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Comment Faire un Permis de Construire : Obtention et Délais

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Comment Faire un Permis de Construire : Étapes et Conseils

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Construire une maison, réaliser une extension importante, transformer un local commercial : ces projets nécessitent un permis de construire. Cette demande administrative peut sembler intimidante, avec ses formulaires CERFA, ses multiples plans et ses délais d'instruction. Pourtant, en suivant une méthode structurée, le dépôt d'un dossier de permis de construire devient une formalité maîtrisable. Comment faire pour maximiser vos chances d'obtenir un accord ? Quelles sont les pièces obligatoires ? Combien de temps faut-il attendre ? Voici la marche à suivre, étape par étape, pour mener à bien votre projet.

Sommaire

Quand faut-il un permis de construire ?

Les seuils déclencheurs

Le permis de construire est obligatoire dans les cas suivants (articles R421-1 à R421-8 du Code de l'urbanisme) :

Situation Seuil déclencheur
Construction neuve > 20 m² de surface de plancher ou emprise au sol
Extension en zone U (PLU) > 40 m²
Extension hors zone U > 20 m²
Changement de destination Avec modification de structure ou façade
Construction > 12 m de hauteur Quelle que soit la surface

En dessous de ces seuils, une déclaration préalable peut suffire. Pour une extension de 20 m², la déclaration préalable est souvent suffisante en zone urbaine.

L'architecte est-il obligatoire ?

L'architecte est obligatoire uniquement si deux conditions cumulatives sont réunies :

  1. Le projet nécessite un permis de construire (pas une DP)
  2. La surface totale après travaux dépasse 150 m²

Exemples concrets :

  • Maison neuve de 130 m² : pas d'architecte obligatoire
  • Extension de 35 m² sur maison de 120 m² = 155 m² total : architecte obligatoire
  • Extension de 35 m² sur maison de 100 m² = 135 m² total : pas d'architecte obligatoire

Cette règle s'applique même si vous faites appel à un constructeur ou à un maître d'œuvre : seul l'architecte DPLG/HMONP peut signer le permis au-delà de 150 m².

Les formulaires CERFA

Le formulaire dépend du type de projet :

  • CERFA 13406 : permis de construire maison individuelle (PCMI)
  • CERFA 13409 : permis de construire autre que maison individuelle
  • CERFA 13411 : permis de construire modificatif

Ces formulaires sont téléchargeables sur service-public.fr et doivent être déposés en 4 exemplaires minimum (parfois plus selon les consultations requises).

Le pétitionnaire : qui peut déposer ?

Le demandeur (pétitionnaire) peut être :

  • Le propriétaire du terrain
  • Le titulaire d'une promesse de vente
  • Un mandataire autorisé
  • Une personne autorisée par le propriétaire

Il n'est pas nécessaire d'être propriétaire pour déposer un permis, mais vous devez justifier d'un titre à construire.

Comment constituer le dossier

Étape 1 : Vérifier les règles applicables

Avant de dessiner quoi que ce soit, vous devez connaître les règles applicables à votre terrain. Consultez le PLU en ligne ou demandez un certificat d'urbanisme informatif en mairie.

Points à vérifier :

  • Zone du PLU (U, AU, A, N)
  • Hauteur maximale autorisée
  • Emprise au sol maximale (CES)
  • Distances aux limites séparatives
  • Aspect extérieur (matériaux, couleurs)
  • Servitudes éventuelles (ABF, PPR, etc.)

Si votre terrain est en zone ABF (périmètre de monument historique, site classé ou inscrit), le délai d'instruction sera majoré et l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France conditionnera la décision.

Étape 2 : Réaliser les plans obligatoires

Le dossier de permis de construire maison individuelle comprend les pièces PCMI1 à PCMI8 :

Pièce Contenu Obligatoire
PCMI1 Plan de situation Toujours
PCMI2 Plan de masse Toujours
PCMI3 Plan en coupe du terrain Toujours
PCMI4 Notice descriptive Toujours
PCMI5 Plans des façades et toitures Toujours
PCMI6 Document d'insertion paysagère Toujours
PCMI7 Photo environnement proche Toujours
PCMI8 Photo environnement lointain Toujours

Le plan de masse (PCMI2) est la pièce la plus technique : il doit être coté en 3 dimensions et montrer l'implantation exacte du projet sur le terrain.

Étape 3 : Les attestations complémentaires

Selon votre projet, des attestations supplémentaires sont requises :

Attestation RE2020 : obligatoire pour toute construction neuve depuis 2022. Elle certifie que le projet respecte la réglementation environnementale. Doit être établie par un bureau d'études thermiques.

Attestation parasismique : obligatoire en zones sismiques 2 à 5 pour certaines constructions.

Attestation accessibilité : pour les ERP et logements collectifs.

