Étude Géotechnique G1/G2 : Obligations et Procédure
Étude Géotechnique G1 et G2 : Obligations, Prix et Procédure
Temps de lecture : 11 minutes
Votre terrain est situé en zone argileuse ? Depuis la loi ELAN de 2020, une étude de sol est obligatoire avant de vendre ou de construire. Cette étude géotechnique permet d'adapter les fondations au terrain et d'éviter les fissures liées au phénomène de retrait-gonflement des argiles. Quelles sont les différences entre étude G1 et G2 ? Qui doit la payer ? Voici tout ce qu'il faut savoir pour sécuriser votre projet de construction.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'une étude géotechnique ?
- Étude G1 vs Étude G2 : différences
- Quand l'étude de sol est-elle obligatoire ?
- Procédure et déroulement
- Prix et financement
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'une étude géotechnique ?
L'étude géotechnique, aussi appelée étude de sol, analyse les caractéristiques du terrain pour déterminer le type de fondations adapté à votre construction. Elle identifie les risques (argiles, nappe phréatique, cavités) et propose des solutions techniques.
Les objectifs de l'étude
| Objectif | Ce que l'étude détermine |
|---|---|
| Nature du sol | Argile, sable, roche, remblais |
| Portance | Capacité du sol à supporter la construction |
| Risques | RGA, inondation, glissement, cavités |
| Fondations | Type recommandé (semelles, radier, pieux) |
| Drainage | Gestion des eaux souterraines |
Le phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA)
Les sols argileux gonflent lorsqu'ils s'humidifient et se rétractent en période de sécheresse. Ces mouvements de terrain peuvent provoquer des fissures importantes dans les constructions, voire des dommages structurels graves.
Zones concernées : environ 50 % du territoire français est exposé au risque argileux. La carte des aléas est consultable sur Géorisques.gouv.fr.
Cadre légal : la loi ELAN
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018, complétée par le décret du 22 mai 2019, rend l'étude de sol obligatoire depuis le 1er janvier 2020 pour :
- La vente d'un terrain constructible en zone d'exposition moyenne ou forte
- La construction de maison individuelle en zone d'exposition moyenne ou forte
Les articles L112-20 à L112-25 du Code de la construction et de l'habitation précisent ces obligations.
Étude G1 vs Étude G2 : différences
Les études géotechniques sont classées en plusieurs missions définies par la norme NF P 94-500. Les deux plus courantes sont G1 et G2.
L'étude G1 PGC (étude préalable)
L'étude G1 est une étude de sol préalable réalisée sur le terrain nu. Elle permet d'identifier les risques et de définir les principes généraux de construction.
Contenu de l'étude G1 :
- Analyse documentaire (géologie, hydrogéologie, risques)
- Visite du site
- Sondages de reconnaissance (1 à 3 sondages)
- Synthèse des risques géotechniques
- Principes généraux de construction recommandés
Durée : 1 à 2 semaines après les sondages
Qui la commande : Le vendeur du terrain, en amont de la vente
L'étude G2 PRO (étude de conception)
L'étude G2 est une étude de conception plus détaillée, adaptée au projet précis de construction. Elle intervient après l'obtention du permis de construire.
Contenu de l'étude G2 :
- Sondages complémentaires ciblés (sous la future construction)
- Essais en laboratoire
- Calculs de dimensionnement des fondations
- Plan des fondations recommandé
- Notes de calcul
Durée : 2 à 4 semaines
Qui la commande : Le maître d'ouvrage ou le constructeur, avant le début du chantier
Tableau comparatif G1 / G2
| Critère | Étude G1 PGC | Étude G2 PRO |
|---|---|---|
| Moment | Avant vente terrain | Après PC, avant travaux |
| Objectif | Identifier les risques | Dimensionner les fondations |
| Sondages | 1 à 3 | 3 à 5 |
| Précision | Principes généraux | Spécifications détaillées |
| Prix moyen | 500-800 € | 1 500-3 000 € |
| Obligatoire | Vendeur (zone RGA) | Constructeur (zone RGA) |
Les autres missions géotechniques
| Mission | Description | Usage |
|---|---|---|
| G1 ES | Étude de site | Aménagements, lotissements |
| G2 AVP | Avant-projet | Grands projets |
| G3 | Exécution | Chantiers complexes |
| G4 | Supervision | Contrôle externe |
| G5 | Diagnostic | Pathologies, sinistres |
Quand l'étude de sol est-elle obligatoire ?
