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Changer ses Fenêtres en Copropriété : Règles et Formalités

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Changer ses Fenêtres en Copropriété : Double Autorisation Nécessaire

Temps de lecture : 10 minutes

Vos fenêtres sont vétustes, les courants d'air passent, l'isolation thermique laisse à désirer. Vous souhaitez les remplacer par du double vitrage performant. En maison individuelle, la démarche est simple. En copropriété, les choses se compliquent : les fenêtres font partie de l'aspect extérieur de l'immeuble, qui relève des parties communes. Résultat : vous devez obtenir deux autorisations distinctes. L'une auprès de la copropriété, l'autre auprès de la mairie. Sans ces feux verts, vous risquez de devoir remettre les anciennes fenêtres à vos frais. Voici comment procéder dans les règles.

Sommaire

Changer ses fenêtres : ce que dit la loi

Le statut des fenêtres en copropriété

En copropriété, les fenêtres ont un statut particulier. Bien qu'elles ferment votre appartement (partie privative), elles participent à l'aspect extérieur de l'immeuble, qui constitue une partie commune. Le règlement de copropriété précise généralement que les menuiseries extérieures sont parties communes ou, au minimum, que leur aspect extérieur est régi par des règles collectives.

Cette dualité explique pourquoi le remplacement de fenêtres nécessite l'accord de la copropriété, même si vous financez les travaux à 100%.

L'autorisation de la copropriété

Le changement de fenêtres modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble, il doit être autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires. Le vote s'effectue à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non).

Procédure :

  1. Transmettre votre projet au syndic avec descriptif technique
  2. Le syndic inscrit la résolution à l'ordre du jour de la prochaine AG
  3. Vote en AG (majorité art. 25)
  4. Si la majorité n'est pas atteinte mais que vous obtenez au moins 1/3 des voix, un second vote à la majorité simple est possible (art. 25-1)

Documents à fournir :

  • Description des nouvelles fenêtres (matériau, couleur, type d'ouverture)
  • Plan ou photo de l'aspect actuel et projeté
  • Devis de l'entreprise
  • Justification technique (performance thermique, acoustique)

L'autorisation d'urbanisme

Le Code de l'urbanisme impose une déclaration préalable pour tout changement d'aspect extérieur d'un bâtiment (article R421-17). Remplacer des fenêtres modifie l'aspect extérieur, même si le changement est discret.

Une déclaration préalable est obligatoire si :

  • La couleur des menuiseries change
  • Le matériau change (bois → PVC, alu → bois)
  • Le type d'ouvrant change (battant → coulissant)
  • Les dimensions changent

Une déclaration préalable peut être évitée si :

  • Remplacement strictement à l'identique (même modèle, même couleur, même aspect)
  • Mais même dans ce cas, certaines communes l'exigent

En pratique, déposez systématiquement une déclaration préalable pour sécuriser votre projet.

Le cas particulier du secteur ABF

Si votre immeuble se situe dans un secteur protégé (périmètre de monument historique, site inscrit ou classé, secteur sauvegardé), l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) est obligatoire.

L'ABF peut imposer des contraintes strictes :

  • Conservation du matériau d'origine (bois obligatoire)
  • Aspect traditionnel (petits carreaux)
  • Couleurs spécifiques
  • Interdiction de certains types de menuiseries

Le délai d'instruction passe à 2 mois au lieu d'1 mois.

Les démarches complètes

Étape 1 : Vérifier le règlement de copropriété

Commencez par consulter le règlement de copropriété. Il peut contenir :

  • Des prescriptions sur les menuiseries autorisées (matériau, couleur)
  • L'interdiction de certaines modifications
  • Des précédents de travaux similaires
  • La procédure à suivre pour les travaux privatifs affectant les parties communes

Certains règlements imposent que toutes les fenêtres de l'immeuble soient identiques. Dans ce cas, vous devrez vous conformer au modèle existant ou proposer un changement collectif.

Étape 2 : Préparer le dossier copropriété

Constituez un dossier complet pour le syndic :

Documents techniques :

  • Fiche technique des nouvelles fenêtres
  • Certificat de performance (Uw, Sw, TLw)
  • Échantillon de couleur RAL
  • Plans côtés

Documents administratifs :

  • Lettre de demande d'inscription à l'AG
  • Description du projet
  • Justification (isolation, vétusté, sécurité)

Devis :

  • Devis détaillé de l'entreprise
  • Garanties (décennale, biennale)

Transmettez ce dossier au syndic au moins 2 mois avant l'AG pour qu'il puisse être annexé à la convocation.

Étape 3 : Le vote en assemblée générale

Le jour de l'AG, votre projet est soumis au vote. Préparez une intervention courte pour expliquer :

  • Pourquoi vous voulez changer les fenêtres
  • En quoi le nouveau modèle respecte l'harmonie de l'immeuble
  • Les avantages pour la copropriété (isolation, esthétique)

Si le vote est favorable : vous recevez le procès-verbal d'AG mentionnant l'autorisation.

