Plan de Coupe PCMI3 : Comment le Réaliser pour votre Permis de Construire ?

Temps de lecture : 13 minutes

Votre demande de permis de construire a été rejetée pour "plan de coupe insuffisant" ? Ce document technique fait partie des pièces les plus difficiles à réaliser pour un particulier. Le plan de coupe (PCMI3) montre votre projet en "tranche", comme si on avait découpé la construction verticalement. Il révèle l'implantation du bâtiment par rapport au terrain naturel, les différents niveaux de plancher et les hauteurs réglementaires. Contrairement au plan de masse coté en 3 dimensions qui donne une vue de dessus, le plan de coupe offre une vision verticale indispensable pour vérifier le respect des règles de hauteur. Maîtriser sa réalisation vous évitera les demandes de pièces complémentaires et accélérera l'instruction de votre dossier.

Sommaire

Qu'est-ce que le plan de coupe PCMI3 ?

Définition technique

Le plan de coupe est une représentation graphique verticale de votre projet de construction. Imaginez que vous tranchiez votre future maison avec un grand couteau vertical : le plan de coupe montre ce que vous verriez sur la face coupée.

Ce document fait partie des pièces obligatoires du permis de construire, référencé PCMI3 dans le formulaire CERFA 13406. L'article R431-10 du Code de l'urbanisme précise son contenu : "Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain."

Différence avec les autres plans

Ne confondez pas le plan de coupe avec les autres documents du dossier :

Document Vue Montre
Plan de situation Aérienne large Position du terrain dans la commune
Plan de masse (PCMI2) De dessus Implantation sur la parcelle
Plan de coupe (PCMI3) Verticale Profil terrain + niveaux
Plans de façade Frontale Aspect extérieur du bâtiment

Le plan de masse avec ses cotations plan de masse indique les distances limites séparatives vues de dessus. Le plan de coupe complète cette information en montrant comment la construction s'inscrit verticalement dans le terrain.

Pourquoi ce document est-il exigé ?

L'administration utilise le plan de coupe pour vérifier :

  1. Le respect des hauteurs maximales définies par le PLU
  2. L'intégration dans la pente du terrain naturel
  3. Les niveaux de plancher par rapport au terrain fini
  4. La conformité de la toiture (pente, hauteur au faîtage)
  5. L'absence d'impact sur les terrains voisins (vue plongeante, ombre)

Sans plan de coupe lisible, l'instructeur ne peut pas valider votre projet. C'est l'une des causes les plus fréquentes de demande de pièces complémentaires.

Cas où le plan de coupe est obligatoire

Le plan de coupe PCMI3 est exigé pour :

Pour une simple modification de façade sans changement de volume, le plan de coupe n'est généralement pas exigé. Mais dès que votre projet modifie les hauteurs ou crée des niveaux, il devient indispensable.

Éléments obligatoires du plan de coupe

Le profil du terrain naturel (TN)

Le terrain naturel correspond à l'état du terrain avant tous travaux. Cette ligne doit figurer sur votre plan de coupe, même si le terrain semble plat. En pratique, aucun terrain n'est parfaitement horizontal.

Comment obtenir le profil du terrain naturel ?

Pour un terrain en pente de plus de 5%, le relevé par géomètre est fortement conseillé. Coût moyen : 400 à 800 € selon la superficie.

Le profil du terrain fini (TF)

Le terrain fini représente le niveau du sol après travaux : remblais, déblais, terrassement. La différence entre TN et TF montre les mouvements de terre prévus.

Le règlement du PLU peut limiter les modifications du terrain naturel. Certains PLU interdisent les remblais de plus de 60 cm ou les déblais de plus de 1 m. Votre plan de coupe doit montrer clairement ces modifications pour que l'instructeur vérifie leur conformité.

Les cotes NGF (altitudes)

Les cotes NGF (Nivellement Général de la France) indiquent les altitudes absolues par rapport au niveau de la mer. Elles permettent de positionner précisément votre projet dans l'espace.

Éléments à coter en NGF :

Exemple de cotation : Si votre terrain est à l'altitude 125,50 m NGF au point bas et 127,20 m NGF au point haut, vous avez une différence de 1,70 m à représenter sur le plan de coupe.

Les hauteurs du bâtiment

Plusieurs hauteurs doivent apparaître sur le plan de coupe :

Hauteur Définition Mesure
Hauteur à l'égout Du sol fini au bas de la toiture En mètres
Hauteur au faîtage Du sol fini au point le plus haut En mètres
Hauteur de façade Du sol naturel au point le plus haut de la façade En mètres
Hauteur totale Du point le plus bas du TN au faîtage En mètres

Attention : le PLU peut définir la hauteur maximale de différentes façons. Vérifiez quelle définition s'applique dans votre zone avant de dessiner.

