Zinédine Zidane : sa villa à Madrid et les enjeux urbanistiques des grandes propriétés
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La villa de Zinédine Zidane à Madrid, estimée à plus de 10 millions d'euros, illustre parfaitement les enjeux urbanistiques des grandes propriétés de luxe. Entre permis de construire, extensions successives et projets immobiliers en France, l'ancien numéro 10 de l'équipe de France offre un cas d'étude fascinant. Au-delà du people, quelles leçons tirer pour vos propres projets de construction ? Comment les célébrités gèrent-elles les contraintes du permis de construire, et que peut-on en apprendre ?
Sommaire
- La villa de Zidane à Madrid
- Les travaux et permis de construire
- Projets immobiliers en France
- Erreurs à éviter pour les grandes propriétés
- Questions fréquentes
- Conclusion
La villa de Zidane à Madrid : un projet d'envergure
Une propriété d'exception
Zinédine Zidane a fait construire sa résidence principale dans le quartier huppé de La Moraleja, au nord de Madrid. Cette villa de plus de 1 000 m² de surface de plancher s'étend sur un terrain de plusieurs hectares, comprenant :
- Une maison principale de 800 m² habitables
- Une maison d'amis indépendante de 150 m²
- Un complexe sportif avec piscine olympique, terrain de football et salle de sport
- Des dépendances (garages, local technique, pool house)
Un projet de cette envergure nécessite un dossier de permis de construire particulièrement solide, avec intervention obligatoire d'un architecte dès que la surface totale dépasse 150 m².
Le cadre réglementaire des grandes propriétés
En France comme en Espagne, les propriétés de luxe sont soumises aux mêmes règles d'urbanisme que les constructions ordinaires. La différence réside dans la complexité du plan de masse pour le permis de construire, qui doit représenter l'ensemble des constructions avec leurs cotations obligatoires.
Pour un projet similaire en France, voici les autorisations nécessaires :
| Construction | Surface | Autorisation requise |
|---|---|---|
| Maison principale | 800 m² | PC + architecte |
| Maison d'amis | 150 m² | PC + architecte |
| Piscine > 100 m² | 150 m² | PC |
| Pool house | 40 m² | DP ou PC selon zone |
| Garages | 100 m² | PC |
La différence entre plan de masse et plan de situation est particulièrement importante pour ces grands projets : le plan de situation montre la localisation générale tandis que le plan de masse détaille l'implantation de chaque bâtiment.
Dessin technique et plans : un travail de projeteur
Pour un projet de 1 500 m² comme celui de Zidane, l'architecte travaille généralement avec un dessinateur bâtiment ou projeteur qui réalise les plans techniques. Ce professionnel maîtrise les logiciels de DAO (dessin assisté par ordinateur) comme AutoCAD pour produire les plans 2D 3D nécessaires au dossier.
Les élévations façades, réalisées par le dessinateur plans maison, doivent montrer chaque face du bâtiment. Pour une villa avec piscine et dépendances, comptez facilement 15 à 20 planches de dessin technique bâtiment.
Les travaux et permis de construire
Les étapes d'un projet de grande envergure
La construction d'une villa comme celle de Zidane suit un processus rigoureux :
Étape 1 : Étude de faisabilité
Avant tout, vérifier la constructibilité du terrain et les règles du PLU local. Pour un terrain de plusieurs hectares en zone agricole ou naturelle, les possibilités sont souvent limitées. Un certificat d'urbanisme préalable est indispensable.
Étape 2 : Conception architecturale
L'architecte dessine les plans en respectant les contraintes : hauteur maximale, emprise au sol, distances aux limites. Pour les plans permis construire d'une telle ampleur, comptez 4 à 6 mois de conception.
Étape 3 : Constitution du dossier
Le dossier PCMI (permis de construire maison individuelle) comprend les pièces obligatoires, dont le PCMI5 montrant les façades et toitures. Pour consulter des exemples de plan de masse annotés, référez-vous aux modèles officiels.