Si le vote est défavorable : vous pouvez :

  • Modifier votre projet et le représenter à une prochaine AG
  • Contester la décision en justice si le refus est abusif (rare)

Étape 4 : Déposer la déclaration préalable

Une fois l'accord de la copropriété obtenu, déposez votre dossier en mairie.

Pièces à fournir :

  • CERFA 13703 (ou 16702/16703)
  • DP1 : Plan de situation
  • DP2 : Plan de masse (localisation de l'appartement dans l'immeuble)
  • DP4 : Plan des façades avant/après
  • DP5 : Représentation de l'aspect extérieur
  • DP7-DP8 : Photographies de l'environnement proche et lointain

Un logiciel de plan de masse peut vous aider à réaliser les plans nécessaires.

Délai d'instruction : 1 mois (2 mois si ABF)

Étape 5 : Attendre la non-opposition

La mairie dispose d'1 mois pour s'opposer. Sans réponse, vous bénéficiez d'une non-opposition tacite. Demandez un certificat de non-opposition pour sécuriser votre situation.

En cas de refus motivé, vous pouvez :

  • Modifier votre projet et redéposer
  • Former un recours gracieux
  • Contester devant le tribunal administratif

Étape 6 : Réaliser les travaux

Les deux autorisations en poche (AG + mairie), vous pouvez lancer les travaux. Quelques précautions :

  • Informez le syndic de la date des travaux
  • Prévenez vos voisins (nuisances sonores)
  • Vérifiez l'assurance décennale de l'entreprise
  • Affichez l'autorisation d'urbanisme si requise par la mairie

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Remplacement standard avec changement de couleur

Madame Petit habite un appartement dans un immeuble des années 1970. Ses fenêtres en bois peintes en marron sont en mauvais état. Elle souhaite les remplacer par des fenêtres PVC blanc.

Analyse :

  • Changement de matériau (bois → PVC) : modification de l'aspect
  • Changement de couleur (marron → blanc) : modification de l'aspect
  • Double autorisation nécessaire

Copropriété :

  • Dossier transmis en février
  • AG en avril : vote favorable (art. 25)
  • PV d'AG obtenu

Urbanisme :

  • Déclaration préalable déposée en mai
  • Non-opposition en juin (1 mois)

Travaux : juillet
Coût fenêtres : 4 500 € (3 fenêtres PVC double vitrage)
Durée totale : 5 mois

Exemple 2 : Fenêtres en secteur ABF

Monsieur Durand habite un immeuble haussmannien dans le périmètre d'un monument historique. Il souhaite remplacer ses fenêtres en bois par du PVC pour simplifier l'entretien.

Analyse :

  • Secteur ABF : avis de l'Architecte des Bâtiments de France obligatoire
  • Changement bois → PVC : très probablement refusé en secteur protégé

Déroulement :

  • Demande de renseignements préalables auprès de l'UDAP (Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine)
  • L'ABF indique que le bois est obligatoire, mais autorise le double vitrage
  • Monsieur Durand revoit son projet : fenêtres bois avec double vitrage, même aspect que l'existant

Copropriété : accord facile (respect de l'harmonie existante)
Urbanisme : délai 2 mois (avis ABF), favorable

Coût : 8 000 € (surcoût du bois par rapport au PVC)
Durée totale : 8 mois

Exemple 3 : Remplacement à l'identique après sinistre

Suite à un cambriolage, Madame Martin doit remplacer une fenêtre cassée. Elle opte pour un modèle strictement identique (même fabricant, même couleur, même dimensions).

Analyse :

  • Remplacement à l'identique : pas de modification de l'aspect extérieur
  • Autorisation copropriété : pas nécessaire en urgence (mais information du syndic recommandée)
  • Déclaration préalable : théoriquement non nécessaire, mais certaines communes l'exigent

Conseil : même pour un remplacement à l'identique, informez le syndic par écrit et conservez la facture avec les caractéristiques techniques. En cas de contrôle ou de litige, vous pourrez prouver que le changement était bien à l'identique.

Coût : 800 € (1 fenêtre identique)
Délai : 2 semaines

Tableau récapitulatif des délais

Situation Délai copropriété Délai urbanisme Délai total
Remplacement avec changement 2-4 mois (AG) 1 mois 3-5 mois
Remplacement en zone ABF 2-4 mois (AG) 2 mois 4-6 mois
Remplacement à l'identique Information syndic 0-1 mois 1-2 mois

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Changer les fenêtres sans accord de la copropriété

C'est l'erreur la plus courante. Les copropriétaires pensent que puisqu'ils financent les travaux, ils n'ont pas besoin d'autorisation. Conséquence : la copropriété peut exiger la remise en état (remplacement des nouvelles fenêtres par des fenêtres conformes) à vos frais.

Erreur n°2 : Oublier la déclaration préalable

L'autorisation de la copropriété ne vaut pas autorisation d'urbanisme. Les deux sont indépendantes. Sans déclaration préalable, vous êtes en infraction au Code de l'urbanisme. La mairie peut exiger la mise en conformité, voire la remise en état si le PLU impose des prescriptions particulières.

