Procédure de Régularisation de Travaux : Les Étapes à Suivre

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Vous avez réalisé des travaux sans autorisation et la mairie vous demande de régulariser ? Ou vous souhaitez vendre votre maison et découvrez qu'une extension n'a jamais été déclarée ? La procédure de régularisation permet de mettre en conformité des constructions existantes avec le droit de l'urbanisme. Contrairement aux idées reçues, régulariser reste possible dans la majorité des cas, à condition de suivre les bonnes étapes et de constituer un dossier solide. Voici comment procéder concrètement, depuis l'analyse initiale jusqu'à l'obtention de votre autorisation.

Sommaire

Qu'est-ce que la régularisation de travaux ?

La régularisation consiste à déposer une demande d'autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire) pour des travaux déjà réalisés. C'est une procédure a posteriori qui vise à mettre en conformité une construction existante avec les règles d'urbanisme applicables.

Le cadre juridique

Le Code de l'urbanisme ne prévoit pas de procédure spécifique pour la régularisation. Concrètement, vous déposez le même dossier que si les travaux n'avaient pas encore été réalisés. La seule différence : vos plans représentent un état existant, pas un projet futur.

Les articles R421-1 à R421-8 du Code de l'urbanisme définissent les travaux soumis à permis de construire, tandis que les articles R421-9 à R421-12 encadrent ceux relevant de la déclaration préalable. Ces règles s'appliquent identiquement pour une régularisation.

Régularisation vs prescription

Attention à ne pas confondre régularisation et prescription. La prescription de 10 ans signifie que l'administration ne peut plus vous obliger à démolir après ce délai. Mais cela ne signifie pas que votre construction est régulière ! Pour vendre, obtenir un prêt ou réaliser de nouveaux travaux, vous aurez toujours besoin d'une régularisation formelle.

Ce qui peut être régularisé

Toute construction peut théoriquement faire l'objet d'une régularisation, à condition qu'elle soit conforme aux règles d'urbanisme en vigueur au moment du dépôt. Cela inclut :

Quand faut-il régulariser ?

Les situations qui déclenchent une régularisation

Plusieurs situations rendent la régularisation nécessaire ou fortement conseillée :

Mise en demeure de la mairie
Vous avez reçu un courrier officiel vous demandant de régulariser ou de démolir. C'est la situation la plus urgente. Une mise en demeure de la mairie vous impose généralement un délai de 2 à 3 mois pour déposer votre dossier. Ne pas réagir peut entraîner des poursuites pénales et une amende pouvant atteindre 6 000 € par m² de surface irrégulière.

Vente immobilière
Lors d'une vente, le notaire vérifie la conformité du bien avec les autorisations d'urbanisme. Une extension non déclarée peut bloquer la transaction ou entraîner une renégociation du prix. Mieux vaut régulariser avant de mettre en vente.

Nouveaux travaux
Vous souhaitez agrandir votre maison de 30 m² mais une partie existante n'est pas déclarée ? Impossible d'obtenir une autorisation pour de nouveaux travaux sans régulariser l'existant d'abord.

Sinistre et assurance
En cas de sinistre (incendie, dégât des eaux), votre assurance peut refuser de couvrir une construction non déclarée. La régularisation sécurise votre bien.

Les risques de ne pas régulariser

Risque Conséquence Délai
Amende pénale Jusqu'à 6 000 €/m² Prescription 6 ans
Action civile Démolition possible Prescription 10 ans
Blocage vente Transaction impossible Permanent
Assurance Refus d'indemnisation Permanent

La procédure de régularisation étape par étape

Étape 1 : Analyser la faisabilité

Avant de déposer un dossier, vérifiez que votre construction peut être régularisée. Rendez-vous au service urbanisme de votre mairie pour consulter :

  • Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) ou la carte communale
  • Les règles de zone applicables à votre terrain
  • Les éventuelles servitudes ou protections particulières

Point crucial : les règles applicables sont celles en vigueur au moment du dépôt de la demande de régularisation, pas celles qui existaient lors de la construction. Si le PLU a changé entre-temps, cela peut jouer en votre faveur… ou contre vous.

