Prescription 10 Ans en Urbanisme : Tout Comprendre pour Régulariser ou Se Protéger

Temps de lecture : 12 minutes

Vous avez construit une extension il y a 15 ans sans déclaration préalable. Ou vous venez d'acheter une maison avec un garage qui n'apparaît nulle part dans les documents d'urbanisme. La question qui vous hante : êtes-vous protégé par la prescription de 10 ans ?

La réponse est plus nuancée qu'un simple "oui" ou "non". En réalité, trois délais de prescription coexistent en droit de l'urbanisme français, et confondre ces délais peut vous coûter très cher. Cet article vous explique précisément ce que chaque prescription couvre, comment prouver l'ancienneté de vos travaux, et surtout comment sortir de cette zone grise qui bloque tant de projets immobiliers.

Sommaire

Qu'est-ce que la prescription en urbanisme ?

La prescription en urbanisme désigne le délai au-delà duquel certaines actions juridiques ne peuvent plus être engagées contre une construction irrégulière. Contrairement à une idée reçue tenace, la prescription ne "légalise" pas automatiquement une construction illégale – elle limite simplement les recours possibles.

Le cadre légal

Trois textes fondamentaux encadrent la prescription en urbanisme :

  • Article L480-4 du Code de l'urbanisme : définit les sanctions pénales (amende jusqu'à 6 000 € par m²)
  • Article L480-14 du Code de l'urbanisme : fixe le délai de 10 ans pour l'action civile en démolition par la commune
  • Article L421-9 du Code de l'urbanisme : introduit la prescription administrative décennale depuis la loi ELAN de 2018

Le point de départ du délai est toujours le même : la date d'achèvement des travaux. Attention : pour des travaux réalisés par tranches successives formant un ensemble indivisible, la prescription ne court qu'à compter de l'achèvement total du projet.

Ce que la prescription protège (et ce qu'elle ne protège pas)

Type de prescription Délai Protection obtenue Ce qui reste possible
Pénale 6 ans Plus de poursuites au tribunal correctionnel Action civile, refus d'autorisation
Civile (commune) 10 ans Plus de démolition ordonnée par le tribunal Irrégularité administrative persiste
Civile (voisins) 5 ans Plus d'action civile des tiers Idem
Administrative 10 ans* Présomption de conformité (loi ELAN) Conditions strictes

*Sous réserve de conditions très restrictives introduites par la loi ELAN.

Les trois délais de prescription à connaître

La confusion entre ces trois délais est la source de la plupart des erreurs. Prenons-les un par un.

1. La prescription pénale : 6 ans

Depuis le 28 février 2017, le délai de prescription de l'action publique pour les infractions d'urbanisme est passé de 3 à 6 ans. Passé ce délai à compter de l'achèvement des travaux, vous ne pouvez plus être poursuivi devant le tribunal correctionnel.

Sanctions encourues pendant les 6 ans :

  • Amende de 1 200 € à 300 000 € selon la gravité
  • En cas de récidive : jusqu'à 6 mois d'emprisonnement
  • Obligation de remise en état aux frais du contrevenant

2. La prescription civile : 10 ans pour la commune, 5 ans pour les voisins

L'article L480-14 du Code de l'urbanisme permet à la commune de saisir le tribunal judiciaire pendant 10 ans pour obtenir la démolition ou la mise en conformité. Ce délai est plus long que celui accordé aux particuliers (5 ans selon l'article 2224 du Code civil).

Jurisprudence récente (2025) : La Cour de cassation a confirmé en mars 2025 que la commune peut même agir en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite, parallèlement à l'action au fond.

3. L'irrégularité administrative : imprescriptible (avec nuances)

C'est le piège méconnu. Une construction édifiée sans permis de construire ou en violation de celui-ci reste administrativement irrégulière à vie. Aucun délai ne purge cette irrégularité.

Conséquence pratique : si vous souhaitez faire des travaux sur une construction irrégulière (même vieille de 30 ans), la mairie peut refuser votre nouvelle demande d'autorisation. Vous devrez alors régulariser l'existant avant d'obtenir un accord pour votre nouveau projet.

