Jurisprudence

Référé Suspension : Arrêter les Travaux du Voisin

⏱️ 12 min de lecture

Référé Suspension : Comment Arrêter les Travaux de Votre Voisin ?

Temps de lecture : 8 minutes

Votre voisin a démarré des travaux qui vous semblent illégaux. Une extension massive qui vous prive de lumière, une construction en limite de propriété qui ne respecte pas les distances, ou un chantier qui s'éternise depuis des mois sans panneau d'affichage. Vous avez déposé un recours contre son permis de construire, mais les travaux continuent. Dans cette situation, le référé suspension peut être votre seule arme pour stopper le chantier avant qu'il ne soit trop tard. Cette procédure d'urgence devant le tribunal administratif permet d'obtenir la suspension du permis en quelques semaines — à condition de respecter des conditions strictes. Voici comment procéder.

Sommaire

Qu'est-ce que le référé suspension en urbanisme ?

Définition juridique

Le référé suspension est une procédure d'urgence définie par l'article L521-1 du Code de justice administrative. Elle permet au juge des référés de suspendre l'exécution d'une décision administrative — ici, un permis de construire ou une déclaration préalable — dans l'attente du jugement au fond sur sa légalité.

Contrairement au recours classique contre un permis, qui peut prendre 12 à 24 mois avant d'aboutir, le référé suspension se juge en quelques semaines (généralement 15 jours à 2 mois). Pendant ce délai, si le référé est accordé, les travaux doivent cesser.

Le référé suspension s'inscrit dans le cadre plus large du recours des tiers contre un permis de construire. Pour le demander, vous devez avoir préalablement déposé un recours au fond (recours en annulation).

Les deux conditions cumulatives

Pour obtenir la suspension, vous devez démontrer :

  1. L'urgence : le chantier cause un préjudice grave et immédiat à vos intérêts. L'avancement rapide des travaux, l'irréversibilité des constructions, ou l'atteinte à votre cadre de vie caractérisent cette urgence.

  2. Un doute sérieux sur la légalité : au moins un des moyens soulevés dans votre recours doit créer un doute réel sur la conformité du permis aux règles d'urbanisme.

Si l'une de ces conditions manque, le référé est rejeté. Le juge ne tranche pas sur le fond : il apprécie uniquement s'il existe suffisamment d'éléments pour justifier l'arrêt provisoire des travaux.

Différence avec le référé-liberté et le référé mesures utiles

Le référé suspension vise spécifiquement les décisions administratives. D'autres procédures existent :

Type de référé Objet Délai de jugement
Référé suspension Suspendre un permis ou une DP 15 jours à 2 mois
Référé-liberté Atteinte grave à une liberté fondamentale 48 heures
Référé mesures utiles Obtenir toute mesure utile Variable

Le référé-liberté (L521-2 CJA) est rarement applicable en urbanisme, sauf cas exceptionnels d'atteinte au droit de propriété.

Procédure complète pour obtenir la suspension

Étape 1 : Vérifier que vous avez qualité pour agir

Seuls les tiers ayant un intérêt à agir peuvent contester un permis. Cette qualité s'apprécie selon votre proximité avec le projet :

  • Voisin immédiat : présomption d'intérêt à agir
  • Voisin proche (même rue, même quartier) : doit démontrer une atteinte à ses conditions d'occupation
  • Association : doit avoir un objet social en lien avec l'urbanisme et être constituée avant l'affichage du permis

Si votre voisin a contesté votre propre permis, vous connaissez ces règles — elles s'appliquent de la même façon.

Étape 2 : Déposer le recours au fond

Le référé suspension ne peut être demandé qu'en complément d'un recours en annulation. Ce recours doit être déposé dans le délai de 2 mois après l'affichage du permis sur le terrain.

Le recours au fond doit soulever des moyens précis de légalité :

  • Non-respect des règles de hauteur du PLU
  • Violation des distances aux limites séparatives
  • Absence de pièces obligatoires dans le dossier
  • Vice de procédure (consultation ABF manquante, etc.)

Un recours mal motivé condamne votre référé à l'échec : sans moyens sérieux, pas de doute sur la légalité.

