Inès de la Fressange Condamnée à Démolir sa Maison : Ce que Cette Affaire Nous Apprend
Temps de lecture : 11 minutes
En 2015, l'ancienne égérie de Chanel Inès de la Fressange a été condamnée par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence à démolir une extension de 110 m² construite sans permis de construire dans les Alpilles. Cette affaire, très médiatisée, illustre parfaitement les risques encourus lorsqu'on construit sans autorisation, même pour une personnalité de premier plan. La propriété, située sur la Montagnette près de Tarascon – une zone ultraprotégée inscrite à l'inventaire des Monuments historiques – ne permettait aucune régularisation. Astreinte de 300 € par jour de retard, démolition estimée à 150 000 € : les conséquences financières et juridiques ont été considérables. Cette affaire emblématique rappelle que personne n'échappe au Code de l'urbanisme.
Sommaire
- Les faits : retour sur l'affaire Inès de la Fressange
- Pourquoi la construction était-elle illégale ?
- Les sanctions pour construction sans permis
- Comment éviter ce type de situation
- La régularisation est-elle toujours possible ?
- Les zones protégées : une vigilance particulière
- Questions fréquentes
- Conclusion
Les faits : retour sur l'affaire Inès de la Fressange
L'achat et les travaux
En 2004, Inès de la Fressange acquiert le mas du Pas Bouquet et Raousset, une propriété située au cœur de la Montagnette, dans les Bouches-du-Rhône, pour 740 000 €. Cette zone naturelle remarquable des Alpilles est inscrite à l'inventaire des Monuments historiques depuis plus de quarante ans.
Au fil des années, l'ancienne mannequin transforme ce vieux mas en une demeure de 280 m², comprenant notamment une annexe de 110 m² avec cinq grandes baies vitrées donnant sur la piscine. Le problème : cette extension a été réalisée sans permis de construire.
La procédure judiciaire
L'Association pour la Défense de l'Environnement Rural (ADER) saisit la justice. Le tribunal de Tarascon, puis la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, rendent des décisions sans appel :
Chronologie de l'affaire :
| Date | Événement |
|---|---|
| 2004 | Achat de la propriété |
| 2015 (juillet) | Condamnation par le tribunal de Tarascon |
| 2015 (août) | Rejet de l'appel par la Cour d'Aix |
| 30 jours après | Délai pour démolir l'extension |
La décision de justice
La SCI Nine et Civil, dont Inès de la Fressange est gérante, a été condamnée à :
- Cesser immédiatement les travaux
- Démolir l'extension de 110 m²
- Payer une astreinte de 300 € par jour de retard
- Remettre les lieux dans leur état initial
L'argument de la défense – qu'une démolition nécessiterait un permis de démolir avec avis de l'ABF, irréalisable dans le délai imparti – n'a pas convaincu la cour.
Pourquoi la construction était-elle illégale ?
Une zone ultraprotégée
La Montagnette est un espace naturel inscrit à l'inventaire des Monuments historiques. Dans ces zones, les règles d'urbanisme sont particulièrement strictes :
Contraintes en zone protégée :
| Contrainte | Application |
|---|---|
| Permis de construire | Obligatoire pour tout travail |
| Avis ABF | Conforme (lie la mairie) |
| Aspects extérieurs | Strictement réglementés |
| Matériaux | Imposés par le règlement |
| Implantation | Très encadrée |
Dans cette zone, même une extension de 20 m² nécessite un permis de construire avec avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France.
L'absence totale d'autorisation
Contrairement à un cas où le permis aurait été refusé, ici la construction a été réalisée sans aucune demande préalable. Cette situation constitue une infraction caractérisée au Code de l'urbanisme.
Ce qu'aurait dû faire le propriétaire :
- Consulter le PLU et les servitudes (zone classée)
- Demander un certificat d'urbanisme opérationnel
- Déposer un permis de construire avec dossier complet
- Obtenir l'avis conforme de l'ABF
- Afficher l'autorisation et purger les recours
Le plan de masse : pièce centrale du dossier
Pour tout permis de construire, le plan de masse (PCMI2) est une pièce obligatoire. Ce plan de masse coté en 3 dimensions montre l'implantation du projet sur le terrain avec les distances aux limites séparatives et les cotations du plan de masse.
Éléments requis sur le PCMI2 :
- Orientation nord plan masse
- Limites de propriété
- Distances limites séparatives
- Emprise au sol des constructions existantes et projetées
- Accès et réseaux
Un plan de masse permis bien réalisé aurait révélé immédiatement les contraintes de la zone et l'impossibilité probable d'obtenir une autorisation pour 110 m² supplémentaires.
