Emprise au Sol : Définition, Calcul et Coefficient CES

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L'emprise au sol est l'une des notions les plus mal comprises du droit de l'urbanisme. Pourtant, elle détermine directement le type d'autorisation nécessaire pour votre projet : déclaration préalable ou permis de construire. Confondre emprise au sol et surface de plancher peut vous conduire à déposer le mauvais formulaire, ou pire, à construire sans autorisation. Le coefficient d'emprise au sol (CES) fixé par le PLU peut aussi limiter vos possibilités de construction. Voici tout ce qu'il faut savoir pour calculer correctement l'emprise de votre projet et vérifier sa conformité au PLU.

Sommaire

Qu'est-ce que l'emprise au sol ?

Définition légale

L'emprise au sol est définie par l'article R420-1 du Code de l'urbanisme comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. En termes simples, c'est l'ombre que ferait votre construction si le soleil était exactement à la verticale.

Cette définition a des conséquences pratiques importantes :

Ce qui compte dans l'emprise au sol

Éléments inclus :

Éléments exclus :

Différence avec la surface de plancher

La confusion entre emprise sol et surface de plancher est fréquente. Ces deux notions sont pourtant très différentes :

Critère Emprise au sol Surface de plancher
Définition Projection verticale au sol Somme des surfaces de tous les niveaux
Point de mesure Extérieur des murs Intérieur des murs (nu intérieur)
Étages Non comptés plusieurs fois Chaque niveau compte
Garage fermé Compte Ne compte pas
Combles Ne comptent pas Comptent si > 1,80 m

Pour bien comprendre la différence entre surface habitable et surface de plancher, gardez en tête que l'emprise ne concerne que l'occupation au sol, tandis que la surface de plancher mesure l'espace utilisable à l'intérieur.

Exemple concret :
Une maison de plain-pied de 100 m² avec un débord de toit de 0,60 m tout autour :

Comment calculer l'emprise au sol

Méthode de calcul pas à pas

Pour calculer l'emprise au sol de votre permis de construire, suivez cette méthode :

Étape 1 : Identifier tous les éléments construits
Listez toutes les parties de votre projet qui créent un volume au-dessus du sol.

Étape 2 : Mesurer les dimensions extérieures
Prenez les mesures depuis l'extérieur des murs, y compris l'isolation si elle est extérieure.

Étape 3 : Ajouter les débords significatifs
Tout débord supérieur à 0,50 m (balcons, auvents) doit être ajouté.

Étape 4 : Calculer la surface totale
Additionnez toutes les surfaces obtenues.

Cas des constructions sur plusieurs niveaux

Pour une maison à étage, l'emprise au sol correspond à la plus grande projection au sol. Si le premier étage est en encorbellement (dépasse du rez-de-chaussée), c'est la surface de l'étage qui compte.

Exemple :

Cas du carport et des constructions ouvertes

Un carport est une construction ouverte sur au moins un côté. Bien qu'il n'ait pas de murs sur tous les côtés, il compte intégralement dans l'emprise au sol car il crée un volume couvert.

Exemple :
Carport de 5 m × 3 m = 15 m² d'emprise au sol

Cette surface déclenche une déclaration préalable si elle est inférieure à 20 m² ou un permis de construire au-delà.

La terrasse compte-t-elle dans l'emprise ?

La question de la terrasse et de l'emprise au sol revient souvent :

Une pergola avec toile rétractable ne crée pas d'emprise. Une pergola avec couverture fixe (lames orientables, polycarbonate) crée de l'emprise.

Le coefficient d'emprise au sol (CES)

Définition du CES

Le CES (Coefficient d'Emprise au Sol) est une règle du PLU qui limite la surface au sol que peuvent occuper les constructions sur une parcelle. Il s'exprime en pourcentage ou en décimal.

Formule :
CES = Emprise au sol totale des constructions / Surface du terrain

Exemple :

Où trouver le CES applicable

Le CES figure dans le règlement de zone du PLU, généralement à l'article 9. Chaque zone (UA, UB, UC…) peut avoir un CES différent.

Valeurs courantes :

Attention : certains PLU récents n'ont plus de CES. La loi ALUR a assoupli cette règle. Vérifiez toujours le règlement de votre zone.

Ce qui compte dans le CES

Constructions comptant dans le CES :

Cas particulier des piscines :
Une piscine non couverte ne compte généralement pas dans le CES car elle ne crée pas d'emprise. En revanche, le local technique et un éventuel abri de piscine comptent.

