Servitudes Légales : Vue, Passage et Écoulement des Eaux
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Vous achetez un terrain et découvrez trop tard qu'un voisin dispose d'un droit de passage sur votre future pelouse. Ou pire : votre projet d'extension empiète sur une servitude de canalisation dont personne ne vous a parlé. Les servitudes sont des charges qui grèvent un terrain au profit d'un autre fonds ou de l'intérêt général. Elles peuvent sérieusement contraindre vos projets de construction. Identifier ces servitudes AVANT l'achat est essentiel pour éviter les mauvaises surprises. Voici comment les repérer, les comprendre et construire en toute légalité.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'une servitude ?
- Les trois grandes catégories de servitudes
- Comment identifier les servitudes sur un terrain
- Impact des servitudes sur votre projet
- Erreurs fréquentes à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'une servitude ?
Définition juridique
Une servitude est une charge établie sur un immeuble (le "fonds servant") au profit d'un autre immeuble (le "fonds dominant") ou de l'intérêt général. Cette charge impose des obligations au propriétaire du fonds servant : laisser passer, ne pas construire, tolérer des ouvrages, etc.
Le Code civil (articles 637 à 710) distingue trois origines :
- Servitudes naturelles : résultent de la situation des lieux (écoulement des eaux)
- Servitudes légales : imposées par la loi (vue, passage enclavé)
- Servitudes conventionnelles : établies par contrat entre propriétaires
Servitudes d'urbanisme vs servitudes privées
Attention à ne pas confondre ces deux régimes :
Servitudes d'utilité publique (SUP) : elles sont créées par l'État ou les collectivités pour l'intérêt général. Elles sont annexées au PLU et opposables à tous. Exemples : lignes électriques, canalisations de gaz, périmètres de monuments historiques.
Servitudes de droit privé : elles concernent uniquement les relations entre voisins. Exemples : droit de passage, servitude de vue, écoulement des eaux. Ces servitudes ne figurent pas dans le PLU mais dans les actes notariés.
La différence est capitale : un permis de construire ne peut être refusé pour violation d'une servitude privée. La mairie vérifie uniquement les règles d'urbanisme et les SUP. Les conflits de voisinage relèvent du juge civil, pas du juge administratif.
Les trois grandes catégories de servitudes
1. Servitude de vue (articles 678-680 Code civil)
La servitude de vue impose des distances minimales pour créer des ouvertures donnant sur le terrain voisin :
| Type d'ouverture | Vue droite | Vue oblique |
|---|---|---|
| Distance minimale | 1,90 m | 0,60 m |
| Mesure depuis | Bord extérieur de l'ouverture | Bord de l'ouverture le plus proche |
| Mesure jusqu'à | Limite séparative | Limite séparative |
Vue droite : vous regardez perpendiculairement vers le voisin
Vue oblique : vous devez tourner la tête pour voir chez le voisin
Un jour de souffrance (fenêtre à verre dormant, translucide et fixe) n'est pas une vue et peut être placé sans distance. Mais il ne doit pas permettre de voir chez le voisin, même en ouvrant.
Cas particulier : si votre projet d'extension de 20 m² ou de bow-window crée de nouvelles vues, vérifiez ces distances AVANT de déposer votre demande.
2. Servitude de passage (article 682 Code civil)
Le propriétaire d'un terrain enclavé (sans accès à la voie publique) dispose d'un droit de passage sur les fonds voisins. Cette servitude est légale : elle existe de plein droit.
Conditions :
- L'enclave doit être réelle (pas d'autre accès possible ou raisonnable)
- Le passage doit être le moins dommageable pour le fonds servant
- Le propriétaire enclavé doit indemniser le fonds servant
Le tracé est fixé soit par accord amiable, soit par le juge. Une fois établi, il ne peut être modifié unilatéralement.
Attention : l'enclave peut disparaître si vous achetez une parcelle adjacente donnant accès à la voie. Dans ce cas, la servitude s'éteint (article 685-1 Code civil).
Cette question se pose souvent dans les lotissements où le découpage parcellaire peut créer des enclaves.
3. Servitude d'écoulement des eaux (article 640 Code civil)
Les fonds inférieurs doivent recevoir les eaux qui s'écoulent naturellement des fonds supérieurs. C'est une servitude naturelle qui s'impose sans indemnité.
Règles clés :
- Le propriétaire du fonds inférieur ne peut pas élever de barrage
- Le propriétaire du fonds supérieur ne peut pas aggraver l'écoulement (concentrer les eaux, modifier leur cours)
- Les eaux ménagères et de pluie (toitures) sont exclues : leur gestion relève du propriétaire
Exemple concret : votre terrain est en contrebas du voisin. Vous ne pouvez pas construire un mur qui bloquerait l'écoulement naturel. Mais le voisin ne peut pas canaliser toutes ses eaux pluviales vers votre terrain via une gouttière.
