Piscine Non Déclarée : Comment Régulariser Votre Bassin ?

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Vous avez fait construire une piscine sans autorisation, ou vous venez d'acquérir une maison avec un bassin dont les propriétaires précédents n'avaient jamais déposé de déclaration ? Cette situation est plus fréquente qu'on ne le pense. Selon les estimations, près de 200 000 piscines en France ne seraient pas déclarées. Les risques sont réels : amende pouvant atteindre 6 000 € par m² de surface construite, obligation de démolition, et impossibilité de revendre sereinement votre bien. La bonne nouvelle, c'est qu'une régularisation reste possible dans la plupart des cas. Voici la marche à suivre pour mettre votre piscine enterrée en conformité avec le Code de l'urbanisme.

Quelle autorisation pour une piscine ?

Avant d'aborder la régularisation, rappelons les règles qui s'appliquent à la construction d'une piscine. Ces seuils déterminent le type d'autorisation requise.

Les seuils réglementaires

Le Code de l'urbanisme établit une distinction claire selon la surface du bassin et la présence éventuelle d'un abri :

Surface du bassin	Sans abri ou abri < 1,80 m	Avec abri ≥ 1,80 m
Moins de 10 m²	Aucune formalité	Déclaration préalable
10 à 100 m²	Déclaration préalable	Permis de construire
Plus de 100 m²	Permis de construire	Permis de construire

Ces règles s'appliquent aux piscines enterrées (piscine creusée) et aux piscines semi-enterrées. Pour les piscines hors-sol, seule compte la durée d'installation : au-delà de 3 mois par an (ou 15 jours en zone protégée), une déclaration préalable est nécessaire.

Articles de référence

Dispense de formalité : Article R421-2 du Code de l'urbanisme
Déclaration préalable : Articles R421-9 à R421-12
Permis de construire : Articles R421-1 à R421-8

Pour déterminer précisément quand un permis de construire est nécessaire pour votre piscine, la surface du bassin et la hauteur de l'abri sont les critères déterminants.

Particularités selon le type de piscine

Piscine coque : Ces bassins préfabriqués en polyester, livrés d'un seul tenant, sont soumis aux mêmes règles que les piscines traditionnelles. Leur installation rapide ne dispense pas de l'autorisation préalable.

Piscine béton : Qu'elle soit en parpaings, en béton projeté ou en béton armé, la piscine béton suit le régime de droit commun. La technique de construction n'influence pas le type d'autorisation requise.

Piscine couverte : Dès que l'abri dépasse 1,80 m de hauteur au-dessus du sol, les seuils changent. Un bassin de 50 m² avec un abri haut de 2 mètres nécessite un permis de construire pour piscine couverte, alors qu'il se contenterait d'une déclaration préalable sans abri.

Les risques d'une piscine non déclarée

Construire une piscine sans permis ou sans déclaration expose le propriétaire à des sanctions significatives. Le risque ne se limite pas à l'amende : les conséquences peuvent être bien plus lourdes.

Sanctions pénales

L'article L480-4 du Code de l'urbanisme prévoit une amende pouvant atteindre 6 000 € par m² de surface construite. Pour une piscine de 50 m², l'amende théorique maximale s'élève donc à 300 000 €. En pratique, les tribunaux prononcent des amendes plus modérées, généralement comprises entre 3 000 € et 30 000 € selon les circonstances.

En cas de récidive dans les trois ans, la peine peut être portée à 6 mois d'emprisonnement.

Prescription pénale : 6 ans

Le délai de prescription de l'action pénale est de 6 ans. Ce délai court à compter de l'achèvement des travaux. Passé ce délai, plus aucune poursuite pénale ne peut être engagée.

Attention : Ce délai peut être interrompu ou suspendu dans certains cas (procès-verbal, plainte, etc.). Et surtout, la prescription pénale n'efface pas les autres risques.

Prescription civile : 10 ans

L'action civile en démolition se prescrit par 10 ans. Pendant cette période, la commune ou un voisin peut demander au tribunal d'ordonner la remise en état des lieux, c'est-à-dire la démolition de la piscine.