Si votre construction dépasse 150 m² de surface de plancher totale (existant + régularisation), vous devrez obligatoirement recourir à un architecte.

Étape 2 : Choisir le type d'autorisation

Comme pour des travaux neufs, le type d'autorisation dépend de la nature et de l'ampleur de la construction à régulariser :

Déclaration préalable

  • Surface créée entre 5 et 20 m² (ou 40 m² en zone U avec PLU)
  • Modification de façade
  • Changement de destination sans modification de structure
  • Délai d'instruction : 1 mois (2 mois en secteur protégé)

Permis de construire

  • Surface créée supérieure à 20 m² (ou 40 m² en zone U)
  • Construction nouvelle
  • Changement de destination avec modification de structure
  • Délai d'instruction : 2 à 3 mois

Pour une procédure complète de régularisation, consultez le détail des formalités selon chaque type d'autorisation.

Étape 3 : Constituer le dossier

Le dossier de régularisation comprend les mêmes pièces qu'une demande classique, avec une particularité : vos plans représentent l'état existant, pas un projet.

Pièces obligatoires pour une déclaration préalable :

  • Formulaire Cerfa n°13703
  • Plan de situation (1/5000 ou 1/25000)
  • Plan de masse (avant/après, même si identiques pour une régularisation)
  • Plans de façades et toitures
  • Document d'insertion paysagère
  • Photographies de l'environnement

Pièces supplémentaires pour un permis de construire :

  • Formulaire Cerfa n°13406
  • Notice descriptive
  • Plan de coupe
  • Attestation RT (selon les cas)

Étape 4 : Déposer le dossier

Deux options de dépôt :

En mairie : dépôt en 4 exemplaires minimum (5 ou 6 en secteur ABF). La mairie vous délivre un récépissé avec le numéro de dossier et la date de dépôt.

En ligne : de plus en plus de communes proposent le dépôt dématérialisé via le portail AD'AU ou une plateforme dédiée. Vous recevez un accusé de réception électronique.

Étape 5 : Suivre l'instruction

Une fois le dossier déposé, le suivi de dossier vous permet de connaître l'état d'avancement de votre demande :

  • Enregistré : dossier reçu, numéro attribué
  • En cours d'instruction : examen par les services
  • Incomplet : pièces manquantes demandées (vous avez 3 mois pour compléter)
  • En consultation : avis ABF ou autres services en cours
  • Décision : accord, refus ou sursis à statuer

Si vous avez déposé en ligne, vous pouvez généralement suivre l'avancement en temps réel sur la plateforme. Sinon, contactez le service urbanisme avec votre numéro de dossier.

Étape 6 : Obtenir la décision

À l'issue du délai d'instruction, vous recevez soit :

Un arrêté d'autorisation
Votre construction est officiellement régularisée. Vous devez afficher l'autorisation sur le terrain pendant 2 mois (délai de recours des tiers). Conservez précieusement ce document !

Un refus motivé
L'administration doit expliquer les raisons du refus. Vous disposez de 2 mois pour déposer un recours gracieux (auprès du maire) ou contentieux (devant le tribunal administratif). Dans ce cas, l'aide d'un avocat spécialisé en urbanisme peut s'avérer précieuse.

Une absence de réponse
Passé le délai d'instruction, le silence de l'administration vaut accord tacite pour la plupart des autorisations. Demandez un certificat de non-opposition pour formaliser cet accord.