Étape 4 : Compléter le CERFA

Le formulaire CERFA 13406 comprend plusieurs cadres :

Cadre 1 : Identité du demandeur
Cadre 2 : Coordonnées pour correspondance
Cadre 3 : Terrain concerné (références cadastrales, surface)
Cadre 4 : Projet (destination, surface créée, hauteur)
Cadre 5 : Engagement du demandeur

Conseil pratique : remplissez le CERFA en dernier, une fois les plans finalisés. Les surfaces déclarées doivent correspondre exactement à celles des plans.

Étape 5 : Déposer le dossier

Le dépôt du dossier s'effectue :

  • En mairie : au guichet du service urbanisme, en 4 exemplaires minimum
  • Par voie dématérialisée : sur le portail en ligne si la commune le propose

Un récépissé vous est délivré avec :

  • Le numéro d'enregistrement du dossier
  • La date de dépôt (point de départ du délai)
  • Le délai d'instruction applicable
  • La date limite de réponse

Étape 6 : L'instruction du dossier

L'instructeur de la commune examine votre dossier :

Dans le premier mois : vérification de la complétude. Si des pièces manquent, vous recevez une demande de pièces complémentaires qui suspend le délai.

Pendant l'instruction : vérification de la conformité au PLU, consultations éventuelles (ABF, pompiers, architecte conseil).

Délai d'instruction :

  • 2 mois pour une maison individuelle
  • 3 mois pour les autres projets
  • +1 mois si consultation ABF
  • 5 mois pour les ERP

Étape 7 : La décision

À l'issue de l'instruction, trois issues possibles :

Accord : vous recevez l'arrêté de permis de construire. Il peut être assorti de prescriptions.

Refus : la mairie doit motiver sa décision. Vous pouvez modifier votre projet et redéposer, ou contester par recours gracieux puis contentieux.

Silence : sans réponse dans le délai, c'est un accord tacite. Demandez un certificat de non-opposition pour sécuriser votre situation.

Étape 8 : L'affichage et les recours

Une fois le permis obtenu, vous devez l'afficher sur le terrain. Un panneau réglementaire (dimensions minimales 80 × 120 cm) doit être visible depuis la voie publique pendant toute la durée des travaux.

Cet affichage déclenche le délai de recours des tiers : 2 mois. L'installation correcte du panneau est essentielle pour sécuriser votre permis.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Maison neuve de 120 m²

Monsieur Martin souhaite construire sa maison de 120 m² sur un terrain en zone UB.

Analyse :

  • Surface > 20 m² : permis de construire obligatoire
  • Surface totale 120 m² < 150 m² : pas d'architecte obligatoire
  • Zone U : délai 2 mois

Dossier :

  • CERFA 13406 en 4 exemplaires
  • Plans PCMI1 à PCMI8
  • Attestation RE2020 (construction neuve)
  • Attestation parasismique (zone 3)

Coût du dossier :

  • Plans par dessinateur : 1 500 €
  • Étude thermique RE2020 : 800 €
  • Total : 2 300 €

Délai : dépôt en mars, accord en mai (2 mois).

Prix du permis de construire lui-même : gratuit. Seule la taxe d'aménagement sera due après travaux.

Exemple 2 : Extension de 45 m² sur maison existante

Madame Dupont possède une maison de 130 m² et souhaite créer une extension salon de 45 m².

Analyse :

  • Zone U avec PLU : seuil DP = 40 m². Au-delà = PC
  • Extension 45 m² > 40 m² : permis de construire
  • Surface totale : 130 + 45 = 175 m² > 150 m² : architecte obligatoire

Particularité : même pour "seulement" 45 m² d'extension, l'architecte est obligatoire car le total dépasse 150 m².

Budget :

  • Architecte (plans + suivi autorisation) : 3 500 €
  • Études complémentaires : 500 €
  • Total : 4 000 €

Délai : 2 mois d'instruction + 2 mois de recours.

Exemple 3 : Changement de destination avec travaux

Une grange de 200 m² doit être transformée en habitation avec création d'ouvertures en façade.

Analyse :

  • Changement de destination (agricole → habitation)
  • Travaux modifiant la façade : permis de construire
  • Surface > 150 m² : architecte obligatoire

Délai : 3 mois (pas une maison individuelle au sens strict).

Attention : le permis porte sur l'ensemble du bâtiment, pas seulement sur les ouvertures créées.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Déposer un dossier incomplet

Un dossier incomplet entraîne une demande de pièces complémentaires qui suspend le délai d'instruction. Vous perdez un mois minimum. Vérifiez la liste des pièces avant de vous déplacer en mairie.

Erreur n°2 : Sous-estimer les surfaces

Les surfaces déclarées doivent correspondre exactement aux plans. Une incohérence entre le CERFA et les plans peut entraîner un refus ou une demande de rectification. Calculez précisément la surface de plancher et l'emprise au sol avant de remplir le formulaire.

Erreur n°3 : Ignorer les règles du PLU

Déposer un projet non conforme au PLU est une perte de temps. Vérifiez systématiquement : hauteur maximale, implantation par rapport aux limites, aspect extérieur. Un rendez-vous préalable en mairie permet souvent d'identifier les points de blocage.

