Délai d’Instruction du Permis de Construire : Combien de Temps ?
Délai d'Instruction du Permis de Construire : Les Vrais Chiffres
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Vous venez de déposer un permis de construire pour votre projet de permis de construire maison. Combien de temps avant la réponse ? Le délai permis de construire légal est de 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres constructions. Mais ces délais peuvent être majorés en zone ABF, pour un ERP ou si votre dossier permis de construire est incomplet. Et que se passe-t-il si la mairie ne répond pas ? Vous obtenez un permis tacite — mais attention aux pièges. Voici les vrais délais à anticiper, les causes de rallongement, et comment faire un permis de construire qui passe du premier coup.
Sommaire
- Délais légaux d'instruction
- Majorations de délai
- Point de départ du délai
- Le permis tacite
- Après le permis : délai de recours
- Comment accélérer l'instruction
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Délais légaux d'instruction
Le Code de l'urbanisme fixe des délais d'instruction maximaux que la mairie doit respecter. Ces délais varient selon le type de projet.
Tableau des délais de base
| Type de demande | Délai légal |
|---|---|
| Déclaration préalable (DP) | 1 mois |
| Permis de construire maison individuelle (PCMI) | 2 mois |
| Autres permis de construire | 3 mois |
| Permis d'aménager | 3 mois |
| Permis de démolir | 2 mois |
Le cas du PCMI (maison individuelle)
Le formulaire CERFA 13406 est utilisé pour les maisons individuelles et leurs annexes. Ce permit de construire bénéficie du délai le plus court : 2 mois.
Sont concernés :
- Construction d'une maison neuve
- Extension d'une maison existante nécessitant un PC
- Annexes de la maison (garage, piscine > 100 m²)
Le cas du PC classique (CERFA 13409)
Pour les autres constructions — immeubles collectifs, bâtiments commerciaux, industriels — le délai passe à 3 mois. C'est également le cas pour les projets combinant plusieurs destinations.
Cadre juridique
Les délais d'instruction sont définis par l'article R423-23 du Code de l'urbanisme. Ils courent à compter de la réception d'un dossier complet. Un dossier incomplet suspend le délai.
Majorations de délai
Certaines situations allongent automatiquement le délai d'instruction.
Majoration pour consultation de services
| Consultation | Majoration |
|---|---|
| ABF (monuments historiques, site classé) | +1 mois |
| Commission départementale (CDAC, CDPENAF) | +1 mois |
| Autorité environnementale | +2 mois |
| Commission de sécurité (ERP) | Délai spécifique |
Le cas de l'ABF
En secteur protégé (périmètre de monument historique, Site Patrimonial Remarquable, site classé), l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est requis. Le délai passe donc :
- PCMI : 2 mois + 1 mois = 3 mois
- PC classique : 3 mois + 1 mois = 4 mois
Le cas des ERP
Les Établissements Recevant du Public nécessitent l'avis de la commission de sécurité et d'accessibilité. Le délai peut atteindre 5 mois pour les ERP de 1ère à 4ème catégorie.
Tableau récapitulatif avec majorations
| Situation | PCMI | PC classique |
|---|---|---|
| Zone standard | 2 mois | 3 mois |
| Zone ABF | 3 mois | 4 mois |
| ERP catégorie 5 | 3 mois | 4 mois |
| ERP catégories 1-4 | 5 mois | 5 mois |
| Zone agricole (avis CDPENAF) | 3 mois | 4 mois |
Notification du délai applicable
Le récépissé de dépôt indique le délai d'instruction applicable. Si des consultations supplémentaires sont nécessaires, la mairie vous notifie dans le mois suivant le dépôt le nouveau délai majoré.
Point de départ du délai
Date de départ = dépôt du dossier complet
Le delai permis de construire court à compter de la réception d'un dossier complet par la mairie. La date figure sur le récépissé de dépôt.