Erreur n°3 : Ne pas vérifier le secteur ABF

Avant de choisir vos nouvelles fenêtres, vérifiez si votre immeuble est situé dans un périmètre protégé. L'Atlas des patrimoines (atlas.patrimoines.culture.fr) permet de le vérifier. En secteur ABF, l'avis de l'architecte conditionne la délivrance de l'autorisation. Choisir du PVC quand le bois est obligatoire vous expose à un refus.

Erreur n°4 : Se fier uniquement au commercial de l'entreprise

Les vendeurs de fenêtres ne connaissent pas toujours la réglementation d'urbanisme ni les règles de copropriété. Certains affirment qu'aucune autorisation n'est nécessaire pour vendre plus facilement. Vérifiez vous-même avant de signer.

Erreur n°5 : Commander avant d'avoir les autorisations

Commander et payer des fenêtres avant d'obtenir les autorisations est risqué. Si la copropriété ou la mairie refuse, vous vous retrouvez avec des fenêtres inutilisables ou devez les revendre à perte.

Questions fréquentes

Faut-il une déclaration préalable pour changer les fenêtres ?

Oui, une déclaration préalable est nécessaire dès lors que le changement de fenêtres modifie l'aspect extérieur du bâtiment : changement de couleur, de matériau, de type d'ouverture ou de dimensions. Seul le remplacement strictement à l'identique peut en être dispensé, mais même dans ce cas, certaines communes l'exigent. En copropriété, l'accord de l'assemblée générale est également indispensable.

Faut-il une autorisation pour changer ses volets ?

Les mêmes règles s'appliquent aux volets qu'aux fenêtres. Si vous changez la couleur, le matériau ou le type (battants vers roulants), une déclaration préalable est nécessaire. En copropriété, l'accord de l'AG est requis car les volets participent à l'aspect extérieur de l'immeuble. Un remplacement strictement à l'identique peut être dispensé de formalités, mais vérifiez auprès de votre mairie.

Peut-on changer la couleur de ses volets sans autorisation ?

Non, le changement de couleur des volets modifie l'aspect extérieur et nécessite une déclaration préalable. En copropriété, l'accord de l'assemblée générale est également requis. Le PLU de votre commune peut imposer une palette de couleurs autorisées. En secteur ABF, l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis et peut imposer des couleurs traditionnelles.

Peut-on changer la couleur de sa façade sans autorisation ?

Non, le ravalement de façade avec changement de couleur nécessite une déclaration préalable (article R421-17). En copropriété, un ravalement est généralement une décision collective votée en assemblée générale. Le PLU impose souvent des prescriptions sur les couleurs de façade autorisées dans chaque zone. En secteur ABF, l'accord de l'architecte est indispensable.

Peut-on remplacer une fenêtre par une baie vitrée ?

Oui, mais cette transformation modifie significativement l'aspect extérieur et nécessite une déclaration préalable, voire un permis de construire si la structure porteuse est touchée (agrandissement de l'ouverture). En copropriété, l'accord de l'AG est indispensable. Consultez notre article sur le sujet : remplacer une fenêtre par une baie vitrée.

Quel délai pour obtenir l’autorisation de changer ses fenêtres ?

Comptez 3 à 5 mois au total : 2 à 4 mois pour obtenir l'accord de la copropriété (délai entre la transmission au syndic et la tenue de l'AG), puis 1 mois pour l'instruction de la déclaration préalable (2 mois en secteur ABF). Anticipez ces délais avant de programmer les travaux, notamment si vous visez une période favorable (printemps-été).

L’isolation thermique des fenêtres nécessite-t-elle une autorisation ?

L'amélioration de l'isolation (passage en double ou triple vitrage) n'est pas en soi soumise à autorisation. C'est le changement d'aspect extérieur qui déclenche les formalités. Si vous changez uniquement le vitrage sans modifier l'aspect des menuiseries (même cadre, même couleur), aucune autorisation n'est nécessaire. En copropriété, informez néanmoins le syndic. Pour une isolation extérieure complète, une déclaration préalable est obligatoire.

Conclusion

Changer ses fenêtres en copropriété demande de la patience et de la méthode. La double autorisation – copropriété et urbanisme – peut sembler contraignante, mais elle garantit l'harmonie de l'immeuble et la conformité aux règles d'urbanisme.

Récapitulatif des étapes :

  1. Vérifier le règlement de copropriété
  2. Préparer le dossier et le transmettre au syndic
  3. Obtenir le vote favorable en AG
  4. Déposer la déclaration préalable en mairie
  5. Attendre la non-opposition
  6. Réaliser les travaux

En anticipant les délais (3 à 5 mois), vous pourrez planifier vos travaux sereinement. Pour les infos pratiques sur les délais et recours, n'hésitez pas à consulter nos autres ressources.

Si votre projet d'amélioration thermique va au-delà des fenêtres, consultez également les règles applicables aux extensions de 20 m² ou à l'isolation extérieure.

Sources : Code de l'urbanisme (article R421-17), Loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, Service-public.fr