La loi ELAN : une prescription administrative sous conditions

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé une forme de prescription administrative via l'article L421-9 du Code de l'urbanisme. Après 10 ans, une construction peut être considérée comme conforme si et seulement si :

  1. Elle est achevée depuis plus de 10 ans
  2. Aucune action contentieuse n'a été engagée
  3. Elle respecte les règles d'urbanisme actuelles (sauf celles créant des nuisances)
  4. Elle n'est pas construite dans une zone à risques (PPRI, PPRT)
  5. Elle ne porte pas atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique

Ces conditions cumulatives excluent de nombreux cas. Une extension non déclarée qui dépasse les règles de hauteur du PLU actuel ne bénéficie pas de cette prescription, même après 30 ans.

Prescription pénale : 6 ans pour échapper aux poursuites

Comment fonctionne la prescription pénale ?

Le délai de 6 ans court à partir de l'achèvement des travaux, c'est-à-dire lorsque la construction est en état d'être utilisée conformément à sa destination. Pour une maison, c'est généralement la date de fin de gros œuvre et de mise hors d'eau/hors d'air.

Attention au calcul du délai : si vous avez construit un garage en 2018, la prescription pénale est acquise en 2024. Mais si vous avez étendu ce garage en 2022, un nouveau délai de 6 ans court à partir de 2022 pour l'ensemble !

Les sanctions avant prescription

Pendant les 6 premières années, vous risquez :

Infraction Amende maximale Autres sanctions
Construction sans permis (< 20 m²) 1 200 € Remise en état
Construction sans permis (> 20 m²) 6 000 €/m² Remise en état + astreinte
Non-respect du permis accordé 6 000 €/m² Mise en conformité
Récidive 300 000 € 6 mois d'emprisonnement

Pour un garage de 25 m² construit sans permis, l'amende théorique maximale atteint donc 150 000 € (25 × 6 000 €). En pratique, les tribunaux appliquent rarement le maximum, mais l'amende reste significative.

Ce qui se passe après les 6 ans

Passé le délai de prescription pénale :

  • ✅ Plus de poursuites au tribunal correctionnel
  • ✅ Plus d'amende pénale possible
  • ❌ L'action civile reste possible pendant 4 ans supplémentaires (10 ans au total pour la commune)
  • ❌ L'irrégularité administrative demeure

Prescription civile : 10 ans pour éviter la démolition

L'action de la commune (article L480-14)

La commune dispose de 10 ans à compter de l'achèvement pour saisir le tribunal judiciaire et demander :

  • La démolition de la construction illégale
  • Ou sa mise en conformité

Cette action est indépendante de l'action pénale. Une commune peut donc agir au civil même si le délai pénal est expiré, tant que les 10 ans ne sont pas écoulés.

Nouveauté 2025 : Le référé est désormais ouvert aux communes. Elles peuvent obtenir une décision rapide pour faire cesser un trouble manifestement illicite, avant même le jugement au fond.

L'action des voisins

Un voisin qui subit un préjudice du fait de votre construction illégale peut agir pendant 5 ans (article 2224 du Code civil). Il peut obtenir :

  • Des dommages et intérêts
  • La démolition si le préjudice le justifie

Le délai court à partir du moment où le voisin a connaissance de l'illégalité – ce qui peut être bien après l'achèvement des travaux.

Que se passe-t-il après 10 ans ?

Une fois les 10 ans écoulés :

  • ✅ Plus de risque de démolition ordonnée par le tribunal
  • ✅ Les voisins ne peuvent plus agir au civil (le délai de 5 ans est inclus dans les 10 ans)
  • ❌ La construction reste administrativement irrégulière
  • ❌ Impossible d'obtenir une autorisation pour des travaux complémentaires sans régulariser

L'irrégularité administrative : elle ne s'éteint jamais

Le principe : l'irrégularité est perpétuelle

C'est la règle que beaucoup ignorent. Une construction édifiée sans permis de construire ou en violation de celui-ci reste irrégulière pour l'éternité. Il n'existe pas de prescription qui transforme magiquement une construction illégale en construction légale.

Conséquence directe : si vous voulez agrandir votre maison, la mairie vérifiera la régularité de l'existant. Si elle découvre que votre garage de 1985 n'a jamais été déclaré, elle peut refuser votre nouvelle demande tant que vous n'aurez pas régularisé l'ensemble.

L'exception de la loi ELAN (article L421-9)

Depuis 2018, l'article L421-9 du Code de l'urbanisme prévoit une présomption de conformité pour les constructions achevées depuis plus de 10 ans. Mais cette présomption est soumise à des conditions cumulatives très strictes :

  1. Achèvement depuis plus de 10 ans : facile à prouver
  2. Pas d'action contentieuse en cours : vérifiable
  3. Conformité aux règles actuelles : c'est là que ça se complique

Pour bénéficier de la présomption, votre construction doit respecter le PLU actuel, sauf pour les règles relatives à la densité, l'aspect extérieur et les servitudes. Autrement dit, si votre extension dépasse la hauteur autorisée par le PLU actuel, pas de prescription administrative.