Étape 3 : Constituer le dossier de référé

La requête en référé suspension comprend :

  • La requête exposant l'urgence et les moyens de légalité
  • Copie du recours au fond enregistré au tribunal
  • Le permis attaqué et les pièces du dossier (plans, notice)
  • Preuves de l'avancement des travaux (photos datées, constats d'huissier)
  • Justificatifs du préjudice subi (perte d'ensoleillement, vue obstruée, etc.)

Le recours se dépose au tribunal administratif du lieu du projet. Les frais de greffe sont de 35 € (comme pour le recours au fond).

Étape 4 : L'audience de référé

Le juge des référés convoque les parties à une audience contradictoire, généralement dans les 15 à 30 jours. Vous pouvez vous faire représenter par un avocat, mais ce n'est pas obligatoire.

À l'audience, le juge :

  • Écoute vos arguments sur l'urgence
  • Examine les moyens de légalité soulevés
  • Entend la défense du titulaire du permis et de la commune

La décision (ordonnance) est rendue dans les jours suivant l'audience. Si le référé est accordé, les travaux doivent cesser immédiatement.

Étape 5 : Exécution de la suspension

La suspension produit effet dès notification de l'ordonnance. Le bénéficiaire du permis doit arrêter le chantier. S'il poursuit les travaux, il s'expose à :

  • Une astreinte financière ordonnée par le juge
  • Des poursuites pour travaux sans autorisation (le permis étant suspendu)
  • L'engagement de sa responsabilité civile

La suspension dure jusqu'au jugement au fond. Si le recours en annulation est finalement rejeté, les travaux peuvent reprendre.

Cas pratiques et jurisprudence

Exemple 1 : Extension en limite créant une vue directe

Situation : M. Martin construit une extension de 38 m² avec une terrasse surélevée à 3 m de la limite. La terrasse crée une vue plongeante sur le jardin du voisin.

Recours : Le voisin dépose un recours en annulation pour non-respect de l'article 7 du PLU (distance minimale de 4 m aux limites) et un référé suspension.

Décision : Référé accordé. Le juge relève l'urgence (travaux avancés à 60 %, irréversibilité de la terrasse) et un doute sérieux (le PLU impose bien 4 m, le permis n'en autorise que 3 m). Travaux suspendus après 3 semaines de procédure.

Exemple 2 : Construction sans panneau d'affichage visible

Situation : Un chantier de maison individuelle démarre. Aucun panneau d'affichage n'est visible depuis la voie publique. Le voisin découvre les travaux et dépose un recours alors que les fondations sont coulées.

Recours : Recours en annulation (défaut d'affichage = délai de recours non purgé) + référé suspension.

Décision : Référé rejeté. Le juge considère que le défaut d'affichage n'est pas un motif de légalité du permis lui-même, mais simplement un défaut d'exécution. Le permis peut être légal malgré l'absence d'affichage. Le doute sérieux n'est pas caractérisé.

Exemple 3 : Piscine déclarée mais non conforme au PLU

Situation : Une piscine de 60 m² est construite sur déclaration préalable dans une zone où le PLU limite les piscines à 40 m².

Recours : Le voisin conteste la non-opposition à déclaration préalable et demande la suspension.

Décision : Référé accordé. Urgence caractérisée (bassin en cours de creusement), doute sérieux établi (dépassement flagrant du seuil PLU). Travaux suspendus.

Erreurs à éviter

Erreur 1 : Demander le référé sans recours au fond

Le référé suspension est accessoire au recours en annulation. Sans recours au fond enregistré, votre demande de référé est irrecevable. Déposez les deux simultanément ou le recours au fond en premier.

Erreur 2 : Attendre trop longtemps

Si vous attendez que les travaux soient achevés pour déposer le référé, le juge considérera que l'urgence n'existe plus : le mal est fait. Agissez dès que vous constatez des irrégularités, idéalement quand le chantier démarre.

Erreur 3 : Invoquer uniquement des motifs de convenance personnelle

« La construction me gêne » ou « Je n'aime pas l'aspect » ne sont pas des moyens de légalité. Le référé exige des arguments juridiques : non-respect du PLU, vice de procédure, défaut de pièces obligatoires (DP4, DP5, DP6…).