Attention : Si vous déposez un vendredi soir, le délai ne démarre que le lundi (premier jour ouvré).
Dossier incomplet : suspension du délai
Si votre dossier est incomplet, la mairie dispose d'1 mois pour vous demander les pièces manquantes. Cette demande :
- Suspend le délai d'instruction
- Vous accorde 3 mois pour fournir les pièces
Le délai reprend à la réception des pièces complémentaires. Si vous ne répondez pas dans les 3 mois, la demande de permis de construire est rejetée.
Exemple de calcul
| Événement | Date |
|---|---|
| Dépôt du dossier | 1er mars |
| Demande de pièces complémentaires | 25 mars (délai suspendu) |
| Réception des pièces | 10 avril (délai reprend) |
| Fin du délai initial (2 mois) | 10 mai (1 mois écoulé + 1 mois restant) |
Le délai de 2 mois devient en réalité 2 mois et 10 jours à cause de la suspension.
Pièces souvent manquantes
Les demandes de pièces complémentaires portent généralement sur :
- PCMI5 (plan des façades) incomplet ou illisible
- PCMI3 (plan de coupe) sans les cotes de niveau
- PCMI6 (insertion paysagère) manquant ou insuffisant
- Attestation RE2020 absente
- Surface de plancher mal calculée
Un dossier permis de construire complet dès le dépôt évite cette perte de temps.
Le permis tacite
Principe : silence vaut acceptation
Si la mairie ne vous répond pas à l'expiration du délai d'instruction, vous bénéficiez d'un permis tacite. C'est-à-dire que l'absence de réponse vaut accord.
Comment prouver le permis tacite ?
- Conservez le récépissé de dépôt (preuve de la date)
- Vérifiez que le délai indiqué est bien écoulé
- Demandez à la mairie un certificat de non-opposition
Ce certificat atteste que la mairie n'a pas répondu et que vous bénéficiez d'un permis tacite. Il est gratuit et doit être délivré sur simple demande.
Exceptions : pas de tacite dans certains cas
Le permis tacite n'existe PAS dans les situations suivantes :
- Projet soumis à enquête publique
- Projet nécessitant une autorisation préalable (défrichement, loi sur l'eau)
- Projet situé dans un parc national ou une réserve naturelle
- Projet portant atteinte à un immeuble classé
Dans ces cas, l'absence de réponse vaut refus, pas accord.
Conseil pratique
Même avec un permis tacite, attendez d'avoir le certificat écrit avant de commencer les travaux. Certaines banques exigent ce document pour débloquer le prêt immobilier.
Après le permis : délai de recours
L'obtention du permis ne clôt pas les délais. Deux délais s'ajoutent après la décision.
Délai de recours des tiers : 2 mois
Les voisins et tiers peuvent contester votre permis dans un délai de 2 mois à compter du premier jour d'affichage continu sur le terrain.
Obligations d'affichage :
- Panneau visible depuis la voie publique
- Dimensions minimales : 80 × 120 cm
- Contenu réglementaire (numéro, surface, hauteur, adresse mairie)
- Affichage pendant toute la durée du chantier
Conseil : Faites constater l'affichage par un huissier (3 constats : pose, pendant, dépose) pour sécuriser votre permis. La banque peut exiger une attestation de « permis purgé de tout recours ».
Délai de retrait par la mairie : 3 mois
La mairie peut retirer un permis accordé à tort dans les 3 mois suivant sa délivrance. Passé ce délai, le permis est définitif (sauf fraude).
Durée de validité : 3 ans
La durée de validité du permis est de 3 ans. Les travaux doivent commencer dans ce délai. Deux prorogations d'un an chacune sont possibles sur demande.
Comment accélérer l'instruction
1. Déposer un dossier complet
C'est le facteur n°1 de gain de temps. Un dossier complet évite la demande de pièces complémentaires qui peut retarder le projet de 1 à 3 mois.