Exemple concret : Une piscine construite en 2018 sans autorisation pourra faire l'objet d'une action en démolition jusqu'en 2028, et ce même si le délai pénal est expiré depuis 2024.

Autres conséquences

Impossibilité de vendre sereinement : Le notaire vérifie systématiquement la conformité des constructions lors d'une vente. Une piscine non déclarée constitue un vice caché potentiel qui peut faire échouer la transaction ou justifier une action en garantie de l'acquéreur.

Problèmes d'assurance : En cas de sinistre (dégât des eaux, accident), l'assureur peut invoquer l'absence d'autorisation pour refuser la prise en charge.

Majoration de la taxe foncière : Les services fiscaux utilisent désormais les images aériennes pour détecter les piscines non déclarées. Une régularisation spontanée est préférable à un redressement.

Procédure de régularisation

La régularisation consiste à déposer a posteriori la demande d'autorisation qui aurait dû précéder les travaux. Cette démarche est parfaitement légale et même encouragée par les mairies.

Étape 1 : Identifier l'autorisation requise

En fonction de la superficie de votre piscine et de la présence ou non d'un abri, déterminez si vous devez déposer une déclaration préalable ou un permis de construire.

Pour la grande majorité des piscines familiales (bassin de 20 à 80 m² sans abri ou avec abri bas), la déclaration préalable suffit.

Étape 2 : Constituer le dossier

Le dossier de déclaration préalable comprend les pièces suivantes :

DP1 : Plan de situation localisant le terrain dans la commune
DP2 : Plan de masse coté montrant l'implantation de la piscine
DP3 : Plan en coupe du terrain et de la construction
DP4 : Notice décrivant le projet
DP6 : Document graphique montrant l'insertion dans l'environnement
DP7 et DP8 : Photographies de l'environnement proche et lointain

Le formulaire CERFA 13703 (ou CERFA 16702/16703 depuis 2025) doit être complété avec précision. Indiquez clairement qu'il s'agit d'une régularisation en mentionnant la date approximative de construction.

Conseil : Pour le plan de masse, vous pouvez vous inspirer de nos exemples de plans de masse annotés. Un plan clair et complet accélère l'instruction.

Étape 3 : Vérifier la conformité au PLU

Avant de déposer votre dossier, consultez le Plan Local d'Urbanisme pour vérifier que votre piscine respecte les règles en vigueur :

Distance aux limites séparatives : Souvent 3 mètres minimum, parfois davantage
Emprise au sol maximale : Certains PLU limitent l'emprise des constructions annexes
Zone du terrain : En zone N (naturelle) ou A (agricole), les piscines sont généralement interdites

Si votre piscine ne respecte pas le PLU actuel, la régularisation peut être refusée. Consultez le service urbanisme de votre mairie avant de déposer.

Étape 4 : Déposer la demande

Le dépôt du dossier peut se faire :

En mairie au guichet (2 exemplaires minimum)
Par courrier recommandé avec accusé de réception
En ligne via le guichet unique des autorisations d'urbanisme

Un récépissé vous sera délivré avec un numéro de dossier. Ce document indique la date de dépôt, point de départ du délai d'instruction.

Étape 5 : Attendre la décision

Le délai d'instruction est de :

1 mois pour une déclaration préalable
2 mois pour un permis de construire maison individuelle
+ 1 mois si le terrain est situé en zone ABF (périmètre de monument historique)

En l'absence de réponse dans ce délai, l'autorisation est réputée accordée (accord tacite). Demandez cependant un certificat de non-opposition pour sécuriser votre situation.

Étape 6 : Afficher et déclarer l'achèvement

Une fois l'autorisation obtenue :

Affichez le panneau réglementaire sur le terrain pendant 2 mois
Déposez une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT)

Cas particuliers et situations complexes

Piscine en zone ABF

Si votre terrain se situe dans le périmètre d'un monument historique (500 mètres), dans un site patrimonial remarquable ou dans une zone de protection, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est obligatoire.

Le délai d'instruction passe à 2 mois pour une déclaration préalable. L'ABF peut imposer des prescriptions (couleur de la margelle, type d'abri) ou refuser le projet.

Astuce : Consultez l'ABF en amont du dépôt pour connaître ses exigences et maximiser vos chances d'acceptation.

