Brigitte Bardot : La Madrague, une propriété intouchable
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La Madrague, cette villa légendaire de Saint-Tropez, est indissociable de son illustre propriétaire. Depuis 1958, Brigitte Bardot a fait de cette demeure un sanctuaire, refusant systématiquement de la vendre malgré des offres colossales. Mais au-delà de la volonté personnelle de l'actrice, c'est aussi un ensemble de protections juridiques qui rend cette propriété quasiment « intouchable ». Entre site classé, loi Littoral et réglementation du Var, la Madrague illustre parfaitement comment le droit de l'urbanisme peut préserver un lieu d'exception.
Sommaire
- La Madrague : histoire d'une propriété mythique
- Le cadre juridique de protection
- Construire à proximité : les contraintes
- Travaux sur propriété classée : la procédure
- Autres propriétés de célébrités protégées
- Questions fréquentes
- Conclusion
La Madrague : histoire d'une propriété mythique
L'acquisition de 1958
Brigitte Bardot découvre Saint-Tropez lors du tournage de « Et Dieu… créa la femme » en 1956. Deux ans plus tard, elle acquiert la Madrague, une ancienne maison de pêcheurs transformée en villa, pour un montant alors modeste.
La propriété s'étend sur environ 4 000 m² de terrain et comprend :
- La villa principale d'environ 300 m² habitables
- Plusieurs dépendances et annexes
- Un accès direct à la mer (la fameuse plage privée)
- Un jardin méditerranéen centenaire
Une valeur estimée aujourd'hui
Les experts immobiliers estiment la valeur actuelle de la Madrague entre 40 et 60 millions d'euros. Ce prix exceptionnel s'explique par :
- L'emplacement sur la presqu'île de Saint-Tropez
- L'accès privatif à la mer
- La notoriété historique du lieu
- La rareté des propriétés comparables
Brigitte Bardot a toujours refusé de vendre, déclarant vouloir léguer la propriété à sa fondation pour la protection des animaux.
Le cadre juridique de protection
La loi Littoral
La Madrague se situe dans une zone soumise à la loi Littoral (loi n° 86-2 du 3 janvier 1986). Cette législation impose :
- La bande des 100 mètres : interdiction de construire dans les 100 premiers mètres depuis le rivage, sauf dans les espaces déjà urbanisés
- L'extension limitée de l'urbanisation : en continuité avec les agglomérations existantes
- La protection des espaces remarquables : les dunes, falaises et zones humides sont inconstructibles
Toute modification de la propriété doit respecter ces contraintes, limitant drastiquement les possibilités d'extension.
Le site inscrit
Le secteur de la presqu'île de Saint-Tropez bénéficie d'une inscription au titre des sites pittoresques. Cette protection, prévue par le Code de l'environnement, implique :
| Type de travaux | Procédure |
|---|---|
| Construction nouvelle | Avis ABF conforme |
| Extension | Avis ABF conforme |
| Modification façade | Déclaration préalable + avis ABF |
| Clôture | Déclaration préalable + avis ABF |
| Piscine | Avis ABF selon surface |
L'Architecte des Bâtiments de France exerce un contrôle étroit sur tout projet modifiant l'aspect des lieux.
Le PLU de Saint-Tropez
Le Plan Local d'Urbanisme de Saint-Tropez classe le secteur de la Madrague en zone N (naturelle) ou NL (naturelle littorale). Les règles sont particulièrement strictes :
- Coefficient d'emprise au sol très faible (souvent < 10%)
- Hauteur limitée à 7 mètres maximum
- Matériaux et couleurs imposés
- Implantation en retrait des limites séparatives
Ces contraintes rendent tout projet d'extension ou de construction nouvelle quasi impossible, préservant l'intégrité du site.
Construire à proximité : les contraintes
Les parcelles voisines
Acquérir un terrain à proximité de la Madrague ne garantit pas le droit d'y construire. Les acheteurs potentiels doivent vérifier :
- Le zonage du PLU : zone constructible ou non
- Les servitudes d'utilité publique : canalisations, passage, etc.
- La présence d'un périmètre de protection : monument historique à proximité
- La loi Littoral : bande des 100 m, espace remarquable
Exemple concret
Un terrain de 2 000 m² vendu 3 millions d'euros près de la Madrague a fait l'objet d'un refus de permis de construire car :
- Situé partiellement dans la bande des 100 m
- Classé en zone N du PLU
- Avis défavorable de l'ABF pour atteinte au site
L'acquéreur n'a pu obtenir qu'une autorisation pour un abri de jardin de 5 m², loin de ses ambitions initiales.
Le coût des études préalables
Avant d'acheter dans ce secteur, prévoyez :
| Étude | Coût estimé |
|---|---|
| Étude de faisabilité urbanistique | 1 500 à 3 000 € |
| Certificat d'urbanisme opérationnel | 200 à 500 € |
| Étude paysagère (ABF) | 2 000 à 5 000 € |
| Mission architecte (esquisse) | 3 000 à 8 000 € |
Ces investissements sont indispensables pour éviter d'acheter un terrain « inconstructible ».
