du terrain
L'élément central du plan de situation est la localisation précise de votre terrain. Cette localisation doit être immédiatement identifiable par l'instructeur.
Comment marquer l'emplacement ?
- Entourez la parcelle d'un trait rouge épais
- Ajoutez une flèche pointant vers le terrain
- Indiquez "Terrain objet de la demande" ou "Parcelle concernée"
- Utilisez une couleur qui ressort sur le fond de plan
Le marquage doit être visible sans ambiguïté. Un simple point ou une croix discrète ne suffit pas.
Les références cadastrales
Les références cadastrales identifient officiellement votre terrain :
- Section cadastrale : lettre(s) identifiant le secteur (A, B, AB, AC…)
- Numéro de parcelle : numéro dans la section (ex : 123, 456…)
- Lieu-dit éventuel : nom du quartier ou hameau
- Commune : nom complet de la commune
Exemple complet : "Parcelle cadastrée section AB n°245 – Lieu-dit Les Champs – VILLENEUVE-SUR-LOT"
Ces références doivent figurer sur le plan de situation ou dans un cartouche associé.
L'orientation nord
Le plan de situation doit être orienté. Une flèche nord permet de :
- Situer le terrain par rapport aux points cardinaux
- Vérifier la cohérence avec le plan de masse
- Identifier l'orientation de la future construction
L'orientation nord plan masse du PCMI2 doit correspondre à celle du plan de situation. Une incohérence soulève des questions.
L'échelle
L'échelle du plan de situation est généralement comprise entre 1/5000 et 1/25000. Elle doit être :
- Indiquée numériquement : "Échelle 1/10000"
- Représentée graphiquement : barre d'échelle graduée
La barre d'échelle graphique est essentielle car les photocopies et les impressions peuvent modifier les dimensions du document. Une échelle numérique seule devient fausse après redimensionnement.
Les voies de desserte
Le plan de situation doit montrer comment le terrain est accessible :
- Voirie principale donnant accès au secteur
- Rue ou chemin desservant directement le terrain
- Nom des voies (rue, avenue, route départementale…)
L'accès au terrain est une condition de la constructibilité. L'article L111-4 du Code de l'urbanisme impose que le terrain soit accessible par une voie publique ou privée.
Les éléments de repérage
Pour faciliter la localisation, ajoutez des éléments de contexte :
- Bâtiments remarquables (église, mairie, école)
- Cours d'eau ou plans d'eau
- Voies ferrées ou routes importantes
- Limites communales si proches
Ces éléments aident l'instructeur peu familier du secteur à s'orienter rapidement.
Comment réaliser un plan de situation ?
Étape 1 : Choisir le fond de plan
Plusieurs sources sont disponibles pour le fond de plan (détail en section suivante). Le choix dépend de la localisation du terrain :
| Contexte | Fond recommandé | Échelle |
|---|---|---|
| Zone urbaine dense | Cadastre | 1/5000 |
| Zone périurbaine | IGN + cadastre | 1/10000 |
| Zone rurale | IGN | 1/25000 |
| Grande parcelle isolée | IGN | 1/25000 |
Pour les zones urbaines, le cadastre offre plus de précision. Pour les zones rurales, les cartes IGN donnent une meilleure vision du contexte géographique.
Étape 2 : Centrer sur le terrain
Positionnez votre terrain de façon à montrer :
- Le terrain lui-même (élément central)
- L'accès depuis une voie publique identifiable
- Suffisamment de contexte pour situer le secteur
Le terrain ne doit pas être perdu dans un coin du document. Centrez-le dans le tiers central de la page.
Étape 3 : Marquer la parcelle
Délimitez clairement votre terrain :
- Tracez le contour de la parcelle en rouge
- Hachurez ou colorez légèrement l'intérieur
- Ajoutez une légende "Terrain objet de la demande"
- Vérifiez que le marquage est visible après impression
Le trait doit être suffisamment épais pour rester visible sur une photocopie noir et blanc.
