Zones Constructibles du PLU : Identifier et Comprendre son Terrain

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Votre terrain est-il constructible ? La réponse dépend entièrement du zonage défini par le Plan Local d'Urbanisme de votre commune. Quatre grandes zones existent : U (urbaine), AU (à urbaniser), A (agricole) et N (naturelle). Seules les deux premières sont véritablement constructibles, et encore, avec des règles très différentes selon les secteurs. Consulter le PLU avant d'acheter un terrain ou de déposer un permis est indispensable. Un terrain en zone 2AU peut sembler constructible sur le papier mais être bloqué pour 10 ans. Un terrain en zone UA autorise une densité importante mais impose des contraintes architecturales strictes. Voici comment décrypter le zonage de votre terrain.

Sommaire

Le zonage du PLU : les 4 grandes zones

Structure du Plan Local d'Urbanisme

Le Plan Local d'Urbanisme (ou PLUi pour le plan local d'urbanisme intercommunal) est le document d'urbanisme qui fixe les règles de construction à l'échelle de la commune. Il comprend plusieurs éléments :

  1. Le rapport de présentation : diagnostic territorial
  2. Le PADD : Projet d'Aménagement et de Développement Durables
  3. Le règlement : règles écrites par zone
  4. Le plan de zonage : carte délimitant les zones
  5. Les annexes : servitudes, réseaux, risques

Le plan de zonage est la pièce clé pour savoir ce que vous pouvez construire. Il divise le territoire en quatre types de zones, codifiées par des lettres.

Les quatre grandes zones

Zone Nom Constructibilité Caractéristiques
U Urbaine Oui Équipements existants suffisants
AU À urbaniser Conditionnelle Urbanisation future prévue
A Agricole Très limitée Protection des terres agricoles
N Naturelle Quasi nulle Protection environnementale

Chaque zone principale se décline en sous-zones (UA, UB, UC pour la zone U ; 1AU, 2AU pour la zone AU, etc.) avec des règles spécifiques.

L'articulation avec le SCoT

Le SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale) est un document d'urbanisme à l'échelle intercommunale (bassin de vie). Les PLU doivent être compatibles avec le SCoT. En l'absence de SCoT, une règle de « constructibilité limitée » s'applique : les zones AU ne peuvent pas être ouvertes à l'urbanisation.

La zone U : le cœur constructible

Définition de la zone urbaine

La zone U correspond aux secteurs déjà urbanisés où les équipements publics (voirie, eau, électricité, assainissement) existent et ont une capacité suffisante pour accueillir de nouvelles constructions.

C'est la zone la plus constructible. Un terrain situé en zone U peut généralement recevoir une construction neuve, sous réserve de respecter les règles du PLU.

Les sous-zones courantes

Zone UA (centre ancien)

  • Cœur historique de la commune
  • Construction souvent en limite de propriété
  • Hauteur importante autorisée
  • Règles architecturales strictes (matériaux, couleurs)
  • Stationnement réduit ou mutualisé

Zone UB (résidentiel dense)

  • Secteurs d'habitat collectif ou pavillonnaire dense
  • Retrait obligatoire par rapport aux limites
  • Hauteur moyenne (R+2 à R+3)
  • Coefficient d'emprise au sol (CES) modéré

Zone UC (résidentiel moins dense)

  • Habitat pavillonnaire
  • Retrait important par rapport aux limites
  • Hauteur limitée (R+1 généralement)
  • CES faible, grands jardins

Zone UD, UE, etc.

  • Zones spécifiques selon les communes
  • Activités économiques, équipements, habitat particulier

Avantages de la zone U

  1. Constructibilité immédiate : pas de procédure d'aménagement préalable
  2. Équipements garantis : réseaux existants
  3. Seuil DP élargi : jusqu'à 40 m² en déclaration préalable (au lieu de 20 m²)
  4. Valorisation foncière : terrain déjà viabilisé

Les règles de construction en zone U

Chaque sous-zone possède son règlement propre, organisé en articles :

