Diagnostics immobiliers obligatoires : liste complète 2025
Vendre ou louer un bien immobilier nécessite de fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). En 2025, jusqu’à 10 diagnostics peuvent être obligatoires selon votre bien. Voici la liste complète avec leurs prix et durées de validité.
Le Dossier de diagnostic technique (DDT)
Le DDT regroupe tous les diagnostics obligatoires et doit être annexé :
- Au compromis de vente puis à l’acte authentique
- Au bail de location (résidence principale)
Important : Tous les diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés.
Liste des diagnostics obligatoires
1. DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
| Critère | Information |
|---|---|
| Obligatoire | Vente et location |
| Validité | 10 ans |
| Prix moyen | 100 – 250 € |
| Particularité | Classe A à G, juridiquement opposable |
Le DPE évalue la consommation énergétique et les émissions de CO₂. Il est obligatoire dès la publication de l’annonce immobilière.
2. Diagnostic amiante
| Critère | Information |
|---|---|
| Obligatoire | Biens avec permis avant le 1er juillet 1997 |
| Validité | Illimitée si négatif, 3 ans si positif |
| Prix moyen | 80 – 150 € |
| Particularité | Avant travaux : diagnostic amiante avant travaux (DAAT) |
L’amiante, interdit depuis 1997, reste présent dans de nombreux bâtiments (flocages, dalles, toitures fibrociment).
3. Diagnostic plomb (CREP)
| Critère | Information |
|---|---|
| Obligatoire | Biens construits avant le 1er janvier 1949 |
| Validité | Illimitée si négatif, 1 an si positif (vente), 6 ans (location) |
| Prix moyen | 100 – 250 € |
| Particularité | Constat des Risques d’Exposition au Plomb |
Le plomb était présent dans les peintures anciennes. Le seuil réglementaire est de 1 mg/cm².
4. Diagnostic termites
| Critère | Information |
|---|---|
| Obligatoire | Zones à risque (arrêté préfectoral) |
| Validité | 6 mois |
| Prix moyen | 100 – 200 € |
| Particularité | État relatif à la présence de termites |
Consultez la carte des zones infestées sur le site de votre préfecture.
5. État des risques et pollutions (ERP)
| Critère | Information |
|---|---|
| Obligatoire | Toutes les ventes et locations |
| Validité | 6 mois |
| Prix moyen | 20 – 50 € (souvent inclus) |
| Particularité | Risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon |
L’ERP remplace l’ancien ERNMT et intègre désormais le risque radon et les secteurs d’information sur les sols (SIS).
6. Diagnostic gaz
| Critère | Information |
|---|---|
| Obligatoire | Installation gaz de plus de 15 ans |
| Validité | 3 ans (vente), 6 ans (location) |
| Prix moyen | 100 – 150 € |
| Particularité | Contrôle de l’installation intérieure |
Le diagnostic vérifie : tuyauteries, raccordements, ventilation, combustion.
7. Diagnostic électricité
| Critère | Information |
|---|---|
| Obligatoire | Installation électrique de plus de 15 ans |
| Validité | 3 ans (vente), 6 ans (location) |
| Prix moyen | 100 – 150 € |
| Particularité | Contrôle des points de sécurité |
87 points de contrôle : tableau électrique, prises, liaisons équipotentielles…
8. Diagnostic assainissement
| Critère | Information |
|---|---|
| Obligatoire | Vente de bien non raccordé au tout-à-l’égout |
| Validité | 3 ans |
| Prix moyen | 100 – 200 € |
| Particularité | Réalisé par le SPANC (Service Public d’Assainissement) |
Concerne les fosses septiques, fosses toutes eaux, micro-stations.
9. Diagnostic bruit
| Critère | Information |
|---|---|
| Obligatoire | Biens situés dans une zone d’exposition au bruit aérien |
| Validité | Pas de durée (informatif) |
| Prix moyen | Gratuit (à établir soi-même) |
| Particularité | Nouveau depuis juin 2020 |
Consultez les Plans d’Exposition au Bruit (PEB) des aéroports.
10. Audit énergétique
| Critère | Information |
|---|---|
| Obligatoire | Vente de logements classés F ou G (depuis avril 2023) |
| Validité | 5 ans |
| Prix moyen | 500 – 1 000 € |
| Particularité | Plus complet que le DPE, propose un parcours de travaux |
L’audit sera étendu aux logements E à partir de 2025.
