Extension de 40m² : Faut-il un Architecte et Quel Permis ?
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Vous envisagez une extension de maison de 40 m² pour créer une nouvelle pièce de vie, une extension cuisine ou un extension salon plus spacieux ? C'est un projet courant, mais la question de l'autorisation et de l'architecte revient systématiquement. Déclaration préalable ou permis de construire ? Architecte obligatoire ou pas ? La réponse dépend de deux paramètres : votre zone (PLU ou non) et la surface totale après travaux. Voici les règles précises pour votre extension maison 40m2.
Sommaire
- Les seuils d'autorisation pour une extension
- L'architecte est-il obligatoire pour 40 m² ?
- Constituer le dossier d'extension
- Types d'extension : bois, béton, véranda
- Exemples concrets avec calculs
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Les seuils d'autorisation pour une extension
Zone U (PLU) : le seuil relevé à 40 m²
En zone U (urbaine) d'un PLU ou PLUi, le seuil de la déclaration préalable est relevé à 40 m² pour les extensions. C'est l'article R421-17 du Code de l'urbanisme qui fixe cette règle.
| Surface extension | Zone U (PLU) | Zone hors PLU |
|---|---|---|
| ≤ 5 m² | Dispensé | Dispensé |
| 5 à 20 m² | DP | DP |
| 20 à 40 m² | DP | PC |
| > 40 m² | PC | PC |
Pour une extension de 40 m² exactement en zone U : c'est la déclaration préalable qui s'applique (limite incluse).
Zone hors PLU : seuil à 20 m²
Sans PLU (carte communale ou RNU), le seuil reste à 20 m². Une extension de 40 m² nécessite donc un permis de construire.
Comment savoir si vous êtes en zone U ?
Consultez le PLU de votre commune sur :
- Le site de la mairie (rubrique urbanisme)
- Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr)
- En mairie, service urbanisme
La zone est indiquée par une lettre : U (urbaine), AU (à urbaniser), A (agricole), N (naturelle). Seule la zone U bénéficie du seuil relevé.
Le cas des extensions de 20 m²
Une extension de 20 m² reste en déclaration préalable quelle que soit la zone. C'est souvent le choix retenu pour simplifier les démarches et rester sous le radar des 40 m² en zone U.
L'architecte est-il obligatoire pour 40 m² ?
La règle des 150 m²
L'obligation d'architecte dépend de la surface de plancher totale après travaux (existant + projet) :
- Total ≤ 150 m² : architecte non obligatoire
- Total > 150 m² : architecte obligatoire (article R431-2)
Pour une extension de 40 m², le calcul est simple :
| Maison existante | Extension | Total | Architecte ? |
|---|---|---|---|
| 100 m² | 40 m² | 140 m² | Non |
| 110 m² | 40 m² | 150 m² | Non (limite) |
| 120 m² | 40 m² | 160 m² | Oui |
Exemple concret
Sophie a une maison de 115 m². Elle veut une extension de 40 m² pour agrandir sa maison :
- Total : 115 + 40 = 155 m² → architecte obligatoire
- Coût architecte : environ 8 à 12 % du montant des travaux
Solution alternative : réduire l'extension à 35 m² pour rester à 150 m² et éviter l'architecte.
La déclaration préalable ne nécessite jamais d'architecte
Point crucial : même si la maison existante dépasse 150 m², la déclaration préalable ne requiert jamais de signature d'architecte. C'est uniquement le permis de construire qui déclenche cette obligation.
Donc pour une extension de 40 m² en zone U :
- Autorisation = déclaration préalable
- Architecte = selon le total après travaux (> 150 m² = obligatoire)
Constituer le dossier d'extension
Pour une déclaration préalable (≤ 40 m² en zone U)
Le dossier utilise le CERFA 13703 avec les pièces DP :
| Pièce | Contenu |
|---|---|
| DP1 | Plan de situation |
| DP2 | Plan de masse coté |
| DP3 | Plan en coupe (si pente) |
| DP4 | Plan des façades avant/après |
| DP5 | Représentation aspect extérieur |
| DP6 | Insertion paysagère |
| DP7-DP8 | Photos environnement |
Pour un permis de construire (> 40 m² ou total > 150 m²)
Le dossier utilise le CERFA 13406 (PCMI) avec les pièces PCMI1 à PCMI14.
