Servitude de Passage : Tout ce qu'il Faut Savoir avant d'Acheter ou Construire

Temps de lecture : 12 minutes

Vous envisagez d'acheter un terrain ou de construire, et le notaire vous parle de "servitude de passage" ? Cette contrainte juridique peut bouleverser votre projet. Une servitude de passage oblige le propriétaire d'un terrain (fonds servant) à laisser le propriétaire d'un autre terrain (fonds dominant) traverser sa propriété. Elle peut être légale (terrain enclavé), conventionnelle (accord entre voisins) ou résulter de l'usage. Avant tout achat ou dépôt de permis de construire, vérifiez l'existence de servitudes sur votre parcelle. Une servitude mal anticipée peut réduire la surface constructible, imposer des contraintes d'implantation ou générer des conflits de voisinage.

Sommaire

Qu'est-ce qu'une servitude de passage ?
Les différents types de servitudes de passage
Comment connaître les servitudes sur un terrain ?
Impact sur la constructibilité et l'urbanisme
Cas pratiques et exemples
Erreurs à éviter
Questions fréquentes
Conclusion

Qu'est-ce qu'une Servitude de Passage ?

Définition juridique

La servitude de passage est un droit réel immobilier permettant au propriétaire d'un terrain (fonds dominant) de traverser le terrain d'un voisin (fonds servant) pour accéder à la voie publique. Elle est définie par les articles 637 à 710 du Code civil.

Vocabulaire clé :

Fonds dominant : terrain qui bénéficie du droit de passage
Fonds servant : terrain grevé par la servitude (qui supporte le passage)
Assiette : tracé précis de la servitude sur le terrain

La servitude est attachée au terrain, pas au propriétaire. Elle se transmet automatiquement lors de la vente et reste en vigueur même si les propriétaires changent.

Servitude légale vs conventionnelle

Type	Origine	Conditions
Légale (art. 682)	Code civil	Terrain enclavé, sans accès à la voie publique
Conventionnelle	Acte notarié	Accord entre propriétaires
Par prescription	Usage prolongé	30 ans d'usage continu et apparent
Par destination du père de famille	Division de terrain	Passage préexistant à la division

La servitude de droit de passage légale (terrain enclavé) est la plus fréquente et ne peut être refusée par le fonds servant.

Le principe d'indemnisation

Le propriétaire du fonds dominant doit indemniser le propriétaire du fonds servant pour le préjudice causé par le passage. Cette indemnité est :

Fixée à l'amiable entre les parties
Ou déterminée par le tribunal en cas de désaccord
Proportionnelle au dommage causé

L'indemnité couvre la dépréciation du terrain, la gêne occasionnée et l'entretien du passage. Elle peut être versée en capital ou sous forme de redevance annuelle.

Les Différents Types de Servitudes de Passage

Servitude pour enclave (article 682 du Code civil)

Un terrain est enclavé s'il n'a aucun accès à la voie publique ou un accès insuffisant. Le propriétaire peut alors réclamer un droit de passage sur les terrains voisins.

Conditions :

Absence totale d'accès OU accès impraticable (pente, largeur insuffisante)
Enclavement non créé volontairement par le propriétaire
Tracé le moins dommageable pour le fonds servant

L'enclavement peut résulter d'une division parcellaire, d'une modification de voirie ou de la configuration naturelle du terrain.

Servitude conventionnelle

Créée par accord entre propriétaires, elle est formalisée par un acte notarié et publiée au service de la publicité foncière. Cette servitude peut prévoir :

Le tracé exact du passage
La largeur et le type de revêtement
Les conditions d'usage (piéton, véhicule)
La répartition des charges d'entretien
L'indemnité éventuelle

Le notaire vérifie l'existence de servitudes conventionnelles lors de toute transaction immobilière.

Servitude par prescription trentenaire

Un passage utilisé pendant 30 ans de manière continue, apparente et non équivoque peut devenir une servitude par prescription. Cette acquisition nécessite :

Usage pendant 30 ans minimum
Passage visible (pas de dissimulation)
Usage à titre de propriétaire (pas de simple tolérance)

La preuve est difficile à apporter et nécessite souvent des témoignages ou des photos anciennes.

