Créer une Fenêtre sur le Pignon : Quelle Autorisation ?
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Votre pignon aveugle vous prive de lumière naturelle et vous aimeriez y percer une fenêtre ? Cette modification de façade, aussi simple qu'elle paraisse, implique des démarches administratives précises. Entre les règles d'urbanisme, les distances légales par rapport aux voisins et les contraintes du PLU, mieux vaut maîtriser le cadre réglementaire avant de contacter un artisan. Un dossier incomplet ou une méconnaissance des règles de vue peut bloquer votre projet pendant des mois, voire entraîner l'obligation de reboucher l'ouverture créée. Voici les étapes à suivre pour créer votre fenêtre en toute légalité.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'une création de fenêtre sur pignon ?
- L'autorisation d'urbanisme requise
- Les règles de vue sur le voisinage
- Procédure complète de déclaration
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une création de fenêtre sur pignon ?
Le pignon désigne le mur latéral d'une maison, celui qui suit la pente du toit et forme généralement un triangle dans sa partie supérieure. Contrairement aux façades avant et arrière, les pignons sont souvent aveugles, c'est-à-dire dépourvus d'ouvertures. Cette configuration historique s'explique par la mitoyenneté fréquente des constructions anciennes et par une volonté de préserver l'intimité entre voisins.
Créer une fenêtre sur un pignon consiste donc à percer une ouverture dans un mur existant pour y installer un châssis vitré. Cette modification affecte directement l'aspect extérieur de votre construction, ce qui déclenche l'obligation d'obtenir une autorisation d'urbanisme selon l'article R421-17 du Code de l'urbanisme.
Le cadre juridique applicable
La création d'une fenêtre sur pignon relève de la catégorie des "modifications de l'aspect extérieur d'une construction existante". L'article R421-17 a) du Code de l'urbanisme impose une déclaration préalable pour tous les travaux qui modifient l'aspect extérieur d'un bâtiment, même sans création de surface.
Cette règle s'applique indépendamment :
- De la taille de la fenêtre (qu'elle fasse 0,5 m² ou 3 m²)
- Du type de vitrage choisi
- De l'étage concerné
- Du positionnement sur le pignon
Si vous envisagez également de créer une mezzanine derrière cette nouvelle fenêtre pour gagner en surface habitable, l'autorisation requise dépendra de la surface créée.
Distinction avec d'autres travaux
Ne confondez pas la création d'une fenêtre avec :
| Type de travaux | Autorisation requise |
|---|---|
| Création de fenêtre sur pignon | Déclaration préalable |
| Agrandissement d'une fenêtre existante | Déclaration préalable |
| Changement de fenêtre à l'identique | Aucune formalité |
| Changement de fenêtre avec modification (couleur, matériau) | Déclaration préalable |
| Création de porte-fenêtre avec accès sur balcon | Déclaration préalable |
L'autorisation d'urbanisme requise
La déclaration préalable de travaux
Pour créer une fenêtre sur le pignon de votre maison, la déclaration préalable de travaux (DP) constitue la formalité obligatoire. Le formulaire CERFA 13703*08 (ou 16702 depuis 2025) doit être déposé en mairie du lieu de situation du bien.
La déclaration préalable ne nécessite jamais de signature d'architecte, quelle que soit la surface totale de votre habitation. Cette règle vaut même si votre maison dépasse 150 m² de surface de plancher, car vous ne créez pas de surface supplémentaire.
Les pièces à fournir
Le dossier de déclaration préalable pour une création de fenêtre comprend :
Pièces obligatoires :
- DP1 : Plan de situation du terrain (extrait cadastral ou carte IGN)
- DP2 : Plan de masse (si modification de l'implantation au sol)
- DP4 : Plan des façades et des toitures (état existant et état projeté)
- DP5 : Représentation de l'aspect extérieur (photos annotées ou dessin)
- DP6 : Document graphique d'insertion (photomontage montrant l'intégration de la fenêtre)
Pièces complémentaires selon contexte :
- DP7 : Photographie en environnement proche
- DP8 : Photographie en environnement lointain
La complétude du dossier conditionne le démarrage du délai d'instruction. Un dossier lacunaire génère une demande de pièces complémentaires qui suspend ce délai.
Délai d'instruction
Le délai standard pour une déclaration préalable est de 1 mois à compter de la réception d'un dossier complet.
Ce délai passe à 2 mois si votre bien se situe :
- Dans le périmètre d'un monument historique (500 mètres autour)
- En site patrimonial remarquable (SPR)
- En zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)
- Dans un secteur sauvegardé
L'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) devient alors obligatoire. Cet avis porte notamment sur les dimensions, la forme et les matériaux du châssis ainsi que sur son intégration dans l'architecture existante.
