Plan de Masse pour Déclaration Préalable : Comment Réaliser le DP2

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Le plan de masse (DP2) est la pièce centrale de votre dossier de déclaration préalable. C'est sur ce document que l'instructeur vérifie la conformité de votre projet au PLU : distances aux limites séparatives, emprise au sol, hauteur. Un plan masse mal coté ou incomplet entraîne une demande de pièces complémentaires et rallonge le délai d'instruction d'un mois. Voici comment réaliser un DP2 complet du premier coup.

Sommaire

1. Qu'est-ce que le plan de masse DP2 ?
2. Quand le DP2 est-il obligatoire ?
3. Les cotations obligatoires du plan de masse
4. Comment réaliser un plan de masse
5. Les outils pour dessiner votre plan
6. Exemples de plans de masse annotés
7. Erreurs à éviter
8. Questions fréquentes
9. Conclusion

Qu'est-ce que le plan de masse DP2 ?

Définition officielle

Le plan de masse est une vue aérienne de votre terrain montrant l'implantation des constructions existantes et du projet. Il est coté en trois dimensions : longueur, largeur et hauteur de chaque élément.

Pour une déclaration préalable, ce document porte la référence DP2 (ou DPMI2 pour les maisons individuelles). Pour un permis de construire, c'est le PCMI2.

Ce que montre le plan de masse

Un plan masse complet indique :

Différence entre DP2 et PCMI2

Le contenu est identique, seule la référence change selon le type d'autorisation. Le plan de masse pour permis de construire (PCMI2) est souvent plus détaillé car les projets concernés sont plus importants.

Quand le DP2 est-il obligatoire ?

Cas où le plan de masse est requis

Le DP2 est obligatoire pour toute déclaration préalable impliquant :

Règle simple : si votre projet crée ou modifie l'emprise au sol d'une construction, le DP2 est obligatoire.

Cas particuliers

• Piscine : DP2 obligatoire (bassin = emprise au sol)
• Extension de 20 m² : DP2 obligatoire
• Terrasse surélevée : DP2 obligatoire si > 60 cm de hauteur
• Bow-window : DP2 obligatoire (modification emprise)

Les cotations obligatoires du plan de masse

Les distances aux limites séparatives

La distance entre votre projet et les limites de propriété est la donnée la plus contrôlée. Le PLU impose généralement :

• 3 m minimum des limites séparatives (règle courante)
• Ou H/2 (la moitié de la hauteur du bâtiment)
• Ou implantation en limite si le règlement l'autorise

Ces distances limites séparatives doivent apparaître clairement sur le plan de masse coté.

Les dimensions du projet

Indiquez sur le plan :

L'orientation nord plan masse

L'orientation nord est obligatoire. Elle permet à l'instructeur de vérifier les règles d'ensoleillement et l'orientation des ouvertures par rapport aux voisins.

Placez une flèche indiquant le nord, idéalement en haut à droite du plan.

L'échelle graphique

L'échelle recommandée pour un plan de masse est :

Dessinez une échelle graphique (barre graduée) plutôt que de simplement noter « échelle 1/200 ». En cas de photocopie ou d'impression redimensionnée, l'échelle graphique reste lisible.

Les cotes de niveau (terrain en pente)

Si votre terrain est en pente, indiquez les cotes de niveau (altimétrie) :

• Point le plus bas du terrain
• Point le plus haut
• Niveau du sol au droit du projet
• Niveau fini du plancher bas

Ces informations complètent le plan de coupe (DP3).

Comment réaliser un plan de masse

Étape 1 : Récupérer le fond de plan

Partez d'un extrait cadastral disponible gratuitement sur cadastre.gouv.fr. Ce document montre :

• Les limites de votre parcelle
• Les constructions existantes (approximativement)
• Les parcelles voisines

Attention : le cadastre n'est pas précis au centimètre. Pour des projets proches des limites, un relevé par géomètre est recommandé.

Étape 2 : Mesurer le terrain et les constructions

Mesurez sur le terrain :

1. Les dimensions exactes de la parcelle
2. L'implantation des constructions existantes
3. Les distances aux limites
4. L'emplacement prévu du projet

Utilisez un décamètre ou un télémètre laser pour plus de précision.

Étape 3 : Dessiner le plan à l'échelle

Choisissez l'échelle adaptée et dessinez :

1. Les limites de propriété (trait épais)
2. Les constructions existantes (gris clair ou hachuré)
3. Le projet (couleur différente : rouge, bleu)
4. Les cotes (dimensions et distances)
5. L'orientation nord
6. L'échelle graphique

Étape 4 : Ajouter les informations complémentaires

Complétez le plan avec :

• Les accès existants et projetés
• Les réseaux si concernés (raccordement eau, EDF, assainissement)
• Les arbres à abattre ou à planter
• Une légende claire

Étape 5 : Vérifier la conformité au PLU

Avant de déposer, vérifiez que votre projet respecte :

• Le CES (coefficient d'emprise au sol) : l'emprise au sol totale ne doit pas dépasser le ratio autorisé
• Les distances aux limites séparatives
• La hauteur maximale autorisée
• Les règles d'implantation par rapport à la voie

Le CES se calcule ainsi : emprise au sol totale ÷ surface du terrain. L'ancien COS a été supprimé par la loi ALUR, mais le CES reste en vigueur.