Exemple de vérification du CES

Situation : Vous voulez construire une extension de 35 m² sur une maison existante.

Données :

Calcul :

Emprise au sol et autorisations d'urbanisme

Seuils de surface pour l'emprise

L'emprise au sol, comme la surface de plancher, détermine le type d'autorisation nécessaire. C'est le seuil le plus contraignant qui s'applique.

Emprise créée Autorisation requise
< 5 m² Aucune formalité (hors secteur protégé)
5 à 20 m² Déclaration préalable
> 20 m² Permis de construire
> 20 m² en zone U PLU (extension) DP si < 40 m², PC si > 40 m²

Exemple :
Un carport de 18 m² → Déclaration préalable (emprise entre 5 et 20 m²)

Le seuil de 20 m² et ses exceptions

En zone U d'un PLU, le seuil de déclenchement du permis de construire pour une extension de 20 m² est relevé à 40 m². Cette règle ne s'applique qu'aux extensions, pas aux constructions neuves.

Attention : Si le total après travaux dépasse 150 m² de surface de plancher, un architecte devient obligatoire, même pour une extension de moins de 40 m².

Cas des constructions sans surface de plancher

Certaines constructions créent de l'emprise sans créer de surface de plancher :

Pour ces constructions, c'est uniquement l'emprise au sol qui détermine l'autorisation. Un carport de 25 m² nécessite un permis de construire même s'il ne crée aucune surface de plancher.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Maison neuve avec garage

Projet : Construction d'une maison individuelle de 110 m² de surface de plancher avec garage accolé de 20 m².

Calcul de l'emprise :

Emprise totale : 164 m²

Vérification CES :

Le plan de masse pour le permis de construire devra indiquer clairement cette emprise totale.

Exemple 2 : Extension avec véranda

Projet : Ajout d'une véranda de 18 m² sur une maison existante.

Situation existante :

Après projet :

Autorisation :

Une véranda augmente à la fois l'emprise au sol et la surface de plancher. L'impact sur la taxe foncière et l'emprise au sol est également à anticiper.

Exemple 3 : Piscine avec pool-house

Projet : Piscine de 35 m² avec pool-house de 12 m².

Calcul :

Emprise créée : 16 m²

Autorisation piscine : Déclaration préalable (bassin 10-100 m²)
Autorisation pool-house : Déclaration préalable (emprise 5-20 m²)

Les deux peuvent être regroupées dans une seule déclaration préalable.

Exemple 4 : Surélévation sans emprise

Projet : Surélévation d'une maison pour créer un étage de 60 m².

Impact sur l'emprise : Aucun. La surélévation ne modifie pas la projection au sol.

Impact sur la surface de plancher : +60 m²

C'est l'intérêt de la surélévation : augmenter la surface habitable sans consommer d'emprise supplémentaire. Si le CES est atteint, c'est la seule solution pour agrandir.

Erreurs à éviter

1. Oublier les éléments en saillie

Balcons, bow-windows, escaliers extérieurs… tous ces éléments ajoutent de l'emprise. Un bow-window de 2 m² peut faire basculer votre projet d'une déclaration préalable vers un permis de construire.

2. Confondre avec la surface de plancher

L'emprise et la surface de plancher sont deux notions distinctes. Un garage de 20 m² crée 20 m² d'emprise mais 0 m² de surface de plancher (les stationnements sont déduits). Vérifiez les deux seuils avant de déposer votre dossier.

3. Ne pas vérifier le CES du PLU

Certains projets sont refusés non pas pour un problème de procédure mais parce qu'ils dépassent le CES autorisé. Vérifiez toujours cette règle avant de finaliser votre projet.

4. Ignorer les constructions existantes

Le CES s'applique à l'ensemble des constructions de la parcelle. Si vous avez un abri de jardin de 10 m² et un garage de 20 m², ils comptent dans le calcul du CES même si vous ne les modifiez pas.

5. Mal mesurer les débords

Les débords de toiture de plus de 0,50 m comptent dans l'emprise. Un toit avec 0,80 m de débord tout autour peut ajouter 15 à 20 m² d'emprise sur une maison standard. Si vous n'avez pas régularisé une extension non autorisée, ces surfaces sont prises en compte.

Questions fréquentes

Comment calculer l’emprise au sol ?

