Servitude de Vue : Distances Légales et Règles entre Voisins

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Vous souhaitez créer une fenêtre donnant sur le jardin de votre voisin ? Ou au contraire, votre voisin a installé un velux qui plonge directement dans votre salon ? Les règles de vue entre propriétés voisines sont parmi les plus anciennes du droit français — et les plus conflictuelles. La servitude de vue, encadrée par le Code civil, impose des distances minimales que toute construction doit respecter. Mais attention : ces règles de droit privé s'appliquent en plus de l'autorisation d'urbanisme. Un permis de construire accordé ne vous dispense pas de les respecter. Cet article vous explique les distances légales, les exceptions, et comment éviter les litiges.

Sommaire

• Qu'est-ce qu'une servitude de vue ?
• Les distances légales à respecter
• Vue droite vs vue oblique
• Permis de construire et servitude de vue
• Cas pratiques et exemples
• Erreurs à éviter
• Questions fréquentes
• Conclusion

Qu'est-ce qu'une servitude de vue ?

La servitude de vue est une contrainte imposée par le Code civil (articles 678 à 680) pour protéger l'intimité des propriétés voisines. Elle limite la création d'ouvertures (fenêtres, portes vitrées, balcons) donnant sur le fonds voisin.

Le principe fondamental

Quand vous créez une ouverture dans un mur, cette ouverture ne doit pas permettre de voir directement chez votre voisin à une distance trop proche. Le Code civil distingue deux types de vues :

• La vue droite : Vous pouvez voir le fonds voisin en regardant droit devant vous, sans tourner la tête
• La vue oblique : Vous devez tourner la tête à droite ou à gauche pour voir le fonds voisin

Ces deux types de vues ont des distances minimales différentes.

Distinction avec les jours

Un jour est une ouverture qui laisse passer la lumière mais pas le regard (verre opaque ou dormant, hauteur minimale). Un jour n'est pas soumis aux règles de distance car il ne permet pas de vue.

Une vue est une ouverture permettant de regarder vers l'extérieur (fenêtre ouvrante, baie vitrée, velux transparent). Elle est soumise aux règles de distance.

Le cadre juridique

Les servitudes de vue relèvent du droit privé (Code civil) et non du droit de l'urbanisme (Code de l'urbanisme). Cette distinction est essentielle :

• Le permis de construire vérifie la conformité aux règles d'urbanisme (PLU, reculs, hauteur)
• Il ne vérifie pas le respect des servitudes privées (vue, passage, écoulement des eaux)

Un permis peut donc être accordé pour une construction qui viole les règles de vue. Mais cette construction reste contestable devant le juge civil.

Les distances légales à respecter

La vue droite : 1,90 mètre minimum

L'article 678 du Code civil impose une distance minimale de 1,90 mètre entre le parement extérieur du mur où se trouve l'ouverture et la ligne de limite de propriété.

Comment se mesure cette distance ?

• Depuis le parement extérieur du mur (pas l'intérieur)
• Jusqu'à la limite séparative (pas la construction voisine)
• Perpendiculairement au mur

Exemple : Vous voulez créer une fenêtre dans votre façade donnant sur le terrain voisin. Le bord extérieur de votre mur doit être à au moins 1,90 m de la limite de propriété.

La vue oblique : 0,60 mètre minimum

L'article 679 réduit la distance à 0,60 mètre pour les vues obliques — celles qui nécessitent de tourner la tête pour voir le fonds voisin.

Mesure de la distance :

• Depuis le montant latéral de l'ouverture (celui le plus proche de la limite)
• Jusqu'à la ligne séparative
• Dans le prolongement du mur

Cas pratique : Une fenêtre en bout de façade, parallèle à la limite, crée une vue oblique. Le montant de fenêtre le plus proche de la limite doit être à 0,60 m minimum.