Les outils pour dessiner votre plan

Option 1 : Dessin à la main

Pour les projets simples (abri de jardin, petite extension), un plan dessiné à la main sur papier millimétré est accepté. Utilisez :

• Papier millimétré A3 ou A4
• Règle, équerre, rapporteur
• Crayons de couleur pour différencier existant/projet

Avantage : gratuit, rapide
Inconvénient : moins précis, difficile à modifier

Option 2 : Logiciels gratuits

Plusieurs logiciels de plan maison gratuits permettent de réaliser un plan de masse correct :

Ces outils permettent également de générer une vue 3D du projet utile pour le DP6 (insertion paysagère).

Option 3 : Faire appel à un professionnel

Pour les projets complexes ou si vous manquez de temps, un dessinateur ou un géomètre peut réaliser vos plans :

Exemples de plans de masse annotés

Exemple 1 : Abri de jardin de 12 m²

Projet : Abri de jardin en bois de 4 m x 3 m, hauteur 2,50 m au faîtage.

Plan de masse simplifié :

┌─────────────────────────────────────┐
│                                     │  ↑
│    [Maison existante]               │  N
│         90 m²                       │
│                                     │
│              ←── 8 m ──→            │
│         ┌─────────┐                 │
│    4 m  │  ABRI   │  h=2,50 m       │
│    ↓    │  12 m²  │                 │
│         └─────────┘                 │
│              ↑                      │
│             3 m (limite)            │
│─────────────────────────────────────│
              Limite séparative

Cotations présentes :

• Dimensions abri : 4 m x 3 m
• Surface : 12 m²
• Hauteur : 2,50 m
• Distance limite : 3 m
• Distance maison : 8 m
• Orientation nord : indiquée

Exemple 2 : Extension de véranda de 18 m²

Projet : Véranda de 6 m x 3 m accolée à la façade sud, hauteur 3,20 m.

Éléments du plan :

• Maison existante avec emprise actuelle
• Véranda projetée (en rouge ou bleu)
• Distance à la limite : 4,50 m
• Distance à la voie : 12 m
• Hauteur à l'acrotère : 3,20 m
• Surface totale après travaux : emprise existante + 18 m²

Le plan doit montrer que le CES reste respecté après ajout des 18 m² d'emprise.

Exemple 3 : Piscine de 32 m²

Projet : Piscine enterrée de 8 m x 4 m avec terrasse périphérique.

Spécificités :

• Le bassin compte dans l'emprise au sol
• La margelle/terrasse compte aussi si elle est couverte ou surélevée
• Distance aux limites : généralement 3 m minimum (PLU)
• Indiquer les réseaux (évacuation, alimentation)

Erreurs à éviter

❌ Erreur 1 : Oublier les cotations

Un plan de masse coté en 3 dimensions signifie que TOUTES les dimensions doivent apparaître : longueur, largeur, hauteur, et distances aux limites. Un plan sans cotes est incomplet.

❌ Erreur 2 : Mauvaise échelle

Une échelle de 1/50 pour un terrain de 1 000 m² produira un plan illisible. Adaptez l'échelle à la taille du terrain. Dessinez toujours une échelle graphique.

❌ Erreur 3 : Oublier l'orientation nord

L'absence du nord rend le plan difficilement exploitable pour l'instructeur. C'est un motif fréquent de demande de pièces complémentaires.

❌ Erreur 4 : Ne pas distinguer existant et projet

Le projet doit être clairement identifiable. Utilisez une couleur différente, des hachures, ou une légende « état existant / état projeté ».

❌ Erreur 5 : Se fier uniquement au cadastre

Le cadastre est un document fiscal, pas un plan géométrique. Ses marges d'erreur peuvent atteindre 50 cm à 1 m. Pour les projets proches des limites, faites vérifier par un géomètre.

❌ Erreur 6 : Ignorer les réseaux

Si votre projet nécessite un raccordement (eau, électricité, assainissement), indiquez le tracé prévu des canalisations. C'est particulièrement important pour les piscines et extensions chauffées.

Questions fréquentes

Conclusion

Le plan de masse (DP2) est une pièce technique mais accessible. Les points essentiels pour un DP2 réussi :

1. Partez du cadastre et complétez avec vos mesures terrain
2. Cotez tout : dimensions, distances aux limites, hauteurs
3. Indiquez le nord et une échelle graphique
4. Distinguez l'existant du projet par des couleurs différentes
5. Vérifiez le PLU : CES, distances, hauteur maximale

Un plan de masse soigné évite les demandes de pièces complémentaires et accélère l'instruction. Le délai d'instruction est de 1 mois pour une DP — ne le doublez pas par un dossier incomplet.

Pour les projets importants, pensez à la durée de validité de votre autorisation : 3 ans pour commencer les travaux. En cas de litige, sachez que les voisins peuvent exercer un recours dans les 2 mois suivant l'affichage.

Besoin d'aide pour la charpente ou d'autres éléments techniques ? Faites appel à un dessinateur ou un architecte selon la complexité de votre projet.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-9 à R421-12, R431-8 à R431-10), Service-public.fr, cadastre.gouv.fr