COS : Le Coefficient d'Occupation des Sols Existe-t-il Encore ?

Temps de lecture : 14 minutes

Vous avez hérité d'un terrain constructible et le notaire mentionne un COS de 0,40. Votre agent immobilier parle de « coefficient d'occupation des sols » pour évaluer le potentiel de votre parcelle. Sauf que depuis le 27 mars 2014, le COS n'existe plus. La loi ALUR l'a supprimé pour favoriser la densification urbaine et simplifier les règles d'urbanisme. Pourtant, dix ans après, la confusion persiste. Beaucoup de particuliers cherchent encore « le COS de leur terrain » sans savoir qu'il a été remplacé par d'autres outils réglementaires. Cet article fait le point : qu'était le COS, pourquoi a-t-il été supprimé, et surtout, quelles règles s'appliquent aujourd'hui pour déterminer ce que vous pouvez construire sur votre terrain.

Sommaire

  1. Qu'était le COS ?
  2. Pourquoi le COS a-t-il été supprimé ?
  3. Ce qui remplace le COS aujourd'hui
  4. Comment calculer la constructibilité d'un terrain sans COS
  5. Les anciens PLU et la mention du COS
  6. Erreurs fréquentes à éviter
  7. Questions fréquentes
  8. Conclusion

Qu'était le COS ?

Définition historique

Le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) était un ratio qui déterminait la surface de plancher maximale constructible sur un terrain. Il se calculait ainsi :

Surface de plancher maximale = Surface du terrain × COS

Exemple : sur un terrain de 800 m² avec un COS de 0,50, vous pouviez construire au maximum 400 m² de surface de plancher (800 × 0,50 = 400).

Ce coefficient était fixé par le PLU (Plan Local d'Urbanisme) ou l'ancien POS (Plan d'Occupation des Sols) pour chaque zone. Plus le COS était élevé, plus la densité de construction autorisée était importante.

Les valeurs types du COS

Les communes fixaient le COS en fonction de la vocation de chaque zone :

Type de zone COS typique Densité
Centre-ville dense 1,5 à 3 Très élevée
Zone pavillonnaire 0,20 à 0,40 Faible
Zone d'habitat individuel 0,15 à 0,30 Très faible
Zone périurbaine 0,10 à 0,20 Minimale

Un COS de 0,20 en zone pavillonnaire limitait considérablement les possibilités de construction : sur un terrain de 500 m², vous ne pouviez construire que 100 m² de surface de plancher, soit une petite maison sans possibilité d'extension significative.

Le COS et la surface de plancher

Le COS s'appliquait à la surface de plancher, notion technique qui a elle-même évolué. Depuis 2012, la surface de plancher remplace la SHOB et la SHON. Elle correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couverts, calculée depuis le nu intérieur des façades, après déduction des vides, trémies, et locaux techniques.

Pour savoir si votre garage compte dans la surface de plancher, la règle est simple : s'il est clos, couvert et fait partie de l'enveloppe du bâtiment, il compte. S'il est ouvert ou constitue un local technique de stationnement, il peut être exclu.

Pourquoi le COS a-t-il été supprimé ?

La loi ALUR du 24 mars 2014

La loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), promulguée le 24 mars 2014 et entrée en vigueur le 27 mars 2014, a supprimé le COS dans tous les PLU de France. Cette suppression était motivée par plusieurs objectifs.

Les raisons de la suppression

1. Favoriser la densification urbaine

Le COS limitait artificiellement la densité, obligeant à consommer plus de terrain pour construire. En supprimant ce plafond, la loi ALUR encourage la construction en hauteur et l'optimisation des espaces urbains, limitant ainsi l'étalement urbain et l'artificialisation des sols.

2. Simplifier la réglementation

Le COS s'ajoutait à de nombreuses autres règles (emprise au sol, hauteur, reculs). Sa suppression simplifie l'analyse de la constructibilité d'un terrain.

3. Offrir plus de flexibilité architecturale

Avec un COS de 0,30, un propriétaire était contraint à 150 m² sur un terrain de 500 m², quelle que soit la forme du projet. Sans COS, les règles de hauteur et d'emprise permettent des formes architecturales plus variées.

4. Lutter contre la spéculation foncière

Le COS créait une rareté artificielle qui gonflait les prix du foncier. Sa suppression visait à fluidifier le marché et à réduire la pression sur les prix.

