Faire un Bornage de Terrain : Procédure, Coût et Obligations

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Vous achetez un terrain pour construire votre maison, ou vous souhaitez poser une clôture en limite de propriété ? Avant de déposer un permis de construire ou de planter le premier piquet, une question essentielle se pose : où se trouvent exactement les limites de votre terrain ? Le bornage est l'opération qui apporte cette réponse officielle. Réalisé par un géomètre-expert, il fixe définitivement les limites entre propriétés voisines. Cet article vous explique quand le bornage est obligatoire, comment se déroule la procédure, et combien cela coûte.

Qu'est-ce que le bornage de terrain ?

Le bornage est une opération juridique et technique qui consiste à définir et matérialiser la limite séparative entre deux propriétés contiguës. Cette limite est marquée par des bornes — des repères physiques plantés dans le sol — qui constituent une preuve officielle et opposable.

Le cadre légal

Le bornage est régi par l'article 646 du Code civil : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »

Ce texte fondamental établit deux principes :

Le bornage est un droit pour tout propriétaire
Les frais sont partagés entre les voisins concernés

Qui peut réaliser un bornage ?

Seul un géomètre-expert inscrit à l'Ordre des Géomètres-Experts peut réaliser un bornage ayant valeur juridique. Cette profession réglementée garantit la compétence technique et l'impartialité de l'opération.

Le géomètre-expert établit un procès-verbal de bornage qui devient un document officiel une fois signé par toutes les parties. Ce document peut être publié au service de publicité foncière pour le rendre opposable aux tiers.

Bornage amiable vs bornage judiciaire

Le bornage amiable : Les propriétaires voisins font appel ensemble à un géomètre-expert et s'accordent sur la limite proposée. C'est la procédure la plus courante, la plus rapide et la moins coûteuse.

Le bornage judiciaire : En cas de désaccord, l'un des propriétaires peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge désigne alors un géomètre-expert judiciaire qui réalise le bornage. La décision du tribunal s'impose aux parties. Cette procédure peut durer 1 à 2 ans et coûter plusieurs milliers d'euros.

Quand le bornage est-il obligatoire ?

Cas où le bornage n'est pas obligatoire mais fortement recommandé

Contrairement à une idée reçue, le bornage n'est pas obligatoire dans la plupart des cas. Cependant, il est vivement conseillé avant :

L'achat d'un terrain à bâtir : Pour connaître la surface exacte et l'implantation possible de la construction
Le dépôt d'une demande de permis de construire : Pour réaliser un plan de masse précis
La pose d'une clôture : Pour éviter tout litige de voisinage
La vente d'un terrain : Pour garantir la surface vendue

Cas où le bornage est obligatoire

Le bornage devient obligatoire dans les situations suivantes :

Vente d'un lot de lotissement : L'article L442-1 du Code de l'urbanisme impose le bornage préalable des lots avant commercialisation.

Division parcellaire pour vente : Toute division d'un terrain en vue de la vente de lots à bâtir nécessite un document d'arpentage et un bornage.

Demande d'un voisin : Tout propriétaire peut exiger le bornage de son voisin (art. 646 Code civil). Le refus peut conduire à un bornage judiciaire.

Lien avec le permis de construire

Le bornage n'est pas une pièce obligatoire du dossier de permis de construire. Cependant, le pétitionnaire doit fournir un plan de masse (PCMI2) indiquant les distances aux limites séparatives.

Si ces limites sont incertaines, l'instructeur peut demander des précisions. Un bornage préalable évite les refus de permis pour imprécision du plan de masse et les recours des voisins pour empiètement après construction.

Pour savoir comment faire un permis de construire, le bornage constitue une étape préparatoire recommandée.

La procédure de bornage étape par étape

Étape 1 : Recherche du géomètre-expert

Consultez l'annuaire de l'Ordre des Géomètres-Experts (geometre-expert.fr) pour trouver un professionnel dans votre secteur. Demandez plusieurs devis car les tarifs varient selon les cabinets.

Conseil pratique : Privilégiez un géomètre qui connaît le secteur et a accès aux archives cadastrales locales. Cela accélère les recherches.

Étape 2 : Demande de devis

Le géomètre-expert établit un devis après une première analyse du dossier. Pour cela, il a besoin :

De l'adresse exacte du terrain
Des références cadastrales (section et numéro de parcelle)
D'un extrait cadastral si disponible
Des coordonnées des propriétaires voisins concernés

Étape 3 : Recherches préalables

Avant de se rendre sur place, le géomètre effectue des recherches documentaires :

Consultation du plan cadastral
Recherche d'anciens procès-verbaux de bornage
Analyse des titres de propriété (si fournis)
Étude des plans de lotissement le cas échéant

Étape 4 : Convocation des parties

Le géomètre convoque par courrier recommandé tous les propriétaires concernés (vous et vos voisins) à une réunion sur le terrain. Un délai minimum de 15 jours avant l'intervention est généralement observé.