Étape 4 : Ajouter les informations obligatoires
Complétez le plan avec :
- Flèche nord : en haut ou dans un coin
- Échelle graphique : barre graduée en mètres
- Échelle numérique : 1/5000, 1/10000…
- Références cadastrales : section et numéro
- Nom des voies principales visibles
- Titre : "Plan de situation – PCMI1"
Étape 5 : Vérifier et imprimer
Avant impression, contrôlez :
- La lisibilité du terrain après zoom à 100%
- La présence de tous les éléments obligatoires
- L'échelle graphique (mesurable avec une règle)
- Le format (A4 ou A3 selon la densité d'informations)
Imprimez en couleur si possible pour que le marquage rouge ressorte. En noir et blanc, utilisez un trait très épais.
Sources de fonds de plan
Géoportail (IGN)
Le site geoportail.gouv.fr offre des fonds de carte IGN gratuits :
Avantages :
- Cartes topographiques précises
- Couverture nationale complète
- Fonction d'impression intégrée
- Gratuit et sans inscription
Utilisation :
- Recherchez votre adresse ou commune
- Zoomez jusqu'à l'échelle souhaitée (1/5000 à 1/25000)
- Utilisez l'outil "Imprimer" ou faites une capture d'écran
- Ajoutez vos annotations (parcelle, échelle, nord)
Cadastre.gouv.fr
Le site du cadastre fournit les plans parcellaires :
Avantages :
- Limites de parcelles précises
- Références cadastrales intégrées
- Fond officiel reconnu par l'administration
- Gratuit
Utilisation :
- Recherchez par commune et références cadastrales
- Sélectionnez votre parcelle
- Générez un extrait cadastral avec l'échelle souhaitée
- Complétez avec les éléments de repérage
Google Maps / OpenStreetMap
Les fonds cartographiques en ligne peuvent servir de base :
Avantages :
- Vue satellite disponible
- Mise à jour fréquente des voies
- Facilité d'utilisation
Limites :
- Pas d'échelle officielle
- Droits d'utilisation incertains
- Certaines mairies refusent ces fonds
Préférez les fonds IGN ou cadastre pour plus de sécurité.
Plan fourni par un géomètre
Pour les projets importants, le géomètre peut fournir un plan de situation :
Avantages :
- Précision professionnelle
- Intégré au relevé topographique
- Valeur probante
Coût : Souvent inclus dans le relevé topographique (400-800 €)
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Maison en zone urbaine
Situation : M. Dubois demande un permis de construire pour une maison de 120 m² dans un lotissement urbain de la commune de Montpellier.
Réalisation du plan de situation :
Fond utilisé : extrait cadastral à l'échelle 1/5000
Éléments visibles :
- Le lotissement "Les Oliviers" avec toutes les parcelles
- La rue principale d'accès (Avenue des Platanes)
- La parcelle AB-456 entourée en rouge
- L'église et la mairie à 300 m pour repérage
- Flèche nord en haut à droite
- Échelle graphique : 100 m
Ce plan permet à l'instructeur d'identifier immédiatement la zone UA du PLU applicable et l'absence de servitudes particulières.
Exemple 2 : Extension en zone rurale
Situation : Mme Martin souhaite réaliser une extension de 35 m² sur sa maison située en zone agricole d'une commune rurale de 800 habitants.
Réalisation du plan de situation :
Fond utilisé : carte IGN à l'échelle 1/25000
Éléments visibles :
- Le hameau "Les Granges" avec la maison existante
- La route départementale D45 d'accès
- Le bourg principal à 2 km (église visible)
- La parcelle C-89 cerclée de rouge
- Les cours d'eau et bois environnants
- Flèche nord et échelle graphique
L'échelle 1/25000 est adaptée car le contexte rural nécessite de montrer l'accès depuis le bourg.
Exemple 3 : Piscine en périmètre ABF
Situation : Les époux Durand veulent construire une piscine de 45 m² sur leur terrain situé à 200 m d'une église classée monument historique.
Réalisation du plan de situation :
Le plan de situation prend ici une importance particulière : il doit montrer la proximité du monument historique pour que l'instructeur transmette immédiatement le dossier à l'Architecte des Bâtiments de France.
Éléments spécifiques :
- Position du terrain par rapport à l'église classée
- Distance approximative (200 m)
- Indication "Périmètre de protection MH" si possible
Le délai d'instruction passera de 1 mois à 2 mois pour cette déclaration préalable du fait de l'avis ABF requis.
Exemple 4 : Terrain en limite de commune
Situation : M. Bernard construit sur un terrain situé à la limite entre deux communes. La parcelle est sur la commune A mais l'accès principal vient de la commune B.
