RNU : Règlement National d'Urbanisme – Construire Sans PLU

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Votre terrain se situe dans une commune sans Plan Local d'Urbanisme ? Vous dépendez alors du Règlement National d'Urbanisme (RNU), un cadre réglementaire souvent méconnu et plus restrictif qu'un PLU. En zone RNU, la constructibilité est limitée aux parties déjà urbanisées de la commune, selon le principe de continuité urbaine. Impossible de construire en plein champ, même si le terrain vous appartient depuis des générations. Environ 10 000 communes françaises (principalement rurales) fonctionnent encore sous ce régime. Après avoir traité de nombreux dossiers en zone non couverte par un PLU, je vais vous expliquer exactement ce que le RNU autorise, interdit, et comment déposer une demande d'urbanisme dans ces communes.

Sommaire

Qu'est-ce que le RNU ?

Définition et cadre juridique

Le Règlement National d'Urbanisme est un ensemble de règles d'urbanisme qui s'appliquent sur l'ensemble du territoire français en l'absence de document d'urbanisme local (PLU, PLUi, carte communale). Il est codifié aux articles R111-1 à R111-51 du Code de l'urbanisme.

Le RNU constitue le "socle minimal" de la réglementation d'urbanisme. Dans les communes sans PLU, c'est ce règlement national urbanisme qui définit ce qui est constructible ou non.

Principe fondamental : la constructibilité limitée

Le RNU repose sur le principe de continuité urbaine : les constructions nouvelles ne peuvent être autorisées que dans les parties actuellement urbanisées de la commune (PAU). Construire en rase campagne, sur un terrain isolé, est en principe interdit.

Cette règle vise à limiter le "mitage" des paysages ruraux : la dispersion des constructions dans les espaces naturels ou agricoles.

Les exceptions au RNU

Même en zone RNU, certaines constructions sont autorisées hors des parties urbanisées :

Communes concernées par le RNU

Comment savoir si ma commune est en RNU ?

Environ 10 000 communes françaises (sur 35 000) n'ont pas de PLU et relèvent du RNU. Ce sont principalement :

Pour vérifier la situation de votre terrain :

  1. Contactez la mairie : demandez quel document d'urbanisme s'applique
  2. Géoportail de l'urbanisme : consultez en ligne les documents opposables
  3. Certificat d'urbanisme : le CU précise le régime applicable

Distinction RNU / Carte communale

La carte communale est un document d'urbanisme simplifié qui délimite les zones constructibles et non constructibles, mais sans règlement détaillé. Dans ce cas, le RNU s'applique comme règlement, mais le zonage de la carte communale définit où construire.

Une commune sans PLU peut donc être :

Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) est le document le plus complet, avec un règlement détaillé par zone.

Règles de constructibilité en zone RNU

La règle de continuité urbaine

L'article L111-3 du Code de l'urbanisme pose le principe : "En l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, […] les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties actuellement urbanisées de la commune."

Parties actuellement urbanisées (PAU) : zones où le bâti est suffisamment groupé pour constituer un ensemble urbain cohérent. Un terrain est considéré en PAU s'il se situe dans la continuité immédiate de constructions existantes.

Critères d'appréciation :

Travaux autorisés en zone RNU

Dans les parties urbanisées :

Hors des parties urbanisées :

Règles générales applicables

Le RNU impose des règles minimales même en PAU :

Salubrité et sécurité (R111-2) :
Le permis peut être refusé si le projet porte atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique.

Desserte (R111-5) :
Le terrain doit disposer d'un accès à une voie ouverte à la circulation et être desservi par les réseaux.

Implantation (R111-16 à R111-19) :
Distances minimales par rapport aux voies et limites séparatives.

Aspect extérieur (R111-21) :
Le projet ne doit pas porter atteinte au caractère des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages.

Procédure en zone RNU

Déclaration préalable en zone RNU

Pour une déclaration préalable en zone RNU, utilisez le formulaire CERFA 13703. Les seuils sont les mêmes qu'ailleurs :

Attention : en RNU, il n'y a pas de seuil majoré à 40 m² pour les extensions. Ce seuil n'existe qu'en zone U des PLU.