Cas particulier des zones protégées
En secteur protégé, les prescriptions de l'ABF peuvent imposer :
- Un type de menuiserie spécifique (bois peint, couleur RAL précise)
- Des dimensions maximales de l'ouverture
- Une position particulière sur le pignon (alignement avec les ouvertures existantes)
- Des petits-bois ou un vitrage à caractère patrimonial
Le non-respect de ces prescriptions peut entraîner un avis défavorable bloquant votre projet. Pour les travaux de ravalement de façade ou d'isolation thermique extérieure, les mêmes contraintes s'appliquent.
Les règles de vue sur le voisinage
Au-delà de l'autorisation d'urbanisme, la création d'une fenêtre sur pignon doit respecter les règles de vue prévues par le Code civil. Ces règles, distinctes de l'urbanisme, relèvent du droit privé entre voisins.
Vue droite et vue oblique
Le Code civil distingue deux types de vues :
La vue droite (article 678) : vous pouvez voir chez votre voisin en regardant perpendiculairement, sans tourner la tête. La distance minimale est de 1,90 mètre entre le bord extérieur de votre fenêtre et la limite de propriété.
La vue oblique (article 679) : vous devez tourner la tête pour voir chez le voisin. La distance minimale est de 0,60 mètre seulement.
| Type de vue | Distance minimale | Point de mesure |
|---|---|---|
| Vue droite | 1,90 m | Parement extérieur du mur jusqu'à la limite séparative |
| Vue oblique | 0,60 m | Angle de la fenêtre jusqu'à la limite séparative |
Le jour de souffrance
Si vous ne pouvez pas respecter ces distances, la seule option légale consiste à créer un "jour de souffrance" au lieu d'une fenêtre. Ce dispositif :
- Est situé à minimum 2,60 m du sol au rez-de-chaussée
- Est situé à minimum 1,90 m du sol aux étages
- Comporte un vitrage fixe (non ouvrant)
- Utilise un verre translucide (dépoli, opaque) et non transparent
Le jour de souffrance apporte de la lumière sans créer de vue sur le fonds voisin.
L'accord du voisin
Si votre projet ne respecte pas les distances légales, vous pouvez solliciter l'accord écrit de votre voisin. Cet accord doit être :
- Formalisé par acte notarié (servitude de vue)
- Publié au fichier immobilier
- Transmissible aux propriétaires successifs
Un simple courrier ou accord oral n'a aucune valeur juridique et ne vous protège pas en cas de vente du terrain voisin.
Procédure complète de déclaration
Étape 1 : Vérifier le PLU
Avant de déposer votre déclaration préalable, consultez le Plan Local d'Urbanisme de votre commune. Vous pouvez consulter le PLU en ligne via le Géoportail de l'urbanisme ou directement en mairie.
Le règlement de zone peut imposer :
- Des couleurs de menuiseries spécifiques
- Des proportions hauteur/largeur pour les ouvertures
- L'interdiction de certains matériaux (PVC par exemple)
- Un alignement avec les ouvertures existantes
Étape 2 : Préparer les plans
Constituez un dossier graphique précis :
Plan des façades (DP4) :
- Représentez le pignon concerné à l'état actuel (sans la fenêtre)
- Représentez ce même pignon à l'état projeté (avec la fenêtre)
- Cotez précisément : dimensions de l'ouverture, hauteur d'allège, position par rapport aux angles du bâtiment
Document d'insertion (DP6) :
- Photographiez le pignon dans son environnement
- Intégrez la future fenêtre par photomontage
- Montrez l'impact visuel de la modification
Comme pour percer un mur porteur, la précision des plans conditionne l'acceptabilité du projet.
Étape 3 : Déposer le dossier
Le dépôt du dossier s'effectue :
- En mairie, au service urbanisme (dépôt physique)
- Par voie électronique via le portail de téléprocédure de la commune
- Par lettre recommandée avec accusé de réception
Fournissez le dossier en 2 exemplaires (4 en secteur ABF). Un récépissé vous est remis mentionnant la date de dépôt et le numéro d'enregistrement.
Étape 4 : Attendre la décision
Pendant le délai d'instruction :
- L'instructeur vérifie la conformité au PLU
- L'ABF est consulté si nécessaire
- Vous pouvez recevoir une demande de pièces complémentaires
À l'issue du délai, trois situations possibles :
- Accord exprès : vous recevez un arrêté de non-opposition
- Accord tacite : absence de réponse = accord (demandez un certificat de non-opposition)
- Refus : un arrêté motivé vous est notifié, vous disposez de 2 mois pour contester
Étape 5 : Afficher et réaliser les travaux
Une fois l'autorisation obtenue :
- Affichez le panneau réglementaire sur le terrain pendant toute la durée des travaux
- Respectez le délai de 3 ans pour commencer les travaux
- Conformez-vous exactement aux plans déposés
L'installation du panneau déclenche le délai de recours des tiers (2 mois).