Servitude par destination du père de famille

Lorsqu'un propriétaire divise son terrain et qu'un passage existait entre les deux parties, ce passage devient automatiquement une servitude après la division. L'ancien accès créé par le propriétaire unique devient un droit pour le nouveau propriétaire du fonds enclavé.

Les servitudes dans les lotissements suivent souvent ce principe.

Comment Connaître les Servitudes sur un Terrain ?

Le certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme mentionne les servitudes d'utilité publique (SUP) affectant le terrain. Ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et comprennent :

Servitudes de passage de réseaux (électricité, gaz, eau)
Servitudes liées aux monuments historiques
Servitudes de dégagement aéronautique
Servitudes de protection des captages d'eau

Le certificat d'urbanisme ne mentionne PAS les servitudes de droit privé (passage entre voisins). Pour celles-ci, consultez l'acte de propriété.

L'acte de propriété

L'acte notarié de vente ou de donation contient la description des servitudes grevant ou bénéficiant au terrain. Demandez au notaire :

Les servitudes actives (dont vous bénéficiez)
Les servitudes passives (que vous supportez)
L'assiette précise (tracé sur plan)
Les conditions d'usage

Si vous achetez un terrain, le notaire est tenu de vous informer des servitudes connues.

Le service de la publicité foncière

Les servitudes conventionnelles sont publiées au service de la publicité foncière (ex-conservation des hypothèques). Vous pouvez demander un état hypothécaire ou un relevé de formalités pour connaître l'historique des servitudes.

Coût : environ 15 € pour un état hypothécaire simple.

Le géomètre-expert

Pour connaître précisément l'assiette d'une servitude (son tracé exact), faites appel à un géomètre pour établir un plan. Il peut :

Reporter les servitudes sur le plan cadastral
Matérialiser les limites par bornage
Rédiger un document d'arpentage

Le géomètre identifie également les servitudes apparentes (chemins d'usage, passages visibles).

Impact sur la Constructibilité et l'Urbanisme

Servitude et permis de construire

Une servitude de passage n'empêche pas de construire, mais elle impose des contraintes :

Zone non constructible : vous ne pouvez pas construire sur l'assiette de la servitude
Implantation : le bâtiment doit respecter le passage
Accès : la servitude peut conditionner l'accès au terrain

Le plan de masse pour permis de construire doit mentionner les servitudes existantes et montrer que le projet les respecte.

Servitude et refus de permis

L'administration ne peut pas refuser un permis au motif qu'il empiète sur une servitude de droit privé. Le permis de construire vérifie uniquement la conformité au droit de l'urbanisme, pas au droit privé.

Cependant :

Un recours des voisins peut invoquer la violation d'une servitude
La construction sur l'assiette d'une servitude expose à une action en démolition
Le bénéficiaire de la servitude peut exiger la remise en état

Servitude et PLU

Le PLU intègre les servitudes d'utilité publique (SUP) dans ses annexes. Ces servitudes d'urbanisme peuvent :

Interdire les constructions dans certaines zones
Imposer des reculs par rapport aux réseaux
Limiter la hauteur des bâtiments (servitude aéronautique)

Consultez le PLU de votre commune pour connaître les SUP applicables à votre parcelle cadastrale.

Modification ou suppression d'une servitude

Une servitude peut être modifiée ou supprimée dans certains cas :

Modification du tracé :

Le propriétaire du fonds servant peut demander le déplacement à ses frais
À condition que le nouveau tracé soit aussi pratique

Extinction de la servitude :

Réunion des deux fonds (même propriétaire)
Non-usage pendant 30 ans
Disparition de l'enclavement (nouvelle voie publique)
Accord des parties (acte notarié)

Cas Pratiques et Exemples

Exemple 1 : Achat d'un terrain enclavé

Situation : vous achetez un terrain de 800 m² sans accès direct à la voie publique. Une servitude de passage de 3 m de large traverse le terrain voisin sur 20 m.