Les effets immédiats de la suppression

Dès le 27 mars 2014, tous les COS mentionnés dans les PLU sont devenus caducs. Les communes n'ont pas eu besoin de modifier leur PLU : la loi a automatiquement rendu le COS inopposable.

Conséquence concrète : un terrain qui ne pouvait accueillir que 200 m² de surface de plancher sous l'ancien régime peut désormais en supporter bien davantage, dans les limites des autres règles (emprise, hauteur, reculs).

Ce qui remplace le COS aujourd'hui

Le CES (Coefficient d'Emprise au Sol)

Le CES limite la surface occupée au sol par les constructions, mais pas la surface totale construite. Contrairement au COS, il ne tient pas compte du nombre d'étages.

Calcul du CES :
CES = Emprise au sol des constructions / Surface du terrain

Exemple : sur un terrain de 600 m² avec un CES de 0,40, l'emprise au sol maximale est de 240 m² (600 × 0,40). Mais vous pouvez construire sur plusieurs niveaux : un R+1 de 240 m² d'emprise donne 480 m² de surface de plancher.

Le calcul de l'emprise au sol inclut la projection verticale de la construction au sol, débords et surplombs compris (balcons, auvents).

Les règles de hauteur

La hauteur maximale des constructions est désormais le principal outil de régulation de la densité. Le PLU fixe :

  • La hauteur à l'égout du toit : point bas de la toiture
  • La hauteur au faîtage : point le plus haut
  • La hauteur totale : du sol naturel au point le plus haut
  • Le nombre de niveaux : R+1, R+2, etc.

Exemple : un PLU autorisant R+2 avec une hauteur maximale de 9 m à l'égout permet de construire 3 niveaux sur l'emprise autorisée.

Le coefficient de biotope (CBS)

Le coefficient de biotope (ou coefficient de surface éco-aménageable) mesure la part de surfaces végétalisées ou perméables d'un terrain. Il a été introduit pour compenser la suppression du COS et favoriser la biodiversité.

Calcul du CBS :
CBS = Somme des surfaces pondérées / Surface du terrain

Pondérations types :

Surface Coefficient
Pleine terre végétalisée 1,0
Surface semi-perméable 0,5
Toiture végétalisée intensive 0,7
Toiture végétalisée extensive 0,3
Surfaces imperméables 0

Exemple : un CBS de 0,30 sur un terrain de 400 m² impose au minimum 120 m² de surfaces pondérées favorables à la biodiversité.

Les autres règles limitant la constructibilité

Les reculs : distances minimales par rapport aux limites séparatives et aux voies publiques. Un recul de 5 m en façade sur rue réduit d'autant la zone constructible.

L'implantation : le PLU peut imposer une implantation à l'alignement, en retrait, ou sur une partie spécifique du terrain.

Les servitudes : un terrain en zone protégée (abords de monument historique) ou soumis à des servitudes d'utilité publique voit sa constructibilité réduite.

Comment calculer la constructibilité d'un terrain sans COS

Étape 1 : Identifier la zone du PLU

Consultez le PLU de votre commune et identifiez la zone dans laquelle se situe votre terrain :

  • Zone U : urbaine, constructible
  • Zone AU : à urbaniser, constructibilité conditionnelle
  • Zone A : agricole, très restrictive
  • Zone N : naturelle, quasi inconstructible

Chaque zone a son propre règlement. Les zones constructibles du PLU sont principalement les zones U et AU.

Étape 2 : Relever les règles applicables

Pour votre zone, notez :

  1. L'emprise au sol maximale (CES) : ex. 40% du terrain
  2. La hauteur maximale : ex. 9 m à l'égout
  3. Les reculs obligatoires : ex. 5 m en façade, 3 m en limite séparative
  4. Le coefficient de biotope : ex. 30%
  5. Les règles d'aspect : matériaux, coloris, pentes de toiture

Étape 3 : Calculer la surface constructible

Exemple concret :

  • Terrain de 500 m²
  • CES de 0,40 → emprise max 200 m²
  • Hauteur max 9 m (R+2 possible)
  • CBS de 0,30 → 150 m² de surfaces pondérées

Calcul :

  • Emprise au sol possible : 200 m²
  • Si R+2 : 200 × 3 = 600 m² de surface de plancher théorique
  • Mais les reculs et le CBS réduisent l'emprise réelle
  • Surface de plancher réaliste : environ 400 à 500 m²

Sans COS, ce même terrain avec un ancien COS de 0,25 n'aurait permis que 125 m² (500 × 0,25). La suppression du COS a donc considérablement augmenté le potentiel constructible.