Zones concernées : exposition moyenne ou forte
L'étude de sol est obligatoire dans les zones où l'exposition au retrait-gonflement des argiles est moyenne ou forte. Ces zones sont définies par arrêté ministériel et cartographiées sur Géorisques.gouv.fr.
Pour vérifier votre terrain :
- Rendez-vous sur georisques.gouv.fr
- Entrez l'adresse du terrain
- Consultez la carte « Retrait-gonflement des argiles »
- Identifiez le niveau d'exposition (faible, moyen, fort)
Obligation pour le vendeur (G1)
Lors de la vente d'un terrain constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte, le vendeur doit fournir une étude G1 datant de moins de 30 ans.
Cette étude doit être annexée à la promesse de vente ou à l'acte authentique. À défaut, l'acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur en cas de sinistre lié au sol.
Obligation pour le constructeur (G2)
Pour la construction d'une maison individuelle en zone d'exposition moyenne ou forte, le constructeur doit réaliser ou faire réaliser une étude G2 qui tient compte de l'implantation et des caractéristiques du bâtiment.
Cette obligation s'applique aux :
- Contrats de construction de maison individuelle (CCMI)
- Contrats de maîtrise d'œuvre
- Contrats d'entreprise (marché de travaux)
Exceptions
L'étude de sol n'est pas obligatoire pour :
- Les terrains situés en zone d'exposition faible
- Les extensions sans modification des fondations existantes
- Les constructions n'ayant pas d'incidence sur les fondations
Procédure et déroulement
Étape 1 : Vérifier l'exposition du terrain
Consultez la carte des aléas sur Géorisques pour connaître le niveau d'exposition de votre terrain. Si l'exposition est moyenne ou forte, l'étude est obligatoire.
Étape 2 : Choisir un bureau d'études
Faites appel à un bureau d'études géotechniques certifié. Demandez plusieurs devis et vérifiez :
- Les références et l'expérience
- Les qualifications (certification OPQIBI ou équivalent)
- L'assurance responsabilité civile professionnelle
Étape 3 : Réalisation des sondages
Le géotechnicien se déplace sur le terrain avec une foreuse pour réaliser des sondages. Le nombre et la profondeur dépendent du projet :
| Type sondage | Profondeur | Objectif |
|---|---|---|
| Tarière | 3-5 m | Nature du sol superficiel |
| Carottage | 10-20 m | Sol profond, roche |
| Pressiomètre | Variable | Résistance du sol |
| Pénétromètre | 5-15 m | Portance |
Accès au terrain : Prévoyez un accès pour le véhicule de forage (mini-pelle ou foreuse sur chenilles).
Étape 4 : Analyse en laboratoire
Les échantillons prélevés sont analysés en laboratoire pour déterminer :
- La granulométrie (taille des particules)
- La teneur en eau
- Les limites d'Atterberg (plasticité des argiles)
- La cohésion et l'angle de frottement
Étape 5 : Remise du rapport
Le bureau d'études remet un rapport détaillé comprenant :
- Description du contexte géologique
- Résultats des sondages
- Analyse des risques
- Recommandations pour les fondations
- Précautions de mise en œuvre
Ce rapport est à conserver précieusement et à transmettre au constructeur.
Étape 6 : Intégration au projet
Les préconisations de l'étude G2 sont intégrées au plan des fondations, qui fait partie des pièces techniques du projet. Le plan de masse pour permis de construire ne mentionne pas les fondations, mais celles-ci sont définies par le bureau d'études structure en lien avec l'étude géotechnique.