La pente de toiture

La pente de toiture s'exprime en degrés ou en pourcentage. Elle doit apparaître sur le plan de coupe car le PLU peut imposer des pentes minimales ou maximales selon les secteurs.

Conversion : Une pente de 30° correspond à environ 58%. Une pente de 45° correspond à 100%.

Le type de charpente influence la pente réalisable. Une charpente traditionnelle permet des pentes fortes (35-45°) tandis qu'une charpente fermette standard convient aux pentes moyennes (25-35°).

L'implantation des niveaux

Le plan de coupe doit montrer chaque niveau de la construction :

Pour chaque niveau, indiquez :

L'orientation nord du plan de masse et repérage

Pour que le plan de coupe soit lisible, indiquez :

Le trait de coupe sur le plan de masse montre exactement où passe le "couteau" qui génère le plan de coupe. Cette cohérence entre les deux documents est essentielle.

Comment réaliser un plan de coupe ?

Étape 1 : Rassembler les données

Avant de dessiner, collectez les informations nécessaires :

Données terrain :

Données projet :

Données réglementaires :

Étape 2 : Choisir l'échelle

L'échelle recommandée pour le plan de coupe est le 1/100 ou le 1/50. Ces échelles permettent de représenter l'ensemble du projet avec suffisamment de détails.

Échelle 1 cm sur le plan = Utilisation
1/50 50 cm réels Détails importants
1/100 1 m réel Standard
1/200 2 m réels Grands bâtiments

Utilisez la même échelle que le plan de masse (souvent 1/200 ou 1/500) ou une échelle plus grande pour plus de lisibilité.

Étape 3 : Tracer le profil du terrain

Commencez par le terrain naturel :

  1. Tracez une ligne horizontale de référence (niveau 0 arbitraire)
  2. Reportez les altitudes relevées en partant du point le plus bas
  3. Reliez les points pour obtenir le profil TN
  4. Tracez ensuite le profil TF si des modifications sont prévues

Pour un terrain en pente, le profil forme une ligne inclinée. Pour un terrain plat, la ligne reste quasi horizontale avec de légères variations.

Étape 4 : Dessiner la construction

Positionnez la construction sur le profil :

  1. Tracez les fondations (semelles, longrines ou radier)
  2. Dessinez le niveau de rez-de-chaussée
  3. Ajoutez les étages éventuels
  4. Terminez par la toiture avec sa pente

Le niveau du rez-de-chaussée fini doit être au minimum 10-15 cm au-dessus du terrain fini pour éviter les infiltrations. Cette règle de l'art s'applique même si le PLU ne la mentionne pas.

Étape 5 : Coter le plan

Ajoutez toutes les cotations obligatoires :

Cotations verticales :

Cotations NGF :

Cotations horizontales :

Étape 6 : Finaliser le document

Ajoutez les informations complémentaires :

Outils pour réaliser le plan de coupe

Plusieurs options s'offrent à vous :

Dessin manuel :

Logiciel gratuit :
Un logiciel de plan maison gratuit comme Sweet Home 3D, SketchUp gratuit ou Draft Sight permet de réaliser des plans de coupe corrects. La fonction de coupe automatique génère le document à partir du modèle 3D.

Logiciel professionnel :
AutoCAD, ArchiCAD ou Revit produisent des plans de coupe normés. Réservé aux professionnels ou aux projets complexes.

Prestataire :
Un dessinateur en bâtiment ou un architecte peut réaliser vos plans pour 500 à 2 000 € selon la complexité. Cette option garantit la conformité du dossier.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Maison sur terrain plat

Situation : M. Martin construit une maison de plain-pied sur un terrain plat (pente < 1%). Surface : 100 m², hauteur à l'égout : 3,50 m, pente de toiture : 30°.

Réalisation du plan de coupe :

Le terrain naturel est représenté par une ligne quasi horizontale. Le profil montre :

Vérification PLU : Hauteur maximale autorisée au faîtage : 9 m. Projet conforme avec 6,45 m.

Exemple 2 : Extension sur terrain en pente

Situation : Mme Dupont réalise une extension de 35 m² sur sa maison existante. Le terrain présente une pente de 8% vers le nord. L'extension est prévue côté aval.

Problématique : L'extension sera en contrebas de la maison existante. Le plan de coupe doit montrer le raccordement entre les deux niveaux.