Étape 4 : Instruction et obtention
Le délai d'instruction standard est de 2 mois, porté à 3 mois si consultation de l'ABF (Architecte des Bâtiments de France) en secteur protégé.
Le rôle du géomètre-expert
Pour un terrain de plusieurs hectares, faire appel à un géomètre pour le plan de masse est indispensable. Le bornage précis des limites de propriété évite les conflits de voisinage ultérieurs – un point crucial quand les voisins sont également des personnalités fortunées.
Le géomètre établit également le relevé topographique nécessaire au plan de coupe, document obligatoire montrant le profil du terrain naturel et l'implantation de la construction.
Budget et coûts
Pour une villa de luxe type "Zidane", le budget se décompose ainsi :
| Poste | Coût estimatif |
|---|---|
| Terrain (La Moraleja) | 3-5 M€ |
| Construction (1 500 m² à 3 000 €/m²) | 4,5 M€ |
| Piscine olympique | 200 000 € |
| Aménagements extérieurs | 500 000 € |
| Honoraires architecte (8-12%) | 400 000 € |
| Total | 8-10 M€ |
En France, un projet similaire coûterait sensiblement le même prix, avec des variations selon la région (Île-de-France plus cher que PACA).
Projets immobiliers de célébrités en France
Cas 1 : Villa avec dépendances dans le Sud
Plusieurs footballeurs français ont fait construire des villas dans le Sud de la France. Le cas typique : une propriété de 500 m² sur 1 hectare de terrain, avec piscine et pool house.
Contraintes urbanistiques rencontrées :
- Zone naturelle (N) du PLU limitant les constructions
- Avis ABF obligatoire (proximité monument historique)
- Règles de prospect strictes (recul de 4 m minimum des limites)
Solution adoptée : Demande de permis de construire unique regroupant toutes les constructions, avec l'aide d'un architecte spécialisé en habitat de prestige.
Cas 2 : Extension d'une bastide existante
Autre cas fréquent : l'achat d'une propriété ancienne à rénover et agrandir. La bastide de 300 m² nécessite une extension de 200 m² pour créer une aile supplémentaire.
Points d'attention :
- Le garage compte-t-il dans la surface de plancher ? Non pour le stationnement, oui si aménagé
- La mezzanine créée dans l'extension compte si hauteur > 1,80 m
- Surface totale après travaux : 500 m² → architecte obligatoire
Cas 3 : Construction sur terrain agricole
Certaines célébrités achètent des domaines viticoles ou agricoles. La construction d'une habitation sur ces terrains est très encadrée :
- Zone A du PLU : seules les constructions nécessaires à l'exploitation agricole sont autorisées
- Possibilité de changement de destination d'un bâtiment existant
- Extension limitée des constructions existantes
Attention : construire sans autorisation sur terrain agricole expose à des sanctions lourdes (amende jusqu'à 6 000 € par m², obligation de démolition).
Erreurs à éviter pour les grandes propriétés
Erreur 1 : Sous-estimer le temps d'instruction
Un permis de construire pour une villa de 1 000 m² n'est pas instruit comme un permis pour un pavillon de 120 m². La complexité du dossier, les consultations multiples (ABF, pompiers, services environnementaux) allongent les délais. Comptez 4 à 6 mois entre le dépôt et l'obtention, voire plus en secteur sensible.
Erreur 2 : Négliger les plans
Pour un projet d'envergure, des plans approximatifs sont rédhibitoires. L'utilisation d'un logiciel de plan de masse professionnel ou le recours à un dessinateur spécialisé est indispensable. Les plans 2D 3D doivent être parfaitement cotés et conformes aux normes.
Erreur 3 : Ignorer les règles de prospect
Les distances aux limites séparatives sont souvent plus contraignantes qu'on ne le pense. Un recul insuffisant de la piscine ou du pool house peut entraîner un refus de permis ou un recours du voisin.