Prix et financement
Grille tarifaire indicative
| Type d'étude | Maison standard | Villa grande superficie |
|---|---|---|
| G1 PGC | 500-800 € | 800-1 200 € |
| G2 AVP | 1 000-1 500 € | 1 500-2 500 € |
| G2 PRO | 1 500-3 000 € | 3 000-5 000 € |
Facteurs de variation du prix
| Facteur | Impact sur le prix |
|---|---|
| Accessibilité du terrain | +20 % si difficile |
| Profondeur des sondages | +10-30 % si > 10 m |
| Nombre de sondages | +15 % par sondage supplémentaire |
| Urgence | +30 % si délai court |
| Région | +20 % en Île-de-France |
Qui paie l'étude de sol ?
| Situation | Payeur |
|---|---|
| Vente terrain (G1) | Vendeur |
| Construction CCMI | Constructeur (inclus ou non) |
| Maîtrise d'œuvre | Maître d'ouvrage |
| Marchés de travaux | Maître d'ouvrage |
Attention : dans un CCMI, vérifiez si l'étude de sol est incluse dans le contrat ou facturée en supplément. Le montant peut représenter 1 000 à 3 000 € de plus.
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Vente d'un terrain en zone argileuse
Situation : M. Lefebvre vend un terrain de 800 m² situé en zone d'exposition moyenne aux argiles.
Obligation : Fournir une étude G1 à l'acquéreur
Démarche :
- Commande auprès d'un bureau d'études : 650 €
- Sondages réalisés : 2 tarières à 4 m
- Rapport remis sous 2 semaines
- Annexé au compromis de vente
Résultat de l'étude :
- Sol : argiles de surface sur 2 m, puis calcaire
- Risque RGA : confirmé (argile plastique)
- Recommandation : fondations superficielles renforcées ou semi-profondes
Exemple 2 : Construction maison CCMI en zone forte
Situation : Famille Martin fait construire une maison de 140 m² en zone d'exposition forte.
Obligations :
- G1 fournie par le vendeur (déjà réalisée)
- G2 PRO à la charge du constructeur (CCMI)
Résultat de l'étude G2 :
- Préconisation : radier général sur sol stabilisé
- Surcoût fondations : +15 000 € par rapport à des semelles classiques
- Ce surcoût doit être intégré au contrat initial
Impact sur le permis de construire :
L'étude G2 n'est pas une pièce du dossier de permis de construire, mais elle conditionne la conception des fondations.
Exemple 3 : Extension sur terrain argileux
Situation : Mme Durand veut créer une extension de 20 m² sur sa maison existante, terrain en zone moyenne.
Analyse :
- L'extension nécessite de nouvelles fondations
- Le terrain est en zone d'exposition moyenne
- L'étude G2 est recommandée (pas obligatoire pour extension simple)
Recommandation : réaliser une étude G2 pour dimensionner les fondations de l'extension et s'assurer qu'elles n'affecteront pas la maison existante.
Coût : environ 1 200 € pour une étude ciblée
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Construire sans étude en zone obligatoire
En zone d'exposition moyenne ou forte, l'absence d'étude de sol expose à :
- Refus de garantie décennale par l'assureur
- Sinistres non indemnisés (fissures, désordres structurels)
- Responsabilité du constructeur et du maître d'ouvrage
Erreur n°2 : Confondre G1 et G2
L'étude G1 ne suffit pas pour concevoir les fondations. Elle identifie les risques mais ne dimensionne pas. L'étude G2 PRO est indispensable avant les travaux pour adapter les fondations au projet précis.
Erreur n°3 : Ignorer les recommandations
Le rapport d'étude géotechnique contient des préconisations précises. Les ignorer pour réduire les coûts est risqué : des fondations inadaptées peuvent entraîner des sinistres coûtant 10 à 100 fois le prix de l'étude.
