PA3 : Plan de l’État Initial du Terrain pour Permis d’Aménager
PA3 : Le Plan de l'État Initial du Terrain
Temps de lecture : 13 minutes
Vous créez un lotissement et devez déposer un permis d'aménager ? La pièce PA3 fait partie des documents obligatoires de votre dossier. Ce plan de l'état initial représente le terrain avant tout aménagement : topographie, constructions existantes, végétation, réseaux… C'est la photographie de départ qui permettra de mesurer l'impact de votre projet. Sans une PA3 précise et conforme, votre dossier sera incomplet et le délai d'instruction ne démarrera pas. Voici comment réaliser cette pièce essentielle.
Sommaire
- Qu'est-ce que la pièce PA3 ?
- Le contenu obligatoire de la PA3
- L'échelle et les normes de représentation
- Qui peut établir la PA3 ?
- La PA3 dans le dossier de permis d'aménager
- Différence avec les autres pièces PA
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce que la pièce PA3 ?
La PA3 est le plan de l'état actuel du terrain. Cette pièce du dossier de permis d'aménager représente la situation du terrain avant tout aménagement, avec sa topographie, ses constructions et sa végétation existantes.
Définition réglementaire
Selon l'article R441-4 du Code de l'urbanisme, le dossier de permis d'aménager comprend un plan de l'état actuel du terrain à aménager et de ses abords. Ce plan fait apparaître les constructions et plantations existantes ainsi que, s'il y a lieu, les constructions à maintenir.
Ce PA3 plan état initial sert de référence pour :
- Évaluer l'impact du projet sur le site
- Identifier les éléments à conserver ou à supprimer
- Vérifier la faisabilité technique de l'aménagement
Dans quel cas est-elle requise ?
La PA3 est obligatoire pour tout permis d'aménager, notamment pour :
| Type d'aménagement | PA3 obligatoire |
|---|---|
| Lotissement | Oui |
| Camping | Oui |
| Aire de stationnement | Oui |
| Parc d'attractions | Oui |
| Terrain de sports motorisés | Oui |
| Golf | Oui |
La pièce PA3 n'est pas requise pour les permis de construire de maisons individuelles — dans ce cas, c'est le plan de masse (PCMI2) qui remplit cette fonction.
Cadre juridique
Les textes de référence sont :
- Articles R441-1 à R441-9 du Code de l'urbanisme : dossier de permis d'aménager
- Article R441-4 : contenu de la PA3
- CERFA 16297 : formulaire de demande de permis d'aménager (depuis juillet 2024)
Le contenu obligatoire de la PA3
Le plan de l'état actuel doit représenter fidèlement la situation du terrain avant travaux.
La topographie du terrain
L'altimétrie du terrain naturel est la base de la PA3. Elle permet de comprendre le relief et d'anticiper les terrassements nécessaires.
Éléments à représenter :
- Courbes de niveau (équidistance adaptée au relief)
- Points cotés aux endroits significatifs
- Lignes de crête et de talweg
- Pentes en pourcentage sur les zones remarquables
Le relevé terrain avant travaux doit être suffisamment précis pour calculer les volumes de déblais/remblais et vérifier le respect des règles de hauteur.
Les constructions existantes
Tous les bâtiments existants sur le terrain doivent figurer sur le plan :
| Élément | Information à fournir |
|---|---|
| Bâtiments | Emprise, nombre de niveaux, hauteur |
| Murs et clôtures | Tracé, hauteur |
| Ouvrages divers | Puits, fosses, cuves |
| Éléments à démolir | Repérés distinctement |
| Bâtiments à conserver | Repérés distinctement |
Les bâtiments existants à conserver doivent être clairement identifiés, car ils influencent le projet d'aménagement.
Les réseaux existants
L'état des lieux de la parcelle inclut les réseaux présents ou à proximité :
- Eau potable : conduite, regard, compteur
- Assainissement : réseau EU, EP, poste de relevage
- Électricité : poste de transformation, coffret, lignes aériennes ou enterrées
- Gaz : conduite, poste de détente
- Télécommunications : chambre de tirage, fourreaux
- Éclairage public : candélabres, câbles
Les réseaux existants conditionnent les possibilités de raccordement du futur lotissement.
La végétation existante
Le plan topographique initial doit représenter la végétation présente :
- Arbres remarquables : essence, diamètre du tronc, emprise du houppier
- Haies et bosquets : tracé, essence dominante
- Espaces boisés classés : délimitation précise
- Zones humides : si identifiées
La végétation existante peut être protégée par le PLU (EBC, espaces verts à préserver) et conditionner le projet.