Comment identifier les servitudes sur un terrain
Étape 1 : Demander un certificat d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme (CU) est votre première source d'information. Le CUa (informatif) mentionne les servitudes d'utilité publique affectant le terrain. Le CUb (opérationnel) indique si votre projet est réalisable compte tenu de ces servitudes.
Le CU est valable 18 mois et cristallise les règles pendant cette période. Demandez-le systématiquement avant tout achat de terrain.
Étape 2 : Consulter le PLU
Le règlement du PLU contient une liste des servitudes d'utilité publique (SUP) en annexe. Vous y trouverez :
- Canalisations (gaz, eau, électricité)
- Zones de protection (monuments historiques, sites classés)
- Servitudes aéronautiques
- Plans de prévention des risques (PPR)
Le plan de zonage indique graphiquement les emprises de ces servitudes. Consultez-le en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme.
Étape 3 : Vérifier l'acte de propriété
Les servitudes privées (passage, vue, puisage…) figurent dans les actes notariés successifs. Le notaire doit les reprendre dans chaque acte de vente.
Demandez au vendeur :
- L'acte d'acquisition actuel
- Le titre de propriété antérieur
- Le cahier des charges du lotissement si applicable
Si le terrain est situé dans un lotissement avec servitudes spécifiques, le règlement de lotissement peut imposer des contraintes supplémentaires (vue, aspect, implantation).
Étape 4 : Faire appel à un géomètre
Pour les servitudes de passage mal définies ou contestées, un géomètre-expert peut :
- Borner la parcelle et identifier les limites exactes
- Matérialiser le tracé d'une servitude de passage
- Établir un plan de masse précis pour votre dossier de permis
Le bornage contradictoire, réalisé avec les voisins, sécurise juridiquement les limites de propriété.
Les servitudes sont-elles inscrites au cadastre ?
Non. Le cadastre est un document fiscal qui identifie les parcelles mais ne mentionne pas les servitudes. Il ne constitue pas un titre de propriété et ses limites sont approximatives.
Pour les servitudes, consultez :
- Le PLU (SUP)
- Les actes notariés (servitudes privées)
- Le certificat d'urbanisme (synthèse)
Impact des servitudes sur votre projet
Sur votre permis de construire
Les servitudes d'utilité publique peuvent entraîner :
- Un refus de permis si vous construisez dans une zone protégée
- Des prescriptions (recul, matériaux, hauteur)
- Un délai d'instruction allongé si l'avis d'un service extérieur est requis (ABF, DRAC, gestionnaire de réseau)
Le délai d'instruction standard de 2 mois peut passer à 3-4 mois en présence de SUP nécessitant des consultations.
Sur votre projet d'extension
Une servitude de passage traverse votre jardin ? Vous ne pouvez pas y construire votre extension ni même une piscine.
Une servitude de canalisation impose souvent une zone non aedificandi de 3 à 5 mètres de part et d'autre. Même un abri de jardin peut être interdit.
Sur la valeur du terrain
Les servitudes déprécient un terrain constructible. Un droit de passage au milieu de votre parcelle peut réduire sa valeur de 10 à 30% selon son emprise.
Négociez le prix en conséquence. Si le vendeur n'a pas mentionné une servitude importante, c'est un vice caché potentiel.
Le plan de situation doit-il montrer les servitudes ?
Le plan de situation (pièce PCMI1 ou DP1) localise votre terrain dans son environnement. Il n'a pas vocation à détailler les servitudes. En revanche, le plan de masse (PCMI2/DP2) doit montrer les réseaux existants et leur implantation.
Si une servitude d'utilité publique affecte votre parcelle, elle apparaîtra dans le certificat d'urbanisme et le service instructeur en tiendra compte.
Erreurs fréquentes à éviter
Erreur n°1 : Se fier uniquement au cadastre
Le cadastre indique les limites fiscales des parcelles, pas les servitudes. Beaucoup d'acheteurs confondent et découvrent trop tard un droit de passage ou une canalisation non mentionnée.
Solution : croisez cadastre, acte notarié et certificat d'urbanisme.
Erreur n°2 : Ignorer les servitudes conventionnelles anciennes
Une servitude créée il y a 50 ans reste valable si elle n'a pas été éteinte. Le notaire doit la reprendre dans l'acte, mais des omissions existent.
Solution : demandez les titres antérieurs sur 30 ans minimum.
Erreur n°3 : Croire que le permis purge les servitudes privées
Un permis de construire accordé ne vous autorise pas à violer une servitude de vue. Votre voisin peut obtenir en justice la suppression de votre fenêtre même après construction.
