Hôtel et Hébergement ERP Type O : Réglementation Sécurité et Autorisations

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Vous projetez d'ouvrir un hôtel, une résidence de tourisme ou une pension de famille ? Les ERP de type O (hébergements) font l'objet d'une réglementation renforcée en raison de la présence de locaux à sommeil. Quand les clients dorment, le risque d'évacuation tardive en cas d'incendie est maximal. La réglementation impose donc des exigences spécifiques : détection incendie dans les chambres, désenfumage des circulations, formation du personnel. Un hôtel de 15 chambres en 5ème catégorie n'a pas les mêmes obligations qu'un établissement de 100 chambres, mais tous deux doivent obtenir l'autorisation d'ouverture au public avant d'accueillir leurs premiers clients. Comprendre ces contraintes dès la conception vous évitera des surcoûts et des retards.

• Qu'est-ce qu'un ERP de type O ?
• Classement et catégories des hôtels
• Obligations de sécurité incendie spécifiques
• Procédure d'autorisation complète
• Cas pratiques et exemples
• Erreurs à éviter
• Questions fréquentes
• Conclusion

Qu'est-ce qu'un ERP de type O ?

Définition réglementaire

Le type O désigne les hôtels et pensions de famille dans la classification des Établissements Recevant du Public. L'article O1 de l'arrêté du 25 juin 1980 définit ces établissements comme "les hôtels et pensions de famille".

Sont classés en type O :

• Hôtels : établissements proposant des chambres à la nuitée
• Résidences de tourisme : hébergements meublés avec services
• Pensions de famille : hébergements avec services hôteliers
• Appart'hôtels : studios meublés avec prestations hôtelières
• Résidences hôtelières : formule intermédiaire

Les gîtes et chambres d'hôtes relèvent de réglementations spécifiques selon leur capacité (voir plus bas).

Spécificité : les locaux à sommeil

La caractéristique majeure du type O est la présence de locaux à sommeil (chambres). Cette particularité implique des exigences renforcées car :

• Le public dort sur place et réagit moins vite en cas d'alarme
• L'évacuation nocturne est plus complexe (désorientation, panique)
• Les fumées peuvent envahir les circulations avant le réveil des occupants

La réglementation impose donc :

• Détection automatique incendie dans chaque chambre
• Désenfumage des circulations horizontales
• Portes des chambres coupe-feu
• Consignes de sécurité affichées dans chaque chambre

Type O vs autres types d'hébergement

Un hôtel-restaurant cumule deux types : O (hébergement) + N (restauration). Les règles les plus contraignantes s'appliquent.

Gîtes et chambres d'hôtes : quel classement ?

Les petits hébergements ont un régime particulier :

Chambres d'hôtes (≤ 5 chambres, ≤ 15 personnes) :

• Pas de classement ERP si intégrées à l'habitation
• Règles simplifiées de sécurité
• Détecteurs de fumée obligatoires

Gîtes (meublés de tourisme) :

• Non classés ERP si indépendants et < 15 personnes
• Classés ERP type O si ≥ 15 personnes ou services hôteliers

À partir de 6 chambres ou 16 personnes :

• Classement ERP type O obligatoire
• Application de la réglementation complète

Classement et catégories des hôtels

Calcul de l'effectif

L'effectif d'un ERP de type O se calcule selon l'article O2 :

Chambres et studios :

• 2 personnes par chambre ou studio

Appartements :

• Selon la capacité déclarée

Exemple de calcul :
Un hôtel de 30 chambres + 5 appartements (4 personnes chacun) :

• Chambres : 30 × 2 = 60 personnes
• Appartements : 5 × 4 = 20 personnes
• Personnel hébergé : 2 personnes
• Total : 82 personnes

Seuils de catégorie pour le type O

Le type O a un seuil spécifique pour la 5ème catégorie :

Attention : le seuil de 100 personnes est bas comparé aux autres types (200 pour type M, N, W). Un hôtel de 50 chambres dépasse déjà ce seuil et relève de la 4ème catégorie.

Particularité : visites périodiques renforcées

Les ERP de type O avec locaux à sommeil font l'objet de visites périodiques plus fréquentes que les autres types :

Ces visites vérifient le maintien en conformité de l'établissement et le bon entretien des équipements de sécurité.

