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Construire au-Dessus de son Garage : Procédure et Obligations

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Construire au-Dessus de son Garage : C'est Possible ?

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Surélever son garage pour créer une chambre, un bureau ou un studio indépendant représente une solution astucieuse pour gagner des mètres carrés sans empiéter sur le jardin. Le potentiel est considérable : un garage de 20 m² peut devenir 20 m² habitables supplémentaires, voire davantage avec un toit mansardé. Mais ce projet implique des démarches administratives spécifiques et des contraintes techniques à ne pas sous-estimer. Un permis de construire est presque toujours nécessaire, car la surélévation modifie le volume du bâtiment. Et selon la surface totale après travaux, vous devrez peut-être faire appel à un architecte. Je vous explique comment monter votre dossier permis de construire, les études préalables indispensables, et les pièges qui font échouer les projets.

Sommaire

Surélever un garage : de quoi parle-t-on ?

Le principe de la surélévation

Construire au-dessus de son garage consiste à ajouter un niveau supplémentaire sur une construction existante. Cette technique, appelée surélévation ou extension verticale, permet d'augmenter la surface habitable sans modifier l'emprise au sol du bâtiment.

Contrairement à une extension de maison classique qui s'étend horizontalement, la surélévation exploite l'espace en hauteur. Le garage existant devient le « rez-de-chaussée » d'une construction à deux niveaux.

Les configurations possibles

Plusieurs options s'offrent à vous :

Configuration Description Surface créée
Étage complet Murs droits, toiture plate ou à pentes 100 % de l'emprise du garage
Combles aménagés Toiture à pentes avec rampants 60 à 80 % de l'emprise
Studio indépendant Accès extérieur, logement autonome Variable selon projet
Extension chambre Liaison directe avec la maison Selon configuration

Le cadre juridique

La surélévation d'un garage suit les mêmes règles que toute surélévation de maison. L'article R421-14 du Code de l'urbanisme impose un permis de construire pour les travaux qui modifient le volume d'un bâtiment et créent de la surface de plancher.

Le garage ne compte pas dans la surface de plancher tant qu'il reste un garage. Mais dès que vous construisez au-dessus, la surface créée entre dans le calcul total. C'est ce total qui détermine si vous avez besoin d'un architecte.

Quelle autorisation pour construire sur un garage ?

Permis de construire obligatoire

Dans la quasi-totalité des cas, construire au-dessus d'un garage nécessite un permis de construire maison individuelle. Le formulaire à utiliser est le CERFA 13406.

Pourquoi pas une simple déclaration préalable ? Parce que la surélévation modifie le volume du bâtiment existant. Même si la surface créée fait moins de 20 m², le changement de volumétrie impose le permis (article R421-14 b du Code de l'urbanisme).

Exception rare : une surélévation de moins de 5 m² qui ne modifie pas l'aspect extérieur pourrait théoriquement relever de la déclaration préalable. En pratique, cette situation est quasi inexistante car toute surélévation modifie la toiture, donc l'aspect extérieur.

Le seuil architecte : attention au calcul

Le recours à un architecte devient obligatoire si la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m². Ce calcul inclut :

  • La surface de plancher de la maison existante
  • La surface créée par la surélévation
  • Le garage transformé (s'il devient habitable)

Exemple de calcul :

Élément Surface
Maison existante 110 m²
Garage existant (ne compte pas) 0 m²
Surélévation garage 25 m²
Total 135 m²

Résultat : pas besoin d'architecte (< 150 m²).

Mais si la maison fait 130 m² et que vous créez 25 m², le total atteint 155 m² : architecte obligatoire.

Les pièces du dossier de permis

Le dossier permis de construire comprend les pièces PCMI1 à PCMI8 :

  • PCMI1 : Plan de situation
  • PCMI2 : Plan de masse coté
  • PCMI3 : Plan en coupe terrain et construction
  • PCMI4 : Notice descriptive
  • PCMI5 : Plan des façades et toitures (existant + projet)
  • PCMI6 : Insertion paysagère
  • PCMI7-8 : Photographies environnement

Pour une surélévation, le PCMI3 (plan en coupe) est particulièrement important : il doit montrer clairement l'état avant et après travaux, avec les hauteurs.

Le délai permis de construire

Le délai d'instruction du permis de construire est de 2 mois pour une maison individuelle. En zone ABF (périmètre monument historique), comptez 3 mois.

La commune peut demander des pièces complémentaires dans le premier mois. Le délai repart alors à zéro.

Procédure complète : du projet au permis

Étape 1 : Vérifier la faisabilité technique

Avant toute démarche administrative, faites réaliser une étude de structure par un bureau d'études. Le garage existant a été dimensionné pour supporter une toiture légère, pas un étage habitable avec plancher béton, cloisons et mobilier.

L'étude vérifie :

  • La capacité portante des fondations
  • La résistance des murs existants
  • La possibilité de renforcement (poteaux, longrines)
  • La compatibilité avec les charges prévues

Coût moyen : 800 à 1 500 € pour une étude de structure.

