PLU : consulter et comprendre les règles d'urbanisme
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Vous voulez construire, agrandir ou modifier un bâtiment ? La première étape consiste à consulter le PLU de votre commune. Ce document d'urbanisme fixe toutes les règles applicables à votre terrain : ce que vous pouvez construire, à quelle hauteur, avec quels matériaux, à quelle distance des limites. Une méconnaissance du Plan Local d'Urbanisme est la première cause de refus de permis de construire. Voici comment le lire, le comprendre et l'utiliser pour réussir votre projet.
Sommaire
- Qu'est-ce que le PLU ?
- Les différentes zones du PLU
- Comment consulter le PLU ?
- Comment lire le règlement du PLU ?
- Les règles clés à vérifier
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce que le PLU ?
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est le document de planification qui définit les règles d'urbanisme à l'échelle d'une commune ou d'un groupement de communes. Il remplace depuis 2000 les anciens POS (Plans d'Occupation des Sols) et constitue la référence pour toute demande d'autorisation d'urbanisme.
Base légale
Les articles L151-1 et suivants du Code de l'urbanisme encadrent le PLU. Ce document est élaboré par la commune ou l'intercommunalité, soumis à enquête publique, puis approuvé par le conseil municipal (ou communautaire). Il devient alors opposable : tous les projets de construction doivent le respecter.
PLU et PLUi
Deux variantes existent :
- Le PLU : à l'échelle d'une seule commune
- Le PLUi (Plan Local d'Urbanisme Intercommunal) : à l'échelle d'un EPCI (communauté de communes, métropole)
Le PLUi tend à se généraliser car il permet une cohérence territoriale sur un bassin de vie. Les règles PLU et règles PLUi ont la même valeur juridique.
Contenu du PLU
Le Plan Local d'Urbanisme comprend plusieurs documents :
| Document | Contenu |
|---|---|
| Rapport de présentation | Diagnostic territorial, enjeux, justifications |
| PADD | Projet d'Aménagement et de Développement Durables |
| OAP | Orientations d'Aménagement et de Programmation |
| Règlement écrit | Articles zone par zone (hauteur, implantation, aspect) |
| Règlement graphique | Plan de zonage avec les zones U, AU, A, N |
| Annexes | Servitudes, réseaux, PPR, périmètres protégés |
Hiérarchie des normes
Le PLU doit être compatible avec les documents de rang supérieur :
- Le SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale) à l'échelle du bassin de vie
- Les lois Montagne et Littoral si applicable
- Les Plans de Prévention des Risques (PPR)
Cette hiérarchie garantit la cohérence entre les politiques d'aménagement locales et les orientations régionales ou nationales.
Les différentes zones du PLU
Le plan de zonage divise le territoire communal en quatre grandes catégories de zones, chacune avec ses règles propres.
Zone U (Urbaine)
La zone urbaine correspond aux secteurs déjà construits et équipés (voirie, réseaux). C'est la zone la plus favorable à la construction :
- Pas de limitation de constructibilité liée à l'équipement
- Seuils d'autorisation avantageux (DP jusqu'à 40 m² pour les extensions)
- Possibilité de diviser les terrains
Les zones U sont souvent subdivisées : UA (centre-ville dense), UB (quartiers résidentiels), UC (zones pavillonnaires), UD (habitat individuel diffus), UE (activités économiques).
Zone AU (À Urbaniser)
Les zones AU sont destinées à l'urbanisation future. Elles sont actuellement non bâties mais prévues pour accueillir des constructions à terme. Deux sous-catégories :
- 1AU : urbanisation à court terme, les équipements sont proches
- 2AU : urbanisation différée, une modification ou révision du PLU sera nécessaire
Construire en zone 2AU est généralement impossible sans modification préalable du PLU.
Zone A (Agricole)
La zone agricole protège les terres cultivées et les exploitations. La constructibilité y est très limitée :
- Seules les constructions nécessaires à l'exploitation agricole sont autorisées
- L'habitation de l'exploitant peut être admise sous conditions strictes
- Les changements de destination de bâtiments agricoles sont encadrés
Un particulier ne peut généralement pas construire sa maison en zone A, sauf exceptions rares (STECAL).