Erreur n°4 : Réaliser l'étude G2 trop tard
L'étude G2 doit être réalisée avant les travaux de fondations, idéalement avant le dépôt du permis de construire pour intégrer les éventuels surcoûts au budget. Une étude réalisée en cours de chantier peut révéler des problèmes nécessitant une modification du projet.
Erreur n°5 : Choisir un bureau non qualifié
Un bureau d'études non certifié peut produire une étude insuffisante ou erronée. Vérifiez les qualifications OPQIBI et l'assurance RC professionnelle avant de signer.
Questions fréquentes
Dans quelles zones l’étude de sol est-elle obligatoire ?
L'étude de sol est obligatoire dans les zones d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles (RGA). Ces zones couvrent environ 50 % du territoire français. Pour connaître l'exposition de votre terrain, consultez la carte des aléas sur Géorisques.gouv.fr en entrant l'adresse. Si l'exposition est faible, l'étude n'est pas obligatoire mais reste recommandée.
Quelle est la différence entre étude G1 et G2 ?
L'étude G1 est une étude préalable qui identifie les risques géotechniques et définit les principes généraux de construction. Elle est réalisée sur le terrain nu et coûte 500 à 800 €. L'étude G2 est une étude de conception adaptée au projet précis. Elle dimensionne les fondations avec des calculs détaillés et coûte 1 500 à 3 000 €. La G1 est fournie par le vendeur, la G2 par le constructeur.
Quel est le prix d’une étude de sol G1 loi ELAN ?
Une étude de sol G1 PGC conforme à la loi ELAN coûte entre 500 et 800 € pour un terrain standard. Le prix peut atteindre 1 000 à 1 200 € pour un terrain de grande superficie ou difficile d'accès. Ce tarif inclut généralement 1 à 3 sondages, l'analyse documentaire et le rapport. Demandez plusieurs devis pour comparer.
Qui doit payer l’étude de sol : vendeur ou acheteur ?
En zone d'exposition moyenne ou forte, l'étude G1 est à la charge du vendeur du terrain. Elle doit être annexée au compromis de vente. L'étude G2 est à la charge du maître d'ouvrage (ou incluse dans le contrat constructeur en CCMI). Si le vendeur ne fournit pas l'étude G1, l'acquéreur peut la réaliser aux frais du vendeur ou obtenir une réduction du prix.
Quelle est la durée de validité d’une étude géotechnique ?
L'étude G1 fournie lors de la vente d'un terrain a une validité de 30 ans selon la loi ELAN. Toutefois, si des modifications importantes du terrain sont intervenues (remblais, excavations, modification du drainage), une nouvelle étude peut être nécessaire. L'étude G2, plus détaillée, est généralement valide tant que le projet n'est pas modifié significativement.
Conclusion
L'étude géotechnique est devenue incontournable pour construire en zone argileuse. Elle sécurise votre projet en adaptant les fondations aux caractéristiques réelles du terrain.
Les points clés à retenir :
- Vérifiez l'exposition de votre terrain sur Géorisques.gouv.fr
- Exigez la G1 du vendeur si vous achetez un terrain en zone moyenne ou forte
- Faites réaliser la G2 avant les travaux pour dimensionner les fondations
- Intégrez le surcoût éventuel des fondations dans votre budget initial
- Conservez le rapport pour votre assurance et la revente
Pour les projets soumis à permis de construire, l'étude géotechnique complète utilement l'étude thermique et l'éventuelle étude d'impact selon la nature du projet.
Le délai d'instruction du permis n'est pas impacté par l'étude de sol, mais celle-ci doit être réalisée avant le début des travaux pour éviter les mauvaises surprises. Une fois le certificat de non-opposition obtenu et la durée de validité du permis lancée, vous disposez de 3 ans pour commencer les travaux dans de bonnes conditions.
Sources : Legifrance (Articles L112-20 à L112-25 CCH, Loi ELAN), Géorisques.gouv.fr, Norme NF P 94-500