  • Article 1 : Occupations interdites
  • Article 2 : Occupations soumises à conditions
  • Article 3 : Conditions d'accès
  • Article 4 : Desserte par les réseaux
  • Article 5 : (supprimé – ancien article sur la superficie minimale)
  • Article 6 : Implantation par rapport aux voies
  • Article 7 : Implantation par rapport aux limites séparatives
  • Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres
  • Article 9 : Emprise au sol
  • Article 10 : Hauteur maximale
  • Article 11 : Aspect extérieur
  • Article 12 : Stationnement
  • Article 13 : Espaces libres et plantations

La zone AU : l'urbanisation future

Définition de la zone à urbaniser

La zone AU correspond aux secteurs naturels destinés à être ouverts à l'urbanisation. Elle se divise en deux catégories très différentes :

Zone 1AU (ouverte)

  • L'urbanisation est possible immédiatement
  • Les équipements périphériques (voirie, réseaux) existent en limite de zone
  • Construction autorisée si les travaux respectent les OAP

Zone 2AU (fermée)

  • L'urbanisation est différée
  • Nécessite une modification ou révision du PLU pour devenir constructible
  • Aucune construction possible en l'état actuel

Les OAP : clé de l'urbanisation

Les Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) définissent les conditions d'aménagement des zones AU. Elles précisent :

  • Les accès et voiries à créer
  • La densité attendue
  • Les espaces publics à aménager
  • Les formes urbaines souhaitées

Un projet en zone 1AU doit être compatible avec les OAP. Un permis non conforme sera refusé.

Différences 1AU vs 2AU

Critère Zone 1AU Zone 2AU
Constructibilité Immédiate Différée
Équipements En périphérie À créer
Procédure Permis direct si OAP respectées Révision/modification PLU
Délai Quelques mois Plusieurs années
Risque Modéré Élevé (incertitude)

Attention aux terrains en zone 2AU

Acheter un terrain en zone 2AU est un pari risqué :

  • Aucune garantie de passage en zone constructible
  • Délai imprévisible (5, 10, 15 ans…)
  • Prix souvent surévalué par rapport au risque
  • Évolution possible vers zone A ou N

Avant d'acheter, renseignez-vous sur le calendrier d'urbanisation prévu par la commune.

Les zones non constructibles (A et N)

La zone A (agricole)

La zone agricole protège les terres à fort potentiel agronomique. La constructibilité est très limitée :

Constructions autorisées :

  • Bâtiments agricoles liés à l'exploitation
  • Logement de l'exploitant (sous conditions strictes)
  • Équipements publics d'intérêt général
  • Extensions limitées de l'existant (selon PLU)

Constructions interdites :

  • Maisons d'habitation pour non-agriculteurs
  • Commerces, bureaux, industries
  • Lotissements

L'obtention d'un permis en zone A nécessite généralement de prouver le lien avec l'activité agricole (MSA, revenus agricoles).

La zone N (naturelle)

La zone naturelle protège les espaces naturels et forestiers. C'est la zone la moins constructible :

Possibilités très limitées :

  • Extensions mesurées des constructions existantes
  • Annexes de taille réduite
  • Équipements publics légers
  • Aménagements dans les STECAL (Secteurs de Taille et Capacité d'Accueil Limitées)

STECAL : le PLU peut délimiter des micro-zones au sein de la zone N autorisant des constructions encadrées (gîtes ruraux, équipements de loisirs).

Tableau récapitulatif des zones

Type de projet Zone U Zone 1AU Zone 2AU Zone A Zone N
Maison individuelle Oui Oui (OAP) Non Non* Non
Extension < 40 m² Oui (DP) Oui Non Limitée Limitée
Piscine Oui Oui Non Non Non
Garage Oui Oui Non Lié exploitation Annexe limitée
Commerce Selon sous-zone Selon OAP Non Non Non

*Sauf logement de fonction agricole

Comment consulter le PLU de sa commune

Consultation en ligne

La plupart des PLU sont désormais consultables en ligne :

  1. Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr)

    • Base nationale officielle
    • Zonage interactif
    • Règlement téléchargeable

  2. Site de la commune ou intercommunalité

    • Rubrique « Urbanisme » ou « PLU »
    • PDF du règlement et des plans

  3. Services de visualisation

    • Google « PLU + nom de la commune »
    • Sites privés agrégateurs

Consultation en mairie

Si le PLU n'est pas en ligne ou si vous avez des questions :