Les documents à fournir

Checklist pour une régularisation

Document DP PC Observations
Cerfa 13703 13406 Cocher "régularisation" si case disponible
Plan de situation ✓ ✓ Échelle 1/5000 à 1/25000
Plan de masse ✓ ✓ État existant + cotes
Plan de coupe – ✓ Terrain naturel + construction
Façades et toitures ✓ ✓ Toutes les façades
Notice descriptive – ✓ Matériaux, couleurs, implantation
Insertion paysagère ✓ ✓ Photo + simulation
Photos environnement ✓ ✓ Vue proche + vue lointaine
Attestation RT – * Selon travaux

Conseils pour des plans réussis

Pour une régularisation, vos plans doivent refléter fidèlement la construction existante. Quelques conseils :

  1. Relevez les cotes exactes : mesurez précisément les dimensions, hauteurs, distances aux limites
  2. Photographiez abondamment : chaque façade, chaque détail, l'environnement
  3. Soyez honnête : ne minimisez pas les surfaces, l'administration vérifiera
  4. Faites appel à un professionnel : un géomètre ou un dessinateur peut établir des plans précis

Délais d'instruction et suivi de dossier

Délais réglementaires

Type d'autorisation Délai normal Délai secteur ABF
Déclaration préalable 1 mois 2 mois
Permis de construire maison 2 mois 3 mois
Permis de construire autre 3 mois 4 mois

Ces délais courent à compter de la réception d'un dossier complet. Si des pièces manquent, le délai est suspendu jusqu'à leur réception.

Suivre son dossier

En ligne
De plus en plus de communes permettent de suivre son dossier en temps réel via une plateforme dédiée. Vous recevez des notifications à chaque étape : enregistrement, demande de pièces complémentaires, décision.

Par téléphone ou en mairie
Munissez-vous de votre numéro de dossier (format : DP 000 000 00 X0000 ou PC 000 000 00 X0000) et contactez le service urbanisme. La plupart des agents peuvent vous indiquer l'état d'avancement.

Délai dépassé ?
Si le délai d'instruction est dépassé sans réponse, le silence vaut généralement accord (accord tacite). Demandez à la mairie un certificat de non-opposition pour officialiser cette décision.

Cas particuliers

Régularisation en secteur protégé

Si votre terrain se situe à proximité d'un monument historique, dans un site patrimonial remarquable ou une zone protégée, l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) sera consulté. Cela allonge les délais et peut conduire à des prescriptions particulières (matériaux, couleurs, formes).

L'ABF peut demander des modifications pour que la construction s'intègre mieux dans son environnement. Dans certains cas, la régularisation peut être refusée si la construction porte atteinte au patrimoine.

Extension non autorisée

Une extension réalisée sans autorisation nécessite généralement un permis de construire pour sa régularisation si elle dépasse 20 m² (ou 40 m² en zone U). Le dossier devra démontrer que l'extension respecte les règles du PLU : implantation, hauteur, aspect extérieur.

Piscine non déclarée

Les piscines construites sans déclaration sont particulièrement concernées par les contrôles (repérage par photo aérienne, déclaration fiscale). La régularisation nécessite une déclaration préalable pour les bassins de 10 à 100 m², un permis au-delà.

Surface totale dépassant 150 m²

Si la surface de plancher totale de votre habitation (existant + régularisation) dépasse 150 m², vous devez obligatoirement faire appel à un architecte pour constituer votre dossier. Cette règle s'applique même si la partie à régulariser est modeste.

Régularisation impossible

Dans certains cas, la régularisation est impossible car la construction ne respecte pas les règles d'urbanisme actuelles. Options :

  1. Modifier la construction pour la rendre conforme
  2. Démolir la partie non conforme
  3. Attendre la prescription si elle n'est pas encore acquise
  4. Contester le PLU si ses règles sont manifestement disproportionnées

Erreurs à éviter

1. Déposer un dossier incomplet

Un dossier incomplet retarde l'instruction et peut donner une mauvaise impression aux services. Prenez le temps de rassembler toutes les pièces avant le dépôt.

2. Minimiser les surfaces

Indiquer une surface inférieure à la réalité est une fausse déclaration. L'administration peut vérifier sur place. Si l'écart est significatif, votre autorisation peut être retirée et vous vous exposez à des poursuites.