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Fenêtre sur pignon en zone urbaine
Situation : Mme Dupont possède une maison de 120 m² en zone UB d'une commune de 15 000 habitants. Son pignon est situé à 3 mètres de la limite séparative. Elle souhaite y créer une fenêtre de 1,20 m x 1,40 m pour éclairer une chambre.
Analyse :
- Distance > 1,90 m : vue droite possible
- Zone UB sans protection patrimoniale : délai 1 mois
- Pas de surface créée : déclaration préalable suffit
Procédure : DP déposée en mairie avec plans et photomontage. Accord tacite obtenu après 1 mois. Coût total de l'opération : 150 € de fournitures (plans) + 3 500 € de travaux (percement + menuiserie + finitions).
Exemple 2 : Création de fenêtre en limite de propriété
Situation : M. Martin veut créer une fenêtre sur le pignon de son garage attenant, situé à seulement 0,80 m de la limite avec son voisin.
Analyse :
- Distance < 1,90 m : vue droite impossible
- Distance > 0,60 m : vue oblique envisageable
- Alternative : jour de souffrance
Solution retenue : Création d'un jour de souffrance avec verre opaque, châssis fixe, situé à 2,00 m du sol fini. DP déposée et acceptée. Coût : 2 200 € tout compris.
Exemple 3 : Fenêtre sur pignon en secteur ABF
Situation : Une maison des années 1930 située à 300 m d'une église classée. Le propriétaire souhaite créer une baie vitrée de 2 m x 2,20 m sur le pignon pour agrandir son salon.
Analyse :
- Périmètre ABF : consultation obligatoire
- Délai : 2 mois
- Prescriptions attendues sur dimensions et matériaux
Déroulement : L'ABF a imposé de réduire les dimensions à 1,40 m x 1,80 m avec division en 4 carreaux par petits-bois. Menuiserie bois peint gris anthracite RAL 7016. Délai total : 2 mois et demi (demande de pièces complémentaires). Coût supplémentaire menuiserie traditionnelle : +1 800 € par rapport au projet initial.
Tableau récapitulatif des délais et coûts
| Configuration | Délai instruction | Coût travaux estimé |
|---|---|---|
| Fenêtre standard hors ABF | 1 mois | 2 500 – 4 000 € |
| Fenêtre en secteur ABF | 2 mois | 4 000 – 6 000 € |
| Jour de souffrance | 1 mois | 1 800 – 2 500 € |
| Baie vitrée grande dimension | 1-2 mois | 5 000 – 8 000 € |
Erreurs à éviter
1. Ignorer les règles de vue
Première erreur, et la plus coûteuse : percer sa fenêtre sans vérifier les distances par rapport aux voisins. Même si la mairie accepte votre déclaration préalable, votre voisin peut vous attaquer devant le tribunal judiciaire pour non-respect des articles 678 et 679 du Code civil.
Conséquence : obligation de murer l'ouverture à vos frais, plus dommages et intérêts au voisin. Le SDIS n'interviendra pas dans ce litige privé.
2. Omettre la déclaration préalable
Certains propriétaires pensent qu'une "simple fenêtre" n'exige aucune formalité. Faux. L'article R421-17 s'applique à toute modification d'aspect extérieur.
Conséquence : amende pouvant atteindre 6 000 € par m² de construction irrégulière (article L480-4 du Code de l'urbanisme), prescription de 6 ans.
3. Ne pas consulter le PLU
Le règlement de zone peut interdire certaines ouvertures sur pignon, limiter leur taille ou imposer des matériaux spécifiques. Lancer les travaux sans cette vérification, c'est risquer un refus.
Conseil : demandez un certificat d'urbanisme informatif (gratuit, réponse sous 1 mois) avant de déposer votre DP.
4. Sous-estimer l'impact structurel
Percer un pignon ne se limite pas à casser quelques briques. Ce mur peut être porteur, surtout s'il supporte la charpente. Une étude préalable par un bureau d'études structure est recommandée.
Risques : fissures, affaissement de la toiture, sinistre décennal non couvert si travaux non déclarés. Si votre projet implique de créer une ouverture dans un mur porteur, les précautions sont identiques.
5. Négliger l'isolation thermique
Une fenêtre sur pignon augmente les déperditions thermiques si le vitrage est inadapté. En rénovation, privilégiez un double vitrage performant (Uw ≤ 1,3 W/m².K) pour maintenir l'efficacité énergétique de votre logement, d'autant plus si vous avez bénéficié d'aides pour des travaux de réhabilitation énergétique.
Questions fréquentes
Faut-il une autorisation pour créer une fenêtre sur le pignon de ma maison ?