Obligations de sécurité incendie spécifiques

Système de Sécurité Incendie (SSI)

Les ERP de type O nécessitent un SSI adapté à leur catégorie :

5ème catégorie :

• SSI de catégorie A (détection généralisée) si > 4 étages
• Sinon, SSI de catégorie E + détection dans les chambres et circulations

4ème catégorie et plus :

• SSI de catégorie A obligatoire
• Détection automatique dans toutes les chambres, circulations et locaux à risques
• Centrale de mise en sécurité incendie (CMSI)
• Désenfumage automatique des circulations

Détection incendie

Détecteurs dans les chambres :

• Détecteur automatique de fumée dans chaque chambre
• Relié au système central d'alarme
• Déclenchement de l'alarme générale

Détecteurs dans les circulations :

• Détection en plafond des couloirs
• Asservissement au désenfumage

Déclencheurs manuels :

• À chaque niveau, près des escaliers
• Signalés et accessibles

Alarme et évacuation

Alarme générale :

• Audible dans toutes les chambres et circulations
• Diffuseurs sonores tous les 30 m maximum
• Possibilité d'alarme restreinte préalable (pour le personnel)

Consignes de sécurité ERP :

• Plan d'évacuation affiché dans chaque chambre
• Consignes en plusieurs langues
• Numéro d'appel des secours

Formation du personnel :

• Formation à l'évacuation
• Manipulation des extincteurs
• Procédure d'appel des secours
• Exercices d'évacuation annuels

Désenfumage

Le désenfumage est particulièrement important dans les circulations horizontales :

Circulations horizontales :

• Désenfumage obligatoire (naturel ou mécanique)
• Commande automatique par la détection
• Commande manuelle de secours

Escaliers :

• Encloisonnés ou à l'air libre
• Désenfumage des escaliers intérieurs

Chambres :

• Pas de désenfumage obligatoire des chambres elles-mêmes
• Aération naturelle par ouvrant suffisante

Portes et cloisonnement

Portes des chambres :

• Résistance au feu : EI 30 minimum (coupe-feu 1/2 heure)
• Ferme-porte obligatoire
• Joint intumescent au chambranle

Circulation/escalier :

• Porte EI 30 avec ferme-porte
• Bloc-porte CF 1/2 heure

Isolement des locaux à risques :

• Locaux techniques : EI 60
• Cuisines : EI 60 + extinction automatique si > 20 kW

Moyens de secours

Extincteurs :

• 1 extincteur eau pulvérisée par niveau (minimum)
• 1 extincteur pour 200 m² (tous locaux)
• Extincteur CO2 près des tableaux électriques

Éclairage de sécurité :

• BAES d'évacuation dans toutes les circulations
• BAES d'ambiance dans les salles > 50 personnes
• Autonomie 1 heure minimum

Plans et consignes :

• Plan d'évacuation à chaque niveau
• Consignes dans chaque chambre
• Registre de sécurité à jour

Procédure d'autorisation complète

Étape 1 : Vérifier la faisabilité

Avant de vous lancer, vérifiez :

Urbanisme :

• Le PLU autorise-t-il l'hébergement hôtelier dans cette zone ?
• Quelles sont les règles de stationnement (1 place par chambre souvent exigé) ?
• Y a-t-il des contraintes architecturales (ABF, secteur protégé) ?

Accessibilité :

• Le bâtiment est-il accessible ou adaptable ?
• Les chambres PMR sont-elles réalisables (5% minimum) ?

Demandez un certificat d'urbanisme pour cristalliser les règles.

Étape 2 : Concevoir le projet

La conception doit intégrer dès le départ les exigences de sécurité :

• Distribution des chambres favorisant l'évacuation
• Circulations larges (1,40 m minimum)
• Escaliers protégés et désenfumés
• Locaux techniques isolés

Le plan de masse doit montrer les accès des secours (voie engins, aire de mise en station échelle).