Erreur 4 : Négliger la preuve de l'urgence

L'urgence ne se présume pas. Produisez des photos horodatées, des constats d'huissier montrant l'avancement rapide des travaux. Sans preuves tangibles, le juge refusera la suspension.

Erreur 5 : Sous-estimer la capacité de régularisation

Depuis 2018, le juge peut accorder un délai au titulaire du permis pour régulariser les irrégularités. Si le vice est mineur et régularisable (ajout d'une pièce, modification d'un plan), le juge peut refuser la suspension au motif que l'annulation n'est pas acquise.

Questions fréquentes

Combien coûte une procédure de référé suspension ?

Les frais de greffe sont de 35 € pour le référé (comme pour le recours au fond). Si vous faites appel à un avocat, comptez 1 500 à 3 000 € d'honoraires pour l'ensemble de la procédure (référé + fond). Un constat d'huissier coûte environ 200 à 400 €. Au total, une procédure complète peut représenter 2 000 à 4 000 €, hors frais si vous perdez et êtes condamné aux dépens de la partie adverse.

Quel est le délai pour obtenir une décision de référé suspension ?

Le juge des référés statue dans les plus brefs délais, généralement entre 15 jours et 2 mois après le dépôt de la requête. L'audience est fixée rapidement (souvent dans les 2 à 3 semaines), et l'ordonnance est rendue dans les jours suivants. Ce délai est bien plus court que le recours au fond (12 à 24 mois en moyenne).

Que se passe-t-il si le voisin continue les travaux malgré la suspension ?

La poursuite des travaux après une ordonnance de suspension constitue une infraction. Vous pouvez demander au juge de prononcer une astreinte (somme due par jour de retard). Le voisin s'expose également à des sanctions pénales pour travaux sans autorisation (le permis étant suspendu, les travaux sont réputés non autorisés). Signalez immédiatement la violation à la mairie et au tribunal.

Peut-on faire appel d’un référé rejeté ?

Oui, les ordonnances de référé sont susceptibles d'appel devant la cour administrative d'appel dans un délai de 15 jours. Cependant, le juge d'appel ne rejuge pas l'affaire au fond : il vérifie que le premier juge n'a pas commis d'erreur de droit. L'appel suspend l'exécution de l'ordonnance uniquement si le juge d'appel le décide expressément.

Le référé suspension bloque-t-il la [durée de validité du permis](/permis-de-construire-duree-validite/) ?

Oui. Pendant la durée de la suspension, le délai de validité du permis (3 ans) est suspendu. Le titulaire du permis ne perd donc pas son autorisation du fait de la procédure. Si le recours au fond est finalement rejeté et la suspension levée, le permis reprend sa validité et les travaux peuvent continuer normalement.

Mon voisin a fait [opposition à mon permis](/opposition-permis-voisin-que-faire/) : puis-je continuer les travaux ?

Un simple recours au fond (sans référé suspension accordé) ne suspend pas automatiquement le permis. Vous pouvez donc continuer les travaux. Cependant, c'est à vos risques : si le permis est annulé, vous devrez démolir ce qui a été construit. Si un référé suspension est accordé, vous devez cesser immédiatement les travaux sous peine d'astreinte.

Conclusion

Le référé suspension est l'outil juridique le plus efficace pour bloquer rapidement les travaux d'un voisin que vous estimez illégaux. Sa force réside dans sa rapidité : quelques semaines suffisent pour obtenir une décision, contre des mois ou des années pour le recours classique.

Mais cette procédure exige rigueur et réactivité. Vous devez agir vite (avant l'achèvement des travaux), constituer un dossier solide (preuves d'urgence, moyens juridiques précis), et avoir préalablement déposé un recours au fond. Un référé mal préparé sera rejeté — et les travaux continueront.

Si vous envisagez cette démarche, faites-vous accompagner par un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme. Le coût (1 500 à 3 000 €) est souvent inférieur aux préjudices que vous pourriez subir si la construction illégale est achevée. Pour les litiges moins urgents, explorez d'abord les voies amiables : une discussion avec le voisin ou une médiation peuvent parfois résoudre le conflit sans passer par le tribunal.

Sources : Legifrance (Code de justice administrative), Jurisprudence Conseil d'État