Vérifications :

Existence de la servitude dans l'acte (légale ou conventionnelle)
Largeur suffisante pour les véhicules (3 m minimum recommandé)
État du chemin (entretien à la charge de qui ?)
Indemnité prévue ou déjà versée

Impact sur le projet :

Surface constructible : 800 m² (la servitude est sur le terrain voisin)
Accès : assuré par la servitude
Permis de construire : mentionner l'accès par servitude

Le délai d'instruction du permis n'est pas impacté par l'existence d'une servitude.

Exemple 2 : Construction sur un terrain grevé d'une servitude

Situation : votre terrain de 1 000 m² est traversé par une servitude de passage de 4 m × 30 m (120 m²) au profit du voisin.

Contraintes :

Zone non constructible : 120 m² (assiette de la servitude)
Surface constructible effective : 880 m²
Le passage doit rester libre et praticable

Erreur à éviter : construire un garage ou une annexe sur l'assiette de la servitude. Le voisin pourrait exiger la démolition.

Solution : implanter la construction à distance du passage, prévoir une clôture avec portail pour sécuriser le passage.

Exemple 3 : Division parcellaire créant une enclave

Situation : vous divisez votre terrain de 2 000 m² en deux lots. Le lot arrière (1 000 m²) n'a plus d'accès direct à la rue.

Obligation : créer une servitude de passage au profit du lot arrière sur le lot avant.

Démarches :

Faire établir le tracé par un géomètre
Rédiger l'acte de servitude chez le notaire
Publier au service de la publicité foncière
Mentionner la servitude dans les actes de vente

Coût : géomètre (500 à 1 000 €) + notaire (300 à 500 €) + publication (environ 100 €).

Exemple 4 : Servitude et piscine

Situation : vous souhaitez construire une piscine sur un terrain grevé d'une servitude de passage.

Règle : la piscine ne peut pas empiéter sur l'assiette de la servitude.

Solution : implanter la piscine à distance du passage. Le plan de masse de la déclaration préalable doit montrer la position de la piscine et du passage.

Attention : même une clôture autour de la piscine ne doit pas entraver le passage si celui-ci bénéficie d'une servitude.

Erreurs à Éviter

Erreur n°1 : Acheter sans vérifier les servitudes

Beaucoup d'acheteurs ne lisent pas attentivement l'acte de propriété. Une servitude de passage peut réduire considérablement la surface utilisable ou imposer des contraintes d'implantation. Demandez au notaire de vous expliquer chaque servitude.

Erreur n°2 : Construire sur l'assiette d'une servitude

Construire sur le tracé d'une servitude expose à une action en démolition du bénéficiaire. Le permis de construire ne protège pas contre cette action car il ne vérifie que le droit public, pas le droit privé.

Erreur n°3 : Bloquer le passage

Installer un portail fermé à clé, déposer des matériaux ou garer des véhicules sur le passage constitue une entrave à la servitude. Le bénéficiaire peut saisir le juge en référé pour obtenir la suppression de l'obstacle.

Erreur n°4 : Ignorer l'indemnisation

Le propriétaire du fonds servant a droit à une indemnité. Si elle n'a jamais été versée ou si elle est devenue insuffisante, il peut la réclamer même après des années.

Erreur n°5 : Confondre tolérance et servitude

Un passage toléré par courtoisie n'est pas une servitude. Il peut être interrompu à tout moment. Pour créer un véritable droit, il faut un acte notarié ou 30 ans d'usage continu et apparent.

Questions Fréquentes

Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?

Une servitude de passage est un droit réel permettant au propriétaire d'un terrain (fonds dominant) de traverser le terrain d'un voisin (fonds servant) pour accéder à la voie publique. Elle est définie par les articles 637 à 710 du Code civil. La servitude est attachée au terrain et se transmet automatiquement lors des ventes successives. Elle peut être légale (terrain enclavé), conventionnelle (accord notarié) ou acquise par prescription trentenaire.

Comment savoir si mon terrain a des servitudes ?