Le délai d'instruction est de :
- 1 mois pour une déclaration préalable
- 2 mois pour un permis de construire maison individuelle
Les plans de façade
Le plan de façade doit montrer l'extension accolée à la maison existante :
- État existant (avant travaux)
- État projeté (après travaux)
- Matériaux, couleurs, ouvertures
La durée de validité
Une fois l'autorisation obtenue :
- 3 ans pour commencer les travaux
- Prorogation possible (2 × 1 an)
Après obtention, demandez un certificat de non-opposition pour sécuriser votre autorisation face aux recours des voisins.
Types d'extension : bois, béton, véranda
Extension ossature bois
L'extension ossature bois est la solution la plus rapide et souvent la moins coûteuse. Avantages :
- Chantier court (2 à 4 semaines de pose)
- Légèreté (fondations simplifiées)
- Performance thermique (isolation intégrée)
L'extension en ossature bois suit les mêmes règles d'autorisation qu'une extension traditionnelle.
Prix indicatif : 1 500 à 2 500 €/m² (fourni posé, hors finitions intérieures).
Extension béton/parpaing
L'extension maçonnée traditionnelle offre une grande durabilité. Elle s'intègre facilement à une maison existante en parpaing.
Prix indicatif : 1 800 à 3 000 €/m².
Extension véranda
Une véranda habitable crée un espace lumineux, idéal pour un salon ou une salle à manger. Attention : une véranda de 40 m² est un projet conséquent qui nécessite une bonne isolation pour être habitable toute l'année.
Prix indicatif : 1 200 à 2 500 €/m² selon les matériaux (PVC, aluminium, bois).
Annexe non accolée
Si l'extension n'est pas accolée à la maison (garage isolé, atelier), c'est une annexe et non une extension. Elle ne s'ajoute pas à la surface de la maison pour le seuil des 150 m² d'architecte.
Combien coûte une extension de 40 m² ?
| Type | Prix au m² | Total 40 m² |
|---|---|---|
| Ossature bois | 1 500 – 2 500 € | 60 000 – 100 000 € |
| Parpaing/béton | 1 800 – 3 000 € | 72 000 – 120 000 € |
| Véranda alu | 1 200 – 2 500 € | 48 000 – 100 000 € |
Ces prix incluent le gros œuvre, l'isolation, les menuiseries et les finitions standard. Ajoutez 15 à 20 % pour les réseaux (électricité, plomberie, chauffage).
Exemples concrets avec calculs
Exemple 1 : Extension salon 40 m² (maison 100 m²)
Situation : Pierre veut créer un grand extension salon de 40 m² ouvert sur le jardin. Sa maison fait 100 m² en zone UB.
Analyse :
- Zone U : seuil DP = 40 m² → déclaration préalable suffit
- Total : 100 + 40 = 140 m² → pas d'architecte obligatoire
- Emprise au sol : vérifier le CES du PLU
Dossier : CERFA 13703, DP1-DP8
Délai : 1 mois
Coût travaux : environ 80 000 € (ossature bois)
Exemple 2 : Extension cuisine 40 m² (maison 130 m²)
Situation : Marie veut une grande extension cuisine avec îlot central. Sa maison fait 130 m² en zone U.
Analyse :
- Zone U : DP possible jusqu'à 40 m²
- Total : 130 + 40 = 170 m² → architecte obligatoire
- Surcoût architecte : environ 10 000 à 15 000 €
Alternative : réduire à 20 m² (total 150 m²) pour éviter l'architecte. L'extension de 20 m² reste un bel agrandissement.
Exemple 3 : Extension 40 m² hors zone U
Situation : Les Dupont veulent une extension de 40 m² sur leur maison de 110 m² située en zone naturelle (RNU, pas de PLU).
Analyse :
- Hors zone U : seuil DP = 20 m² → permis de construire obligatoire
- Total : 110 + 40 = 150 m² → pas d'architecte (limite exacte)
- Délai : 2 mois
La zone N peut restreindre ou interdire les extensions. Vérifiez la constructibilité avant de vous engager.
Exemple 4 : Extension régularisée
Situation : Jean a construit une extension de 35 m² sans autorisation il y a 5 ans.
Démarche : Régulariser une extension non autorisée est possible par dépôt d'un permis de construire modificatif ou d'une nouvelle demande. L'amende peut atteindre 6 000 €/m², mais la régularisation évite la démolition.