Les sanctions pour construction sans permis
Les sanctions pénales
L'article L480-4 du Code de l'urbanisme prévoit des sanctions sévères :
Barème des sanctions :
| Infraction | Sanction |
|---|---|
| Amende de base | Jusqu'à 6 000 € par m² |
| Récidive | Double de l'amende |
| Extension de 110 m² (cas Fressange) | Jusqu'à 660 000 € théoriques |
Délais de prescription :
- Action pénale : 6 ans à compter de l'achèvement des travaux
- Action civile : 10 ans
La démolition : sanction ultime
La démolition peut être ordonnée par le juge pénal ou le juge civil. Dans l'affaire Fressange, c'est le juge des référés (civil) qui l'a prononcée sur demande d'une association de défense de l'environnement.
Coûts de la démolition :
- Travaux de démolition : 150 000 € (estimation de l'affaire)
- Évacuation des gravats
- Remise en état du terrain
- Éventuellement : permis de démolir à obtenir
L'astreinte : une pression quotidienne
L'astreinte de 300 € par jour de retard s'accumule tant que la démolition n'est pas effectuée. Sur un an de retard, cela représente 109 500 € supplémentaires.
Comment éviter ce type de situation
Étape 1 : Vérifier le zonage avant tout projet
Avant même de dessiner un plan, consultez :
- Le PLU de la commune (règlement de zone)
- Les servitudes d'utilité publique
- Le périmètre des monuments historiques (500 m)
- Les sites inscrits/classés
Outils de vérification :
- Géoportail (couches patrimoniales)
- Service urbanisme de la mairie
- Certificat d'urbanisme informatif (CUa)
Étape 2 : Déposer l'autorisation appropriée
Selon la surface de votre projet et la zone :
| Surface créée | Zone standard | Zone protégée (ABF) |
|---|---|---|
| < 5 m² | Aucune formalité | Déclaration préalable |
| 5-20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable + ABF |
| 20-40 m² (zone U) | DP possible | PC + ABF |
| > 40 m² | PC obligatoire | PC + ABF |
Le délai d'instruction du permis de construire passe à 3 mois en secteur ABF (au lieu de 2 mois).
Étape 3 : Constituer un dossier complet
Le dossier de permis comprend les pièces PCMI1 à PCMI8. Le plan de masse coté (PCMI2) doit montrer :
- L'emprise au sol existante et projetée
- Le CES (coefficient d'emprise au sol)
- Les distances aux limites de propriété
- L'altimétrie (plan de masse coté 3 dimensions)
Pour calculer l'emprise au sol, projetez verticalement le volume de la construction incluant tous les débords.
Étape 4 : Respecter la durée de validité
Une fois le permis obtenu, la durée de validité d'un permis de construire est de 3 ans. Les travaux doivent commencer dans ce délai.
Étape 5 : Afficher et purger les recours
Le recours des voisins peut intervenir pendant 2 mois après l'affichage. Attendez ce délai avant de démarrer les travaux pour éviter d'avoir à démolir si le permis est annulé.
La régularisation est-elle toujours possible ?
Quand la régularisation peut fonctionner
Une construction sans permis peut parfois être régularisée a posteriori si :
- Le projet est conforme au PLU actuel
- La zone n'est pas protégée ou le projet est compatible
- Les règles de prospect (distances aux limites) sont respectées
- Aucune action judiciaire n'est en cours
Quand la régularisation est impossible
Dans le cas d'Inès de la Fressange, la régularisation était exclue car :
- Zone inscrite aux Monuments historiques depuis 40 ans
- Règlement très restrictif sur les extensions
- Action en justice déjà engagée par une association
- Incompatibilité évidente avec les règles de protection
La cour d'appel a expressément refusé le sursis demandé pour tenter une régularisation.
La prescription acquisitive : un mythe
Contrairement à une idée reçue, la prescription de 10 ans en matière civile n'efface pas l'illégalité. Elle empêche simplement les poursuites pénales après 6 ans et les actions civiles après 10 ans. Si l'action est engagée dans les délais, la démolition reste possible même des décennies plus tard.
Les zones protégées : une vigilance particulière
Les différents niveaux de protection
| Type de protection | Rayon | Contraintes |
|---|---|---|
| Abords de MH | 500 m | Avis ABF conforme |
| Site inscrit | Variable | Avis ABF simple |
| Site classé | Variable | Avis ABF conforme + ministre |
| Secteur sauvegardé | Périmètre défini | PSMV applicable |
| Réserve naturelle | Variable | Règlement spécifique |
L'avis de l'ABF : conforme ou simple ?
- Avis conforme : la mairie ne peut pas passer outre. Si l'ABF refuse, le permis est refusé.
- Avis simple : consultatif. La mairie peut décider différemment (rare).
Dans les zones comme la Montagnette, l'avis de l'ABF est généralement conforme. Un projet de 110 m² avec grandes baies vitrées a très peu de chances d'être accepté.