Étape 5 : Opérations sur le terrain

Le jour convenu, le géomètre :

Procède au relevé topographique du terrain
Identifie les éléments existants (murs, clôtures, haies)
Recherche d'éventuelles bornes anciennes
Propose une limite séparative basée sur les titres et l'occupation

Étape 6 : Accord et implantation des bornes

Si toutes les parties acceptent la limite proposée, le géomètre implante les bornes. Ces bornes sont généralement des blocs de béton ou de pierre avec une marque distinctive du cabinet.

Étape 7 : Rédaction du procès-verbal

Le géomètre établit un procès-verbal de bornage comprenant :

L'identification des parties
La description des parcelles
Un plan coté des limites
L'emplacement précis des bornes (coordonnées géoréférencées)

Ce document est signé par tous les propriétaires présents. En cas d'absence, un exemplaire est envoyé avec accusé de réception.

Étape 8 : Publication (optionnelle mais recommandée)

Le procès-verbal peut être déposé chez un notaire et publié au service de publicité foncière. Cette publication le rend opposable aux futurs acquéreurs des parcelles concernées.

Combien coûte un bornage ?

Les facteurs de variation du prix

Le coût d'un bornage dépend de plusieurs paramètres :

Facteur	Impact sur le prix
Surface du terrain	Plus le terrain est grand, plus le relevé est long
Nombre de bornes	Chaque borne implantée a un coût
Complexité de la limite	Limite courbe, angles multiples
Accessibilité	Terrain en pente, végétation dense
Recherches documentaires	Archives inexistantes ou complexes
Zone géographique	Paris/IDF plus cher que province

Tarifs indicatifs

Type de prestation	Fourchette de prix TTC
Bornage simple (1 limite, terrain plat)	600 à 1 000 €
Bornage complet d'une parcelle standard	1 000 à 1 800 €
Bornage avec division parcellaire	1 500 à 3 000 €
Bornage judiciaire (hors frais avocat)	2 000 à 5 000 €

Qui paie le bornage ?

Bornage amiable : Les frais sont partagés entre les propriétaires concernés (art. 646 Code civil). En pratique, c'est souvent le demandeur qui avance les frais puis se fait rembourser la moitié.

Bornage judiciaire : Le tribunal répartit les frais selon les responsabilités. Le propriétaire qui a refusé un bornage amiable raisonnable peut être condamné à supporter l'intégralité des frais.

Bornage dans un lotissement : Le lotisseur supporte les frais de bornage initial des lots.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Bornage avant construction de maison

Situation : M. Dupont achète un terrain de 800 m² pour construire sa maison. Les limites sont matérialisées par une vieille haie côté nord et rien côté sud.

Démarche : Avant de déposer son permis de construire maison, M. Dupont fait réaliser un bornage complet.

Résultat : Le géomètre découvre que la haie n'est pas sur la limite réelle — elle empiète de 40 cm sur le terrain voisin. Le bornage permet de clarifier la situation avant travaux et d'éviter un futur conflit.

Coût : 1 200 € TTC (600 € à la charge de M. Dupont après partage avec le voisin).

Délai : 3 semaines entre la demande et la remise du procès-verbal.

Exemple 2 : Bornage contentieux pour clôture

Situation : Mme Martin souhaite remplacer son grillage par un mur de clôture de 1,80 m. Son voisin conteste l'emplacement du grillage actuel, affirmant qu'il empiète sur sa propriété.

Tentative amiable : Mme Martin propose un bornage amiable. Le voisin refuse, persuadé d'avoir raison.

Procédure judiciaire : Mme Martin saisit le tribunal judiciaire qui ordonne un bornage judiciaire. Le géomètre-expert désigné constate que le grillage est bien sur la limite cadastrale.

Résultat : Le tribunal valide le bornage. Le voisin, qui a refusé la solution amiable à tort, supporte l'intégralité des frais (2 800 € de géomètre + frais de procédure).

Durée totale : 14 mois.

Exemple 3 : Division parcellaire pour vente

Situation : M. et Mme Bernard possèdent un terrain de 1 500 m² avec leur maison. Ils souhaitent vendre une partie du terrain (600 m²) pour financer des travaux.

Démarche :

Consultation du PLU pour vérifier la constructibilité et la surface minimale des parcelles
Demande d'un certificat d'urbanisme opérationnel
Bornage et division parcellaire par géomètre-expert
Dépôt d'une déclaration préalable de division (selon cas)
Établissement du document d'arpentage pour le cadastre

Coût géomètre : 2 200 € TTC (bornage + document d'arpentage + plan de division).

Documents obtenus : Procès-verbal de bornage, document d'arpentage, numéro cadastral provisoire pour le nouveau lot.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Construire sans bornage préalable

Beaucoup de particuliers se fient aux clôtures existantes ou au plan cadastral pour implanter leur construction. Or le cadastre n'est pas un document de propriété — il a une vocation fiscale et n'a pas de valeur juridique pour définir les limites.

Risque : Si la maison est construite trop près de la vraie limite, le voisin peut exiger la démolition (prescription 30 ans en civil, pas de prescription en cas de trouble actuel).

Erreur n°2 : Refuser un bornage amiable

Quand un voisin demande un bornage, le refuser systématiquement est contre-productif. Le bornage judiciaire qui s'ensuivra sera plus long, plus cher, et le juge peut condamner la partie récalcitrante aux dépens.