Zone N (Naturelle)
La zone naturelle protège les espaces naturels, forestiers et les paysages remarquables. La construction y est quasi interdite :
- Protection des milieux écologiques
- Préservation des paysages
- Extension mesurée des constructions existantes parfois tolérée
Acheter un terrain en zone N dans l'espoir de construire est un piège fréquent : vérifiez toujours le zonage avant l'acquisition.
Tableau récapitulatif
| Zone | Vocation | Constructibilité |
|---|---|---|
| U | Urbaine | Normale |
| AU | À urbaniser | Conditionnée (1AU) ou différée (2AU) |
| A | Agricole | Très limitée |
| N | Naturelle | Quasi nulle |
Comment consulter le PLU ?
Plusieurs moyens permettent d'accéder au PLU de votre commune.
En ligne
La solution la plus rapide est de consulter le PLU en ligne. Plusieurs plateformes proposent un accès gratuit :
- Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr) : base nationale officielle
- Site de la mairie ou de l'intercommunalité : souvent en rubrique « Urbanisme »
- Cadastre.gouv.fr : pour identifier votre parcelle avant consultation
Sur le Géoportail de l'urbanisme, entrez l'adresse ou la référence cadastrale de votre terrain. Le plan de zonage s'affiche avec la possibilité de télécharger le règlement applicable.
En mairie
Le PLU est consultable gratuitement au service urbanisme de la mairie. Cette visite présente plusieurs avantages :
- Accès aux documents papier complets
- Possibilité de poser des questions à l'instructeur
- Identification des projets en cours dans le quartier
Prenez rendez-vous pour bénéficier d'un échange approfondi. L'instructeur peut vous indiquer si votre projet semble conforme avant même le dépôt du dossier.
Le certificat d'urbanisme
Pour sécuriser votre projet, demandez un certificat d'urbanisme (CU). Deux types existent :
- CUa (informatif) : indique les règles applicables au terrain
- CUb (opérationnel) : vérifie si un projet précis est réalisable
Le CUb cristallise les règles pendant 18 mois : même si le PLU change entre-temps, vous conservez le bénéfice des règles existantes à la date de délivrance du certificat.
Comment lire le règlement du PLU ?
Le règlement du PLU peut sembler complexe. Voici les articles clés à comprendre.
Structure du règlement
Chaque zone possède son propre règlement, organisé en articles numérotés. Depuis la réforme de 2015, les thèmes sont regroupés en trois « destinations » :
- Destination des constructions : usages autorisés (habitation, commerce, industrie)
- Caractéristiques urbaines et architecturales : implantation, hauteur, aspect
- Équipements et réseaux : stationnement, espaces verts, raccordements
Les règles d'implantation
L'implantation définit où construire sur la parcelle :
- Recul par rapport à la voie : distance minimale entre le bâtiment et la rue (ex. : 5 m)
- Recul par rapport aux limites séparatives : distance aux voisins (ex. : H/2 avec minimum 3 m)
- Emprise au sol : pourcentage maximal du terrain pouvant être couvert (ex. : 40 %)
Ces règles s'appliquent à toute construction neuve ou extension.
La hauteur maximale
La hauteur est généralement limitée de deux façons :
- Hauteur à l'égout : niveau du bas de la toiture
- Hauteur au faîtage : point le plus haut
Exemple : « hauteur maximale 7 m à l'égout, 10 m au faîtage ». Une surélévation qui dépasse ces limites sera refusée.
L'aspect extérieur
Le règlement peut imposer :
- Des matériaux de façade (enduit, pierre, bois)
- Des couleurs (nuancier annexé au PLU)
- Des formes de toiture (pente minimale, tuiles obligatoires)
- Des menuiseries (bois, aluminium, couleurs)
En zone patrimoniale, ces règles sont plus strictes. Un projet d'isolation thermique par l'extérieur peut être refusé si l'aspect final n'est pas conforme.
Les servitudes
Les servitudes d'utilité publique s'ajoutent au règlement de zone :
- Périmètres de protection des monuments historiques (ABF)
- Zones inondables (PPRI)
- Passages de réseaux (lignes électriques, canalisations)
Ces servitudes peuvent interdire ou limiter la construction même en zone U. Vérifiez toujours les annexes du PLU.
Les règles clés à vérifier
Avant de déposer une déclaration préalable ou un permis de construire, vérifiez ces points essentiels.