Tableau récapitulatif des distances

Les balcons et terrasses

Un balcon ou une terrasse accessible crée une vue droite sur 180° et une vue oblique sur les côtés. Les distances s'appliquent :

• 1,90 m perpendiculairement au garde-corps
• 0,60 m sur les côtés

C'est pourquoi les balcons en limite de propriété sont rares — ils impliqueraient des distances impossibles à respecter.

Vue droite vs vue oblique

Déterminer le type de vue

La qualification du type de vue dépend de l'orientation de l'ouverture par rapport à la limite séparative.

Vue droite : L'ouverture est orientée vers le fonds voisin. En vous tenant devant la fenêtre et en regardant droit devant, vous voyez le terrain voisin.

Vue oblique : L'ouverture est parallèle ou presque parallèle à la limite. Vous devez tourner la tête (plus de 45°) pour voir le fonds voisin.

Exemples concrets

Vue droite :

• Fenêtre de salon donnant sur le jardin voisin
• Baie vitrée face à la limite séparative
• Velux dans un toit orienté vers le voisin

Vue oblique :

• Fenêtre en bout de façade, parallèle à la limite
• Œil-de-bœuf dans un pignon latéral
• Fenêtre de cuisine donnant sur la rue, mais avec vue oblique sur le jardin

Le cas des fenêtres d'angle

Une fenêtre d'angle (deux pans vitrés) crée potentiellement une vue droite ET une vue oblique. Chaque pan doit respecter la distance correspondante à son orientation.

Permis de construire et servitude de vue

Ce que vérifie l'instruction

L'instructeur du permis de construire vérifie la conformité au PLU et au Code de l'urbanisme :

• Distances de recul par rapport aux limites (article 7 du règlement de zone)
• Hauteur maximale
• Emprise au sol
• Aspect extérieur

Ces règles d'urbanisme peuvent imposer des reculs (3 m, 5 m…) supérieurs aux distances de vue du Code civil.

Ce que l'instruction ne vérifie pas

L'instructeur ne vérifie PAS le respect des servitudes de droit privé :

• Servitude de vue (Code civil)
• Servitude de passage
• Servitudes d'utilité publique (sauf celles annexées au PLU)
• Servitudes de lotissement

Les conséquences pratiques

Un permis peut être accordé pour une construction dont les fenêtres ne respectent pas les distances de vue.

Mais le voisin peut agir en justice pour obtenir :

• L'obturation des ouvertures litigieuses
• La pose de verre opaque
• Des dommages-intérêts
• Dans les cas extrêmes, la démolition

C'est pourquoi le permis ne sanctionne pas les règles de droit privé.

Le recours des voisins

Le voisin dispose de deux voies :

1. Recours administratif contre le permis (dans les 2 mois suivant l'affichage) pour non-conformité au PLU — pas pour violation des règles de vue
2. Action civile devant le tribunal judiciaire pour faire respecter les servitudes privées — délai de 30 ans

Le recours des tiers pour non-respect du PLU et l'action civile pour servitude de vue sont deux procédures distinctes et cumulables.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Création d'un velux dans les combles

Situation : M. Dupont aménage ses combles et souhaite installer un velux de 78×118 cm dans le pan de toit orienté vers le jardin du voisin. La limite est à 3 m.

Analyse :

• Le velux crée une vue droite (orientation vers le voisin)
• Distance requise : 1,90 m
• Distance réelle : 3 m
• ✅ Conforme

Démarche : Déclaration préalable pour la modification de l'aspect extérieur de la toiture. Le velux ne pose pas de problème de servitude de vue.

Exemple 2 : Baie vitrée en limite de propriété

Situation : Mme Martin fait construire une extension avec une grande baie vitrée. Le mur de l'extension est à 1 m de la limite (règle PLU : 3 m en zone A, mais seulement 1 m pour les extensions < 20 m² en zone U).

