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🗺️ Plan de Masse PCMI2 : Document Clé de l'Implantation

Le plan de masse est une vue aérienne du terrain montrant l'implantation exacte de la construction, ses dimensions, les distances aux limites et l'aménagement des espaces extérieurs.

Document technique PCMI2 (PC2) obligatoire présentant le projet dans son environnement immédiat. Vue en plan (dessus) à l'échelle révélant : limites propriété, construction projetée avec cotations précises, voirie accès, réseaux, plantations, terrassements et aménagements extérieurs. Contrairement aux façades (vues verticales), il montre l'occupation du sol et l'insertion urbaine.

Règles PLU vérifiables : Implantation, prospects, emprise au sol, hauteur, stationnement vérifiés visuellement. Base contrôle conformité urbanisme.
Surface et emprise mesurables : Emprise au sol, surface de plancher calculables. Impact seuil 150m² architecte obligatoire. Vérification coefficients CES/COS.
Réseaux et accès : Branchements EU/EP/AEP/EDF positionnés. Accès pompiers/déchets respecté. Stationnement conforme (1 place/60-80m² selon PLU).
Environnement et paysage : Arbres existants préservés/supprimés. Clôtures réglementées. Espaces verts minimum respectés. Insertion architecturale.
Servitudes et contraintes : Servitudes passage, vue, jour. Contraintes géotechniques. Zones inondables. Patrimoine archéologique.

Article R.431-7 Code urbanisme définit le plan de masse depuis 1973. Évolutions majeures : loi SRU 2000 renforce PLU, Grenelle 2010 impose densification, loi ALUR 2014 facilite division parcellaire. Dématérialisation 2022 : plan masse numérique géoréférencé obligatoire grandes communes.

📋 Les 15 Éléments Obligatoires du Plan de Masse

Éléments techniques obligatoires pour validation administrative selon article R.431-7.

🏗️ Composition technique complète

Tous éléments obligatoires pour instruction permis construire et conformité PLU.

Limites propriété géoréférencées

Contour exact parcelle cadastrale. Points GPS coordonnées Lambert 93. Superficie totale m² indiquée. Références cadastrales (section, numéro). Servitudes publiques représentées.

Cotations distances limites

Toutes distances construction/limites cotées au cm. Prospects avant/arrière/latéraux conformes PLU. Méthode : perpendiculaires aux limites. Vérification trigonométrique angles.

Construction implantée cotée

Contour emprise au sol exact. Dimensions longueur×largeur. Surface emprise calculée m². Position angulaire par rapport Nord. Saillies (balcons, avant-toits) incluses.

Accès et voirie existante

Rue adjacente largeur cotée. Accès véhicules largeur 3,50m minimum. Portail position/dimensions. Visibilité carrefour triangle sécurité. Stationnement réglementaire.

Réseaux enterrés positionnés

EU raccordement pente 3%. EP évacuation/infiltration. AEP compteur + robinet arrêt. EDF coffret + câble souterrain. Gaz compteur si desserte. Télécom fourreau.

Arbres et végétation

Arbres existants conservés (essence, diamètre tronc). Arbres supprimés justification. Plantations créées (nombre, essence). Espaces verts surface m². Haies clôtures végétales.

Aménagements extérieurs

Terrasses dimensions/matériaux. Allées largeur/revêtement. Escaliers extérieurs marches. Rampes accès handicapés pente <5%. Éclairage extérieur positions.

Clôtures et portails

Hauteur selon PLU (1,20-2,00m façade, 2,50m fond). Matériaux conformes (bois, grillage, muret). Portail/portillon dimensions. Boîte lettres intégrée normes.

Nord géographique orienté

Flèche Nord magnétique orientée. Déclinaison magnétique région indiquée. Orientation façade principale notée. Impact solaire/ombres calculable.

Échelle graphique normalisée

Échelle 1/200e standard terrain <2000m². Échelle 1/500e grand terrain. Règle graduée dessinée. Vérification distances réelles.

Altimétrie terrain naturel

Points côtés NGF existants. Courbes niveau si pente >10%. Terrain naturel/terrain fini différenciés. Terrassements volumes calculés si >100m³.

Constructions voisines

Bâtiments limitrophes représentés. Distances prospects vérifiables. Ouvertures voisins (vues droites/obliques). Servitudes jour/passage matérialisées.

