Modification de Façade : Quelle Autorisation d'Urbanisme ?

Temps de lecture : 11 minutes

Créer une nouvelle fenêtre, changer la couleur de vos volets, percer une porte-fenêtre pour accéder à votre terrasse… Toutes ces modifications de façade semblent anodines, mais elles nécessitent une autorisation d'urbanisme. Modifier l'aspect extérieur de votre maison sans déclaration préalable vous expose à des sanctions pouvant atteindre 6 000 € par m². Voici comment déclarer correctement vos travaux de façade et éviter les mauvaises surprises.

Sommaire

Qu'est-ce qu'une modification de façade ?

Une modification de façade englobe tout changement de l'aspect extérieur d'un bâtiment visible depuis l'espace public ou les propriétés voisines. Le Code de l'urbanisme encadre précisément ces travaux à l'article R421-17 a.

Les travaux concernés

Type de modification Exemple Autorisation
Création d'ouverture Nouvelle fenêtre, porte DP obligatoire
Suppression d'ouverture Boucher une fenêtre DP obligatoire
Changement de menuiseries Fenêtres PVC → alu, volets DP obligatoire
Modification de couleur Repeindre façade, volets DP obligatoire
Changement de matériaux Enduit → bardage bois DP obligatoire
Ajout d'éléments Balcon, marquise, store banne DP obligatoire
Équipements techniques Climatisation, VMC visible DP selon cas

Ce qui ne constitue pas une modification

Certains travaux d'entretien ne modifient pas l'aspect extérieur au sens du Code :

  • Remplacement à l'identique (même matériau, couleur, dimensions)
  • Nettoyage simple de façade (haute pression, traitement anti-mousse)
  • Réparation ponctuelle sans changement d'aspect
  • Peinture intérieure visible de l'extérieur (fenêtre)

Attention : « à l'identique » signifie vraiment identique. Changer des fenêtres bois blanc pour des fenêtres PVC blanc n'est pas une réparation à l'identique car le matériau change.

Cadre légal : Article R421-17 a

Le Code de l'urbanisme impose une déclaration préalable pour « les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant ». Cette disposition s'applique :

  • Aux maisons individuelles
  • Aux immeubles collectifs
  • Aux bâtiments commerciaux et industriels
  • Aux annexes (garage, abri de jardin)

Seuls les bâtiments agricoles bénéficient parfois d'exceptions selon les zones du PLU.

Quelle autorisation pour quels travaux ?

Déclaration préalable : le cas général

La grande majorité des modifications de façade relève de la déclaration préalable. Le formulaire CERFA 13703 est le document de base pour ces travaux.

Délai d'instruction : 1 mois (2 mois en zone ABF)

Pièces à fournir :

  • DP1 : Plan de situation
  • DP2 : Plan de masse (si création de surface)
  • DP4 : Plan des façades avant/après
  • DP5 : Représentation de l'aspect extérieur
  • DP6 : Document d'insertion paysagère
  • DP7/DP8 : Photographies environnement proche et lointain

Permis de construire : les exceptions

Un permis de construire devient nécessaire si la modification de façade s'accompagne de :

  • Création de surface de plancher > 20 m² (> 40 m² en zone U)
  • Changement de destination avec modification de structure
  • Travaux sur un immeuble inscrit monument historique

Une extension de 20 m² en zone U reste en déclaration préalable, mais si vous créez une baie vitrée de 6 m de large nécessitant une reprise structurelle importante, l'instructeur peut requalifier en permis.

Cas sans formalité

Aucune autorisation n'est requise pour :

  • Remplacement strictement à l'identique de menuiseries
  • Travaux intérieurs sans impact sur l'extérieur
  • Modification de façade non visible de l'espace public (sous conditions)

Prudence : même non visible de la rue, une façade peut être visible des voisins. En cas de litige, l'absence de déclaration vous pénalise.

Procédure de déclaration préalable

Étape 1 : Vérifier le PLU

Avant tout projet, consultez le règlement de zone du PLU. Il peut imposer :

  • Des matériaux spécifiques (pierre, enduit, bois)
  • Une palette de couleurs autorisées
  • Des proportions d'ouvertures (rapport plein/vide)
  • Des types de menuiseries (battant, coulissant)

Si le PLU fait l'objet d'une modification ou révision, renseignez-vous sur les règles applicables pendant la procédure.

Étape 2 : Constituer le dossier

Plan des façades (DP4)

Le plan des façades doit montrer :

  • L'état existant de chaque façade concernée
  • L'état projeté après travaux
  • Les cotes des ouvertures (largeur, hauteur, position)
  • Les matériaux et couleurs prévus

Échelle recommandée : 1/100 ou 1/50

Document d'insertion paysagère

Le document d'insertion doit montrer l'intégration du projet dans son environnement. Un photomontage réaliste est idéal : prenez une photo de votre façade actuelle et superposez les modifications prévues.

Pour réaliser correctement ce document, consultez notre article sur le plan d'insertion paysagère.