  • Prenez rendez-vous au service urbanisme
  • Apportez l'adresse ou les références cadastrales du terrain
  • Demandez une note de renseignements d'urbanisme (gratuite)

Le certificat d'urbanisme

Pour une réponse officielle et opposable, demandez un certificat d'urbanisme :

CUa (informatif) :

  • Règles applicables au terrain
  • Servitudes
  • Taxes
  • Délai : 1 mois

CUb (opérationnel) :

  • Indique si le projet envisagé est réalisable
  • Précise l'état des réseaux
  • Fige les règles pendant 18 mois
  • Délai : 2 mois

Le CUb est particulièrement utile avant l'achat d'un terrain.

Lire le plan de zonage

Sur le plan de zonage :

  • Identifiez votre parcelle (numéro cadastral)
  • Repérez la zone (lettre + indice : UA, UB, 1AU…)
  • Vérifiez les éventuels périmètres superposés (ABF, risques, servitudes)
  • Consultez le règlement de la zone concernée

Les règles applicables par zone

Règles communes à toutes les zones U

En zone urbaine, certaines règles sont récurrentes :

Seuils d'autorisation :

  • Moins de 5 m² : pas d'autorisation (sauf secteur protégé)
  • 5 à 40 m² : déclaration préalable
  • Plus de 40 m² : permis de construire
  • Total > 150 m² : architecte obligatoire

Implantation :

  • Recul par rapport à la voie : généralement 0 à 5 m
  • Recul par rapport aux limites : 0 (en limite) ou H/2 (retrait)
  • Entre constructions sur le terrain : 4 m minimum

Hauteur :

  • Mesurée à l'égout de toiture ou au faîtage
  • Variable selon les zones (6 m à 15 m)

Le cas des secteurs protégés

En périmètre ABF (500 m autour d'un monument historique), des règles supplémentaires s'appliquent :

Secteurs soumis à risques

Les zones de risques (inondation, mouvement de terrain, sismique) ajoutent des contraintes :

  • Attestation PCMI13 obligatoire (zones sismiques 3-4-5)
  • Étude de sol obligatoire (zones argileuses)
  • Prescriptions constructives spécifiques

Conséquences sur les projets courants

Extension de maison :

Piscine :

Terrasse et pergola :

Isolation extérieure :

Erreurs à éviter

Erreur 1 : Se fier uniquement au cadastre

Le cadastre indique la propriété, pas la constructibilité. Un terrain peut être cadastré sans être constructible (zone A ou N). Seul le PLU fait foi pour le zonage.

Erreur 2 : Confondre 1AU et 2AU

Un terrain en zone 1AU est constructible sous conditions. Un terrain en zone 2AU ne l'est pas. La différence est fondamentale lors d'un achat. Vérifiez le numéro de la zone AU et les OAP associées.

Erreur 3 : Ignorer les sous-zones

Les règles varient fortement entre UA, UB, UC. Une maison de plain-pied autorisée en UC peut être refusée en UA (hauteur minimale imposée). Lisez le règlement de votre sous-zone spécifique.

Erreur 4 : Oublier les périmètres superposés

Un terrain en zone U peut être :

  • En périmètre ABF (monument historique)
  • En zone inondable (PPRi)
  • En zone de bruit (aéroport)
  • En zone sismique

Ces périmètres ajoutent des contraintes au-delà du simple zonage.

Erreur 5 : Ne pas vérifier la viabilisation

Être en zone U ne garantit pas que les réseaux arrivent jusqu'à votre terrain. L'article L111-11 du Code de l'urbanisme permet de refuser un permis si les équipements sont insuffisants. Vérifiez les branchements disponibles.

Questions fréquentes

Quels seuils CBS minimums selon les zones PLU ?

Le CBS (Coefficient de Biotope par Surface) impose un minimum d'espaces « verts » ou perméables par rapport à la surface du terrain. Les seuils varient selon les PLU : généralement 20-30 % en zone UA (centre), 40-50 % en zone UB, 60 % et plus en zone UC. Certains PLU récents imposent jusqu'à 70 % de CBS en zone pavillonnaire pour lutter contre l'imperméabilisation des sols. Consultez l'article 13 du règlement de votre zone.