Les abords du terrain
La PA3 ne se limite pas à la parcelle : elle doit montrer l'environnement immédiat.
Éléments à représenter :
- Voies publiques et privées bordant le terrain
- Constructions voisines (emprise, hauteur indicative)
- Accès existants au terrain
- Servitudes de passage
L'échelle et les normes de représentation
L'échelle appropriée
L'échelle de la PA3 dépend de la superficie du terrain :
| Superficie du terrain | Échelle recommandée |
|---|---|
| < 1 hectare | 1/200 ou 1/500 |
| 1 à 5 hectares | 1/500 ou 1/1000 |
| > 5 hectares | 1/1000 ou 1/2000 |
L'échelle doit permettre de lire clairement tous les éléments, y compris les cotations.
Les normes graphiques
La PA3 doit respecter des conventions de représentation :
Orientation :
- Flèche Nord bien visible
- Orientation cohérente avec les autres plans du dossier
Légende :
- Symboles explicités
- Couleurs conventionnelles (vert pour la végétation, bleu pour l'eau, etc.)
Cotations :
- Altitudes en NGF (Nivellement Général de la France)
- Dimensions principales des constructions
- Distances aux limites de propriété
Le format de rendu
La PA3 peut être fournie en format :
- Papier : plié au format A4 pour classement
- Numérique : PDF vectoriel de préférence
Le service instructeur peut exiger plusieurs exemplaires (généralement 4 à 5 pour un permis d'aménager).
Qui peut établir la PA3 ?
La réalisation d'une PA3 conforme nécessite des compétences techniques. Plusieurs professionnels peuvent l'établir.
Le géomètre-expert
C'est le professionnel le plus qualifié pour établir un relevé précis du terrain. Le géomètre réalise un levé topographique complet qui servira de base à la PA3.
Avantages :
- Précision centimétrique
- Coordonnées géoréférencées
- Responsabilité professionnelle engagée
Coût : 1 500 à 5 000 € selon la superficie et la complexité.
Le paysagiste
Pour les projets de lotissement avec un volet paysager important, un paysagiste peut établir la PA3 en complétant un relevé topographique existant.
Le paysagiste apporte une expertise sur :
- L'identification des essences végétales
- La valeur patrimoniale des arbres
- Les recommandations de conservation
L'architecte ou l'architecte d'intérieur
Pour les projets de petite envergure, un architecte peut réaliser la PA3 sur la base d'un relevé simplifié. Cette option est adaptée aux lotissements de quelques lots sur terrain relativement plat.
Le bureau d'études
Un bureau d'études VRD (Voirie et Réseaux Divers) peut établir la PA3, notamment pour les aspects réseaux existants et altimétrie.
Peut-on la faire soi-même ?
Techniquement oui, mais c'est risqué. Un plan imprécis entraînera des demandes de pièces complémentaires et des retards. Pour un lotissement, l'enjeu financier justifie le recours à un professionnel.
Des logiciels de plan de masse peuvent aider à la mise en forme, mais le relevé terrain reste indispensable.
La PA3 dans le dossier de permis d'aménager
La PA3 s'inscrit dans un ensemble de pièces qui composent le dossier de permis d'aménager.
Les pièces obligatoires du permis d'aménager
| Pièce | Contenu |
|---|---|
| PA1 | Plan de situation |
| PA2 | Notice descriptive du projet |
| PA3 | Plan de l'état actuel du terrain |
| PA4 | Plan de composition générale |
| PA5 | Programme des travaux d'équipement |
| PA6 | Plan de division des lots |
| PA7 | Document graphique d'insertion |
| PA8 | Photographies |
Articulation avec les autres pièces
La PA3 est la base sur laquelle s'appuient les autres plans :
- PA4 (plan de composition) : montre le projet sur le même fond que la PA3
- PA6 (division) : reprend les limites du terrain de la PA3
- Plan de coupe : utilise les altitudes relevées pour la PA3
La différence entre plan de masse et plan de situation s'applique aussi aux pièces PA : la PA1 est le plan de situation, la PA3/PA4 sont les plans de masse.
Cohérence du dossier
Les informations de la PA3 doivent être cohérentes avec :
- La notice PA2 (description de l'existant)
- Le formulaire CERFA (superficie du terrain)
- Les photographies PA8
Une incohérence entre pièces entraîne un rejet ou une demande de pièces complémentaires.