Exclusions absolues (jamais de prescription, même après 10 ans) :

  • Constructions dans une zone à risques (PPRI, PPRT)
  • Constructions portant atteinte à la sécurité publique
  • Constructions portant atteinte à la salubrité publique

Tableau récapitulatif des prescriptions

Délai écoulé Prescription pénale Prescription civile Prescription administrative
< 5 ans ❌ Risque pénal ❌ Risque démolition ❌ Irrégulière
5-6 ans ❌ Risque pénal ⚠️ Voisins prescrits ❌ Irrégulière
6-10 ans ✅ Prescrit ⚠️ Commune peut agir ❌ Irrégulière
> 10 ans ✅ Prescrit ✅ Prescrit ⚠️ Sous conditions

Comment prouver qu'une construction a plus de 10 ans ?

Les preuves acceptées par l'administration

Pour invoquer la prescription, vous devez prouver la date d'achèvement. Voici les documents reconnus :

Preuves solides (difficilement contestables) :

  • Photos aériennes datées (IGN, cadastre, Google Earth historique)
  • Déclaration d'achèvement des travaux (DAACT) – si elle existe
  • Factures de travaux avec dates précises
  • Attestation notariée mentionnant la construction
  • Permis de construire ou déclaration préalable archivés

Preuves complémentaires (à renforcer) :

  • Témoignages écrits de voisins
  • Photos personnelles avec métadonnées EXIF
  • Contrats d'assurance habitation mentionnant la surface
  • Relevés de propriété cadastraux

Où trouver les photos aériennes historiques ?

  1. Géoportail (gratuit) : photos IGN depuis les années 1950
  2. Cadastre.gouv.fr : parcellaire historique
  3. Archives départementales : photos anciennes
  4. Google Earth Pro : historique depuis 2004 environ

Cas pratique : prouver l'ancienneté d'un garage

M. Dupont veut vendre sa maison. Le notaire découvre que le garage de 35 m² n'apparaît sur aucun document d'urbanisme. Pour prouver qu'il a plus de 10 ans :

  1. Il télécharge les photos aériennes IGN de 2012 → le garage y figure
  2. Il retrouve la facture du maçon datée de 2010
  3. Il demande une attestation au voisin qui a vu les travaux

Avec ces trois éléments, la prescription civile et pénale est établie. Reste le problème de l'irrégularité administrative à traiter pour les futurs travaux.

Régulariser une construction ancienne : la procédure

Pourquoi régulariser malgré la prescription ?

Même protégé par la prescription, régulariser présente des avantages :

  1. Faciliter la vente : les notaires sont vigilants, les acheteurs aussi
  2. Permettre de nouveaux travaux : extension, surélévation, piscine…
  3. Accéder à l'assurance dommages-ouvrage
  4. Éviter les complications successorales

La procédure de régularisation

Étape 1 : Analyser la conformité au PLU actuel

Avant toute démarche, vérifiez si votre construction respecte les règles actuelles :

  • Hauteur maximale
  • Distance aux limites séparatives
  • Emprise au sol
  • Coefficient d'emprise
  • Aspect extérieur

Étape 2 : Déposer une demande rétroactive

Selon la surface :

  • < 20 m² (ou < 40 m² en zone U) : déclaration préalable rétroactive
  • > 20 m² (ou > 40 m² en zone U) : permis de construire rétroactif

Le formulaire est le même que pour une demande classique (CERFA 13406 ou 13703), mais vous cochez la case "régularisation".

Étape 3 : Constituer le dossier

Le dossier doit refléter l'état actuel de la construction :

  • Plan de masse montrant l'existant
  • Plans de façades et de coupe
  • Notice descriptive
  • Photos de l'existant

Étape 4 : Instruction et décision

Le délai d'instruction est le même que pour une demande classique : 1 mois pour une DP, 2 à 3 mois pour un PC (plus si zone ABF).

Que faire si la régularisation est refusée ?