Zone U du PLU : que peut-on construire ?

En zone U (urbaine), vous pouvez généralement construire une maison individuelle, un immeuble collectif, des commerces, des bureaux, selon les sous-zones. Les constructions agricoles sont interdites. Le règlement précise pour chaque sous-zone (UA, UB, UC…) les occupations autorisées et interdites. En zone UA, le commerce de rez-de-chaussée est souvent obligatoire. En zone UC, l'habitat pavillonnaire est privilégié. Consultez les articles 1 et 2 de votre zone.

Comment savoir si mon terrain est en zone ABF ?

Pour savoir si votre terrain est en périmètre de protection des monuments historiques (zone ABF), consultez l'Atlas des patrimoines (atlas.patrimoines.culture.fr). Entrez votre adresse et visualisez les périmètres de 500 m autour des monuments classés ou inscrits. Le PLU mentionne également ces périmètres dans ses annexes (servitudes d'utilité publique AC1). En zone ABF, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est requis pour toute autorisation d'urbanisme.

Peut-on construire en zone RNU ?

En zone RNU (communes sans PLU), la constructibilité est très limitée. La règle de « constructibilité limitée » (article L111-3) interdit les constructions en dehors des parties actuellement urbanisées (PAU). Une maison ne peut être construite que dans le prolongement direct du bourg existant. La décision revient au préfet. Le seuil de DP est de 20 m² (pas de majoration à 40 m² comme en zone U). Consultez la mairie pour connaître le périmètre des PAU.

Quel délai d’instruction en zone ABF ?

En périmètre ABF, les délais d'instruction sont majorés d'un mois : 2 mois pour une déclaration préalable (au lieu de 1 mois), 3 mois pour un permis de construire maison individuelle (au lieu de 2 mois), 4 mois pour les autres permis. L'ABF dispose de 2 mois pour donner son avis. En cas de désaccord entre la mairie et l'ABF, un recours auprès du préfet de région est possible. L'avis de l'ABF peut être conforme (contraignant) ou simple selon les zones.

Attestation PCMI13 obligatoire dans quelles zones ?

L'attestation PCMI13 (respect des règles parasismiques) est obligatoire pour les constructions neuves et les extensions importantes dans les zones sismiques 3, 4 et 5 (risque modéré à fort). Les zones 1 et 2 (très faible et faible) n'imposent pas cette attestation pour les maisons individuelles. Consultez la carte des zones sismiques sur georisques.gouv.fr. L'attestation est établie par un contrôleur technique ou l'architecte et doit être jointe au dossier de permis de construire.

Mon terrain peut-il passer de zone A à zone U ?

C'est possible mais rare et long. Le passage d'une zone A (agricole) à une zone U (urbaine) nécessite une révision du PLU, procédure lourde (2 à 4 ans) soumise à enquête publique. La commune doit justifier ce choix au regard du PADD et du SCoT. Les zones agricoles sont protégées par la loi (réduction de l'artificialisation). En pratique, un passage en AU est parfois accordé, mais pas directement en U. Renseignez-vous sur les projets d'évolution du PLU auprès de la mairie.

Conclusion

Le zonage du PLU détermine ce que vous pouvez construire sur votre terrain :

Zones constructibles :

  • Zone U : construction immédiate, équipements existants, seuil DP à 40 m²
  • Zone 1AU : construction possible si OAP respectées

Zones non constructibles :

  • Zone 2AU : urbanisation différée, attendre modification PLU
  • Zone A : réservée à l'agriculture
  • Zone N : protection de la nature

Avant tout projet, consultez le PLU en ligne sur le Géoportail de l'urbanisme ou en mairie. Pour une réponse officielle, demandez un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb).

Les règles du PLU s'appliquent à tous les projets : extension, piscine, terrasse. La durée de validité du permis obtenu est de 3 ans, prorogeable deux fois un an.

En cas de refus, vous disposez de voies de recours : recours gracieux auprès du maire, puis recours contentieux devant le tribunal administratif. Mais mieux vaut vérifier la constructibilité en amont pour éviter ces déconvenues.

Sources : Code de l'urbanisme (articles L151-1 et suivants, R151-17 et suivants), Legifrance, Service-public.fr, Géoportail de l'urbanisme