Permis de construire en zone RNU

Le permis de construire suit la procédure standard :

Le plan de masse pour permis de construire est particulièrement important : il doit démontrer que le terrain se situe bien dans une partie urbanisée.

Rôle du préfet

En zone RNU, le préfet peut récupérer la compétence d'instruction dans certains cas :

Le refus de permis en RNU est souvent motivé par la non-appartenance à une partie urbanisée. C'est le principal motif de contentieux.

Différences entre RNU et PLU

Tableau comparatif

Critère RNU PLU
Règles Nationales, générales Locales, détaillées
Zonage Pas de zones définies Zones U, AU, A, N
Constructibilité PAU seulement Selon zone
Extension en zone U Seuil 20 m² Seuil 40 m²
Aspect extérieur Règle générale Règlement précis
Dérogations Limitées OAP, secteurs spéciaux

Avantages et inconvénients du RNU

Avantages :

Inconvénients :

Passage du RNU au PLU

De nombreuses communes rurales adoptent progressivement un PLU pour :

L'élaboration d'un PLU prend 2 à 4 ans et implique une large concertation.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Construction refusée hors PAU

Situation : Demande de permis pour une maison de 120 m² sur un terrain agricole de 3 000 m², à 300 m des premières maisons du village.

Analyse : Le terrain est isolé, hors des parties actuellement urbanisées. Malgré la desserte par une voie communale et les réseaux à proximité, la distance au bâti existant exclut le terrain de la PAU.

Décision : Refus du permis de construire au motif de l'article L111-3.

Exemple 2 : Extension autorisée en RNU

Situation : Extension de 20 m² sur une maison existante de 80 m², en limite de village.

Analyse : La maison existe, le terrain est dans la continuité du bâti. L'extension est "mesurée" (25% de l'existant).

Procédure : Déclaration préalable (20 m² = seuil limite). En RNU, pas de seuil majoré à 40 m².

Décision : Autorisation accordée.

Exemple 3 : Changement de destination d'une grange

Situation : Transformation d'une grange agricole en habitation dans un hameau de 15 maisons.

Analyse : Le bâtiment existe déjà. Le hameau constitue une partie urbanisée. Le changement de destination ne crée pas de nouvelle construction.

Procédure : Permis de construire si modification de façade, DP sinon.

Décision : Autorisation accordée sous réserve de respect du caractère du site (R111-21).

Exemple 4 : Piscine en zone RNU

Situation : Construction d'une piscine de 40 m² dans le jardin d'une maison existante.

Analyse : Le terrain est dans la PAU puisque la maison existe. La piscine est une annexe de l'habitation.

Procédure : Déclaration préalable (bassin de 10 à 100 m²).

Décision : Autorisation accordée.

Erreurs à éviter en zone RNU

Erreur 1 : Acheter un terrain "constructible" sans vérifier

Un terrain peut être vendu comme "constructible" alors qu'il est hors des parties urbanisées. Avant d'acheter, demandez un certificat d'urbanisme opérationnel qui vous dira si votre projet est réalisable.

Erreur 2 : Confondre carte communale et PLU

La carte communale délimite les zones, mais le RNU s'applique comme règlement. Les règles sont donc celles du RNU, notamment le seuil de 20 m² pour les extensions (pas 40 m²).

Erreur 3 : Ignorer la règle R111-21

L'article R111-21 permet de refuser ou conditionner un permis pour des raisons esthétiques. En zone rurale, un projet trop "moderne" ou mal intégré au paysage peut être refusé sur ce fondement.

Erreur 4 : Oublier les secteurs protégés

Même en RNU, les protections patrimoniales s'appliquent : zones ABF autour des monuments historiques, sites inscrits ou classés. Le plan de masse pour déclaration préalable doit en tenir compte.