Les projets possibles en zone protégée
Les possibilités ne sont pas nulles mais très encadrées :
- Restauration à l'identique
- Petites extensions cohérentes avec l'existant
- Matériaux traditionnels imposés
- Aspects extérieurs strictement contrôlés
Pour une piscine en zone ABF, par exemple, les margelles, le local technique et les abords sont scrutés par l'ABF.
Questions fréquentes
Le plan de masse doit-il montrer les constructions voisines ?
Oui, le plan de masse (PCMI2 ou DP2) doit représenter les constructions existantes sur le terrain et à proximité immédiate. Cela permet à l'instructeur de vérifier le respect des règles de prospect et l'intégration du projet dans son environnement. Les distances aux limites séparatives et l'implantation relative aux constructions voisines sont des éléments essentiels du plan de masse coté.
Qu’est-ce qu’un plan de masse ?
Le plan de masse est une vue aérienne du terrain montrant l'implantation de la construction. Il indique les dimensions de la parcelle, les constructions existantes et projetées, les distances aux limites de propriété, les accès, et les raccordements aux réseaux. Le plan de masse coté en 3 dimensions ajoute les hauteurs et les niveaux altimétriques. L'échelle recommandée est 1/200 ou 1/500.
Que doit contenir un plan de masse pour un permis de construire ?
Le PCMI2 doit contenir : l'orientation nord, les limites du terrain cotées, l'emprise au sol des constructions existantes et projetées, les distances aux limites séparatives, l'accès au terrain depuis la voie publique, les raccordements aux réseaux (eau, électricité, assainissement), et les hauteurs des constructions. Les cotations du plan de masse permettent de vérifier le respect du CES et des règles d'implantation du PLU.
Comment faire un plan de masse soi-même ?
Pour réaliser un plan de masse : 1) Téléchargez le fond cadastral sur cadastre.gouv.fr, 2) Reportez les dimensions exactes de votre terrain (bornage recommandé), 3) Dessinez les constructions existantes avec leurs cotes, 4) Ajoutez votre projet avec les distances aux limites, 5) Indiquez le nord et l'échelle. Pour un projet complexe ou en zone protégée, faites appel à un géomètre-expert qui établira un plan de masse coté avec précision topographique.
Le plan de masse est-il obligatoire pour un permis de construire ?
Oui, le plan de masse (PCMI2) est une pièce obligatoire de tout dossier de permis de construire. Il figure également dans les déclarations préalables (DP2) lorsque le projet crée de l'emprise au sol ou modifie l'implantation. L'absence de plan de masse entraîne une demande de pièces complémentaires et suspend le délai d'instruction. Un plan de masse incomplet ou imprécis peut conduire au refus du permis.
Quel est le prix d’un plan de masse par un géomètre ?
Le coût d'un plan de masse par un géomètre-expert varie de 500 à 1 500 € selon la complexité du terrain et le niveau de détail requis. Ce prix inclut généralement le relevé topographique, le géoréférencement, et le plan coté aux normes. Pour un terrain plat avec limites connues, comptez 500-800 €. Pour un terrain en pente ou nécessitant un bornage préalable, le budget peut atteindre 1 500-2 500 €.
Que risque-t-on à construire sans permis en zone protégée ?
En zone protégée (ABF, site classé/inscrit), les sanctions sont particulièrement sévères : amende jusqu'à 6 000 € par m² de construction illégale, démolition ordonnée par le juge, astreinte journalière en cas de non-exécution, et impossibilité quasi-certaine de régularisation. L'affaire Inès de la Fressange (110 m² à démolir, 300 € d'astreinte par jour, 150 000 € de travaux) illustre les conséquences financières considérables d'une telle infraction.
Conclusion
L'affaire Inès de la Fressange reste un cas d'école en matière de construction sans permis. Cette condamnation rappelle que les règles d'urbanisme s'appliquent à tous, sans exception, et que les zones protégées ne tolèrent aucun écart.
Les enseignements à retenir :
- Toujours vérifier le zonage et les servitudes avant de construire
- En zone protégée, l'ABF a un pouvoir décisif
- La régularisation n'est pas garantie et souvent impossible
- Les sanctions peuvent atteindre des centaines de milliers d'euros
- La démolition est une réalité, pas une menace théorique
Avant tout projet, même pour un bow-window ou une véranda, déposez l'autorisation appropriée. Le coût d'un dossier de permis et d'un plan de masse bien fait (500 à 2 000 €) est dérisoire face aux conséquences d'une construction illégale.
Si vous êtes déjà dans une situation délicate, consultez rapidement un avocat spécialisé en urbanisme. Le temps joue contre vous : les délais de prescription courent, mais les associations et les voisins peuvent agir à tout moment.
Pour construire dans un lotissement ou en zone sensible, la prudence et le respect des procédures sont vos meilleurs alliés.
Sources : France Bleu, France 3 PACA, Fashion Network, Legifrance (Code de l'urbanisme articles L480-4, R421-1)