Analyse :

• La baie vitrée crée une vue droite
• Distance requise : 1,90 m
• Distance réelle : 1 m (parement extérieur du mur)
• ❌ Non conforme au Code civil

Conséquence : Le permis peut être accordé (la règle PLU est respectée), mais le voisin peut exiger l'obturation ou la pose de verre opaque.

Solution : Remplacer la baie vitrée par un mur plein avec jours (verre opaque dormant).

Exemple 3 : Fenêtre en bout de façade

Situation : Construction d'une maison avec une fenêtre de cuisine en bout de façade est. La façade est parallèle à la limite nord. Le montant de fenêtre est à 0,80 m de la limite.

Analyse :

• La fenêtre crée une vue oblique vers le terrain nord
• Distance requise : 0,60 m
• Distance réelle : 0,80 m
• ✅ Conforme

Exemple 4 : Balcon avec vue directe

Situation : Création d'un balcon de 3 m de large sur 1,50 m de profondeur au premier étage. La limite la plus proche est à 4 m en face et 2 m sur le côté gauche.

Analyse :

• Vue droite en face : 4 m > 1,90 m ✅
• Vue oblique à gauche : Le garde-corps latéral doit être à 0,60 m minimum de la limite. Avec 2 m de distance, c'est conforme ✅

Attention : Si le balcon permettait de se pencher au-dessus de la limite, la distance de vue droite s'appliquerait aussi latéralement.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Croire que le permis autorise tout

Le permis de construire autorise la construction au regard des règles d'urbanisme. Il ne vous dispense pas du respect des servitudes privées. Construire une fenêtre avec permis mais sans respecter les distances vous expose à une action en justice du voisin.

Erreur n°2 : Confondre limite de propriété et construction voisine

La distance de vue se mesure jusqu'à la limite de propriété, pas jusqu'à la construction du voisin. Même si le voisin n'a pas de bâtiment en face, vous devez respecter 1,90 m. Un géomètre-expert peut préciser la limite exacte.

Erreur n°3 : Ignorer les vues obliques

Les vues obliques sont souvent oubliées. Une fenêtre en bout de façade, parallèle à la limite, crée une vue oblique. La distance de 0,60 m s'applique depuis le montant le plus proche.

Erreur n°4 : Transformer un jour en vue

Un jour (verre opaque, dormant) peut être installé sans respect des distances. Mais si vous le remplacez par une fenêtre ouvrante avec verre transparent, vous créez une vue soumise aux règles de distance. Cette transformation peut être contestée par le voisin.

Erreur n°5 : Invoquer la prescription trop vite

La servitude de vue peut s'acquérir par prescription trentenaire. Mais cette prescription suppose une possession continue, paisible et publique pendant 30 ans. Une fenêtre récente n'est pas prescrite, même si elle existe depuis 5 ou 10 ans.

Questions fréquentes

Conclusion

La servitude de vue est une règle de droit privé qui s'impose à tous les propriétaires, indépendamment des autorisations d'urbanisme. Respecter les distances de 1,90 m (vue droite) et 0,60 m (vue oblique) vous évite des procès coûteux et des travaux de mise en conformité forcée.

Points essentiels à retenir :

• Vue droite = 1,90 m depuis le parement du mur jusqu'à la limite
• Vue oblique = 0,60 m depuis le montant de l'ouverture
• Le permis de construire ne vérifie pas ces distances
• Le voisin peut agir en justice même après obtention du permis
• La prescription trentenaire peut créer une servitude de vue acquise

Avant tout projet comportant des ouvertures vers les propriétés voisines, vérifiez les distances et consultez si nécessaire un notaire ou un avocat. Un litige de vue peut coûter des milliers d'euros en procédure et en travaux — bien plus que la modification du projet en amont.

Pour vos démarches d'urbanisme, pensez à vérifier également les recours possibles des voisins et à faire établir un plan de masse précis.

Sources : Code civil (articles 675 à 680), Jurisprudence Cour de cassation, Service-public.fr