Réalisation :

Ce type de plan de coupe justifie l'intervention d'un professionnel pour garantir la cohérence technique.

Exemple 3 : Construction avec sous-sol

Situation : M. Bernard prévoit une maison R+1 avec sous-sol total de 90 m². Le terrain présente une légère pente permettant un accès de plain-pied au sous-sol côté jardin.

Éléments spécifiques :

Le plan de coupe montre le sous-sol enterré côté rue et accessible côté jardin. Cette configuration optimise l'utilisation du terrain en pente.

Permis de construire : La surface de plancher du sous-sol compte si la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Ici, les 90 m² de sous-sol s'ajoutent aux surfaces des autres niveaux pour le calcul des seuils.

Exemple 4 : Aménagement de combles

Situation : Les époux Moreau souhaitent aménager leurs combles perdus. Surface créée : 45 m². La charpente existante permet une hauteur sous faîtage de 2,40 m.

Plan de coupe nécessaire : Même sans modification de la toiture, le plan de coupe doit montrer le nouvel aménagement pour vérifier :

Ce projet relève d'une déclaration préalable si la surface créée est inférieure à 40 m² en zone U avec PLU, ou d'un permis de construire au-delà.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Oublier le terrain naturel

Le plan de coupe doit impérativement montrer le terrain naturel, même modifié par les travaux. L'instructeur doit pouvoir mesurer la hauteur depuis le TN au point le plus défavorable.

Conséquence : Demande de pièces complémentaires systématique, rallongeant le délai d'instruction de plusieurs semaines.

Solution : Représentez toujours deux lignes : le TN (pointillé) et le TF (trait plein) avec les cotes respectives.

Erreur n°2 : Utiliser une échelle inadaptée

Un plan de coupe au 1/500 ne permet pas de lire les cotes de hauteur. À l'inverse, un plan au 1/20 occupe plusieurs feuilles sans vue d'ensemble.

Conséquence : Document illisible, refus ou demande de reprise.

Solution : Utilisez le 1/100 pour les maisons individuelles, le 1/50 si vous souhaitez détailler les niveaux intérieurs.

Erreur n°3 : Incohérence avec le plan de masse

Le plan de coupe et le plan de masse PCMI2 doivent être cohérents. Si le plan de masse indique une emprise au sol de 12 m de large, le plan de coupe doit montrer la même dimension.

Conséquence : Doute sur la fiabilité du dossier, demande de justifications.

Solution : Travaillez les deux plans simultanément. Indiquez sur le plan de masse la position exacte de la coupe (trait A-A par exemple).

Erreur n°4 : Omettre les cotes NGF

Les cotes NGF permettent de positionner absolument le projet. Sans elles, l'instructeur ne peut pas vérifier le respect des règles en cas de terrain en pente.

Conséquence : Demande de pièces complémentaires, notamment si le terrain présente une pente significative.

Solution : Faites réaliser un relevé topographique par un géomètre pour les terrains pentus (> 3%). Pour les terrains plats, une estimation à partir des données du cadastre peut suffire.

Erreur n°5 : Ne pas représenter les constructions existantes

Pour une extension ou un projet sur un terrain déjà bâti, le plan de coupe doit montrer les constructions existantes et leur raccordement au projet.

Conséquence : Impossibilité de vérifier l'intégration du projet, la hauteur totale cumulée ou les vues sur les voisins.

Solution : Relevez précisément la construction existante (hauteurs, niveaux, pentes de toiture) avant de dessiner le projet.

Erreur n°6 : Ignorer les débords de toiture

Les débords de toiture (avant-toits, auvents) modifient la hauteur totale mesurée. Certains PLU mesurent la hauteur jusqu'au bord extérieur de la toiture, pas jusqu'à la façade.

Conséquence : Dépassement de la hauteur maximale autorisée, refus du permis.

Solution : Représentez les débords de toiture sur le plan de coupe et vérifiez comment le PLU définit le point de mesure de la hauteur.

Questions fréquentes

Le plan de masse est-il obligatoire pour un permis de construire ?

Oui, le plan de masse (PCMI2) est obligatoire pour tout permis de construire. Ce document montre l'implantation de la construction sur le terrain vue de dessus. Il doit être coté en trois dimensions : longueur, largeur et hauteur des constructions. L'échelle recommandée est le 1/200 ou le 1/500. Le plan de masse permis de construire doit également indiquer l'orientation nord, les limites de propriété et les distances aux limites séparatives. Il complète le plan de coupe (PCMI3) qui donne la vue verticale du projet.

Quelle est la différence entre emprise au sol et surface de plancher ?