Erreurs à éviter
❌ Erreur 1 : Confondre zone U et zone AU
La zone AU (à urbaniser) ne bénéficie pas du seuil relevé à 40 m². Seule la zone U (urbaine) permet la DP jusqu'à 40 m². Vérifiez précisément votre zonage.
❌ Erreur 2 : Oublier l'emprise au sol
Le PLU peut limiter l'emprise au sol (CES). Une extension de 40 m² sur un petit terrain peut dépasser le coefficient autorisé. Vérifiez l'article 9 du règlement de zone.
❌ Erreur 3 : Négliger les distances aux limites
L'article 7 du PLU fixe les distances aux limites séparatives. Une extension en limite de propriété n'est pas toujours autorisée. Comptez généralement 3 m ou H/2.
❌ Erreur 4 : Sous-estimer le coût de l'architecte
Si le total dépasse 150 m², l'architecte est obligatoire. Son coût (8-12 % du budget) doit être intégré dès le départ. Mieux vaut adapter le projet que d'être bloqué au dépôt.
❌ Erreur 5 : Oublier la taxe d'aménagement
Une extension de 40 m² génère une taxe d'aménagement calculée sur la surface créée × valeur forfaitaire (914 €/m² en 2024) × taux communal. Pour 40 m² avec un taux de 3 % : environ 1 100 €.
Questions fréquentes
Extension de 40m² : quel permis ?
En zone U du PLU, une extension de 40 m² nécessite une déclaration préalable (délai 1 mois). Hors zone U (RNU, zone A ou N), c'est un permis de construire (délai 2 mois). La zone U correspond aux secteurs déjà urbanisés. Consultez le PLU de votre commune pour connaître votre zonage.
À partir de quelle surface l’architecte est-il obligatoire pour une extension ?
L'architecte est obligatoire si la surface de plancher totale après travaux (existant + extension) dépasse 150 m². Ce seuil s'applique uniquement pour les permis de construire. Exemple : maison 120 m² + extension 40 m² = 160 m² → architecte obligatoire. La déclaration préalable ne nécessite jamais d'architecte.
Combien coûte une extension de maison au m² ?
Le prix d'une extension varie selon la technique :
- Extension bois : 1 500 à 2 500 €/m²
- Extension parpaing : 1 800 à 3 000 €/m²
- Véranda : 1 200 à 2 500 €/m²
Pour 40 m², comptez 60 000 à 120 000 € selon les finitions. Ces prix incluent le gros œuvre et les finitions standard, hors réseaux et aménagements intérieurs.
Une extension en limite de propriété est-elle autorisée ?
L'implantation en limite de propriété dépend du PLU (article 7). Certaines zones l'autorisent (construction en limite), d'autres imposent un retrait (3 m ou H/2 typiquement). Une extension en limite peut créer des conflits avec les voisins (droit de vue, mur pignon). Vérifiez le règlement de zone et prévoyez une discussion avec vos voisins.
Faut-il une assurance dommages-ouvrage pour une extension ?
L'assurance dommages-ouvrage est légalement obligatoire pour toute construction neuve ou extension (loi Spinetta 1978). Elle garantit la réparation rapide des désordres décennaux. Coût : 2 à 4 % du montant des travaux. En pratique, beaucoup de particuliers ne la souscrivent pas (pas de sanction pénale), mais c'est risqué en cas de revente ou de sinistre.
Peut-on faire une extension sans permis ?
Une extension est dispensée d'autorisation uniquement si elle fait moins de 5 m² d'emprise au sol (et moins de 12 m de haut). Au-delà, la déclaration préalable ou le permis de construire est obligatoire selon la surface et la zone. Une extension sans autorisation expose à une amende de 6 000 €/m² et à une possible démolition.
Conclusion
Une extension de 40 m² est un projet ambitieux mais parfaitement réalisable. Les points clés :
- Zone U du PLU : déclaration préalable suffit (1 mois)
- Hors zone U : permis de construire obligatoire (2 mois)
- Architecte : obligatoire si total > 150 m² après travaux
- Budget : 60 000 à 120 000 € selon la technique
Pour les projets plus modestes, une extension de 20 m² offre un bon compromis entre espace gagné et simplicité administrative.
Pensez également aux autres projets extérieurs : une piscine ou un bow-window peuvent compléter votre agrandissement. La réception des travaux à la fin du chantier déclenche les garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale).
Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-14, R421-17, R431-2), Service-public.fr