Stationnement réglementaire

Places selon PLU (1/60-80m² habitable). Dimensions place 2,50×5,00m + dégagement. Accès handicapés 3,30m largeur. Matériau perméable conseillé.

Équipements techniques

Local poubelles normes. Espace vélos couvert. Compteurs regroupés coffret. Éclairage extérieur automatique. Arrosage automatique si >500m² espaces verts.

Cartouche identification

PLAN DE MASSE - PCMI2. Projet nom/adresse complète. Échelle numérique + graphique. Date/version. Auteur (architecte si >150m²). Superficie totale terrain.

📐 Méthodologie d'Implantation en 7 Étapes

  1. Étape 1 : Relevé topographique précis (1j) : Géomètre agréé obligatoire >500m² terrain. Limites cadastrales vérifiées/bornées. Points GPS Lambert 93. Altimétrie NGF si pente >5%. Réseaux existants localisés. Végétation remarquable inventoriée.
  2. Étape 2 : Analyse réglementaire PLU (2h) : Zonage PLU vérifié (U/AU/N/A). Prospects réglementaires : avant (0-6m), arrière (6-10m), latéraux (3-8m) selon zone. CES emprise maxi. COS densité. Hauteur absolue/relative limites.
  3. Étape 3 : Optimisation implantation bioclimatique (1h) : Orientation optimale : façade principale sud ±30°. Protection vents dominants nord/ouest. Masques solaires existants calculés. Vues agréables préservées. Intimité vis-à-vis protégée.
  4. Étape 4 : Calcul emprise et surfaces (30min) : Emprise au sol = projection verticale construction. Inclut saillies >0,60m (balcons, avant-toits). Surface plancher calculée simultanément. Vérification seuils : CES, 150m² architecte.
  5. Étape 5 : Positionnement accès et réseaux (1h) : Accès véhicules : largeur 3,50m, rayon braquage 5m, pente <12%, visibilité sécurité. Piétons : largeur 1,40m handicapés. Réseaux plus courts = économies. Éviter traversée construction.
  6. Étape 6 : Aménagements extérieurs intégrés (1h) : Stationnement conforme nombre places. Espaces verts minimum PLU respecté. Gestion EP : noues, bassins rétention si requis. Clôtures harmonieuses voisinage. Éclairage sécurité/agrément.
  7. Étape 7 : Cotation précise et vérifications (1h) : Toutes distances construction/limites cotées perpendiculairement. Vérification arithmétique cohérence. Contrôle conformité prospects PLU. Calculs surfaces/emprise exacts. Mise à l'échelle rigoureuse.

🏛️ Règles d'Urbanisme à Respecter Absolument

Principales règles PLU vérifiables sur plan de masse et sanctions en cas de non-respect.

Cadre Légal

Prospects réglementaires : Distance minimum construction/limite parcelle. Varie selon zonage : U=3-6m, AU=6-8m, N=10-15m. Calcul : hauteur construction×coefficient (0,5 à 1). Exception : mur aveugle peut être à limite si H<2,60m.
Emprise au sol maximum : CES (Coefficient Emprise Sol) = emprise autorisée/superficie terrain. Exemple : CES 0,4 sur 1000m² = 400m² emprise max. Inclut : construction + terrasses >0,60m + piscines + annexes >5m².
Hauteur absolue/relative : Hauteur absolue = façade/égout toiture. Hauteur relative = depuis limite parcelle selon angle (45°, 60°). Calcul trigonométrique : H = distance × tan(angle). Dépassement = refus permis.
Stationnement obligatoire : Nombre places selon surface : 1 place/60m² (zone dense), 1 place/80m² (zone pavillonnaire), 2 places/maison >120m². Dimensions : 2,50×5,00m + 6,00m dégagement.
Espaces verts minimum : Pourcentage terrain en espaces verts : 10-40% selon zone PLU. Coefficient biotope : surfaces perméables pondérées. Arbres haute tige obligatoires (nombre/superficie).
Aspect architectural : Matériaux, couleurs, pentes toiture selon règlement PLU. Zones ABF : contraintes renforcées. Intégration paysagère obligatoire. Clôtures hauteur/matériaux réglementés.