L'emprise au sol se calcule en mesurant la projection verticale de toutes les parties de la construction. Prenez les dimensions extérieures du bâtiment, ajoutez les surfaces des balcons, auvents et autres éléments en saillie de plus de 0,50 m. Pour une maison simple, mesurez la longueur et la largeur extérieures et multipliez-les. Ajoutez ensuite les surfaces des annexes (garage, abri) et des éléments couverts (terrasse, pergola).

Que compte dans l’emprise au sol ?

Comptent dans l'emprise au sol : le bâtiment principal (murs extérieurs inclus), les balcons, loggias, auvents, marquises, débords de toiture de plus de 0,50 m, les terrasses couvertes, pergolas avec couverture fixe, garages, carports, vérandas et abris de jardin. Ne comptent pas : les terrasses non couvertes de plain-pied, les piscines non couvertes, les simples éléments de modénature et les débords de toiture inférieurs à 0,50 m.

Quelle différence entre emprise au sol et surface de plancher ?

L'emprise au sol mesure la projection au sol du bâtiment (dimensions extérieures), tandis que la surface de plancher mesure la somme des surfaces de tous les niveaux depuis le nu intérieur des murs. Un garage compte dans l'emprise mais pas dans la surface de plancher. Les étages comptent dans la surface de plancher mais pas dans l'emprise. Pour les autorisations d'urbanisme, c'est le seuil le plus contraignant des deux qui s'applique.

Une terrasse compte-t-elle dans l’emprise au sol ?

Une terrasse de plain-pied non couverte ne compte pas dans l'emprise au sol. En revanche, une terrasse couverte (pergola avec toit fixe, auvent) crée de l'emprise pour toute la surface couverte. Une terrasse surélevée avec une structure créant un volume en dessous compte également. Les pergolas à toile rétractable ne créent généralement pas d'emprise car la couverture n'est pas permanente.

Qu’est-ce que le CES (coefficient d’emprise au sol) ?

Le CES est le rapport entre l'emprise au sol totale des constructions et la surface du terrain. Fixé par le PLU dans chaque zone, il limite l'étalement des constructions. Un CES de 0,40 sur un terrain de 500 m² autorise une emprise maximale de 200 m². Le CES comprend toutes les constructions : maison, garage, abri de jardin, véranda. Les piscines non couvertes ne comptent généralement pas. Certains PLU n'ont plus de CES depuis la loi ALUR.

Un carport compte-t-il dans l’emprise au sol ?

Oui, un carport compte intégralement dans l'emprise au sol. Même s'il est ouvert sur les côtés, il crée un volume couvert dont la projection au sol constitue de l'emprise. Un carport de 15 m² ajoute donc 15 m² d'emprise. En revanche, il ne crée pas de surface de plancher car il s'agit d'un espace de stationnement. Pour l'autorisation, seule l'emprise détermine le seuil : déclaration préalable entre 5 et 20 m², permis de construire au-delà.

Comment savoir si mon projet respecte le CES ?

Pour vérifier le respect du CES : 1) Consultez le PLU de votre commune pour connaître le CES de votre zone. 2) Calculez l'emprise totale existante (toutes constructions). 3) Ajoutez l'emprise de votre projet. 4) Divisez le total par la surface du terrain. 5) Comparez au CES autorisé. Si le résultat est inférieur ou égal au CES, votre projet est conforme. En cas de dépassement, réduisez l'emprise ou envisagez une surélévation qui n'augmente pas l'emprise.

Conclusion

L'emprise au sol est une notion essentielle pour tout projet de construction ou d'extension. Elle détermine à la fois le type d'autorisation nécessaire et la conformité au CES du PLU. Maîtriser son calcul vous évitera bien des déconvenues.

Retenez les points clés : l'emprise correspond à la projection au sol de tout ce qui est couvert, les seuils de 5, 20 et 40 m² déterminent l'autorisation requise, et le CES limite l'emprise totale sur votre parcelle.

Avant de déposer votre dossier, vérifiez le règlement de votre zone dans le PLU. Un projet qui dépasse le CES sera refusé, même si toutes les autres règles sont respectées. Si les délais d'instruction vous semblent longs, sachez qu'un dossier conforme dès le départ évite les demandes de pièces complémentaires.

Pour les projets complexes avec plusieurs éléments (maison + garage + véranda + terrasse couverte), faites vérifier vos calculs par un professionnel. Une erreur de quelques mètres carrés peut avoir des conséquences importantes, notamment en cas de recours des voisins.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R420-1, R111-22), Legifrance, Service-public.fr