Différence avec les autres pièces PA
PA3 vs PA1 (plan de situation)
| PA1 | PA3 |
|---|---|
| Localise le terrain dans la commune | Représente le terrain en détail |
| Échelle 1/5000 à 1/25000 | Échelle 1/200 à 1/1000 |
| Extrait de carte IGN ou cadastre | Levé topographique du terrain |
| Montre l'environnement large | Montre le terrain et ses abords immédiats |
La PA1 permet d'identifier le terrain, la PA3 de le comprendre en détail.
PA3 vs PA4 (plan de composition)
| PA3 | PA4 |
|---|---|
| État existant | État projeté |
| Ce qui est | Ce qui sera |
| Base de référence | Projet d'aménagement |
| Neutre | Valorisant |
La PA3 et la PA4 utilisent généralement le même fond de plan, avec des représentations différentes.
PA3 vs plan de masse PCMI2
| PA3 (permis d'aménager) | PCMI2 (permis de construire) |
|---|---|
| Pour lotissements | Pour maisons individuelles |
| État actuel uniquement | État actuel + projet |
| Plusieurs lots | Un seul projet |
| Échelle adaptée à la superficie | Échelle 1/200 ou 1/500 |
Pour un permis de construire, le PCMI2 combine les fonctions de PA3 et PA4.
PA3 vs PA2 (notice)
La PA2 est la notice descriptive qui accompagne le plan PA3. Elle décrit en texte ce que le plan montre graphiquement :
- Caractéristiques du terrain (pente, nature du sol)
- Constructions existantes (usage, état)
- Végétation (essences, âge estimé)
- Réseaux disponibles
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Lotissement de 8 lots sur 1,5 hectare
Situation : Un propriétaire souhaite diviser son terrain de 15 000 m² en 8 lots constructibles.
Contenu de la PA3 :
- Levé topographique par géomètre (courbes de niveau tous les 50 cm)
- Maison existante (à démolir) : emprise 180 m², hauteur 6 m
- Hangar agricole (à conserver) : emprise 120 m²
- 12 arbres fruitiers (à supprimer) et 3 chênes (à conserver)
- Haie en limite sud (à conserver)
- Réseau d'eau en limite de propriété
- Assainissement collectif à 50 m
Échelle : 1/500
Coût du relevé : 2 800 € (géomètre-expert)
Délai : 2 semaines pour le levé et la mise en forme
Exemple 2 : Extension de camping de 50 emplacements
Situation : Un camping existant de 100 emplacements souhaite s'étendre sur une parcelle adjacente de 2 hectares.
Contenu de la PA3 :
- Topographie du terrain (pente de 8% vers le sud)
- Aucune construction existante
- Boisement de pins (environ 200 sujets)
- Cours d'eau en limite est (zone tampon à respecter)
- Raccordement électrique possible depuis le camping existant
Échelle : 1/1000
Particularité : L'Architecte des Bâtiments de France doit être consulté (site inscrit à proximité). Le délai d'instruction est porté à 4 mois.
Exemple 3 : Aire de stationnement de 80 places
Situation : Création d'un parking public de 80 places sur un terrain communal de 3 000 m².
Contenu de la PA3 :
- Terrain plat (dénivelé < 1 m)
- Ancien terrain de sport non aménagé
- Clôture grillagée périphérique (à conserver)
- Accès existant sur voie communale
- Réseaux EP en limite de propriété
Échelle : 1/200
Coût du relevé : 1 200 € (bureau d'études VRD)
Des exemples de plans de masse annotés peuvent vous inspirer pour la mise en forme.
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Sous-estimer la précision requise
Un plan approximatif basé sur le cadastre ne suffit pas. Le cadastre n'est pas un document topographique et ses imprécisions peuvent atteindre plusieurs mètres.
Solution : Faire réaliser un levé topographique par un géomètre, surtout pour les terrains en pente.
Erreur n°2 : Oublier les réseaux existants
Les réseaux souterrains sont invisibles mais essentiels. Leur omission peut entraîner des conflits lors des travaux.
Solution : Demander un plan de récolement des réseaux auprès des concessionnaires (DICT) avant d'établir la PA3.
Erreur n°3 : Négliger la végétation protégée
Un arbre situé en Espace Boisé Classé (EBC) ne peut pas être abattu sans autorisation. L'ignorer expose à un refus de permis.
Solution : Consulter le PLU pour identifier les protections et les reporter sur la PA3.
Erreur n°4 : Utiliser une échelle inadaptée
Une échelle trop petite rend le plan illisible. Une échelle trop grande nécessite un format de papier ingérable.
Solution : Adapter l'échelle à la superficie et aux exigences de lisibilité. Pour une déclaration préalable, le 1/200 est courant.