Erreur 4 : Oublier le plan de masse pour la déclaration préalable
Même pour des travaux annexes (abri de jardin, clôture, piscine < 100 m²), le plan de masse est obligatoire. Les célébrités qui construisent "au fil de l'eau" sans autorisation s'exposent à des régularisations coûteuses.
Erreur 5 : Négliger l'affichage du permis
Le panneau d'affichage du permis déclenche le délai de recours des tiers (2 mois). Pour une propriété de célébrité, les recours de voisins "curieux" ou malveillants sont fréquents. Faites constater l'affichage par huissier dès le premier jour.
Questions fréquentes
Quelle différence entre architecte et dessinateur ?
L'architecte est un professionnel diplômé (DPLG ou HMONP) inscrit à l'Ordre, habilité à concevoir des projets et signer les permis de construire. Le dessinateur bâtiment est un technicien qui réalise les plans techniques sous la direction de l'architecte. Pour un projet > 150 m², seul l'architecte peut déposer le permis.
Quand peut-on utiliser un dessinateur au lieu d’un architecte ?
Un dessinateur peut réaliser les plans d'un permis de construire uniquement si la surface totale après travaux reste ≤ 150 m². Au-delà, l'architecte est obligatoire. Le dessinateur peut aussi réaliser les plans de déclaration préalable, quelle que soit la surface existante.
Combien coûte un dessinateur pour un permis de construire ?
Les honoraires d'un dessinateur bâtiment varient de 1 500 € à 4 000 € pour une maison individuelle standard. Pour un projet complexe de type villa de prestige, comptez 5 000 € à 10 000 €. L'architecte facture généralement 8 à 12% du montant des travaux, soit beaucoup plus pour les grands projets.
Le dessinateur peut-il déposer le permis de construire ?
Oui, le dessinateur peut déposer le permis en tant que mandataire du pétitionnaire, mais uniquement si le projet ne dépasse pas 150 m² de surface totale. Dans ce cas, c'est le propriétaire (pétitionnaire) qui signe la demande, pas le dessinateur. Au-delà de 150 m², seul l'architecte peut signer.
Quels logiciels utilise un dessinateur bâtiment ?
Les dessinateurs bâtiment utilisent principalement AutoCAD pour le dessin 2D, complété par des logiciels de DAO spécialisés (ArchiCAD, Revit) pour la modélisation 3D. Pour les particuliers souhaitant réaliser un plan de masse simple, des logiciels gratuits comme Kozikaza ou Homebyme peuvent suffire.
Quel est le prix d’une villa de luxe comme celle de Zidane ?
Une villa de 1 000 m² avec piscine, dépendances et terrain de plusieurs hectares coûte entre 5 et 15 millions d'euros selon la localisation. En France, les zones les plus prisées (Côte d'Azur, région parisienne) atteignent les prix les plus élevés. Le coût de construction seul représente environ 3 000 à 5 000 €/m² pour du haut de gamme.
Conclusion
La villa de Zinédine Zidane à Madrid illustre les enjeux urbanistiques des grandes propriétés : complexité du dossier de permis, intervention obligatoire d'architecte et de projeteur, délais d'instruction allongés, et risques de recours.
Pour vos propres projets, même plus modestes, les enseignements sont les mêmes :
- Anticipez : constituez un dossier complet avec des plans professionnels
- Respectez les seuils : au-delà de 150 m², l'architecte est obligatoire
- Documentez : le plan de masse coté est la pièce maîtresse du dossier
- Protégez-vous : faites constater l'affichage par huissier
Que vous construisiez une maison de 120 m² ou une villa de 1 000 m², les règles d'urbanisme s'appliquent de la même façon. La différence réside dans la complexité du montage – et le budget, évidemment.
Sources : Code de l'urbanisme, presse spécialisée, estimations professionnelles