Erreur n°3 : Ne pas faire publier le procès-verbal

Un procès-verbal de bornage non publié reste valable entre les parties signataires. Mais en cas de vente de l'une des parcelles, le nouvel acquéreur peut le contester s'il n'en avait pas connaissance. La publication au service de publicité foncière (200-300 €) sécurise définitivement le bornage.

Erreur n°4 : Déplacer ou détruire des bornes

Déplacer, arracher ou détruire une borne est un délit pénal (art. 322-1 Code pénal). Même si vous estimez qu'elle est mal placée, seul un nouveau bornage contradictoire peut la repositionner.

Erreur n°5 : Confondre limite cadastrale et limite réelle

Le plan cadastral est indicatif. La limite réelle est celle définie par le bornage ou, à défaut, par les titres de propriété. En cas de contradiction, c'est le bornage qui prime.

Questions fréquentes

Le bornage est-il obligatoire pour déposer un permis de construire ?

Non, le bornage n'est pas une pièce obligatoire du dossier de permis de construire. Cependant, il est fortement recommandé car le plan de masse (PCMI2) doit indiquer les distances aux limites. Sans bornage, ces distances sont approximatives et peuvent conduire à des erreurs d'implantation ou à des contestations de voisins après construction. Le délai permis de construire standard est de 2 mois.

Combien coûte un bornage de terrain ?

Un bornage amiable coûte entre 600 et 1 800 € selon la taille du terrain et la complexité. Ces frais sont partagés entre les propriétaires voisins conformément à l'article 646 du Code civil. Un bornage judiciaire peut atteindre 2 000 à 5 000 € (hors frais d'avocat), généralement mis à la charge de la partie qui a refusé le bornage amiable.

Peut-on refuser un bornage demandé par son voisin ?

Non, le bornage est un droit absolu prévu par l'article 646 du Code civil. Si vous refusez un bornage amiable, votre voisin peut saisir le tribunal judiciaire qui ordonnera un bornage judiciaire. En cas de refus injustifié, vous risquez d'être condamné à supporter l'intégralité des frais de procédure, bien plus élevés qu'un simple bornage amiable.

Le plan cadastral définit-il les limites de propriété ?

Non, le plan cadastral n'a pas de valeur juridique pour définir les limites de propriété. Sa vocation est fiscale : il sert à calculer les impôts fonciers. Seul le bornage, réalisé par un géomètre-expert et matérialisé par des bornes, définit officiellement les limites entre propriétés. Les écarts entre cadastre et réalité peuvent atteindre plusieurs mètres selon l'ancienneté du relevé.

Quelle est la durée de validité d’un bornage ?

Un bornage contradictoire (signé par tous les propriétaires concernés) a une valeur perpétuelle. Il reste valable même en cas de changement de propriétaires, à condition d'avoir été publié au service de publicité foncière. Les bornes posées ne peuvent être déplacées que par un nouveau bornage contradictoire. Déplacer une borne unilatéralement constitue un délit pénal.

Que faire si mon voisin n’affiche pas son permis de construire ?

L'absence d'affichage du permis ne vous empêche pas de le contester — le délai de recours de 2 mois ne commence simplement pas à courir. Consultez le dossier en mairie pour vérifier si la construction respecte les distances aux limites. Si vous suspectez un empiètement, faites réaliser un bornage avant de contester. Un avocat spécialisé en urbanisme peut vous conseiller sur la procédure.

Comment faire une DAACT après travaux ?

La DAACT (CERFA 13408) doit être déposée en mairie dès la fin des travaux. Elle atteste que la construction est conforme au permis accordé. Si un bornage a été réalisé avant travaux, conservez le procès-verbal : il prouve que l'implantation respecte les distances aux limites déclarées. La mairie dispose de 3 mois pour contester la conformité.

Conclusion

Le bornage de terrain est une démarche essentielle pour sécuriser votre projet immobilier. Qu'il s'agisse d'acheter un terrain, de construire une maison, de poser une clôture ou de diviser une parcelle, connaître les limites exactes de votre propriété évite les litiges coûteux avec le voisinage.

Points clés à retenir :

Seul un géomètre-expert peut réaliser un bornage ayant valeur juridique
Les frais sont partagés entre voisins (art. 646 Code civil)
Le bornage amiable est plus rapide et moins cher que le judiciaire
La publication du procès-verbal le rend opposable aux futurs acquéreurs
Le cadastre n'est pas une preuve de limite de propriété

Avant de déposer un dossier permis de construire, demandez systématiquement un bornage si les limites ne sont pas clairement matérialisées. C'est un investissement de 600 à 1 200 € qui peut vous éviter des années de procédure et des dizaines de milliers d'euros de travaux correctifs.

Pour les autres aspects de votre projet — plans des façades (PCMI5), formulaires CERFA, ou déclaration préalable — consultez nos ressources dédiées.

Sources : Code civil (articles 646, 653-673), Code de l'urbanisme (L442-1), Ordre des Géomètres-Experts