Réalisation du plan de situation :
Ce cas nécessite un plan de situation élargi montrant :
- Les deux communes concernées
- La limite communale matérialisée
- L'accès réel depuis la commune B
- La position exacte de la parcelle en commune A
L'instructeur de la commune A doit comprendre la configuration pour appliquer les bonnes règles, notamment celles relatives à l'accès qui peut impliquer une servitude de passage sur la commune B.
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Oublier l'échelle graphique
L'erreur la plus fréquente est d'indiquer une échelle numérique (1/10000) sans barre d'échelle graphique. Or, dès que le document est photocopié ou imprimé dans un autre format, l'échelle numérique devient fausse.
Conséquence : Demande de pièces complémentaires systématique.
Solution : Ajoutez toujours une barre d'échelle graduée (exemple : 0-100m-200m-500m) qui reste valable quelle que soit la taille d'impression.
Erreur n°2 : Terrain non identifiable
Un plan de situation où le terrain est perdu parmi des dizaines de parcelles similaires ne remplit pas sa fonction. L'instructeur ne doit pas avoir à chercher.
Conséquence : Retard dans l'instruction, risque d'erreur de localisation.
Solution : Marquez le terrain de façon évidente – trait rouge épais, hachures, flèche pointant vers la parcelle. La localisation doit sauter aux yeux.
Erreur n°3 : Échelle inadaptée
Un plan au 1/100000 ne permet pas de situer précisément le terrain. À l'inverse, un plan au 1/1000 ne montre pas le contexte.
| Échelle | Problème |
|---|---|
| 1/100000 | Terrain invisible |
| 1/50000 | Parcelle difficilement lisible |
| 1/2000 | Contexte insuffisant |
| 1/1000 | Confusion avec le plan de masse |
Solution : Restez entre 1/5000 et 1/25000 selon le contexte urbain ou rural.
Erreur n°4 : Absence de références cadastrales
Sans références cadastrales, l'instructeur ne peut pas recouper avec les fichiers officiels du cadastre. Cette information est essentielle pour identifier la zone du PLU.
Conséquence : Recherche supplémentaire par l'instructeur, retard potentiel.
Solution : Indiquez systématiquement : Section – Numéro – Commune. Exemple : "Section AB n°245 – VILLENEUVE"
Erreur n°5 : Incohérence avec le plan de masse
Si le plan de situation montre un terrain au nord de la rue et que le plan de masse PCMI2 positionne l'accès au sud, l'instructeur aura des doutes sur la fiabilité de votre dossier.
Conséquence : Questions, demande de justifications, suspicion sur l'ensemble du dossier.
Solution : Vérifiez la cohérence des orientations. L'orientation nord plan masse doit correspondre à celle du plan de situation. Utilisez les mêmes références cadastrales sur les deux documents.
Erreur n°6 : Qualité d'impression insuffisante
Un plan de situation imprimé en basse résolution, avec des caractères illisibles ou des couleurs délavées, ne permet pas l'instruction.
Conséquence : Document jugé inexploitable, demande de nouvelle pièce.
Solution : Imprimez en haute qualité (300 dpi minimum), format A4 ou A3 si nécessaire. Vérifiez la lisibilité de tous les éléments avant dépôt.
Questions fréquentes
Le plan de masse est-il obligatoire pour un permis de construire ?
Oui, le plan de masse (PCMI2) est obligatoire pour tout permis de construire, en complément du plan de situation (PCMI1). Le plan de masse permis de construire doit être coté en 3 dimensions et indiquer les distances aux limites séparatives et limites de propriété. Ensemble, ces deux documents permettent de localiser le projet (plan de situation) puis de comprendre son implantation (plan de masse). Le plan de masse doit être à une échelle plus fine (1/200 ou 1/500) que le plan de situation.
Comment faire un plan de masse soi-même ?
Pour réaliser un plan de masse vous-même, partez du plan cadastral de votre parcelle (cadastre.gouv.fr). Reproduisez les limites de propriété à l'échelle 1/200 ou 1/500 sur papier millimétré ou avec un logiciel gratuit. Positionnez votre construction avec les distances aux limites. Ajoutez les cotations plan de masse obligatoires : dimensions, hauteurs, emprise au sol. Indiquez l'orientation nord. Pour un résultat professionnel, les logiciels comme SketchUp ou Sweet Home 3D permettent de générer automatiquement les plans à partir d'un modèle 3D.
