Declaration Prealable Terrasse, Balcon ou Plancher Exterieur

Terrasse ou balcon : declaration obligatoire selon 3 criteres

Une terrasse, un balcon ou un plancher exterieur n’est declarable que s’il remplit certains criteres. Contrairement a une idee recue, toute terrasse n’est pas soumise a autorisation. Les 3 criteres determinants sont : la hauteur au-dessus du sol naturel, la surface et la couverture. DTAH Construires analyse gratuitement votre projet et monte le dossier sous 10 jours.

Les 5 regimes possibles

• Terrasse de plain-pied non surelevee (au niveau du sol naturel) : libre, aucune formalite.
• Terrasse surelevee > 0,60 m au-dessus du sol naturel : declaration prealable systematique (car impact visuel et structurel).
• Terrasse sur pilotis > 20 m2 ou avec surface cree en dessous : permis de construire.
• Terrasse couverte (toiture ou pergola fermee) : regime veranda/pergola (DP ou PC selon surface).
• Balcon en saillie sur facade existante : DP systematique (modification de facade).

Balcon : la regle de la modification de facade

La creation d’un balcon, la transformation d’une fenetre en porte-fenetre avec balcon, ou l’ajout d’une saillie declarable modifient l’aspect exterieur du batiment. Toute modification de facade est soumise a declaration prealable, meme sans creation de surface de plancher. Si la surface du balcon depasse 20 m2 (rare) ou si la modification est structurelle (percement d’un mur porteur), permis de construire.

Terrasse sur pilotis : attention au double seuil

Une terrasse sur pilotis est comptabilisee en emprise au sol (projection au sol). Selon la hauteur :

• Pilotis < 1,80 m de hauteur : crée surface de plancher utilisable = regime classique (DP 5-20 m2, PC au-dela).
• Pilotis >= 1,80 m sans fermeture laterale : pas de surface de plancher, mais emprise au sol qui compte dans le PLU.

Consequence : une terrasse sur pilotis a 2 m peut ne pas creer de surface de plancher taxable, mais l’emprise au sol doit respecter le coefficient d’emprise du PLU.

Plancher exterieur (plancher bois, composite, pierre)

Un plancher exterieur pose sur un sol plat existant (terrasse au ras du sol) n’est pas declarable. En revanche :

• Plancher sur plots regulateurs : declarable au-dela de 0,60 m de hauteur au sommet.
• Plancher avec garde-corps ajoute : modification de facade = DP.
• Plancher avec integration d’un escalier exterieur : DP si escalier visible depuis voie publique.

Tarifs

• DP terrasse surelevee ou sur pilotis : 320 € TTC.
• DP balcon ou saillie facade : 380 € TTC (plans facade + insertion).
• DP combinee terrasse + balcon : 480 € TTC.
• Permis terrasse > 20 m2 + structure importante : 890 € TTC.
• Zone ABF : + 80 € TTC (avis ABF inclus).

Pieces du dossier

Plan de situation, plan de masse avec implantation cote (distance aux limites, voie publique), plan en coupe avec altimetrie (hauteur depuis sol naturel), plans des facades avant/apres (pour balcon), insertion paysagere avec photo-montage, photos environnement, notice descriptive (materiaux, garde-corps, acces). Pour une terrasse sur pilotis : justification altimetrique et calcul d’emprise au sol conforme PLU.

Delais

DP : 1 mois d’instruction (2 mois zone ABF). Production dossier DTAH : 7 jours ouvres. Obtention globale : 4 a 5 semaines.

Cas pratiques

• Terrasse surelevee 25 m2 sur pilotis a Plaisir : DP, accord en 1 mois. Cout : 320 €.
• Balcon file sur facade R+1 a Versailles zone ABF : DP + avis ABF (teinte et materiau garde-corps imposes), accord en 6 semaines. Cout : 460 €.
• Terrasse 40 m2 en beton sur vide sanitaire a Maurepas : PC (vide sanitaire = hauteur > 1,80 m avec emprise), accord en 2 mois. Cout : 890 €.

Regles du Code civil a ne pas oublier

Independamment du Code de l’urbanisme, le Code civil impose une distance minimale de 1,90 m (vue droite) ou 0,60 m (vue oblique) par rapport au voisin pour toute terrasse ou balcon avec vue plongeante. Nous verifions la conformite dans nos dossiers pour eviter tout recours voisin.