Étape 3 : Déposer le permis de construire

Le dossier de permis de construire ERP comprend :

Pièces classiques :

• CERFA 13409
• Plans (situation, masse, coupes, façades)
• Notice architecturale

Pièces spécifiques ERP :

• Notice de sécurité incendie détaillée
• Notice d'accessibilité PMR
• Plans de sécurité (issues, SSI, désenfumage)

Pour un hôtel de catégorie 4 ou plus, le rapport d'un bureau de contrôle est exigé.

Le délai d'instruction est de 5 mois pour un ERP (consultation de la commission de sécurité).

Étape 4 : Obtenir l'avis de la commission de sécurité

Pour les ERP de catégories 1 à 4, la commission de sécurité est consultée sur le dossier. Elle vérifie :

• La conformité au règlement de sécurité
• L'adéquation des moyens de secours
• L'accessibilité aux services de secours

Un avis défavorable entraîne généralement le refus du permis. Les observations doivent être levées avant nouvel examen.

Étape 5 : Réaliser les travaux

Pendant la construction :

• Respectez strictement les plans approuvés
• Faites vérifier les installations par un bureau de contrôle
• Conservez tous les PV et attestations

La durée de validité du permis est de 3 ans. Les travaux doivent commencer dans ce délai.

Un recours des voisins peut intervenir dans les 2 mois suivant l'affichage. Anticipez ce risque.

Étape 6 : Demander la visite de réception

Avant l'ouverture, la visite de réception vérifie :

• La conformité des travaux aux plans approuvés
• Le fonctionnement des équipements de sécurité (alarme, désenfumage)
• La formation du personnel
• Le registre de sécurité

Pour un hôtel de 5ème catégorie, la visite n'est pas systématique mais le maire peut l'exiger.

Étape 7 : Obtenir l'autorisation d'ouverture

L'autorisation d'ouverture au public est délivrée par le maire après :

• Avis favorable (ou favorable avec prescriptions) de la commission
• Vérification des attestations de conformité
• Réception du dossier sécurité incendie ERP complet

Sans cette autorisation, ouvrir un ERP expose à la fermeture administrative et à des sanctions pénales.

Étape 8 : Démarches complémentaires

N'oubliez pas les autres formalités :

• Classement hôtelier : étoiles délivrées par Atout France
• Déclaration en mairie : obligatoire pour les meublés de tourisme
• Taxe de séjour : convention avec la commune
• Affichage des prix : obligation légale

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Hôtel de charme 12 chambres (5ème catégorie)

Contexte : M. et Mme Leblanc transforment une maison de maître en hôtel de 12 chambres dans un village touristique. Bâtiment R+2, 400 m².

Classement :

• Type O (hôtel)
• Effectif : 12 × 2 = 24 personnes
• 5ème catégorie (< 100 personnes)

Autorisations :

• Permis de construire (changement de destination)
• Pas de passage obligatoire en commission de sécurité
• Autorisation d'ouverture ERP au maire

Équipements de sécurité :

• SSI catégorie E avec détection dans les chambres et circulations
• 1 escalier encloisonné désenfumé
• Portes des chambres EI 30 avec ferme-porte
• BAES dans toutes les circulations
• 4 extincteurs (1 par niveau)
• Consignes dans chaque chambre

Accessibilité :

• 1 chambre PMR au RDC (8% du total)
• Accès de plain-pied depuis le parking
• Sanitaires communs accessibles

Budget sécurité : environ 25 000 € (SSI, portes CF, désenfumage)

Exemple 2 : Résidence de tourisme 60 appartements (4ème catégorie)

Contexte : Un promoteur crée une résidence de tourisme de 60 appartements (2 à 4 personnes) sur 4 niveaux. Surface totale 3 000 m².

Classement :

• Type O
• Effectif : 60 × 3 = 180 personnes (moyenne)
• 4ème catégorie (> 100 personnes)

Autorisations :

• Permis de construire avec dossier ERP complet
• Commission de sécurité consultée (délai 5 mois)
• Bureau de contrôle obligatoire
• Visite de réception avant ouverture

Équipements de sécurité :

• SSI catégorie A (détection généralisée)
• 2 escaliers protégés et désenfumés
• Désenfumage mécanique des circulations
• Portes EI 30 avec ferme-porte automatique
• Centrale de mise en sécurité incendie
• Formation SSIAP du personnel

Accessibilité :

• 3 appartements PMR (5%)
• Ascenseur aux normes
• Cheminements accessibles

Budget sécurité : environ 150 000 € (SSI, désenfumage, formation)

Exemple 3 : Extension d'un hôtel existant

Contexte : Un hôtel de 25 chambres (4ème catégorie) réalise une extension de 10 chambres supplémentaires.