Pour connaître les servitudes sur un terrain, consultez plusieurs sources : l'acte de propriété (servitudes privées), le certificat d'urbanisme (servitudes d'utilité publique), les annexes du PLU (SUP) et le service de la publicité foncière (servitudes publiées). Le notaire vous renseigne lors d'un achat. Un géomètre peut matérialiser le tracé exact sur plan. Les servitudes apparentes (chemins visibles) peuvent aussi être identifiées lors d'une visite sur place.

Une servitude de passage empêche-t-elle de construire ?

Non, une servitude de passage n'empêche pas de construire sur le terrain, mais elle interdit de construire sur l'assiette même de la servitude (le tracé du passage). La zone de passage doit rester libre et praticable. Le reste du terrain conserve sa constructibilité normale selon le PLU. Le plan de masse du permis de construire doit montrer la servitude et démontrer que le projet la respecte. Construire sur la servitude expose à une action en démolition.

Peut-on supprimer une servitude de passage ?

Une servitude peut être supprimée dans certains cas : réunion des deux fonds sous un même propriétaire, non-usage pendant 30 ans, disparition de la cause (nouvelle voie donnant accès au fonds dominant), ou accord des parties formalisé par acte notarié. Pour une servitude légale d'enclave, la suppression n'est possible que si le fonds dominant dispose d'un nouvel accès à la voie publique. Le propriétaire du fonds servant ne peut pas supprimer unilatéralement une servitude établie.

Quel est le montant de l’indemnité pour une servitude de passage ?

L'indemnité pour une servitude de passage est fixée librement entre les parties ou par le tribunal en cas de désaccord. Elle tient compte de la dépréciation du terrain, de la gêne occasionnée et de la surface occupée. En pratique, elle peut représenter 20% à 50% de la valeur du terrain correspondant à l'assiette de la servitude, plus une compensation pour la gêne générale. L'indemnité peut être versée en capital unique ou sous forme de redevance annuelle.

Le permis de construire vérifie-t-il les servitudes privées ?

Non, le permis de construire ne vérifie que la conformité au droit de l'urbanisme (PLU, Code de l'urbanisme), pas au droit privé. L'administration ne peut pas refuser un permis au motif qu'il empiète sur une servitude de passage privée. Cependant, cette délivrance ne protège pas le pétitionnaire : le voisin bénéficiaire de la servitude peut agir en justice pour faire respecter son droit, voire obtenir la démolition de constructions empiétant sur le passage.

Quelle largeur minimum pour une servitude de passage ?

La largeur d'une servitude de passage dépend de son usage. Pour un passage piéton seul, 1 m peut suffire. Pour un passage véhicule, 3 m minimum sont nécessaires (largeur d'une voiture). Pour un accès desservant plusieurs maisons, 4 à 5 m sont recommandés. L'article 682 du Code civil prévoit que le passage doit être "suffisant pour assurer la desserte normale du fonds dominant". En cas de litige, le tribunal fixe la largeur nécessaire en fonction des besoins réels.

Conclusion

La servitude de passage est une contrainte juridique majeure à vérifier avant tout achat de terrain ou projet de construction. Elle peut être légale (terrain enclavé), conventionnelle (accord notarié) ou acquise par prescription.

Points essentiels à retenir :

Vérifiez les servitudes dans l'acte de propriété et le certificat d'urbanisme
Une servitude interdit de construire sur son assiette
Le permis de construire ne protège pas contre les actions en démolition
L'indemnisation du fonds servant est obligatoire

Démarches recommandées :

Demandez un certificat d'urbanisme mentionnant les SUP
Lisez attentivement l'acte de propriété
Faites établir un plan par un géomètre en cas de doute
Consultez un notaire pour toute question juridique

Pour une extension de 20 m² ou tout autre projet, intégrez les servitudes dès la conception. La durée de validité du permis vous laisse le temps de résoudre les éventuels conflits avant de construire.

En cas de litige sur une servitude de vue ou une servitude de façade, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.

Sources : Code civil (articles 637 à 710, 682 à 685), Code de l'urbanisme, Service-public.fr, Legifrance