Si les fondations sont insuffisantes, des reprises en sous-œuvre peuvent coûter 10 000 à 30 000 € supplémentaires. Mieux vaut le savoir avant de déposer un permis de construire.

Étape 2 : Consulter le PLU

Le Plan Local d'Urbanisme de votre commune fixe les règles de constructibilité :

  • Hauteur maximale : la surélévation ne doit pas dépasser le plafond autorisé
  • Aspect extérieur : matériaux, couleurs, pentes de toiture imposées
  • Prospect : distances minimales aux limites séparatives (souvent H/2)
  • CES : coefficient d'emprise au sol (la surélévation n'augmente pas l'emprise)

Vérifiez aussi les règles de zone. En zone U (urbaine), les règles sont généralement favorables. En zone A ou N, la constructibilité peut être limitée.

Étape 3 : Concevoir le projet

Plusieurs points à définir :

Accès au nouvel étage :

  • Escalier intérieur depuis la maison (si garage accolé)
  • Escalier extérieur (studio indépendant)
  • Escalier dans le garage (perte d'espace de stationnement)

Toiture :

  • Toit plat (plus de surface, aspect contemporain)
  • Toit à pentes (intégration classique, combles aménageables)

Isolation :

  • La RE2020 s'applique si la surface créée dépasse 50 m²
  • En dessous, la RT existant s'applique (moins contraignante)

Étape 4 : Monter le dossier

Le pétitionnaire (vous ou votre mandataire) remplit le CERFA 13406 et rassemble les pièces graphiques.

Sans architecte, vous pouvez :

Avec architecte obligatoire (surface > 150 m²), comptez 2 500 à 5 000 € pour une mission permis de construire seul.

Étape 5 : Déposer et suivre

Déposez le dossier de permis en mairie ou en ligne. Le récépissé indique le délai d'instruction.

Passé ce délai sans réponse, vous bénéficiez d'un accord tacite (sauf exceptions : zone ABF, ERP…).

Une fois le permis obtenu, il reste valable 3 ans selon la durée de validité d'un permis de construire. Vous pouvez demander deux prorogations d'un an.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Chambre parentale sur garage accolé

Situation : Maison de 95 m² avec garage accolé de 18 m². Projet de créer une suite parentale de 18 m² au-dessus du garage, avec accès par l'intérieur.

Analyse :

  • Surface créée : 18 m²
  • Total après travaux : 95 + 18 = 113 m² (< 150 m²)
  • Autorisation : Permis de construire sans architecte

Budget estimé :

  • Étude structure : 1 000 €
  • Dossier permis (dessinateur) : 2 000 €
  • Travaux (structure, isolation, finitions) : 18 m² × 1 800 €/m² = 32 400 €
  • Total : environ 35 000 €

Délai : 2 mois d'instruction + 4 à 6 mois de travaux.

Exemple 2 : Studio indépendant avec architecte

Situation : Maison de 135 m² avec garage détaché de 30 m². Projet de créer un studio de 30 m² au-dessus avec accès extérieur pour location.

Analyse :

  • Surface créée : 30 m²
  • Total après travaux : 135 + 30 = 165 m² (> 150 m²)
  • Autorisation : Permis de construire AVEC architecte obligatoire

Budget estimé :

  • Étude structure : 1 500 €
  • Architecte (mission PC) : 4 000 €
  • Travaux : 30 m² × 2 000 €/m² = 60 000 €
  • Total : environ 65 000 €

Attention : un studio destiné à la location doit respecter les normes de décence (9 m² minimum, hauteur 2,20 m, ventilation, etc.).

Exemple 3 : Extension avec mezzanine

Situation : Maison de 100 m² avec garage de 20 m². Projet de surélévation avec mezzanine ouverte de 8 m² au-dessus de l'espace principal.

Analyse :

  • Surface principale créée : 20 m²
  • Mezzanine < 1,80 m sous plafond : ne compte pas
  • Si mezzanine ≥ 1,80 m : +8 m² = 28 m² total
  • Surface totale : 100 + 28 = 128 m² (< 150 m²)

Résultat : Permis de construire sans architecte, même avec la mezzanine.

Erreurs à éviter

Erreur 1 : Négliger l'étude de structure

La structure d'un garage standard n'est pas conçue pour supporter un étage. Les murs peuvent être en parpaings creux de 15 cm, les fondations superficielles. Construire sans étude préalable, c'est risquer des fissures, voire l'effondrement.

Solution : Toujours faire réaliser une étude par un bureau d'études structure avant de déposer le permis. Le coût (1 000 à 1 500 €) est dérisoire face aux risques.

Erreur 2 : Oublier les règles de prospect

Le PLU impose généralement une distance minimale aux limites séparatives égale à la moitié de la hauteur (H/2) ou à 3 mètres. En surélevant, vous augmentez la hauteur totale du bâtiment.

Exemple : un garage de 2,50 m de haut respecte un recul de 1,25 m. Après surélévation à 5,50 m, le recul devrait être de 2,75 m. Si le garage est à 1,50 m de la limite, le projet peut être refusé.