Erreur 5 : Ne pas anticiper l'évolution vers un PLU

Si la commune prépare un PLU, les règles vont changer. Un terrain hors PAU aujourd'hui pourrait devenir constructible… ou au contraire être classé en zone agricole ou zone naturelle.

Questions fréquentes

Peut-on construire en zone RNU ?

Oui, mais uniquement dans les parties actuellement urbanisées (PAU) de la commune. Un terrain est considéré en PAU s'il se situe dans la continuité immédiate de constructions existantes formant un ensemble urbain cohérent. Hors PAU, seuls les bâtiments agricoles, les extensions limitées et les annexes sont autorisés. Avant tout projet, demandez un certificat d'urbanisme pour vérifier la constructibilité effective de votre terrain.

Quelles règles s’appliquent en zone RNU ?

Les articles R111-1 à R111-51 du Code de l'urbanisme s'appliquent. Les principales règles concernent : la salubrité et sécurité publiques (R111-2), la desserte par les voies et réseaux (R111-5), les distances aux limites et voies (R111-16 à R111-19), et l'aspect extérieur des constructions (R111-21). Ces règles sont plus générales et moins précises que celles d'un PLU, mais le maire dispose d'une marge d'appréciation importante, notamment sur l'intégration paysagère.

Comment savoir si ma commune est en RNU ?

Plusieurs méthodes : contactez la mairie qui vous indiquera le document d'urbanisme applicable, consultez le Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr) qui recense tous les PLU en vigueur, ou demandez un certificat d'urbanisme qui précise le régime applicable. Si la commune n'a ni PLU, ni PLUi, ni carte communale, c'est le RNU qui s'applique. Environ 10 000 communes françaises sur 35 000 sont dans ce cas.

Quelle différence entre RNU et PLU ?

Le PLU est un document local avec des règles détaillées par zone (U, AU, A, N), un règlement précis sur les hauteurs, emprises, aspects, et des zones d'urbanisation future. Le RNU est un règlement national avec des règles générales et la constructibilité limitée aux seules parties déjà urbanisées. Concrètement, en RNU : pas de seuil 40 m² pour les extensions (resté à 20 m²), pas de zones à urbaniser, et appréciation au cas par cas de ce qui constitue une "partie urbanisée". Le PLU offre plus de prévisibilité.

Qu’est-ce que le RNU ?

Le Règlement National d'Urbanisme est l'ensemble des règles d'urbanisme qui s'appliquent en l'absence de document d'urbanisme local. Codifié aux articles R111-1 à R111-51 du Code de l'urbanisme, il fixe des règles minimales sur la salubrité, la sécurité, la desserte, l'implantation et l'aspect des constructions. Sa caractéristique principale est le principe de constructibilité limitée : on ne peut construire que dans les parties actuellement urbanisées de la commune, sauf exceptions (bâtiments agricoles, extensions).

Une isolation extérieure nécessite-t-elle une autorisation en RNU ?

Oui, une isolation thermique par l'extérieur modifie l'aspect extérieur du bâtiment et nécessite une déclaration préalable, même en zone RNU. Le dossier doit montrer l'aspect avant et après travaux. La règle R111-21 sur l'aspect extérieur s'applique : le projet ne doit pas porter atteinte au caractère des lieux. En secteur protégé (ABF, site inscrit), les contraintes sont plus fortes et l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France peut être requis.

Conclusion

Le Règlement National d'Urbanisme encadre la construction dans les communes sans PLU ni carte communale. Sa règle principale – la constructibilité limitée aux parties actuellement urbanisées – est plus restrictive qu'un PLU classique.

Points clés à retenir :

Avant d'acheter un terrain ou de déposer un permis en zone RNU, vérifiez systématiquement la constructibilité effective. Un terrain peut sembler constructible (desserte, réseaux) sans l'être juridiquement s'il est hors PAU.

Pour une terrasse ou pergola, les mêmes règles s'appliquent : déclaration préalable nécessaire si création de surface.

Sources : Legifrance (articles R111-1 à R111-51, L111-3 du Code de l'urbanisme), Service-public.fr