1. Le zonage de votre terrain
Première question : dans quelle zone se trouve votre parcelle ? Une construction est-elle possible ? En zone A ou N, les possibilités sont quasi nulles pour un particulier.
2. La constructibilité résiduelle
Votre terrain supporte peut-être déjà une maison. Vérifiez :
- L'emprise au sol autorisée (ex. : 40 %)
- La surface de plancher maximale (parfois plafonnée par le COS, coefficient désormais supprimé mais encore présent dans certains PLU anciens)
- L'emprise existante pour calculer la marge restante
3. Les distances aux limites
Pour une extension ou un abri de jardin, le recul aux limites séparatives est souvent le facteur limitant. Règle fréquente : distance minimale de 3 m ou égale à la moitié de la hauteur du bâtiment.
4. La hauteur
Une surélévation ou un étage supplémentaire sont-ils possibles ? Comparez la hauteur projetée avec les limites du PLU.
5. Le stationnement
Le PLU impose généralement des places de stationnement par logement (ex. : 2 places par maison). Pour une extension créant un nouveau logement, cette obligation s'applique.
6. Les espaces verts
Certains PLU imposent un pourcentage minimum d'espaces verts ou de pleine terre. Une extension trop gourmande en emprise peut se heurter à cette règle.
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Extension en zone UB
Projet : extension de 35 m² sur une maison de 110 m² en zone UB.
Vérifications PLU :
- Emprise au sol maximale : 40 % sur un terrain de 500 m² → 200 m² autorisés
- Emprise existante : 85 m² → reste 115 m² disponibles
- Recul aux limites : 3 m minimum → projet à 4 m de la limite → conforme
- Hauteur : 7 m à l'égout → extension de plain-pied → conforme
Autorisation : déclaration préalable car < 40 m² en zone U
Délai d'instruction : 1 mois
Exemple 2 : Construction neuve en zone 1AU
Projet : maison de 140 m² sur un terrain de 800 m² en zone 1AU.
Vérifications PLU :
- Zone 1AU ouverte à l'urbanisation : construction possible
- OAP (Orientations d'Aménagement) : voie d'accès imposée à l'est
- Emprise : 30 % → 240 m² autorisés → maison de 140 m² + garage 30 m² = 170 m² → conforme
Autorisation : permis de construire
Délai : 2 mois
Architecte : non obligatoire (total < 150 m²)
Exemple 3 : Piscine en zone UC
Projet : piscine de 45 m² avec abri de 1,50 m de hauteur.
Vérifications PLU :
- Piscines autorisées en zone UC
- Recul aux limites : 3 m → bassin à 4 m de la clôture → conforme
- Emprise au sol : la piscine compte dans le calcul → vérifier le cumul
Autorisation : déclaration préalable (bassin < 100 m², abri < 1,80 m)
Formulaire : CERFA 13703
Plan de masse : obligatoire avec cotations
Exemple 4 : Refus pour non-conformité
Projet : surélévation créant un R+2 en zone UB où le PLU limite à R+1.
Résultat : refus du permis pour dépassement de la hauteur maximale.
Solution : modifier le projet en aménagement de combles sans surélévation, ou demander une dérogation si le PLU le prévoit.
La durée de validité d'un permis est de 3 ans, mais encore faut-il l'obtenir : un projet non conforme au PLU sera systématiquement refusé.
Erreurs à éviter
1. Ne pas consulter le PLU avant d'acheter
Acheter un terrain sans vérifier son zonage est risqué. Un terrain en zone A ou N est inconstructible pour un particulier. Exigez un certificat d'urbanisme avant la signature.
2. Se fier à un PLU obsolète
Les PLU évoluent. Une révision peut modifier les règles de votre zone. Vérifiez toujours la date d'approbation et les modifications récentes.
3. Ignorer les servitudes
Le zonage favorable (zone U) ne garantit pas la constructibilité. Une servitude de passage, un périmètre ABF ou une zone inondable peuvent limiter fortement les possibilités.
4. Mal interpréter les règles
Les formules du PLU sont techniques. « H/2 avec minimum 3 m » signifie : distance = hauteur du bâtiment divisée par 2, avec un minimum de 3 m. Une mauvaise lecture entraîne un projet non conforme.
