Logiciel Plan de Masse : Quel Outil Choisir pour Votre Dossier d'Urbanisme ?

Temps de lecture : 14 minutes

Vous préparez un permis de construire ou une déclaration préalable et devez réaliser le plan de masse (PCMI2). Face à l'écran blanc, une question s'impose : quel logiciel utiliser ? Entre les solutions gratuites limitées et les logiciels professionnels coûteux, le choix peut sembler complexe. Pourtant, la réponse dépend essentiellement de votre projet : un abri de jardin de 12 m² ne nécessite pas le même outil qu'une maison de 150 m² sur terrain en pente. Un plan de masse coté 3 dimensions réalisé avec un logiciel inadapté génère des erreurs de cotation qui retardent l'instruction de 2 à 3 mois. Cet article compare les principales solutions disponibles, leurs forces et leurs limites, pour que vous puissiez produire un plan de masse conforme aux normes sans investir dans une formation CAO de 6 mois.

Sommaire

• Qu'est-ce qu'un logiciel de plan de masse ?
• Les logiciels gratuits : avantages et limites
• Les logiciels payants professionnels
• Comparatif détaillé par type de projet
• Méthode pas à pas pour créer votre plan
• Les erreurs qui font rejeter votre dossier
• Questions fréquentes
• Conclusion

Qu'est-ce qu'un logiciel de plan de masse ?

Un logiciel de plan de masse est un outil permettant de dessiner l'implantation d'une construction sur un terrain avec les cotations exigées par l'administration. Le plan masse constitue la pièce PCMI2 du dossier de permis de construire, définie par les articles R431-8 à R431-10 du Code de l'urbanisme.

Les exigences réglementaires du PCMI 2

Le plan de masse permis de construire doit obligatoirement comporter :

Cotations en 3 dimensions :

• Longueur et largeur du bâtiment projeté
• Hauteur totale depuis le terrain naturel
• Distances aux limites de propriété (limites séparatives et alignement voirie)
• Distances limites séparatives avec les constructions voisines

Éléments graphiques imposés :

• L'orientation nord plan masse (flèche ou boussole)
• L'échelle du document (1/200 ou 1/500 recommandée)
• Les constructions existantes conservées, modifiées ou démolies
• Les accès au terrain et au bâtiment
• Les réseaux existants et projetés (eau, électricité, assainissement)
• Les plantations maintenues, supprimées ou créées

Informations complémentaires :

• L'emprise au sol de chaque construction
• Les niveaux (terrain naturel vs terrain fini)
• Les aires de stationnement

Un logiciel adapté doit donc permettre de coter précisément, d'insérer du texte, de tracer à l'échelle et d'exporter en format imprimable (PDF de préférence). Le calcul de l'emprise au sol et de la surface de plancher exige une précision au centimètre près pour vérifier le respect du CES (Coefficient d'Emprise au Sol) fixé par le PLU.

Différence avec le plan de coupe

Le plan de coupe (PCMI3) montre le profil vertical du terrain et du bâtiment. Certains logiciels génèrent automatiquement le plan de coupe depuis la maquette 3D, ce qui représente un gain de temps considérable. D'autres nécessitent un dessin séparé. Le choix du logiciel impacte donc la cohérence entre PCMI2 et PCMI3.

Les logiciels gratuits : avantages et limites

Plusieurs solutions gratuites permettent de réaliser un plan masse acceptable pour l'administration. Leur utilisation demande un apprentissage variable selon les outils.

Sweet Home 3D : le plus accessible

Profil : logiciel open source français, téléchargeable gratuitement.

Points forts :

• Interface intuitive en français
• Vue 2D et 3D simultanées
• Bibliothèque de meubles et objets 3D
• Export PDF avec cotations
• Léger (fonctionne sur ordinateur ancien)
• Tutoriels nombreux en ligne

Limites :

• Pas de gestion native du terrain en pente
• Cotations manuelles uniquement
• Précision parfois insuffisante pour grands terrains
• Pas de géoréférencement cadastral

Convient pour : abri de jardin, petite extension de 15 m², véranda simple sur terrain plat. Un projet de bow-window ou d'extension limitée se dessine facilement avec Sweet Home 3D.