Si votre construction ne respecte pas le PLU actuel, trois options :

  1. Modifier la construction pour la rendre conforme (coûteux mais définitif)
  2. Attendre une révision du PLU plus favorable (aléatoire)
  3. Vivre avec l'irrégularité en sachant que vous ne pourrez pas faire de travaux complémentaires sans régulariser l'ensemble

Cas pratiques : 4 situations concrètes

Cas 1 : L'extension de 30 m² non déclarée depuis 2012

Situation : Les Martin ont agrandi leur maison de 30 m² en 2012 sans demander de permis de construire. Ils veulent maintenant créer une surélévation.

Analyse :

  • Prescription pénale : acquise (> 6 ans)
  • Prescription civile : acquise (> 10 ans)
  • Prescription administrative : à vérifier selon le PLU actuel

Solution : Ils doivent déposer un permis de construire pour la surélévation ET la régularisation de l'extension. Si l'extension ne respecte pas le PLU actuel (ex : distance aux limites), la demande sera refusée pour l'ensemble.

Cas 2 : Le garage construit en secteur ABF

Situation : M. Garcia a construit un garage de 25 m² il y a 8 ans, sans savoir qu'il était en secteur ABF (abords de monuments historiques).

Analyse :

  • Prescription pénale : acquise (> 6 ans)
  • Prescription civile : NON acquise (< 10 ans)
  • Risque : la commune peut encore agir en démolition

Solution : Tenter une régularisation rapide. Le dossier passera devant l'ABF qui peut imposer des prescriptions matériaux ou prescriptions couleurs pour intégration paysagère.

Cas 3 : L'achat d'une maison avec véranda non déclarée

Situation : Les Petit achètent une maison. Le notaire signale que la véranda de 20 m² n'a aucune trace dans les archives d'urbanisme. Les photos aériennes montrent qu'elle existe depuis 2008.

Analyse :

  • Prescription complète (> 10 ans)
  • Mais véranda potentiellement non conforme au PLU

Solution :

  1. Faire mentionner l'irrégularité dans l'acte de vente
  2. Négocier le prix en conséquence
  3. Après achat, tenter la régularisation si projet de travaux

Cas 4 : La construction en zone PPRI

Situation : Une maison a été construite en zone inondable (PPRI) il y a 15 ans sans respecter les prescriptions de surélévation.

Analyse :

  • Prescription pénale et civile : acquises
  • Prescription administrative : JAMAIS acquise en zone à risques
  • La construction reste irrégulière à vie

Solution : Aucune régularisation possible en l'état. Seule option : réaliser les travaux de mise en conformité (surélévation, batardeau…) puis demander une régularisation.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Croire que 10 ans = légalisation automatique

Le piège : "Ma construction a plus de 10 ans, je n'ai plus rien à craindre."

La réalité : Vous êtes protégé des poursuites pénales et de la démolition ordonnée par le tribunal, mais votre construction reste administrativement irrégulière. Vous ne pourrez pas obtenir d'autorisation pour des travaux complémentaires sans régulariser.

Erreur n°2 : Confondre les délais

Le piège : Penser que la prescription est de 10 ans pour tout.

La réalité :

  • 6 ans pour le pénal
  • 5 ans pour l'action des voisins
  • 10 ans pour l'action de la commune
  • Jamais pour l'irrégularité administrative (sauf conditions strictes)

Erreur n°3 : Ne pas documenter la date d'achèvement

Le piège : Se dire qu'on retrouvera les preuves le moment venu.

La réalité : Les factures se perdent, les souvenirs s'estompent. Conservez dès maintenant :

  • Photos datées des travaux
  • Factures originales
  • Tout document mentionnant la construction

Erreur n°4 : Ignorer les prescriptions d'un permis accordé

Le piège : Obtenir un permis avec prescriptions puis ne pas les respecter.

La réalité : Le non-respect des prescriptions permis construire est une infraction au même titre que l'absence d'autorisation. Les prescriptions ABF concernant les matériaux ou les couleurs sont particulièrement surveillées. Lors du dépôt de la DAACT, l'administration vérifie la conformité prescriptions.

Erreur n°5 : Vendre sans informer l'acheteur

Le piège : Passer sous silence l'irrégularité lors de la vente.

La réalité : Vous engagez votre responsabilité. Le notaire peut refuser de passer l'acte. L'acheteur peut se retourner contre vous après la vente pour vice caché.

Questions fréquentes

Quel est le délai de prescription pour une infraction d’urbanisme ?

Trois délais coexistent : la prescription pénale est de 6 ans à compter de l'achèvement des travaux (pas de poursuite au tribunal correctionnel au-delà), la prescription civile de la commune est de 10 ans (pas de démolition ordonnée par le tribunal), et la prescription de l'action des voisins est de 5 ans. L'irrégularité administrative, elle, ne se prescrit jamais – sauf cas très particuliers prévus par la loi ELAN.