Particularité : L'extension modifie l'effectif et peut impacter le SSI existant.

Calcul :

• Avant : 25 × 2 = 50 personnes → 5ème catégorie
• Après : 35 × 2 = 70 personnes → 5ème catégorie maintenue (< 100)

Mais attention : si l'extension crée un nouveau bâtiment, celui-ci peut nécessiter son propre SSI.

Démarches :

• Permis de construire pour l'extension
• Notice de sécurité mise à jour
• Vérification de la compatibilité avec le SSI existant
• Nouvelle autorisation d'ouverture pour l'ensemble

Conseil : Faites réaliser une étude de sécurité par un bureau d'études avant de finaliser le projet. Les contraintes du SSI peuvent modifier l'implantation des chambres.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Sous-estimer les contraintes des locaux à sommeil

Les hôtels sont soumis à des règles plus strictes que les autres ERP de même catégorie. Un commerce de 80 personnes a une alarme type 4 ; un hôtel de 80 personnes doit avoir un SSI avec détection dans les chambres. Ne transposez pas les règles d'un type à l'autre.

Erreur n°2 : Oublier le désenfumage des circulations

Le désenfumage des circulations horizontales est obligatoire, même en 5ème catégorie. C'est un poste souvent oublié dans les budgets prévisionnels. Comptez 10 000 à 30 000 € selon la configuration.

Erreur n°3 : Négliger la formation du personnel

La réglementation impose la formation du personnel à la sécurité incendie. Un hôtel sans personnel formé ne peut pas obtenir un avis favorable de la commission. Prévoyez cette formation avant la visite de réception.

Erreur n°4 : Confondre travaux ERP catégorie 5 et dispense

Un hôtel de 5ème catégorie n'est pas dispensé de réglementation. Il bénéficie d'une procédure simplifiée (pas de commission obligatoire) mais doit respecter les mêmes règles de sécurité incendie et d'accessibilité. L'autorisation d'ouverture reste obligatoire.

Erreur n°5 : Ignorer les visites périodiques

Les hôtels de catégories 1-4 sont soumis à des visites périodiques (tous les 2 à 3 ans). Un avis défavorable lors d'une visite peut entraîner une fermeture administrative. Maintenez votre établissement en conformité permanente.

Erreur n°6 : Modifier les chambres sans autorisation

Ajouter une chambre, transformer un local technique en chambre, modifier les circulations : ces travaux nécessitent une autorisation de travaux ERP. Un changement d'agencement sans autorisation peut compromettre la sécurité et expose à des sanctions.

Questions fréquentes

Conclusion

Les hôtels et hébergements de type O font l'objet d'une réglementation renforcée en raison de la présence de locaux à sommeil. La détection incendie dans les chambres, le désenfumage des circulations et la formation du personnel sont des obligations incontournables, quelle que soit la catégorie de l'établissement.

Un petit hôtel de 5ème catégorie (< 100 personnes) bénéficie d'une procédure simplifiée mais doit respecter les mêmes exigences de sécurité qu'un établissement plus important. L'autorisation d'ouverture au public reste obligatoire et conditionne le démarrage de l'exploitation.

Intégrez les contraintes de sécurité dès la conception du projet. Le SSI, le désenfumage et les portes coupe-feu représentent un budget significatif (20 000 à 150 000 € selon la taille). Ces équipements ne sont pas des options mais des obligations réglementaires.

Avant de vous lancer, consultez un bureau d'études sécurité et un architecte spécialisé en ERP. Leur expertise vous permettra d'optimiser les coûts tout en garantissant la conformité de votre établissement. Un projet bien conçu évite les mauvaises surprises lors de la visite de la commission de sécurité.

Sources : Code de la construction et de l'habitation, Arrêté du 25 juin 1980 modifié (articles O1 à O20), Service-public.fr, Legifrance

À lire aussi : Créer un gîte ou une chambre d'hôtes : autorisations nécessaires