Étape 3 : Déposer le dossier

Le dépôt s'effectue :

  • En mairie (2 exemplaires minimum)
  • Par voie dématérialisée (téléprocédure)

Un récépissé vous est remis avec le numéro de dossier et la date de dépôt, point de départ du délai d'instruction.

Étape 4 : Instruction et réponse

Durant le mois d'instruction, la mairie vérifie :

  • La conformité au PLU (aspect, matériaux, couleurs)
  • Le respect des règles de prospect et de vue
  • L'avis des services consultés (ABF si zone protégée)

Trois issues possibles :

  1. Non-opposition : vous pouvez commencer les travaux
  2. Opposition : refus motivé, vous pouvez contester
  3. Silence : au-delà du délai, non-opposition tacite

Étape 5 : Affichage et travaux

Après obtention, affichez la déclaration sur un panneau visible depuis la voie publique pendant toute la durée des travaux. Les tiers disposent de 2 mois pour contester.

Cas particuliers : copropriété et zone ABF

Modification de façade en copropriété

En copropriété, la modification de façade nécessite une double autorisation :

  1. Autorisation de l'assemblée générale : la façade est une partie commune, toute modification doit être votée en AG
  2. Déclaration préalable en mairie : l'autorisation de copropriété ne dispense pas des formalités d'urbanisme

Pour changer vos fenêtres en copropriété, vous devez d'abord obtenir l'accord de l'AG, puis déposer une déclaration préalable.

De même, l'installation d'une antenne parabole en copropriété obéit à des règles spécifiques combinant droit de l'urbanisme et règlement de copropriété.

Modification de façade en zone ABF

Dans le périmètre des monuments historiques (500 m) ou en site patrimonial remarquable, l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) donne un avis sur votre projet.

Impact sur la procédure :

  • Délai d'instruction : 2 mois (au lieu de 1)
  • Consultation obligatoire de l'ABF
  • Avis conforme : la mairie est liée par l'avis de l'ABF

Éléments scrutés par l'ABF :

  • Cohérence avec le bâti environnant
  • Qualité des matériaux (bois, pierre naturelle privilégiés)
  • Coloris (palette traditionnelle)
  • Proportions des ouvertures
  • Garde-corps et ferronneries

Un refus de l'ABF est fréquent pour les menuiseries PVC, les volets roulants apparents ou les couleurs non traditionnelles.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Création d'une porte-fenêtre pour accès terrasse

Projet : Transformer une fenêtre existante (1,20 m × 1,40 m) en porte-fenêtre (2,20 m × 2,20 m) pour accéder à une nouvelle terrasse.

Autorisation : Déclaration préalable

  • Modification de façade : oui (agrandissement ouverture)
  • Création de surface : non (terrasse de plain-pied non couverte)

Dossier :

  • CERFA 13703
  • Plan de façade état existant/projeté
  • Détail technique de la nouvelle menuiserie
  • Document d'insertion

Délai : 1 mois

Coût travaux : 3 500 à 6 000 € (démolition + pose + menuiserie)

Si la terrasse est couverte par une pergola, une déclaration préalable supplémentaire peut être nécessaire pour la pergola elle-même.

Exemple 2 : Changement complet des menuiseries

Projet : Remplacer toutes les fenêtres bois d'une maison (8 fenêtres) par des fenêtres aluminium anthracite avec volets roulants intégrés.

Autorisation : Déclaration préalable obligatoire

  • Changement de matériau : bois → aluminium
  • Changement de couleur : blanc → anthracite
  • Changement de type : volets battants → roulants

Points de vigilance :

  • Le PLU peut interdire les volets roulants visibles
  • La couleur anthracite peut être refusée en centre ancien
  • L'ABF exigera souvent le maintien du bois en zone protégée

Budget : 15 000 à 25 000 € (fenêtres + volets + pose)

Exemple 3 : Isolation thermique par l'extérieur (ITE)

Projet : Poser une isolation extérieure de 16 cm avec enduit sur les 4 façades d'une maison.

Autorisation : Déclaration préalable obligatoire

  • Modification de l'aspect extérieur
  • Augmentation de l'épaisseur des murs (débords sur voisin ?)
  • Changement possible de couleur

Attention au plan de masse : l'ITE augmente l'emprise du bâtiment. Si vous êtes en limite de propriété, l'épaisseur ajoutée peut empiéter sur le terrain voisin ou la voie publique.

Budget : 80 à 150 €/m² de façade (100 m² de façade = 8 000 à 15 000 €)

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Penser que les petits travaux sont dispensés

Même une modification minime nécessite une déclaration préalable. Remplacer un volet par un modèle différent, changer la couleur de votre porte d'entrée, installer un store banne… tout cela modifie l'aspect extérieur au sens du Code de l'urbanisme.

Erreur n°2 : Se fier au « pas vu pas pris »

Les travaux de façade sont visibles de tous. Un voisin mécontent, un agent municipal de passage, ou simplement les services fiscaux via les photos aériennes peuvent signaler l'infraction. La prescription est de 6 ans en pénal et 10 ans en civil.