Tarif : gratuit (version Pro à 15 € avec fonctions supplémentaires).

SketchUp Free : polyvalent mais cloud

Profil : version gratuite en ligne du célèbre logiciel Trimble.

Points forts :

• Modélisation 3D intuitive (push-pull)
• Extensions gratuites nombreuses
• Export 2D possible
• Grande communauté d'entraide
• Rendu 3D de qualité pour insertion paysagère

Limites :

• Nécessite connexion internet permanente
• Stockage limité à 10 Go
• Pas d'export DWG (format AutoCAD)
• Cotations 2D peu pratiques
• Apprentissage requis (10-15 heures minimum)

Convient pour : maison individuelle standard, extension moyenne, visualisation 3D pour voisinage. Le logiciel plan maison gratuit SketchUp excelle dans l'insertion paysagère mais demande de la pratique pour les plans techniques.

Tarif : gratuit (version Pro à 299 €/an).

LibreCAD : la précision 2D

Profil : logiciel CAO 2D open source, équivalent gratuit d'AutoCAD LT.

Points forts :

• Dessin technique précis au millimètre
• Cotations automatiques normalisées
• Import/export DXF (compatible AutoCAD)
• Calques et blocs pour organisation
• Léger et rapide

Limites :

• 2D uniquement (pas de vue 3D)
• Interface austère, courbe d'apprentissage raide
• Pas de bibliothèque d'objets
• Documentation en anglais principalement

Convient pour : utilisateur familier du dessin technique, projet nécessitant des cotations plan de masse très précises, échange avec professionnels.

Tarif : entièrement gratuit et open source.

Kozikaza et autres solutions en ligne

Profil : applications web gratuites pour aménagement intérieur.

Points forts :

• Aucune installation requise
• Interface simplissime
• Visualisation 3D immédiate

Limites :

• Précision insuffisante pour permis
• Pas de cotations normalisées
• Export limité ou payant
• Pas de gestion du terrain extérieur

Convient pour : première esquisse, visualisation d'un aménagement intérieur, mais insuffisant pour un dossier PCMI2 officiel.

Tableau récapitulatif des logiciels gratuits

Les logiciels payants professionnels

Pour les projets complexes ou une utilisation régulière, les logiciels professionnels offrent précision et fonctionnalités avancées.

AutoCAD : la référence industrielle

Profil : logiciel CAO 2D/3D d'Autodesk, standard du secteur BTP.

Points forts :

• Précision absolue (6 décimales)
• Cotations automatiques normalisées NF
• Toutes les fonctions CAO imaginables
• Format DWG natif (échange universel)
• Bibliothèques de blocs professionnels
• Gestion des calques avancée
• Import géoréférencé des fonds cadastraux

Limites :

• Prix élevé (abonnement annuel)
• Apprentissage long (3-6 mois pour maîtrise)
• Ressources machine importantes
• Surdimensionné pour projet unique

Tarif : environ 2 500 €/an (version complète) ou 500 €/an (AutoCAD LT, 2D uniquement).

Convient pour : professionnels (dessinateurs bâtiment, architectes), projets complexes, échanges avec maîtrise d'œuvre.

ArchiCAD : le BIM accessible

Profil : logiciel de modélisation architecturale BIM (Building Information Modeling).

Points forts :

• Maquette 3D intelligente (murs, dalles, toitures)
• Plans 2D générés automatiquement depuis le 3D
• Cohérence parfaite entre toutes les vues
• Cotations automatiques liées au modèle
• Quantitatifs automatiques (surfaces, volumes)
• Export vers formats courants

Limites :

• Prix élevé
• Formation substantielle requise
• Pensé pour architecture complète, pas seulement plan de masse

Tarif : environ 2 200 €/an (abonnement) ou licence perpétuelle plus chère.