Quelle différence entre emprise au sol et surface de plancher ?
L'emprise au sol est la projection verticale du bâtiment sur le terrain (la surface "couverte" par la construction, débords inclus). La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux, mesurées au nu intérieur des façades, pour les zones de plus de 1,80 m de hauteur. Une maison R+1 de 80 m² d'emprise au sol aura environ 160 m² de surface de plancher si les deux niveaux sont identiques. Ces deux notions déterminent les seuils d'autorisation : le CES (coefficient d'emprise au sol) limite l'emprise, tandis que les seuils de 20 m² et 40 m² concernent la surface de plancher créée.
Aménagement des combles : quelle surface de plancher créée ?
L'aménagement de combles crée de la surface de plancher pour les zones où la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Pour calculer cette surface, tracez une coupe de la toiture : seule la partie au-dessus de 1,80 m compte. Par exemple, des combles de 60 m² d'emprise avec une charpente à 45° peuvent générer 35-40 m² de surface de plancher selon la hauteur au faîtage. Cette surface créée détermine si vous relevez de la déclaration préalable (moins de 40 m² en zone U avec PLU) ou du permis de construire.
Qu’est-ce qu’un plan de masse coté en 3 dimensions ?
Le plan de masse coté en 3 dimensions (PCMI2) indique les mesures dans les trois directions de l'espace : longueur, largeur et hauteur. Contrairement à un plan 2D classique, il mentionne aussi les hauteurs à l'égout et au faîtage de chaque construction. Ce document permet à l'instructeur de visualiser le volume du projet sans croiser plusieurs pièces. Les cotations incluent les distances aux limites séparatives, les dimensions des bâtiments et leurs hauteurs. Une vue 3D peut compléter ce plan mais ne le remplace pas car elle n'est pas cotée.
Peut-on utiliser Google Maps comme plan de situation ?
Certaines mairies acceptent un fond Google Maps ou Google Earth pour le plan de situation, d'autres le refusent. Le problème principal est l'absence d'échelle officielle et les droits d'utilisation incertains. Préférez les fonds IGN (geoportail.gouv.fr) ou cadastre (cadastre.gouv.fr) qui sont gratuits, officiels et acceptés partout. Si vous utilisez malgré tout un fond Google, ajoutez impérativement une barre d'échelle graphique vérifiée sur place et mentionnez la source.
Combien de plans de situation faut-il fournir ?
Le nombre d'exemplaires dépend de votre commune. En général, prévoyez 4 exemplaires du dossier complet pour un permis de construire, dont 4 plans de situation. En zone ABF (périmètre de monument historique), un exemplaire supplémentaire est requis pour l'Architecte des Bâtiments de France, ce qui rallonge le délai d'instruction. Vérifiez auprès de votre mairie le nombre exact d'exemplaires exigés. La durée de validité du permis court à partir de la notification, quel que soit le nombre d'exemplaires déposés.
Conclusion
Le plan de situation PCMI1 est la porte d'entrée de votre dossier de permis de construire. Un document clair, avec la parcelle bien identifiée, les références cadastrales visibles et une échelle graphique, facilite l'instruction et évite les allers-retours.
Utilisez de préférence les fonds officiels (IGN ou cadastre) qui sont gratuits et universellement acceptés. Adaptez l'échelle au contexte : 1/5000 en zone urbaine dense, 1/25000 en zone rurale. Vérifiez la cohérence avec le plan de masse qui suivra immédiatement dans le dossier.
En cas de doute sur la localisation exacte de votre terrain (limite de commune, servitude non visible), un passage en mairie avant dépôt peut clarifier la situation. Un plan de situation réussi pose les bases d'un dossier qui sera instruit sans demande de pièces complémentaires.
Pour un projet complexe comme une construction en zone naturelle ou agricole, le plan d'insertion paysagère et la note descriptive compléteront utilement le plan de situation en justifiant l'intégration du projet dans son environnement.
Sources : Code de l'urbanisme (article R431-7), Géoportail IGN, Cadastre.gouv.fr, Service-public.fr