Piscine non conforme au PLU

Situation la plus délicate : votre piscine a été construite à 1 mètre de la limite alors que le PLU impose 3 mètres. Dans ce cas :

Vérifiez le PLU en vigueur à l'époque de la construction : Si les règles étaient moins contraignantes, vous pouvez faire valoir ce droit acquis
Demandez une dérogation : Le maire peut accorder une dérogation mineure si elle ne porte pas atteinte à l'intérêt public
Attendez la prescription : Après 10 ans, plus aucune action en démolition n'est possible (mais l'irrégularité subsiste)

Piscine acquise avec le bien

Vous avez acheté une maison avec une piscine non déclarée ? La responsabilité pénale reste attachée à l'auteur de l'infraction (le vendeur), mais vous êtes tenu de régulariser si la prescription n'est pas acquise.

Vous pouvez vous retourner contre le vendeur pour vice caché si cette situation n'a pas été mentionnée lors de la vente.

Piscine naturelle

La piscine naturelle (ou bassin de baignade écologique) est soumise aux mêmes règles que les piscines traditionnelles. La surface à prendre en compte est celle du bassin de baignade, pas celle de la zone de régénération.

Le local technique : ne l'oubliez pas

Une piscine enterrée nécessite généralement un local technique pour abriter la pompe, le filtre et le système de traitement. Cette construction annexe crée de la surface de plancher et doit être déclarée.

Règles applicables au local technique

Surface du local	Autorisation requise
≤ 5 m²	Aucune formalité
5 à 20 m²	Déclaration préalable
> 20 m²	Permis de construire

Si vous régularisez votre piscine, pensez à inclure le local technique dans votre demande. Un oubli pourrait vous contraindre à déposer une seconde demande.

Conseil pratique

Le local technique doit être situé au plus près du bassin (idéalement à moins de 10 mètres) pour limiter les pertes de charge. Vérifiez que son emplacement respecte les distances aux limites imposées par le PLU.

Coût de la régularisation

Frais de dossier

Le dépôt d'une déclaration préalable ou d'un permis de construire est gratuit. Aucune taxe n'est perçue pour l'instruction du dossier.

Taxe d'aménagement

La régularisation déclenche le paiement de la taxe d'aménagement, calculée sur la surface du bassin :

Formule : Surface × Valeur forfaitaire × Taux communal × Taux départemental

Pour une piscine, la valeur forfaitaire est fixée à 250 € par m² en 2025.

Exemple : Piscine de 40 m² dans une commune appliquant un taux de 5% (communal) et 2,5% (départemental)

Taxe = 40 × 250 × (5% + 2,5%) = 40 × 250 × 7,5% = 750 €

Mise à jour du cadastre et de la taxe foncière

La régularisation entraîne une mise à jour de la valeur locative cadastrale de votre propriété. Votre taxe foncière augmentera en conséquence, généralement de quelques dizaines d'euros par an.

Honoraires professionnels (optionnel)

Si vous faites appel à un professionnel pour constituer votre dossier :

Dessinateur ou architecte : 300 à 800 €
Géomètre pour le plan de masse : 400 à 1 200 € (recommandé si le terrain est complexe)

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Attendre d'être pris

Régulariser spontanément est toujours préférable à être contraint de le faire après un contrôle. Les mairies disposent désormais d'images aériennes permettant de détecter les constructions non déclarées. Une démarche volontaire est mieux perçue et peut éviter les poursuites pénales.

Erreur n°2 : Omettre le local technique

Beaucoup de propriétaires régularisent la piscine mais oublient le local technique. Cette construction annexe doit figurer sur le plan de masse et fait l'objet d'une déclaration distincte si elle n'est pas incluse dans la demande initiale.

Erreur n°3 : Sous-estimer la surface

Pour calculer correctement la superficie de votre piscine, mesurez le bassin au niveau de la margelle (dimensions intérieures). Une erreur de quelques mètres carrés peut changer le type d'autorisation requise.

Erreur n°4 : Ignorer le PLU

Déposer une demande de régularisation pour une piscine non conforme au PLU aboutira à un refus. Consultez préalablement le règlement d'urbanisme et, si nécessaire, prenez rendez-vous avec le service urbanisme pour évaluer vos options.