❌ Les 10 Erreurs de Cotation qui Font Refuser

❌ Distances approximatives → Impossibilité vérifier prospects. Solution : Mesures géomètre + cotation précise au cm

❌ Échelle non respectée → Plans non exploitables. Solution : Vérification règle graduée, distances réelles contrôlées

❌ Limites parcelle erronées → Implantation illégale. Solution : Relevé géomètre agréé + cadastre officiel récent

❌ Emprise mal calculée → Dépassement CES. Solution : Inclure TOUTES saillies >60cm (balcons, auvents, terrasses)

❌ Prospects oubliés → Refus urbanisme. Solution : Coter TOUTES distances limites, vérifier conformité PLU

❌ Nord mal orienté → Erreur analyse bioclimatique. Solution : Nord géographique précis, déclinaison magnétique

❌ Réseaux non positionnés → Faisabilité inconnue. Solution : Localiser tous réseaux existants + raccordements

❌ Arbres existants ignorés → Abattage non autorisé. Solution : Inventaire essence/diamètre, préservation imposée

❌ Stationnement insuffisant → Non-conformité PLU. Solution : Calculer places selon surface habitable exacte

❌ Aménagements oubliés → Dossier incomplet. Solution : Représenter accès, clôtures, terrasses, éclairage

🏔️ Terrains Complexes : Pente, Angle, Division

Terrain en pente >15%

Implantation étagée obligatoire. Terrassements limités (déblais/remblais équilibrés). Accès véhicules : pente <12%, virages rayon 5m. Soutènements si dénivelé >1,50m. Évacuation EP gravitaire maîtrisée.

Parcelle d'angle 2 rues

Double prospect respecter (2 façades sur rue). Covisibilité carrefour dégagée. Stationnement double exigence possible. Clôtures différenciées selon façade. Numérotation 2 adresses potentielles.

Terrain irrégulier/triangulaire

Implantation optimisée surface utilisable. Prospects calculés perpendiculaires chaque limite. CES appliqué surface totale même inutilisable. Accès étudié selon forme contraintes.

Division parcellaire

Chaque lot respecte PLU individuellement. Servitudes passage créées au besoin. Réseaux : branchements séparés ou conventionnement. Accès pompiers/déchets chaque lot vérifié.

Copropriété horizontale

Parties communes définies (accès, réseaux, espaces verts). Stationnement affecté par lot. Clôtures intérieures/extérieures différenciées. Règlement copropriété cohérent urbanisme.

Contraintes environnementales

Zones inondables : cote référence + revanche. Patrimoine archéologique : diagnostic préventif. ICPE voisine : étude d'impact. Natura 2000 : évaluation incidences écologiques.

📏 Outils de Mesure et Relevé Topographique

Équipements et méthodes pour relevé précis terrain et implantation conforme.

🔧 Technologies de mesure

Outils classés par précision, usage et retour investissement.

Géomètre-expert agréé

Obligatoire bornage officiel. Précision centimétrique garantie. Responsabilité professionnelle décennale. Coût : 1500-3000€ selon superficie. ROI : sécurité juridique + rapidité instruction.

GPS RTK différentiel

Précision 2-5cm temps réel. Coordonnées Lambert 93 directes. Idéal grands terrains >2000m². Location : 200€/jour. Achat : 15-30k€. Formation 1 jour nécessaire.

Station totale électronique

Mesures angles + distances simultanées. Précision 1-2cm/100m. Référence géomètres. Prix : 8-25k€ selon précision. Formation 3-5 jours. ROI : 30+ chantiers.

Télémètre laser longue portée

Portée 100-200m selon modèle. Précision ±3-5mm. Usage courant architectes. Prix : 300-800€. Bluetooth smartphone intégré. Limitation obstacles/végétation.

Décamètre classe II

Ruban acier 20-50m. Précision ±3mm/20m. Indispensable vérifications. Prix : 30-80€. Attention dilatation thermique. Lecture perpendiculaire obligatoire.

Applications smartphone

GPS intégré ±3-5m précision. Boussole magnétique. Clinomètre pente. Photos géolocalisées. Gratuit-50€. Complément uniquement, jamais seul officiel.

Drone photogrammétrie

Relevé automatique grandes surfaces. Précision 5-10cm. Modèle 3D + orthophoto. Prix kit : 8-20k€. Formation pilote + logiciel. ROI : >5ha ou zones difficiles.

Logiciels CAO spécialisés

AutoCAD LT : 350€/an. SketchUp Pro : 300€/an. Archicad : 4000€ + 800€/an. LibreCAD : gratuit correct. Formation 2-5 jours selon complexité.

❓ Questions Techniques sur le Plan de Masse

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