Erreur 3 : Sous-estimer le prix permis de construire

Le permis de construire lui-même est gratuit. Mais le dossier coûte de l'argent :

  • Dessinateur : 1 500 à 3 000 €
  • Architecte (si obligatoire) : 3 000 à 5 000 €
  • Étude structure : 1 000 à 1 500 €
  • Étude thermique (si RE2020) : 500 à 1 000 €

Budget dossier : 3 000 à 8 000 € selon complexité.

Erreur 4 : Commencer sans permis purgé

Après obtention du permis, le délai de recours des tiers est de 2 mois. Un voisin peut contester devant le tribunal administratif. Commencer les travaux avant expiration de ce délai est risqué : si le permis est annulé, vous devrez démolir.

Solution : Faire constater l'affichage par huissier (3 constats : pose, pendant, dépose). Attendre 2 mois et 15 jours pour être tranquille.

Erreur 5 : Ignorer la destination finale du garage

Si vous surélevez le garage mais qu'il reste un garage au rez-de-chaussée, sa surface n'entre pas dans le calcul. Mais si vous le transformez en pièce à vivre (comme pour une véranda attenante), ses mètres carrés s'ajoutent au total.

Piège fréquent : Projet initial de surélévation seule, puis transformation ultérieure du garage en chambre. Le total dépasse alors 150 m² : les travaux auraient dû être faits avec architecte.

Questions fréquentes

Quel est le délai pour obtenir un permis de construire ?

Le délai d'instruction d'un permis de construire pour maison individuelle est de 2 mois. En zone ABF (périmètre de monument historique), ce délai passe à 3 mois. La mairie peut demander des pièces complémentaires dans le premier mois : le délai repart alors à zéro. Sans réponse à l'expiration du délai, le permis est réputé accordé (accord tacite).

Peut-on faire un permis de construire sans architecte ?

Oui, si la surface de plancher totale après travaux ne dépasse pas 150 m². Pour une surélévation de garage, additionnez la surface de la maison existante et celle créée par le projet. Si le total reste sous 150 m², vous pouvez déposer un permis de construire sans architecte. Le garage lui-même ne compte pas tant qu'il reste un stationnement.

Comment contester un refus de permis de construire ?

Un refus permis de construire peut être contesté par recours gracieux (lettre au maire dans les 2 mois) ou recours contentieux (tribunal administratif dans les 2 mois). Le recours gracieux suspend le délai contentieux. Demandez d'abord les motifs précis du refus. Souvent, un nouveau dépôt avec modifications suffit à obtenir l'autorisation.

Faut-il un architecte pour surélever un garage ?

L'architecte est obligatoire uniquement si la surface totale après travaux dépasse 150 m². Une maison de 130 m² avec une surélévation de 25 m² atteint 155 m² : architecte obligatoire. Une maison de 110 m² avec la même surélévation reste à 135 m² : pas d'architecte requis. Le garage non transformé ne compte pas dans ce calcul.

Que faire si mon permis de construire est refusé ?

Analysez d'abord les motifs du refus (non-conformité PLU, hauteur excessive, aspect extérieur…). Vous avez trois options : modifier le projet et redéposer un nouveau permis, faire un recours gracieux auprès du maire, ou saisir le tribunal administratif. La solution la plus rapide est souvent de corriger le projet en tenant compte des remarques de l'instructeur et de redéposer.

Comment obtenir un permis de construire pour surélever un garage ?

Procédez par étapes : vérifiez le PLU (hauteur max, prospect), faites une étude de structure, constituez le dossier PCMI (plans, coupes, façades, insertion), puis déposez en mairie avec le CERFA 13406. Le délai est de 2 mois. Affichez le panneau dès réception de l'autorisation et attendez 2 mois avant de commencer pour purger le recours des tiers.

Peut-on aménager un abri de jardin au lieu de surélever le garage ?

Les règles sont différentes. Un abri de jardin de moins de 5 m² ne nécessite aucune formalité. Entre 5 et 20 m², une déclaration préalable suffit. Au-delà de 20 m², permis de construire obligatoire. Si votre besoin est un simple espace de rangement, l'abri peut être plus simple qu'une surélévation. Mais pour créer une pièce habitable, la surélévation reste la solution.

Conclusion

Construire au-dessus de son garage est techniquement et administrativement possible, à condition de respecter les étapes dans le bon ordre. L'étude de structure préalable est indispensable : ne la négligez jamais. Le permis de construire est quasi systématique, et le seuil de 150 m² détermine si vous devez passer par un architecte.

Le budget global d'une surélévation de garage tourne autour de 1 500 à 2 000 € par m² créé, hors imprévus. Prévoyez une marge de 10 à 15 % pour les surprises (renforcement structure, adaptation réseaux).

Avant de vous lancer, consultez le PLU de votre commune et vérifiez les règles de hauteur et de prospect. Un projet refusé pour quelques centimètres de trop représente des mois perdus et des frais inutiles. Pour des projets similaires comme l'aménagement de combles, les mêmes principes s'appliquent : anticiper, bien calculer les surfaces, et monter un dossier complet du premier coup.

Sources : Legifrance (articles R421-1 à R421-17 du Code de l'urbanisme), Service-public.fr