Erreur n°5 : Négliger l'abri de piscine

Un abri ajouté ultérieurement modifie le régime d'autorisation. Si votre piscine a été construite sans abri puis équipée d'un abri haut, vous devez régulariser les deux éléments. La hauteur de l'abri au-dessus du sol détermine le seuil applicable.

Questions fréquentes

Faut-il un permis pour construire une piscine ?

Le permis de construire n'est obligatoire que pour les piscines de plus de 100 m² ou pour les bassins équipés d'un abri de plus de 1,80 m de hauteur. Pour les piscines entre 10 et 100 m² sans abri haut, une simple déclaration préalable suffit. Les bassins de moins de 10 m² non couverts sont dispensés de toute formalité.

Piscine enterrée : permis ou déclaration préalable ?

Pour une piscine enterrée de surface comprise entre 10 et 100 m², sans abri ou avec un abri inférieur à 1,80 m de hauteur, la déclaration préalable est suffisante. Au-delà de 100 m² ou avec un abri dépassant 1,80 m, le permis de construire devient obligatoire. Le type de construction (piscine béton, piscine coque) n'influe pas sur cette règle.

Quelle autorisation pour un abri de piscine ?

L'autorisation pour un abri de piscine dépend de sa hauteur et de la surface du bassin qu'il couvre. Un abri bas (moins de 1,80 m) ne modifie pas le régime applicable à la piscine : déclaration préalable entre 10 et 100 m². Un abri haut (1,80 m ou plus) déclenche l'obligation d'un permis de construire dès 10 m² de bassin.

Quelle hauteur d’abri piscine sans autorisation ?

Un abri de piscine de moins de 1,80 m de hauteur au-dessus du sol ne nécessite aucune autorisation spécifique s'il couvre un bassin de moins de 10 m². Au-delà de 10 m² de bassin, même un abri bas implique une déclaration préalable. La hauteur de 1,80 m s'apprécie au point le plus haut de l'abri.

Quel est le délai de prescription pour une piscine non déclarée ?

Le délai de prescription pénale est de 6 ans à compter de l'achèvement des travaux. Passé ce délai, plus aucune amende ne peut être prononcée. En revanche, l'action civile en démolition se prescrit par 10 ans. Après 10 ans, la piscine bénéficie d'une prescription acquisitive et ne peut plus être contestée, même si elle reste techniquement irrégulière.

Peut-on vendre une maison avec une piscine non déclarée ?

Légalement, rien n'interdit la vente, mais c'est fortement déconseillé. Le notaire vérifie la conformité des constructions et signalera l'irrégularité à l'acquéreur. Celui-ci peut exiger une régularisation avant la signature, négocier une baisse de prix, ou se retourner contre vous après la vente pour vice caché. Régulariser avant de vendre sécurise la transaction.

Quelle autorisation pour une piscine de 30 m² ?

Une piscine de 30 m² nécessite une déclaration préalable si elle n'est pas couverte ou si l'abri mesure moins de 1,80 m de hauteur. Avec un abri haut dépassant 1,80 m, un permis de construire est exigé. Pour choisir le bon formulaire CERFA pour votre piscine enterrée, référez-vous à ces critères de surface et de couverture.

Conclusion

Une piscine non déclarée représente un risque réel : amende pouvant atteindre 6 000 € par m², action en démolition possible pendant 10 ans, difficultés lors de la revente. La régularisation, bien que contraignante, reste la solution la plus sûre pour sécuriser votre situation.

La procédure est identique à une demande classique : constituer un dossier complet avec plan de masse, plan de situation et photographies, puis le déposer en mairie. Le délai d'instruction d'un mois (déclaration préalable) ou deux mois (permis) permet d'obtenir rapidement une situation régulière.

Avant de vous lancer, vérifiez que votre piscine respecte les règles du PLU en vigueur. En cas de non-conformité, consultez le service urbanisme pour explorer les options possibles.

Pour les travaux connexes comme une terrasse autour de la piscine ou une isolation extérieure du local technique, pensez également à vérifier les autorisations nécessaires.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-2, R421-9 à R421-12, L480-4), Legifrance, Service-public.fr