Erreur n°3 : Oublier la copropriété

En copropriété, déposer une déclaration préalable sans accord de l'AG expose à :

  • Un refus de la mairie (parfois)
  • Une action du syndic pour remise en état
  • Des dommages-intérêts aux copropriétaires

L'ordre des démarches : AG d'abord, puis déclaration préalable.

Erreur n°4 : Négliger l'ABF

En zone protégée, le refus de l'ABF est fréquent. Pour maximiser vos chances :

  • Privilégiez les matériaux traditionnels (bois, pierre, fer forgé)
  • Respectez les proportions existantes
  • Consultez l'UDAP en amont pour un avis préalable gratuit

Erreur n°5 : Modifier un permis en cours sans démarche

Si vous avez un permis de construire en cours et souhaitez modifier les façades par rapport aux plans autorisés, vous devez déposer un permis modificatif AVANT de réaliser les changements.

Erreur n°6 : Confondre ravalement et modification

Un simple ravalement à l'identique (même enduit, même couleur) peut être dispensé de déclaration dans certaines communes. Mais dès que vous changez de teinte ou de finition, la déclaration préalable s'impose.

Questions fréquentes

La modification de façade nécessite-t-elle une déclaration préalable ?

Oui, toute modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment nécessite une déclaration préalable (article R421-17 a du Code de l'urbanisme). Cela inclut : création ou suppression d'ouvertures, changement de menuiseries, modification de couleur ou de matériaux, ajout d'éléments (balcon, store). Seul le remplacement strictement à l'identique échappe à cette obligation.

Dois-je déclarer la modification de l’aspect extérieur ?

Oui, la déclaration est obligatoire dès que l'aspect extérieur est modifié de manière perceptible. Même un changement de couleur des volets ou de la porte d'entrée doit être déclaré. Sans déclaration, vous risquez une amende pouvant atteindre 6 000 € par m² et une obligation de remise en état aux frais du propriétaire.

Comment déclarer la modification de l’aspect extérieur d’une maison ?

Remplissez le formulaire CERFA 13703 (déclaration préalable) et joignez les pièces obligatoires : plan de situation, plan des façades avant/après, document d'insertion paysagère, et photographies de l'environnement. Déposez le dossier en mairie en 2 exemplaires. Le délai d'instruction est de 1 mois (2 mois en zone ABF). Sans réponse dans ce délai, vous bénéficiez d'une non-opposition tacite.

Comment modifier une façade en zone ABF ?

En zone ABF (périmètre de monument historique), la procédure reste la même mais l'Architecte des Bâtiments de France donne un avis conforme. Le délai passe à 2 mois. Pour maximiser vos chances d'accord, privilégiez les matériaux traditionnels (bois, pierre), respectez les couleurs du nuancier local, et maintenez les proportions existantes. Vous pouvez solliciter un rendez-vous préalable à l'UDAP pour présenter votre projet.

Peut-on modifier un bâtiment en cours de construction ?

Oui, mais vous devez déposer un permis de construire modificatif si les modifications concernent des éléments substantiels (façades, implantation, surface). Pour des modifications mineures non visibles de l'extérieur, aucune démarche n'est requise. Les modifications de façade par rapport au permis initial doivent impérativement être régularisées AVANT d'être réalisées.

Quand faut-il un permis de construire pour une modification de façade ?

Un permis de construire (et non une simple déclaration préalable) est nécessaire si la modification de façade s'accompagne de : création de plus de 20 m² de surface (ou 40 m² en zone U), changement de destination avec modification de structure, ou travaux sur un immeuble classé monument historique. La modification de façade seule, sans création de surface, relève de la déclaration préalable.

Quel est le délai pour une déclaration préalable de modification de façade ?

Le délai d'instruction est de 1 mois à compter du dépôt d'un dossier complet. Ce délai passe à 2 mois si le terrain est situé dans un secteur protégé nécessitant l'avis de l'ABF. Si la mairie demande des pièces complémentaires, le délai est suspendu jusqu'à réception. Au-delà du délai sans réponse, vous bénéficiez d'une décision tacite de non-opposition.

Conclusion

Modifier la façade de votre maison nécessite presque systématiquement une déclaration préalable. Cette formalité, simple et gratuite, vous protège contre les sanctions et les recours.

Les points essentiels à retenir :

  1. Tout changement d'aspect = déclaration préalable (sauf remplacement strictement identique)
  2. Délai court : 1 mois d'instruction seulement (2 mois en zone ABF)
  3. En copropriété : AG d'abord, puis déclaration préalable
  4. Zone protégée : consultez l'UDAP en amont pour éviter les refus

Pour des travaux plus importants combinant modification de façade et création de surface (comme l'installation d'un chauffe-eau solaire avec panneaux visibles), vérifiez les seuils pour déterminer si une simple déclaration suffit ou si un permis devient nécessaire.

Un dossier bien préparé avec des visuels clairs (état existant/projeté) et une insertion paysagère soignée maximise vos chances d'obtenir rapidement une non-opposition.

Sources : Legifrance (Article R421-17 Code de l'urbanisme), Service-public.fr