Vérifiez la présence de toutes les pièces :
- PCMI1 à PCMI8 pour une maison individuelle
- Attestation RE2020 si construction neuve
- Attestation sismique si zone concernée
2. Consulter l'ABF en amont
En secteur protégé, prenez rendez-vous avec l'UDAP avant de déposer. L'ABF peut vous indiquer les ajustements nécessaires. Un dossier validé en amont passe plus vite.
3. Faire appel à un professionnel
Un architecte ou un maître d'œuvre habitué aux procédures locales connaît les attentes des instructeurs. Le prix permis de construire inclut souvent le montage du dossier.
4. Déposer en ligne
La téléprocédure (AD'AU) accélère le traitement : pas de délai postal, pas de perte de dossier. Obligatoire pour les communes de plus de 3 500 habitants.
5. Anticiper les consultations
Si votre projet nécessite l'avis de la CDPENAF (zone agricole) ou d'autres commissions, renseignez-vous sur les dates de réunion. Un dossier déposé juste après une commission attendra la suivante.
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Maison neuve en zone standard
Projet : Construction d'une maison de 120 m² en zone UB (PLU), sans zone ABF.
- Pétitionnaire : M. Dupont
- Dépôt : 15 janvier
- Délai applicable : 2 mois (PCMI)
- Réponse attendue : 15 mars
Déroulé :
- 15 janvier : dépôt du dossier complet
- 20 février : notification tacite de non-opposition (aucune demande de pièces)
- 10 mars : arrêté de permis de construire reçu
Délai réel : 54 jours (sous le délai légal).
Exemple 2 : Extension en zone ABF
Projet : Extension de 45 m² sur maison existante de 130 m², à 400 m d'une église classée.
- Total après travaux : 175 m² → Architecte obligatoire
- Zone ABF : oui → Majoration +1 mois
- Délai applicable : 2 + 1 = 3 mois
Déroulé :
- 1er février : dépôt du dossier
- 25 février : demande de pièces complémentaires (insertion paysagère insuffisante)
- 15 mars : envoi des pièces
- 15 mai : avis favorable de l'ABF
- 20 mai : arrêté de permis de construire
Délai réel : 3 mois et 19 jours (suspension incluse).
Exemple 3 : Refus et recours
Projet : Changement de destination d'un hangar agricole en habitation (zone A).
- Délai d'instruction : 3 mois (avis CDPENAF)
- Refus permis de construire : le projet ne respecte pas les règles de la zone agricole
Recours :
- Recours gracieux auprès du maire : 2 mois pour répondre
- Si rejet : recours contentieux au tribunal administratif (2 mois pour saisir)
Le refus permis de construire peut être contesté, mais le délai total (instruction + recours) peut atteindre 12 à 18 mois.
Erreurs à éviter
1. Croire que le délai démarre au dépôt postal
Le délai court à réception par la mairie, pas à l'envoi. Un courrier posté le 28 février peut arriver le 3 mars : le délai part du 3 mars.
2. Ne pas vérifier le récépissé
Le récépissé indique le délai applicable et la date de fin théorique. Vérifiez que ces informations sont cohérentes avec votre projet (zone ABF, ERP, etc.).
3. Confondre permis tacite et permis affiché
Le permis tacite existe dès l'expiration du délai, mais vous devez quand même afficher sur le terrain. Le délai de recours des tiers court à partir de l'affichage, pas de l'obtention tacite.
4. Commencer les travaux avant la fin du recours
Le permis est exécutoire dès sa délivrance, mais un recours peut le faire annuler. Construire pendant le délai de recours est risqué : vous pourriez devoir démolir.
5. Oublier les consultations spéciales
Un projet en division de terrain ou avec création de chemin d'accès peut nécessiter des avis supplémentaires. Le délai peut être majoré sans que vous l'ayez anticipé.
Questions fréquentes
Quel est le délai pour obtenir un permis de construire ?