Le certificat d'urbanisme opérationnel

Pour connaître précisément ce que vous pouvez construire, demandez un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb). Ce document officiel indique si votre projet est réalisable au regard des règles d'urbanisme actuelles. Valable 18 mois, il cristallise les règles pendant cette période.

Le CUb est particulièrement utile pour :

  • Vérifier la constructibilité avant l'achat d'un terrain
  • Sécuriser un projet avant de déposer le permis
  • Connaître les équipements publics existants (eau, électricité)

Les anciens PLU et la mention du COS

Le COS n'est plus opposable

Beaucoup de PLU anciens mentionnent encore un COS dans leur règlement. Cette mention est devenue caduque depuis le 27 mars 2014. Le COS n'est plus opposable : la mairie ne peut pas refuser un permis de construire au motif du dépassement du COS.

Attention : certains agents immobiliers ou notaires continuent de citer le COS pour évaluer un terrain. Cette information est obsolète et peut conduire à sous-estimer le potentiel constructible.

Les PLU modifiés ou révisés

Lors des révisions de PLU postérieures à 2014, les communes ont généralement supprimé toute référence au COS. Les nouveaux PLU et PLUi (intercommunaux) ne mentionnent plus ce coefficient.

Toutefois, les communes peuvent avoir introduit des règles équivalentes pour limiter la densité :

  • CES plus restrictif
  • Hauteur maximale réduite
  • Coefficient de biotope élevé
  • Règles de gabarit (enveloppe volumétrique)

Que faire si le PLU mentionne encore un COS ?

  1. Ignorez la mention du COS : elle est caduque
  2. Appliquez les autres règles : CES, hauteur, reculs, CBS
  3. Consultez le service urbanisme : il confirmera l'inapplicabilité du COS
  4. Demandez un CUb : pour une réponse officielle sur votre projet

Erreurs fréquentes à éviter

Erreur n°1 : Chercher le COS de son terrain

Le COS n'existant plus, cette recherche est vaine. Ce qui compte désormais : le CES, la hauteur maximale, les reculs et le coefficient de biotope. Ces informations se trouvent dans le règlement de zone du PLU.

Erreur n°2 : Croire que le COS supprimé = plus de limite

La suppression du COS ne signifie pas qu'on peut construire n'importe quoi. Les autres règles (CES, hauteur, reculs, CBS) encadrent toujours la constructibilité. Dans certains cas, elles peuvent être plus contraignantes que l'ancien COS.

Erreur n°3 : Confondre COS et CES

Le COS limitait la surface de plancher totale (tous niveaux confondus).
Le CES limite uniquement l'emprise au sol (la surface occupée au niveau du terrain).

Avec un CES de 0,30 et plusieurs étages, vous pouvez construire bien plus de surface de plancher qu'avec un ancien COS de 0,30.

Erreur n°4 : Oublier le seuil de l'architecte

Si votre projet dépasse 150 m² de surface de plancher (existant + projet), le recours à un architecte est obligatoire pour le permis de construire. Ce seuil de 150 m² s'applique indépendamment de la suppression du COS.

Exemple : vous avez une maison de 120 m² et souhaitez une extension de 50 m². Total : 170 m² → architecte obligatoire.

Erreur n°5 : Négliger le coefficient de biotope

Le CBS est une règle récente souvent méconnue. Pourtant, un CBS de 0,40 impose que 40% de votre terrain soit végétalisé ou perméable, réduisant d'autant l'emprise possible pour les constructions et les surfaces imperméabilisées (terrasses, allées).

Questions fréquentes

Le COS existe-t-il encore en France ?

Non, le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) a été supprimé par la loi ALUR du 24 mars 2014. Depuis le 27 mars 2014, aucun PLU ne peut plus opposer de COS pour refuser un permis de construire. Les mentions de COS dans les anciens PLU sont caduques. La densité de construction est désormais régulée par d'autres outils : le CES (Coefficient d'Emprise au Sol), les règles de hauteur et le coefficient de biotope.

Quelle différence entre COS et CES ?