Erreur n°4 : Oublier l'affichage du permis

Sans affichage correct, le délai de recours ne court jamais. Un voisin peut contester votre permis pendant des années. Installez le panneau dès réception de l'arrêté et faites constater l'affichage par huissier (3 constats recommandés).

Erreur n°5 : Commencer les travaux trop tôt

Le permis n'est définitif qu'après purge du délai de recours (2 mois après affichage). Commencer avant, c'est prendre le risque de devoir tout arrêter si un voisin conteste.

Erreur n°6 : Ne pas déclarer l'achèvement

À la fin des travaux, vous devez déposer une DAACT (Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux). Sans cette déclaration, votre construction reste "en travaux" administrativement, ce qui peut poser problème pour la revente ou l'assurance.

Questions fréquentes

Comment prouver l’affichage du permis de construire ?

La preuve de l'affichage s'établit idéalement par constat d'huissier. Trois constats sont recommandés : à la pose du panneau, au milieu de la période de recours, et à la fin des 2 mois. À défaut, conservez des photos datées du panneau en place. Ces preuves sont indispensables pour démontrer que le délai de recours des tiers a bien couru.

Comment savoir si mon terrain est en zone ABF ?

Consultez l'Atlas des patrimoines (atlas.patrimoines.culture.fr) qui recense les périmètres de protection des monuments historiques, sites classés et inscrits. Vous pouvez également demander un certificat d'urbanisme en mairie : il mentionne les servitudes applicables au terrain, dont la consultation de l'ABF. Le délai d'instruction est alors majoré d'un mois.

Comment contester un avis ABF défavorable ?

L'avis défavorable de l'ABF peut être contesté par recours auprès du préfet de région dans les 2 mois suivant la notification du refus. Le préfet consulte la commission régionale du patrimoine et de l'architecture. En cas de maintien du refus, un recours contentieux devant le tribunal administratif est possible. Avant d'en arriver là, un dialogue avec l'ABF permet souvent de trouver un compromis.

Comment obtenir un certificat d’accord tacite ?

Si la mairie n'a pas répondu dans le délai d'instruction, vous bénéficiez d'un accord tacite. Pour l'officialiser, adressez une demande de certificat de non-opposition à la mairie par lettre recommandée. La mairie dispose de 15 jours pour vous le délivrer. Ce certificat a la même valeur qu'un arrêté de permis et sécurise votre situation vis-à-vis des tiers et des assurances.

Comment remplir le CERFA 13406 ?

Le CERFA 13406 se remplit en plusieurs cadres : identité du demandeur (cadre 1), adresse de correspondance (cadre 2), identification du terrain avec références cadastrales et surface (cadre 3), description du projet avec surfaces créées et hauteur (cadre 4), et engagement du demandeur (cadre 5). Soyez précis sur les surfaces : elles doivent correspondre exactement aux plans joints. En cas d'erreur, vous pouvez déposer un modificatif.

Quel est le délai d’instruction d’un permis de construire ?

Le délai d'instruction est de 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois pour les autres constructions. Ce délai est majoré en cas de consultations obligatoires : +1 mois en zone ABF, 5 mois pour les ERP. Le délai court à partir de la date de dépôt indiquée sur le récépissé. Une demande de pièces complémentaires suspend ce délai jusqu'à réception des pièces demandées.

Comment régulariser des travaux sans permis ?

La régularisation passe par le dépôt d'un permis de construire (ou d'une déclaration préalable) pour les travaux déjà réalisés. Le dossier doit présenter l'état existant. Si les travaux sont conformes au PLU actuel, la régularisation est généralement accordée. En cas de non-conformité, une mise en conformité ou une démolition peut être exigée. La régularisation d'un garage non déclaré ou d'une piscine non déclarée suit la même logique.

Conclusion

Déposer un permis de construire demande de la méthode et de la rigueur. Les clés du succès : vérifier les règles du PLU en amont, constituer un dossier complet avec tous les plans requis, et respecter les délais et formalités post-obtention.

Récapitulatif des étapes :

  1. Vérifier la conformité du projet au PLU
  2. Réaliser les plans obligatoires (PCMI1 à PCMI8)
  3. Compléter le CERFA 13406 ou 13409
  4. Déposer en mairie et attendre l'instruction
  5. Afficher le permis et attendre la purge des recours
  6. Commencer les travaux dans la durée de validité (3 ans)

Pour les projets complexes ou dépassant 150 m², le recours à un architecte n'est pas qu'une obligation : c'est un atout pour optimiser votre projet et sécuriser votre dossier.

Besoin d'aide pour vos plans ? Un architecte d'intérieur peut vous accompagner sur l'aménagement, tandis que l'architecte DPLG prend en charge l'ensemble du permis de construire.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-1 à R421-8, R423-1 et suivants), Service-public.fr, Légifrance