Convient pour : architectes, maîtres d'œuvre, projets de construction neuve importants.

Revit : le BIM Autodesk

Profil : solution BIM complète d'Autodesk, concurrent direct d'ArchiCAD.

Points forts :

• Intégration parfaite avec AutoCAD
• Collaboration multi-utilisateurs
• Bibliothèques Autodesk étendues
• Rendu photoréaliste intégré

Limites :

• Plus complexe qu'ArchiCAD pour débuter
• Ressources machine très importantes
• Overkill pour un simple plan de masse

Tarif : environ 3 500 €/an.

SketchUp Pro : le compromis polyvalent

Profil : version complète de SketchUp avec fonctions professionnelles.

Points forts :

• Interface intuitive maintenue
• Export DWG et tous formats
• LayOut pour mise en page technique
• Cotations 2D dans LayOut
• Extensions professionnelles disponibles
• Bon rapport qualité/prix

Limites :

• Moins précis que les vrais logiciels CAO
• LayOut demande apprentissage supplémentaire

Tarif : 299 €/an.

Convient pour : particuliers avec plusieurs projets, auto-constructeurs, petites agences.

Tableau comparatif logiciels payants

Comparatif détaillé par type de projet

Le meilleur logiciel dépend de votre situation. Voici des recommandations concrètes selon le projet.

Abri de jardin ou petite construction (< 20 m²)

Contexte : Une déclaration préalable suffit généralement pour les constructions de 5 à 20 m² selon l'article R421-9 du Code de l'urbanisme. Le plan masse reste exigé mais peut être simplifié.

Recommandation : Sweet Home 3D ou dessin manuel.

Un abri de 12 m² sur terrain plat peut se dessiner à la main sur un extrait cadastral imprimé. Si vous préférez un logiciel, Sweet Home 3D suffit amplement : importez le cadastre en fond, tracez l'abri, cotez manuellement les distances aux limites séparatives.

Budget logiciel : 0 €.

Temps de réalisation : 2-3 heures (logiciel) ou 1 heure (manuel).

Extension de 20 à 40 m² en zone U

Pour une extension de 20 m², une déclaration préalable suffit si vous êtes en zone urbaine dotée d'un PLU. Le plan masse coté doit montrer précisément le raccordement entre l'existant et l'extension.

Recommandation : Sweet Home 3D ou SketchUp Free.

Ces outils permettent de modéliser la maison existante puis d'ajouter l'extension. La vue 3D aide à vérifier les proportions et à préparer l'insertion paysagère (PCMI6).

Budget logiciel : 0 €.

Temps de réalisation : 5-8 heures.

Maison individuelle neuve (< 150 m²)

Le permis de construire est obligatoire mais l'architecte ne l'est pas si la surface totale reste sous 150 m². Le plan masse doit être complet : cotations, accès, réseaux, plantations.

Recommandation : SketchUp Free + apprentissage sérieux, ou SketchUp Pro pour la mise en page technique.

La 3D de SketchUp facilite la visualisation du projet et sa présentation aux voisins (pour limiter les risques de recours des tiers). L'export 2D via LayOut (version Pro) permet des cotations propres.

Budget logiciel : 0 € à 299 €/an.

Temps de réalisation : 15-25 heures.

Projet > 150 m² ou terrain complexe

Au-delà de 150 m² de surface de plancher, le recours à un architecte est obligatoire (article R431-2 du Code de l'urbanisme). Dans ce cas, c'est l'architecte qui produit les plans avec son propre logiciel (généralement AutoCAD ou ArchiCAD).

Recommandation : Ne pas investir dans un logiciel, laissez faire le professionnel.

Si vous souhaitez préparer une esquisse pour briefer l'architecte, SketchUp Free suffit pour une maquette 3D approximative.