Le COS (supprimé) limitait la surface de plancher totale constructible sur un terrain, tous niveaux confondus. Le CES limite uniquement l'emprise au sol, c'est-à-dire la surface occupée au niveau du terrain, sans tenir compte du nombre d'étages. Avec un CES de 0,30 sur un terrain de 500 m², vous pouvez construire 150 m² d'emprise au sol. Si vous construisez sur 3 niveaux (R+2), vous obtenez 450 m² de surface de plancher. L'ancien COS de 0,30 n'aurait permis que 150 m² au total. Une mezzanine compte dans la surface de plancher mais pas dans l'emprise au sol.

Qu’est-ce qui remplace le COS ?

Trois outils principaux remplacent le COS pour réguler la densité : le CES (Coefficient d'Emprise au Sol) qui limite la surface occupée au sol, les règles de hauteur qui limitent le nombre d'étages et la hauteur des constructions, et le coefficient de biotope (CBS) qui impose une part minimale de surfaces végétalisées. Ces règles combinées aux reculs obligatoires définissent l'enveloppe constructible sur chaque terrain. Consultez le règlement de zone de votre PLU pour connaître les valeurs applicables.

Pourquoi la loi ALUR a-t-elle supprimé le COS ?

La loi ALUR a supprimé le COS pour plusieurs raisons : favoriser la densification urbaine et lutter contre l'étalement (le COS limitait artificiellement la construction en hauteur), simplifier la réglementation (le COS s'ajoutait à de nombreuses autres règles), offrir plus de flexibilité architecturale, et lutter contre la spéculation foncière en libérant du potentiel constructible. L'objectif global était de permettre de construire plus de logements dans les zones déjà urbanisées, sans consommer de nouveaux espaces agricoles ou naturels.

Comment contester une décision basée sur l’ancien COS ?

Si une mairie refuse votre permis de construire en invoquant le dépassement du COS, ce refus est illégal. Depuis 2014, le COS n'est plus opposable. Contestez la décision par un recours gracieux auprès du maire, puis, si nécessaire, un recours contentieux devant le tribunal administratif. Joignez à votre recours la référence à l'article 157 de la loi ALUR qui a supprimé le COS. Le juge annulera le refus si c'est le seul motif invoqué. Dans les communes appliquant le RNU, le COS n'existait de toute façon pas.

Quel était le COS moyen en France avant sa suppression ?

Le COS variait considérablement selon les zones. En centre-ville dense, il pouvait atteindre 1,5 à 3 (150 à 300 m² constructibles pour 100 m² de terrain). En zone pavillonnaire, il oscillait entre 0,20 et 0,40. En zone d'habitat dispersé, il descendait parfois à 0,10 ou 0,15. Ces valeurs très basses limitaient fortement la constructibilité : un COS de 0,15 sur un terrain de 1000 m² ne permettait que 150 m² de surface de plancher, soit une maison modeste sans possibilité d'extension. Une terrasse couverte comptait dans le calcul si elle était close.

Le COS est-il encore valable dans certaines zones ?

Non, le COS a été supprimé uniformément sur tout le territoire français. Aucune commune, aucune zone ne peut plus appliquer le COS. La suppression par la loi ALUR est d'application immédiate et générale. Si un document mentionne encore un COS, c'est une information obsolète. Seules les autres règles du PLU (CES, hauteur, reculs, CBS) sont opposables. En cas de doute sur les règles applicables à votre terrain, demandez un certificat d'urbanisme opérationnel.

Conclusion

Le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) appartient au passé. Depuis la loi ALUR de 2014, ce coefficient historique a été supprimé pour favoriser la densification urbaine et simplifier les règles d'urbanisme.

Ce qu'il faut retenir :

  1. Le COS n'existe plus : toute mention dans un PLU ancien est caduque
  2. Le CES remplace partiellement le COS : il limite l'emprise au sol, pas la surface totale
  3. D'autres règles s'appliquent : hauteur, reculs, coefficient de biotope
  4. La constructibilité a souvent augmenté : sans COS, on peut construire plus en hauteur
  5. Consultez le PLU et demandez un CUb : pour connaître précisément vos droits à construire

Si vous projetez de construire ou d'agrandir, ne perdez pas de temps à chercher un COS qui n'existe plus. Concentrez-vous sur les règles actuelles de votre zone. Et en cas de doute, un certificat d'urbanisme opérationnel vous donnera une réponse officielle sur la faisabilité de votre projet. La suppression du COS a libéré du potentiel constructible sur de nombreux terrains : c'est peut-être une bonne nouvelle pour votre projet.

Sources : Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 (article 157), Code de l'urbanisme (articles L151-1 et suivants, R111-22), Service-public.fr, Legifrance