Le délai permis de construire légal est de 2 mois pour une maison individuelle (PCMI) et 3 mois pour les autres constructions. Ces délais sont majorés en zone ABF (+1 mois), pour les ERP (jusqu'à 5 mois) ou si une enquête publique est nécessaire. Le délai court à compter du dépôt d'un dossier complet ; une demande de pièces complémentaires le suspend.
Peut-on faire un permis de construire sans architecte ?
Oui, pour les maisons individuelles dont la surface de plancher totale après travaux ne dépasse pas 150 m². Au-delà de ce seuil, le recours à un architecte inscrit à l'Ordre est obligatoire. Ce seuil s'applique à la surface totale (existant + projet). Une extension de 40 m² sur une maison de 120 m² = 160 m² = architecte obligatoire.
Comment obtenir un permis de construire ?
Pour obtenir un permis de construire : (1) Constituez le dossier complet (CERFA + plans + attestations), (2) Déposez en mairie ou en ligne, (3) Attendez le délai d'instruction (2-3 mois), (4) Affichez sur le terrain dès réception du permis, (5) Attendez 2 mois (recours des tiers) avant de commencer les travaux sensibles. Un architecte ou un maître d'œuvre peut vous accompagner pour le montage du dossier.
Que faire si mon permis de construire est refusé ?
En cas de refus permis de construire, plusieurs options : (1) Modifier le projet selon les motifs de refus et redéposer une nouvelle demande, (2) Exercer un recours gracieux auprès du maire dans les 2 mois, (3) Saisir le tribunal administratif (recours contentieux) dans les 2 mois. Le recours gracieux est gratuit et permet souvent de trouver un compromis. Le recours contentieux nécessite généralement un avocat.
Qu’est-ce qu’un permis tacite ?
Le permis tacite est l'autorisation obtenue automatiquement lorsque la mairie ne répond pas à l'expiration du délai d'instruction. Le silence vaut accord. Vous pouvez demander un certificat de non-opposition pour le prouver. Exception : le tacite n'existe pas pour les projets soumis à enquête publique, dans les parcs nationaux, ou nécessitant une autorisation environnementale préalable.
Combien coûte un permis de construire ?
Le dépôt du permis de construire en mairie est gratuit. Le prix permis de construire comprend : les honoraires d'architecte (8 à 15 % du montant des travaux si obligatoire), le coût d'un bureau d'études si nécessaire, et la taxe d'aménagement (calculée après obtention). Pour une maison de 120 m² à 2 000 euros/m², comptez 10 000 à 30 000 euros d'honoraires architecte selon la mission.
Le délai peut-il être rallongé après le dépôt ?
Oui. Si la mairie découvre après le dépôt que votre projet nécessite une consultation supplémentaire (ABF, commission agricole, etc.), elle vous notifie un nouveau délai majoré dans le mois suivant le dépôt. Une demande de pièces complémentaires suspend également le délai. Dans les deux cas, vous êtes informé par courrier avec le nouveau délai applicable.
Conclusion
Le délai permis de construire officiel — 2 mois pour une maison, 3 mois pour les autres cas — n'est qu'un point de départ. Pour un projet réaliste :
- Ajoutez 1 mois si vous êtes en zone ABF ou zone agricole
- Prévoyez 1 à 2 mois de marge pour les pièces complémentaires
- Comptez 2 mois après l'obtention pour le délai de recours des tiers
- Anticipez 3 ans de validité maximum pour démarrer les travaux
Un dossier permis de construire complet dès le départ est la meilleure garantie de rapidité. Pour les projets complexes — ERP, zone protégée, changement de destination — l'accompagnement d'un professionnel (architecte, architecte d'intérieur pour l'aménagement) sécurise le parcours et évite les aller-retours avec l'instructeur.
Sources : Code de l'urbanisme (R423-23 et suivants), Legifrance, Service-public.fr