Piscine

Pour une piscine nécessitant un permis (bassin > 100 m² ou abri > 1,80 m de haut), le plan masse doit montrer l'implantation avec les distances réglementaires aux limites (souvent 3 m minimum selon le PLU).

Recommandation : Sweet Home 3D avec plugin piscine ou SketchUp Free.

Le plan reste relativement simple : rectangle du bassin, plage, local technique, raccordement aux réseaux.

Budget logiciel : 0 €.

Temps de réalisation : 3-5 heures.

ERP (Établissement Recevant du Public)

Les commerces, restaurants et locaux professionnels recevant du public nécessitent des plans spécifiques intégrant les normes accessibilité et sécurité incendie.

Recommandation : Faites appel à un professionnel disposant d'AutoCAD ou ArchiCAD.

L'enjeu dépasse le simple plan masse : les dossiers ERP exigent des plans de sécurité, des calculs de dégagement et une parfaite maîtrise réglementaire.

Méthode pas à pas pour créer votre plan de masse

Quelle que soit la solution choisie, la méthode reste identique. Voici les étapes pour un plan masse réussi.

Étape 1 : Rassembler les documents de base

Avant d'ouvrir le logiciel, collectez :

• Extrait cadastral : téléchargeable gratuitement sur cadastre.gouv.fr. Il donne les limites de propriété (indicatives) et les constructions existantes.

• Plan de bornage (si existant) : document du géomètre-expert avec les limites exactes. Indispensable si vos limites sont incertaines.

• Relevé du terrain : mesures prises sur place. Un décamètre de 50 m suffit pour un terrain standard.

• PLU ou règlement de zone : disponible en mairie ou sur le géoportail de l'urbanisme. Il précise les règles d'implantation (recul, emprise, hauteur).

• Plan des réseaux : demandez les plans d'eau, électricité et assainissement auprès des concessionnaires (Enedis, service des eaux).

Étape 2 : Calibrer l'échelle

Dans le logiciel, créez un nouveau document et définissez l'échelle. Pour un plan masse :

• 1/200 : convient pour terrains jusqu'à 1 000 m² (format A3)
• 1/500 : pour terrains plus grands

Importez l'extrait cadastral en fond de plan et calibrez-le avec une distance connue (mesurée sur place).

Étape 3 : Tracer les limites de propriété

Dessinez le contour de votre terrain en respectant les mesures du cadastre ou du bornage. Indiquez clairement :

• La limite sur voie publique (alignement)
• Les limites séparatives avec chaque voisin
• La flèche nord (orientation nord plan masse obligatoire)

Étape 4 : Implanter les constructions existantes

Tracez les bâtiments existants conservés avec leurs cotes principales. Distinguez visuellement :

• Les constructions maintenues (trait plein)
• Les constructions à démolir (trait pointillé ou hachuré)

Étape 5 : Dessiner le projet

Ajoutez la construction projetée avec toutes les cotations :

• Dimensions du bâtiment (L x l)
• Hauteur au faîtage et à l'égout
• Distance à chaque limite séparative
• Distance à l'alignement voirie
• Distance aux constructions existantes

Étape 6 : Compléter les informations

Ajoutez les éléments obligatoires :

• Accès véhicules et piétons (existants et projetés)
• Aires de stationnement
• Tracé des réseaux (eau, électricité, assainissement, télécom)
• Arbres existants (à conserver ou abattre)
• Plantations projetées
• Clôtures existantes ou projetées

Étape 7 : Vérifier la conformité PLU

Avant export, contrôlez que votre implantation respecte :

• Le CES maximum de la zone
• Les reculs minimaux (souvent H/2 ou 3 m minimum aux limites)
• La hauteur maximale autorisée
• Le nombre de places de stationnement exigé

Étape 8 : Mettre en page et exporter

Ajoutez dans un cartouche :

• Le nom du projet et l'adresse
• L'échelle graphique (en plus de l'échelle numérique)
• La date du document
• Votre nom (maître d'ouvrage)
• La légende des symboles utilisés

Exportez en PDF haute résolution (300 dpi minimum) pour impression en format A3 ou A4.