Solution : respectez les distances de vue (1,90 m / 0,60 m) indépendamment du permis.
Erreur n°4 : Construire sur une servitude de passage sans accord
Même si le passage n'est plus utilisé depuis des années, la servitude existe tant qu'elle n'est pas officiellement éteinte. Construire dessus expose au recours de votre voisin et à la démolition.
Solution : négociez une extinction amiable ou un déplacement du tracé avant de construire.
Erreur n°5 : Négliger les servitudes de réseaux
Les canalisations enterrées (gaz, eau, électricité, télécoms) imposent des zones d'exclusion où toute construction est interdite. Un refus de permis peut tomber pour cette raison.
Solution : consultez les gestionnaires de réseaux (GRDF, Enedis, syndicat des eaux) avant de finaliser votre implantation.
Questions fréquentes
Comment connaître les servitudes d’un terrain avant d’acheter ?
Trois sources sont essentielles : le certificat d'urbanisme (pour les SUP et règles applicables), l'acte de propriété du vendeur (pour les servitudes privées), et le PLU consultable en mairie (pour les servitudes d'utilité publique cartographiées). Le notaire doit vous communiquer ces informations avant la signature. Demandez également le règlement de lotissement si le terrain en provient.
Où trouver les servitudes d’utilité publique ?
Les SUP sont annexées au PLU de la commune. Vous pouvez les consulter en mairie, sur le site internet de la commune ou sur le Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr). Le certificat d'urbanisme en donne également la liste pour votre parcelle. Les gestionnaires de réseaux (GRDF, Enedis) peuvent fournir des plans précis de leurs canalisations sur demande.
Pourquoi un permis de construire ne sanctionne-t-il pas les règles de droit privé ?
Le permis de construire est une autorisation administrative qui vérifie uniquement la conformité aux règles d'urbanisme (PLU, Code de l'urbanisme, servitudes d'utilité publique). Les servitudes de droit privé (vue, passage entre voisins) relèvent du Code civil et du juge judiciaire. L'obtention d'un permis ne vous protège pas contre une action de votre voisin pour non-respect d'une servitude privée. C'est pourquoi le permis mentionne toujours qu'il "ne préjuge pas du droit des tiers".
Les servitudes sont-elles inscrites au cadastre ?
Non, le cadastre est un document fiscal qui recense les parcelles pour le calcul des impôts fonciers. Il ne mentionne pas les servitudes, qu'elles soient d'utilité publique ou privées. Les limites cadastrales sont indicatives et ne prouvent pas la propriété. Seuls l'acte notarié (pour les servitudes privées) et le PLU (pour les SUP) font foi. Un bornage par géomètre-expert est nécessaire pour connaître les limites réelles.
Comment savoir si mon terrain a des servitudes de passage ?
Les servitudes de passage sont mentionnées dans l'acte de propriété de votre terrain et dans celui des voisins qui en bénéficient. Demandez à votre notaire une recherche sur les origines de propriété. Si un chemin traverse votre terrain et est utilisé par des voisins, il existe probablement une servitude même non écrite (servitude par destination du père de famille ou par prescription trentenaire). En cas de doute, un géomètre-expert peut reconstituer l'historique.
Peut-on supprimer une servitude de passage devenue inutile ?
Oui, une servitude de passage pour enclave s'éteint si l'enclave disparaît (nouveau chemin d'accès, rachat de parcelle). Une servitude conventionnelle peut être supprimée par accord entre les parties, formalisé chez le notaire. Le non-usage pendant 30 ans entraîne également l'extinction (prescription extinctive). En cas de désaccord, le tribunal peut prononcer l'extinction si elle est devenue sans objet. La durée de validité de votre permis n'est pas affectée par ces procédures.
Conclusion
Les servitudes légales constituent un aspect souvent négligé de l'achat immobilier, pourtant déterminant pour vos projets de construction. Retenez ces points essentiels :
Trois catégories à connaître : vue (distances de 1,90 m et 0,60 m), passage (terrain enclavé), écoulement (fonds inférieur).
Deux régimes distincts : les SUP (urbanisme, opposables au permis) et les servitudes privées (Code civil, litiges entre voisins).
Trois sources d'information : certificat d'urbanisme, acte notarié, PLU.
Avant tout achat de terrain, exigez ces documents et analysez-les attentivement. Une servitude de passage ou de canalisation mal identifiée peut compromettre tout votre projet d'extension ou de construction neuve. Le temps investi dans cette vérification vous épargnera bien des déboires.
Sources : Code civil (articles 637 à 710, 678 à 680, 682, 640), Code de l'urbanisme (L151-43, R151-51), Service-public.fr