Comment prouver qu’une construction a plus de 10 ans ?

Les preuves les plus solides sont les photos aériennes historiques (disponibles gratuitement sur Géoportail), les factures de travaux datées, les attestations notariées et les déclarations d'achèvement archivées. Vous pouvez compléter avec des témoignages de voisins, des photos personnelles avec métadonnées EXIF, ou des contrats d'assurance mentionnant la surface. Plus vous cumulez de preuves concordantes, plus votre dossier sera solide.

Une extension non déclarée est-elle prescrite après 10 ans ?

Partiellement. Après 10 ans, l'extension non déclarée bénéficie de la prescription pénale (plus d'amende) et civile (plus de démolition ordonnée par le tribunal). En revanche, elle reste administrativement irrégulière. Si vous voulez faire de nouveaux travaux sur cette extension, la mairie peut refuser votre demande tant que vous n'aurez pas régularisé l'existant. La loi ELAN prévoit une exception si l'extension respecte le PLU actuel et n'est pas en zone à risques.

Qu’est-ce qu’un permis avec prescriptions ?

Un permis avec prescriptions est un accord sous réserve : l'administration autorise vos travaux mais impose des conditions particulières PC à respecter. Ces réserves permis peuvent concerner les matériaux ("tuiles terre cuite uniquement"), les couleurs ("enduit ton pierre"), les plantations, les accès ou les raccordements. Les prescriptions ABF sont fréquentes en zone protégée. Le non-respect des prescriptions expose aux mêmes sanctions qu'une construction sans permis : l'arrêté de permis fait foi.

Peut-on régulariser une construction illégale de plus de 10 ans ?

Oui, vous pouvez déposer une demande de régularisation (permis de construire ou déclaration préalable rétroactifs) à tout moment. La régularisation sera accordée si la construction respecte les règles d'urbanisme actuellement en vigueur (PLU, règles de hauteur, distances…). Si ce n'est pas le cas, la régularisation sera refusée. L'ancienneté de la construction ne dispense pas du respect prescriptions du PLU actuel pour une régularisation.

Les travaux sans permis sont-ils prescrits au bout de 6 ans ?

Sur le plan pénal uniquement. Après 6 ans, vous ne pouvez plus être poursuivi devant le tribunal correctionnel (plus d'amende pénale). Mais la commune conserve son action civile pendant 10 ans au total pour demander la démolition au tribunal judiciaire. Et surtout, l'irrégularité administrative perdure : vous aurez des difficultés pour vendre, assurer ou faire des travaux complémentaires sur cette construction.

Quel délai de prescription pour un permis de construire non respecté ?

Les mêmes délais s'appliquent que pour une construction sans permis : 6 ans pour la prescription pénale, 10 ans pour l'action civile de la commune. Le non-respect d'un permis accordé (modification des plans, non-respect des prescriptions permis construire, changement de matériaux…) est une infraction d'urbanisme. La durée de validité d'un permis de construire n'a pas d'impact sur ces délais de prescription qui courent à partir de l'achèvement des travaux.

Conclusion

La prescription de 10 ans en urbanisme est un mécanisme protecteur, mais elle ne règle pas tout. Voici ce qu'il faut retenir :

Ce que la prescription vous garantit après 10 ans :

  • Plus aucun risque de poursuites pénales (amende, prison)
  • Plus aucun risque de démolition ordonnée par le tribunal
  • Une relative tranquillité pour l'existant

Ce que la prescription ne règle pas :

  • L'irrégularité administrative de votre construction
  • Les difficultés pour obtenir une autorisation pour de nouveaux travaux
  • Les complications lors de la vente

Notre conseil : si vous avez une construction non déclarée de plus de 10 ans, profitez de cette période de calme pour tenter une régularisation. C'est le seul moyen de sortir définitivement de la zone grise et de retrouver une situation saine pour votre patrimoine immobilier.

Vous envisagez une extension de 20m² ou la création d'un escalier ? Vous construisez dans un lotissement avec des règles spécifiques ? Chaque projet est l'occasion de régulariser l'existant et de repartir sur des bases solides.

En cas de doute sur votre situation, consultez le service urbanisme de votre mairie ou un architecte. Le certificat de non-opposition à votre future demande confirmera que votre régularisation est acceptée.

Sources : Légifrance – Article L480-14, Service-Public.fr, Justice.fr