5. Oublier les OAP
En zone AU ou sur certains secteurs, les Orientations d'Aménagement et de Programmation imposent des contraintes supplémentaires : voies d'accès, orientation des bâtiments, densité. Les ignorer conduit au refus.
Questions fréquentes
Que peut-on construire en zone U du PLU ?
La zone U (urbaine) est la plus favorable à la construction. On peut y édifier des maisons individuelles, des immeubles collectifs, des commerces, des équipements publics — sous réserve du respect du règlement de zone. Les seuils y sont avantageux : une extension jusqu'à 40 m² reste en déclaration préalable au lieu du permis de construire. Attention toutefois aux règles de hauteur, d'emprise et de recul qui varient selon les sous-zones (UA, UB, UC, etc.).
Comment consulter le PLU de sa commune ?
Trois moyens principaux : en ligne sur le Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr) en entrant l'adresse de votre terrain ; sur le site internet de votre mairie ou intercommunalité, rubrique « Urbanisme » ; ou en vous rendant directement au service urbanisme de la mairie pour consulter les documents papier et poser vos questions à un instructeur.
Qu’est-ce que le PLU ?
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est le document d'urbanisme qui définit les règles de construction applicables sur le territoire d'une commune ou d'une intercommunalité (PLUi). Il comprend un zonage (zones U, AU, A, N), un règlement écrit fixant les règles par zone, et des annexes (servitudes, réseaux). Toute demande de permis de construire ou de déclaration préalable doit respecter le PLU pour être acceptée.
Où trouver le PLU en ligne ?
Le Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr) est la plateforme nationale officielle. Vous y trouverez le plan de zonage et le règlement de la plupart des communes françaises. Certaines communes mettent également leur PLU en téléchargement sur leur propre site internet. Pour les communes sans PLU, le Règlement National d'Urbanisme (RNU) s'applique.
Que dit le PLU sur mon terrain ?
Pour connaître les règles applicables à votre terrain, identifiez d'abord sa zone (U, AU, A ou N) sur le plan de zonage. Puis consultez le règlement de cette zone pour connaître les règles d'implantation (reculs), la hauteur maximale, l'emprise au sol autorisée, les matériaux imposés et le stationnement requis. Vérifiez également les servitudes dans les annexes du PLU. Un certificat d'urbanisme (CUa) vous fournira ces informations de manière officielle.
Comment lire un PLU ?
Commencez par le plan de zonage pour identifier la zone de votre terrain (code couleur : rouge/orange pour U, jaune pour AU, vert clair pour A, vert foncé pour N). Puis ouvrez le règlement écrit au chapitre correspondant à votre zone. Lisez les articles sur la destination (ce qu'on peut construire), l'implantation (distances aux voies et limites), la hauteur, l'aspect extérieur et le stationnement. Enfin, vérifiez les annexes pour les servitudes éventuelles.
Faut-il une déclaration pour une piscine hors-sol installée plus de 3 mois ?
Une piscine hors-sol installée plus de 3 mois par an est assimilée à une piscine permanente. Si sa surface dépasse 10 m², une déclaration préalable est obligatoire. Au-delà de 100 m² ou si un abri de plus de 1,80 m de hauteur la couvre, un permis de construire est requis. Le PLU peut également imposer des règles spécifiques (distance aux limites, aspect des margelles). En secteur protégé, toute piscine nécessite au minimum une déclaration.
Conclusion
Le PLU est le document clé de tout projet de construction. Avant d'esquisser vos plans, consultez-le : zonage, règlement, servitudes. Cette étape préalable vous évitera les mauvaises surprises et les refus de permis pour non-conformité.
Pour une extension de 20 m² comme pour une construction neuve, les règles du Plan Local d'Urbanisme s'imposent : hauteur, emprise, recul, aspect. Un projet conforme au PLU a toutes les chances d'aboutir ; un projet qui l'ignore sera systématiquement refusé.
En cas de doute sur l'interprétation des règles, demandez un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) avant de déposer votre dossier. Ce document officiel vous indiquera si votre projet est réalisable et cristallisera les règles pendant 18 mois. Un rendez-vous au service urbanisme de votre mairie peut également clarifier les points techniques. Mieux vaut investir ce temps en amont que subir un refus après des mois de conception.
Sources : Code de l'urbanisme (articles L151-1 et suivants, R151-1 et suivants), Géoportail de l'urbanisme, Legifrance