L'emprise au sol correspond à la projection verticale du bâtiment sur le terrain : c'est la surface "au sol" occupée par la construction, incluant les débords (balcons, auvents). La surface de plancher est la somme des surfaces de chaque niveau, mesurées au nu intérieur des façades, pour les espaces de plus de 1,80 m de hauteur sous plafond. Un bâtiment R+1 de 100 m² d'emprise a une surface de plancher d'environ 200 m² (100 m² par niveau). Le plan de coupe permet de visualiser les deux notions : l'emprise se lit horizontalement, la surface de plancher se calcule niveau par niveau.

Comment faire un plan de masse soi-même ?

Pour réaliser un plan de masse vous-même, partez du plan cadastral de votre parcelle (disponible sur cadastre.gouv.fr). Reproduisez les limites à l'échelle 1/200 ou 1/500. Positionnez votre projet avec les distances aux limites séparatives. Ajoutez les cotations plan de masse : dimensions du bâtiment, hauteurs, distances. Indiquez l'orientation nord plan masse. Pour un résultat professionnel, utilisez un logiciel gratuit comme SketchUp ou Sweet Home 3D. Le plan de coupe se génère ensuite à partir du même modèle en créant une section verticale.

L’aménagement des combles crée-t-il de la surface de plancher ?

L'aménagement de combles crée de la surface de plancher pour les zones où la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Le plan de coupe permet de calculer précisément cette surface en traçant une ligne horizontale à 1,80 m au-dessus du plancher. La surface située au-dessus de cette ligne compte dans la surface de plancher. Pour des combles avec une pente de toit de 45°, si la largeur sous 1,80 m est de 6 m, la surface de plancher créée sera environ 30 à 40% de l'emprise au sol selon la forme exacte de la toiture.

Qu’est-ce qu’un plan de masse coté en 3 dimensions ?

Le plan de masse coté en 3 dimensions (PCMI2) indique non seulement l'implantation au sol (2D) mais aussi les hauteurs des constructions. Les trois dimensions sont : la longueur, la largeur et la hauteur. Ce document permet à l'instructeur de visualiser le volume du projet sans avoir à croiser plusieurs documents. Concrètement, vous annotez le plan de masse avec les hauteurs à l'égout et au faîtage de chaque bâtiment. Le plan de coupe (PCMI3) complète cette information en montrant le profil vertical détaillé. Une vue 3D peut également illustrer le projet mais ne remplace pas les plans cotés réglementaires.

Peut-on déposer un permis de construire sans architecte ?

Oui, le recours à un architecte n'est obligatoire que si la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m². Pour une maison de 130 m², vous pouvez déposer votre permis vous-même en réalisant les plans (dont le plan de coupe) ou en faisant appel à un dessinateur. Pour un projet de piscine ou un bow-window, l'architecte n'est généralement pas nécessaire. Si votre projet dépasse le seuil de 150 m², l'architecte réalisera les plans et sera responsable de leur conformité réglementaire.

Combien coûte un plan de coupe réalisé par un professionnel ?

Le coût d'un plan de coupe seul varie de 100 à 300 € selon la complexité du projet. Un dossier complet de permis de construire (tous les plans PCMI1 à PCMI8, y compris le plan de coupe et le plan d'insertion paysagère) coûte entre 800 et 2 500 € chez un dessinateur indépendant. Un architecte facturera davantage (3 à 8% du montant des travaux) mais assurera également le suivi de conformité. Pour un projet simple sur terrain plat, un dessinateur suffit. Pour un terrain pentu ou un projet complexe, l'architecte apporte une sécurité supplémentaire.

Conclusion

Le plan de coupe PCMI3 est une pièce technique qui ne s'improvise pas. Sa réalisation demande de comprendre les concepts de terrain naturel, terrain fini et cotes NGF. Un plan de coupe bien réalisé accélère l'instruction de votre permis de construire en évitant les demandes de pièces complémentaires.

Pour les terrains plats et les projets simples, vous pouvez réaliser ce document vous-même avec un logiciel gratuit. Pour les terrains en pente ou les projets complexes (sous-sol, extension sur plusieurs niveaux), confiez cette tâche à un professionnel. Le coût de quelques centaines d'euros évite les refus et les retards qui coûtent bien plus cher.

Vérifiez la cohérence entre votre plan de coupe et le plan de masse coté. L'instructeur les analysera ensemble pour valider votre projet. Une incohérence entre les deux documents génère systématiquement des questions et rallonge les délais.

Sources : Code de l'urbanisme (article R431-10), CERFA 13406, Service-public.fr, Legifrance