Les erreurs qui font rejeter votre dossier

Les instructeurs repèrent instantanément les plans mal réalisés. Évitez ces erreurs fréquentes.

Erreur n°1 : Oublier le nord

L'orientation nord plan masse est obligatoire. Sans cette information, l'instructeur ne peut pas évaluer l'ensoleillement ni vérifier les règles d'implantation liées à l'orientation. Placez une flèche nord visible dans un coin du plan.

Erreur n°2 : Cotations incomplètes

Chaque distance aux limites de propriété doit être cotée. Un plan montrant le bâtiment sans les distances aux limites séparatives sera systématiquement refusé. Vérifiez particulièrement :

• Distance au point le plus proche de chaque limite
• Distance entre constructions sur le même terrain
• Hauteurs depuis le terrain naturel (pas depuis le terrain fini)

Erreur n°3 : Échelle incorrecte ou absente

Un plan sans échelle est inexploitable. Pire : une échelle fausse (plan dessiné à 1/100 mais annoté 1/200) génère des erreurs d'appréciation. Vérifiez toujours en mesurant une distance connue sur le plan imprimé.

Erreur n°4 : Confusion terrain naturel / terrain fini

Les hauteurs doivent être mesurées depuis le terrain naturel (TN) avant travaux, pas depuis le terrain fini après remblais ou déblais. Cette distinction est cruciale pour le plan de coupe et impacte les calculs de hauteur maximale.

Erreur n°5 : Oublier les débords et surplombs

L'emprise au sol inclut les débords (balcons, auvents, avancées de toiture > 0,60 m). Un plan montrant uniquement le rectangle du bâtiment sans ses surplombs sous-estime l'emprise réelle et peut entraîner un dépassement du CES.

Erreur n°6 : Réseaux absents ou flous

Le tracé des réseaux existants et projetés est obligatoire. Distinguez clairement :

• Réseau eau potable (couleur bleue conventionnelle)
• Réseau eaux usées (marron ou orange)
• Réseau eaux pluviales (vert)
• Réseau électrique (rouge)
• Coffrets et regards

Erreur n°7 : Plan incohérent avec les autres pièces

Le plan masse doit correspondre exactement au plan de coupe, aux façades et à la notice descriptive. Une différence de dimension entre PCMI2 et PCMI3 déclenche une demande de pièces complémentaires et allonge le délai d'instruction de plusieurs semaines.

Questions fréquentes

Conclusion

Le choix d'un logiciel pour plan de masse dépend de trois facteurs : la complexité du projet, votre appétence pour le dessin technique et votre budget. Pour un abri de jardin ou une petite extension, Sweet Home 3D ou un dessin à la main suffisent. Pour une maison neuve, SketchUp Free offre un excellent compromis entre facilité et résultat. Les logiciels professionnels (AutoCAD, ArchiCAD) ne se justifient que pour un usage régulier ou des projets complexes.

Quelle que soit la solution retenue, la méthode reste la même : collecter les documents de base, tracer à l'échelle, coter rigoureusement et vérifier la conformité au PLU. Un plan masse soigné accélère l'instruction et réduit les risques de refus. Pour une piscine, une extension ou un escalier intérieur créant de la surface, les logiciels gratuits suffisent généralement.

Si votre projet dépasse 150 m² de surface de plancher ou présente des contraintes particulières (terrain en pente, secteur ABF, proximité de monument historique), le recours à un professionnel reste la solution la plus sûre pour obtenir votre certificat de non-opposition dans les délais. La durée de validité du permis vous laisse ensuite 3 ans pour démarrer les travaux.

Consultez également la liste des CERFA urbanisme pour identifier les formulaires adaptés à votre situation.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R431-8 à R431-10), Service-public.fr, Légifrance