3. Ignorer le délai de mise en demeure

Si vous avez reçu une mise en demeure de régulariser, réagissez rapidement. Même si vous contestez le bien-fondé de cette demande, déposez au minimum un dossier dans le délai imparti. Vous pourrez toujours négocier ensuite.

4. Ne pas vérifier le PLU

Le PLU peut avoir changé depuis la construction. Vérifiez que votre construction respecte les règles actuelles AVANT de déposer votre dossier. Une consultation préalable au service urbanisme peut vous éviter un refus.

5. Oublier les sanctions financières

Au-delà de l'autorisation d'urbanisme, une construction non déclarée peut entraîner un redressement fiscal (taxe d'aménagement, taxe foncière). La régularisation vous expose à ce rattrapage. Provisionnez les coûts de régularisation : amendes éventuelles, taxes, honoraires de professionnels.

Questions fréquentes

Quelles sont les démarches administratives à suivre pour régulariser ?

La régularisation suit le même circuit qu'une demande d'autorisation classique. Vous devez d'abord identifier le type d'autorisation nécessaire (déclaration préalable ou permis de construire) en fonction de la surface et de la nature des travaux. Ensuite, constituez un dossier complet avec plans, photos et formulaire Cerfa. Déposez-le en mairie ou en ligne. Le délai d'instruction est de 1 à 3 mois selon les cas. Une fois l'autorisation obtenue, affichez-la sur le terrain pendant 2 mois.

Pourquoi faire appel à un maître d’œuvre pour organiser et suivre la régularisation ?

Un professionnel (architecte, maître d'œuvre, géomètre) peut vous aider à plusieurs niveaux. D'abord, il réalise des plans précis et conformes aux exigences administratives. Ensuite, il analyse la faisabilité de la régularisation au regard du PLU actuel. Il peut aussi négocier avec les services d'urbanisme en cas de difficulté et vous représenter si vous êtes éloigné. Pour une construction dépassant 150 m² au total, le recours à un architecte est d'ailleurs obligatoire.

Peut-on suivre son dossier de régularisation après dépôt en ligne ?

Oui, si votre commune propose le dépôt dématérialisé (portail AD'AU ou plateforme dédiée), vous pouvez généralement suivre l'avancement de votre dossier en temps réel. Vous recevez des notifications à chaque étape : confirmation d'enregistrement, demande de pièces complémentaires, consultation des services, décision finale. Si vous avez déposé en format papier, contactez le service urbanisme avec votre numéro de dossier pour connaître l'état d'avancement.

Comment suivre l’avancement de ma demande de régularisation ?

Plusieurs moyens s'offrent à vous. En ligne : connectez-vous à la plateforme de dépôt avec vos identifiants. Par téléphone : appelez le service urbanisme de votre mairie avec votre numéro de dossier (format DP ou PC suivi de chiffres). En mairie : prenez rendez-vous avec l'instructeur en charge de votre dossier. Les différents états possibles sont : enregistré, en cours d'instruction, incomplet (pièces à fournir), en consultation (avis ABF par exemple), décision rendue.

Conclusion

La procédure de régularisation de travaux n'a rien de mystérieux : c'est une demande d'autorisation d'urbanisme classique, déposée après coup. La clé du succès réside dans la préparation : vérifiez d'abord que votre construction peut être régularisée au regard du PLU actuel, constituez un dossier complet et précis, puis suivez attentivement l'instruction.

Si vous avez reçu une mise en demeure, ne tardez pas : les délais sont souvent courts et les conséquences d'une non-régularisation peuvent être lourdes (amende jusqu'à 6 000 € par m², voire démolition).

Pour un dossier complexe ou une situation délicate, n'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel. Un architecte ou un avocat spécialisé en urbanisme peut faire la différence entre un refus et une régularisation réussie.

Pour finaliser votre dossier et obtenir votre certificat de conformité, suivez méthodiquement chaque étape de cette procédure. La régularisation est presque toujours possible quand on s'y prend bien.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-1 à R421-17), Service-public.fr, Legifrance