Oui, une déclaration préalable de travaux est obligatoire. Toute modification de l'aspect extérieur d'une construction existante relève de l'article R421-17 du Code de l'urbanisme, quelle que soit la taille de la fenêtre. Le formulaire CERFA 13703 (ou 16702 depuis 2025) doit être déposé en mairie. Le délai d'instruction est de 1 mois, porté à 2 mois en secteur protégé nécessitant l'avis de l'ABF.
Quelle distance respecter entre ma fenêtre et la limite de propriété ?
Pour une vue droite (regard perpendiculaire), la distance minimale est de 1,90 mètre entre le parement extérieur de votre mur et la limite séparative. Pour une vue oblique (regard en biais), 0,60 mètre suffit. Ces distances sont imposées par les articles 678 et 679 du Code civil. Si vous ne pouvez pas les respecter, créez un jour de souffrance (vitrage fixe et opaque) au lieu d'une fenêtre, ou obtenez une servitude de vue par acte notarié.
Peut-on créer une fenêtre sur un pignon mitoyen ?
Non, l'article 675 du Code civil interdit de percer des ouvertures dans un mur mitoyen sans le consentement du copropriétaire du mur. Si le mur n'est mitoyen qu'en partie (cas fréquent quand votre maison est plus haute), vous pouvez créer une fenêtre uniquement dans la partie non mitoyenne, en respectant les distances de vue. L'accord du voisin doit être formalisé par acte notarié pour créer une servitude opposable aux futurs propriétaires.
Combien coûte la création d’une fenêtre sur pignon ?
Le coût varie selon plusieurs facteurs : taille de l'ouverture, type de menuiserie, nécessité d'un renfort structurel. Comptez en moyenne 2 500 à 4 000 € pour une fenêtre standard (90 x 120 cm) incluant le percement, le linteau, la menuiserie PVC double vitrage et les finitions intérieures/extérieures. En secteur ABF avec menuiserie bois imposée, prévoyez 4 000 à 6 000 €. Une baie vitrée de grande dimension peut atteindre 8 000 €.
Que risque-t-on si on crée une fenêtre sans autorisation ?
Les sanctions pour travaux sans autorisation sont sévères : amende pouvant atteindre 6 000 € par m² de construction irrégulière (article L480-4 du Code de l'urbanisme), obligation de remettre les lieux en état (reboucher la fenêtre), poursuites pénales possibles pendant 6 ans après l'achèvement des travaux. Un voisin peut également engager une action civile pendant 10 ans s'il estime que son droit de propriété est lésé.
Peut-on agrandir une fenêtre existante sur le pignon ?
Oui, mais cette modification nécessite également une déclaration préalable puisqu'elle modifie l'aspect extérieur. Si vous souhaitez agrandir une ouverture intérieure, seules les règles de structure s'appliquent. Pour une ouverture extérieure, vérifiez que l'agrandissement ne crée pas une vue illégale sur le voisinage (distance de 1,90 m pour une vue droite). L'agrandissement vers le bas peut aussi nécessiter un renfort structurel si l'allège existante participe à la stabilité du mur.
Comment obtenir l’accord du voisin pour créer une fenêtre avec vue ?
L'accord du voisin doit prendre la forme d'une servitude de vue établie par acte notarié. Cette servitude est ensuite publiée au fichier immobilier pour être opposable aux propriétaires successifs des deux parcelles. Un simple accord verbal ou écrit sous seing privé n'a aucune valeur juridique durable. Prévoyez environ 800 à 1 200 € de frais de notaire pour cette formalité. Le voisin peut légitimement refuser ou demander une compensation financière.
Conclusion
Créer une fenêtre sur le pignon de votre maison est techniquement simple mais juridiquement encadré. La déclaration préalable est incontournable pour toute modification de façade, et les règles de vue du Code civil s'imposent indépendamment de l'autorisation d'urbanisme. En secteur ABF, anticipez un délai allongé et des prescriptions sur les matériaux.
Avant de lancer votre projet, vérifiez trois points essentiels : la distance par rapport aux limites de propriété (1,90 m minimum pour une vue droite), les prescriptions du PLU local concernant les ouvertures, et la capacité structurelle de votre mur pignon à recevoir cette modification.
Si votre projet d'aménagement va au-delà d'une simple fenêtre et que vous envisagez de créer un appartement indépendant ou un escalier intérieur, d'autres autorisations seront nécessaires en fonction des surfaces créées.
En cas de doute sur la faisabilité de votre projet, le certificat d'urbanisme informatif reste la première démarche recommandée : gratuit et sans engagement, il vous donne une vision claire des règles applicables à votre terrain.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-17, L480-4), Code civil (articles 675, 678, 679), Légifrance, Service-public.fr