Tableau récapitulatif
| Diagnostic | Vente | Location | Validité | Prix moyen |
|---|---|---|---|---|
| DPE | ✅ | ✅ | 10 ans | 150 € |
| Amiante | ✅ (< 1997) | ✅ | Illimitée/3 ans | 120 € |
| Plomb | ✅ (< 1949) | ✅ | Illimitée/1 an | 150 € |
| Termites | ✅ (zones) | ❌ | 6 mois | 150 € |
| ERP | ✅ | ✅ | 6 mois | 30 € |
| Gaz | ✅ (> 15 ans) | ✅ | 3 ans/6 ans | 120 € |
| Électricité | ✅ (> 15 ans) | ✅ | 3 ans/6 ans | 120 € |
| Assainissement | ✅ (ANC) | ❌ | 3 ans | 150 € |
| Bruit | ✅ (zones) | ✅ | – | Gratuit |
| Audit énergétique | ✅ (F, G) | ❌ | 5 ans | 700 € |
Coût total des diagnostics
Pour une maison ancienne (avant 1949) en zone termites avec installation gaz/électricité > 15 ans :
| Diagnostic | Prix |
|---|---|
| DPE | 150 € |
| Amiante | 120 € |
| Plomb | 150 € |
| Termites | 150 € |
| Gaz | 120 € |
| Électricité | 120 € |
| ERP | 30 € |
| Total | 840 € |
Conseil : Demandez un pack diagnostics à un diagnostiqueur. Le prix global est souvent inférieur de 20 à 30% à la somme des diagnostics individuels.
Qui Peut réaliser les diagnostics ?
Diagnostiqueurs certifiés
Les diagnostics doivent être réalisés par des professionnels :
- Certifiés par un organisme accrédité COFRAC
- Assurés en responsabilité civile professionnelle
- Indépendants (pas de lien avec les parties à la transaction)
Vérifier une certification
Consultez l’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés sur le site du ministère de la Transition écologique.
Exception : L’ERP
L’État des Risques et Pollutions (ERP) peut être établi par le propriétaire lui-même via le site Géorisques. Cependant, de nombreux diagnostiqueurs l’incluent gratuitement dans leurs packs.
Diagnostics et travaux
Avant travaux de rénovation
Certains diagnostics sont obligatoires avant de réaliser des travaux :
- Diagnostic amiante avant travaux (DAAT) : obligatoire pour tout bâtiment avant 1997
- Diagnostic plomb avant travaux : recommandé pour les bâtiments avant 1949
Ces diagnostics sont à la charge du maître d’ouvrage et permettent de protéger les ouvriers.
Après travaux
Si vous avez réalisé des travaux modifiant les installations :
- Nouveau diagnostic électricité si installation refaite
- Nouveau DPE si travaux d’amélioration énergétique
- Nouvelle attestation de conformité si installation gaz neuve
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si je vends sans diagnostics ?
Sans DDT complet, vous ne bénéficiez pas de l’exonération de la garantie des vices cachés pour les défauts couverts par les diagnostics. L’acheteur pourra engager votre responsabilité si un problème apparaît (amiante, plomb, etc.) et demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix, plus des dommages et intérêts.
Les diagnostics sont-ils à refaire si la vente prend du temps ?
Oui, les diagnostics doivent être valides au moment de la signature de l’acte définitif. Si votre diagnostic termites date de plus de 6 mois ou votre ERP de plus de 6 mois, ils devront être refaits. Le notaire vérifiera systématiquement les dates de validité avant la signature.
Un diagnostic positif à l’amiante empêche-t-il la vente ?
Non, la présence d’amiante n’interdit pas la vente. Cependant, si l’amiante est dégradé (état de conservation 3), des travaux peuvent être imposés dans un délai de 3 ans. L’acheteur doit être informé et peut négocier le prix en conséquence. Le vendeur n’est pas tenu de réaliser les travaux avant la vente.
Puis-je faire les diagnostics moi-même ?
Seul l’État des Risques et Pollutions (ERP) peut être établi par le propriétaire via Géorisques. Tous les autres diagnostics doivent obligatoirement être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Un diagnostic fait par une personne non certifiée est juridiquement nul et vous expose aux mêmes risques qu’une absence de diagnostic.
Les diagnostics sont-ils déductibles des impôts ?
Pour les propriétaires bailleurs, les frais de diagnostics sont déductibles des revenus fonciers (régime réel). Pour une vente de résidence principale, les diagnostics font partie des frais déductibles du prix de vente pour le calcul de la plus-value immobilière (si imposable).
Conclusion
En 2025, le dossier de diagnostics techniques est plus complet que jamais. Anticipez ces démarches au moins 2 à 3 semaines avant votre vente ou mise en location pour éviter les mauvaises surprises.
Vous projetez des travaux après l’achat ? Certains peuvent nécessiter un permis de construire ou une déclaration préalable. Consultez nos experts pour un accompagnement complet.