Erreur n°5 : Omettre les constructions voisines
Les constructions limitrophes influencent le projet (vue, ombre, accès). Leur absence complique l'instruction.
Solution : Représenter les constructions sur une bande de 20 à 30 m autour du terrain.
Erreur n°6 : Incohérence avec les autres pièces
La PA3 indique une superficie de 12 000 m² alors que le formulaire mentionne 11 500 m². Le dossier est rejeté.
Solution : Vérifier la cohérence des données entre toutes les pièces avant dépôt.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la pièce PA3 ?
La PA3 est le plan de l'état actuel du terrain, pièce obligatoire du dossier de permis d'aménager. Elle représente la situation du terrain avant tout aménagement : topographie avec courbes de niveau, constructions existantes, végétation, réseaux et abords immédiats. Ce plan état existant terrain sert de référence pour évaluer l'impact du projet d'aménagement (lotissement, camping, parking, etc.).
Que montre le plan état initial PA3 ?
Le PA3 plan état initial montre l'altimétrie du terrain naturel (courbes de niveau, points cotés), les constructions existantes (bâtiments, murs, ouvrages), les réseaux existants (eau, électricité, assainissement), la végétation existante (arbres, haies, espaces boisés) et les abords du terrain (voies, constructions voisines). Les éléments à conserver ou à démolir doivent être clairement identifiés par des symboles distinctifs.
La PA3 est-elle obligatoire pour un lotissement ?
Oui, la PA3 est obligatoire pour tout permis d'aménager de lotissement, quelle que soit sa taille. L'article R441-4 du Code de l'urbanisme impose la fourniture d'un plan de l'état actuel du terrain à aménager. Sans cette pièce, le dossier est incomplet et le délai d'instruction (3 mois pour un lotissement) ne démarre pas. Le service instructeur vous demandera de compléter le dossier.
Quelle échelle pour la PA3 ?
L'échelle de la PA3 dépend de la superficie du terrain : 1/200 ou 1/500 pour les terrains de moins d'un hectare, 1/500 ou 1/1000 pour les terrains de 1 à 5 hectares, 1/1000 ou 1/2000 au-delà. L'échelle doit permettre de lire clairement toutes les informations (altimétrie, constructions, végétation) tout en restant dans un format de papier manipulable (généralement pliable au format A4).
Qui peut établir la PA3 ?
La PA3 peut être établie par un géomètre-expert (le plus qualifié pour le relevé topographique), un paysagiste (pour les aspects végétation), un architecte ou un bureau d'études VRD. Pour un lotissement de plus de 2 500 m², le recours à un architecte ou un paysagiste est obligatoire pour l'ensemble du dossier. Le relevé terrain par un géomètre coûte généralement entre 1 500 et 5 000 € selon la superficie.
Quelle différence entre PA3 et PCMI2 ?
La PA3 concerne les permis d'aménager (lotissements, campings) et représente uniquement l'état existant du terrain. Le PCMI2 concerne les permis de construire maison individuelle et combine l'état existant avec le projet de construction. En résumé : PA3 = état actuel seul, PCMI2 = état actuel + projet. Pour un permis de construire, le plan de masse pour permis de construire (PCMI2) suffit.
Comment représenter les arbres sur la PA3 ?
Les arbres doivent être représentés par un symbole circulaire à leur emplacement exact, avec indication de l'essence (chêne, pin, etc.) et du diamètre du tronc. Pour les arbres remarquables ou protégés (EBC), ajouter l'emprise du houppier. Les arbres à conserver et ceux à abattre doivent être distingués par des symboles différents. Une légende claire expliquera les conventions utilisées.
Conclusion
La pièce PA3 est le socle documentaire de tout permis d'aménager. Ce plan de l'état initial du terrain permet au service instructeur de comprendre la situation existante et d'évaluer l'impact du projet de lotissement ou d'aménagement.
Les points essentiels à retenir :
- Contenu complet : topographie, constructions, végétation, réseaux, abords
- Précision : faire appel à un géomètre pour le relevé terrain avant travaux
- Échelle adaptée : 1/200 à 1/1000 selon la superficie
- Cohérence : les informations doivent correspondre aux autres pièces du dossier
- Identification des éléments à conserver ou à supprimer
Un PA3 bien réalisé facilite l'instruction et évite les demandes de pièces complémentaires. C'est un investissement (1 500 à 5 000 €) qui sécurise l'ensemble du projet de lotissement.
Pour les projets soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (site patrimonial), la qualité de la PA3 est d'autant plus importante.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R441-1 à R441-9), Service-public.fr, Legifrance