Travaux sur propriété classée : la procédure
La démarche à suivre
Même Brigitte Bardot doit respecter une procédure stricte pour tout travaux à la Madrague :
- Consultation préalable de l'ABF : rendez-vous pour présenter le projet
- Dépôt de la demande : formulaire CERFA adapté (DP ou PC)
- Instruction majorée : +1 mois si avis ABF requis
- Avis conforme ABF : l'autorisation ne peut être délivrée contre l'avis de l'ABF
- Affichage et purge des recours : 2 mois de recours des tiers
Les travaux autorisés
Sur une propriété comme la Madrague, les travaux généralement acceptés sont :
- Entretien et réparation à l'identique
- Ravalement avec matériaux d'origine
- Remplacement de menuiseries (accord ABF sur coloris)
- Mise aux normes techniques (électricité, plomberie)
- Travaux intérieurs sans modification de façade
Les travaux refusés
Les projets suivants sont systématiquement rejetés :
- Extension de la surface habitable
- Création d'une piscine visible depuis l'extérieur
- Installation de panneaux solaires visibles
- Fermeture de terrasse ou véranda
- Modification des ouvertures existantes
Autres propriétés de célébrités protégées
Bernard Arnault à Saint-Tropez
Le PDG de LVMH possède une propriété dans le secteur, acquise après de longues négociations. Les travaux de rénovation ont nécessité :
- 18 mois d'instruction administrative
- L'avis de la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles)
- Des prescriptions architecturales très détaillées
Le château de la Croix des Gardes (Cannes)
Cette propriété historique est classée au titre des Monuments Historiques. Toute intervention nécessite l'autorisation du ministère de la Culture, avec des délais d'instruction de 6 à 12 mois.
Les leçons à retenir
Ces exemples montrent que la célébrité ne dispense pas du respect de l'urbanisme. Au contraire, les propriétés prestigieuses attirent l'attention des services instructeurs et des associations de protection du patrimoine.
Questions fréquentes
Brigitte Bardot peut-elle agrandir la Madrague ?
Non, les règles d'urbanisme applicables (loi Littoral, zonage N du PLU, site inscrit) interdisent toute extension significative. La propriété est figée dans son enveloppe actuelle. Seuls des travaux d'entretien, de réparation et de mise aux normes sont autorisés, après avis favorable de l'ABF. Cette impossibilité d'extension préserve paradoxalement la valeur patrimoniale du lieu.
Que se passera-t-il après le décès de Brigitte Bardot ?
Brigitte Bardot a annoncé son souhait de léguer la Madrague à sa Fondation pour la protection des animaux. Si ce legs est effectif, la propriété conservera son statut protégé. La Fondation devra respecter les mêmes contraintes urbanistiques. Une demande de classement au titre des Monuments Historiques pourrait même renforcer la protection du site. En cas de vente future par la Fondation, les protections existantes s'imposeront au nouvel acquéreur.
Puis-je acheter une propriété similaire sur la Côte d’Azur ?
Les propriétés avec accès direct à la mer sur la Côte d'Azur sont extrêmement rares et chères (10 à 100 millions d'euros). La loi Littoral ayant été renforcée depuis les années 1980, de telles acquisitions sont désormais quasi impossibles. Les propriétés existantes bénéficient de leurs droits acquis mais ne peuvent généralement pas s'étendre. Avant tout achat, vérifiez le certificat d'urbanisme et consultez un avocat spécialisé.
Quels recours en cas de refus de permis sur un tel site ?
Face à un refus de permis en zone protégée, plusieurs recours existent : le recours gracieux auprès du maire (gratuit, 2 mois), le recours hiérarchique auprès du préfet contre un avis ABF, et le recours contentieux devant le tribunal administratif. Cependant, les chances de succès sont faibles lorsque le refus est motivé par la loi Littoral ou le site inscrit. Un avocat en urbanisme peut vous conseiller sur l'opportunité d'un recours.
La Madrague est-elle ouverte au public ?
Non, la Madrague est une propriété privée et n'est pas accessible au public. Contrairement à certains monuments historiques ouverts à la visite, rien n'oblige un propriétaire privé à accueillir des visiteurs, même sur un site protégé. Brigitte Bardot a toujours défendu son droit à la vie privée et refuse catégoriquement tout accès extérieur. Le sentier du littoral (servitude de passage) ne traverse pas non plus la propriété.
Conclusion
La Madrague de Brigitte Bardot représente un cas d'école en matière d'urbanisme côtier. Entre loi Littoral, site inscrit et PLU restrictif, cette propriété bénéficie d'une triple protection qui la rend effectivement « intouchable » – au sens où toute modification substantielle est quasiment impossible.
Pour les particuliers qui envisagent d'acheter dans des zones similaires, les enseignements sont clairs :
- Vérifiez systématiquement le zonage PLU avant tout achat
- Demandez un certificat d'urbanisme opérationnel pour connaître les possibilités réelles
- Consultez l'ABF en amont si le bien est en zone protégée
- Prévoyez des délais et coûts supplémentaires pour toute intervention
La protection du littoral et des sites remarquables est un choix collectif qui préserve notre patrimoine. La Madrague en est l'un des symboles les plus emblématiques.
Sources : PLU de Saint-Tropez, DRAC PACA, loi Littoral (86-2), Code de l'environnement
