Exemples Plan de Masse : Modèles Conformes à Télécharger
Exemples de Plan de Masse Annotés : Modèles Conformes
Temps de lecture : 14 minutes
Le plan de masse est la pièce PCMI2 de votre dossier de permis de construire, celle que les instructeurs examinent en premier. Un plan masse conforme montre l'implantation de votre projet sur le terrain, avec toutes les cotations obligatoires en 3 dimensions. Pourtant, cette pièce technique reste obscure pour beaucoup de particuliers. Quelle échelle choisir ? Comment représenter les distances aux limites séparatives ? Où placer l'orientation nord sur le plan masse ? Face à ces questions, rien ne vaut des exemples concrets. Je vous présente ici plusieurs modèles de plans de masse annotés, tirés de dossiers réels acceptés par les mairies.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'un plan de masse conforme ?
- Les éléments obligatoires du plan de masse
- Exemple 1 : Plan de masse maison individuelle
- Exemple 2 : Plan de masse extension
- Exemple 3 : Plan de masse piscine
- Exemple 4 : Plan de masse abri de jardin
- Comment réaliser votre plan de masse
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'un plan de masse conforme ?
Définition réglementaire
Le plan de masse (pièce PCMI 2 pour un permis de construire maison individuelle) est défini à l'article R431-9 du Code de l'urbanisme. Il doit représenter le terrain et l'ensemble des constructions existantes et projetées, avec les côtes en trois dimensions : longueur, largeur et hauteur.
Le plan masse permis n'est pas un simple dessin : c'est un document technique opposable qui permet à l'instructeur de vérifier la conformité de votre projet aux règles d'urbanisme (PLU, règlement national d'urbanisme, servitudes).
Échelle recommandée
L'échelle du plan de masse dépend de la taille du terrain et du projet :
| Configuration | Échelle recommandée |
|---|---|
| Terrain < 500 m² | 1/100 |
| Terrain 500-2 000 m² | 1/200 |
| Terrain > 2 000 m² | 1/500 |
| Lotissement | 1/500 à 1/1 000 |
L'échelle 1/200 est la plus courante pour les maisons individuelles. Elle offre un bon compromis entre lisibilité et précision. Un plan trop petit ne permet pas de lire les cotes ; un plan trop grand nécessite plusieurs feuilles.
Plan de masse coté en 3 dimensions
Le plan de masse coté en 3 dimensions signifie que vous devez indiquer :
- Les dimensions horizontales (longueur, largeur) des constructions
- Les distances entre les constructions et les limites de propriété
- Les hauteurs (niveau du sol, niveau du plancher, hauteur au faîtage)
Ces trois dimensions permettent de vérifier le respect des règles de prospect (distances aux limites), de hauteur maximale et d'emprise au sol fixées par le PLU.
Les éléments obligatoires du plan de masse
1. Les limites du terrain
Le plan de masse doit représenter les limites de propriété avec précision. Indiquez :
- Le contour exact de la parcelle cadastrale
- Les références cadastrales (section et numéro)
- La surface totale du terrain
Les limites séparatives (frontières avec les voisins) sont particulièrement importantes car le PLU impose souvent des reculs minimaux par rapport à ces limites. Les distances aux limites séparatives doivent être cotées clairement.
2. L'orientation nord plan masse
L'orientation nord sur le plan masse est obligatoire. Elle permet de :
- Vérifier les règles d'ensoleillement
- Identifier l'exposition des façades
- Calculer les ombres portées si nécessaire
Placez la flèche Nord dans un angle du plan, généralement en haut à droite. Le Nord doit pointer vers le haut de la feuille si possible, mais ce n'est pas obligatoire.
3. Les constructions existantes et projetées
Représentez distinctement :
- Les bâtiments existants à conserver (trait continu noir)
- Les constructions à démolir (pointillés ou hachuré)
- Le projet (trait continu rouge ou gras)
- Les constructions des parcelles voisines en limite
Chaque construction doit être cotée : dimensions extérieures (longueur × largeur), distance aux limites, surface d'emprise au sol.
4. Les réseaux
Le plan de masse doit montrer les raccordements aux réseaux :
- Eau potable (adduction depuis le compteur)
- Eaux usées (EU) : évacuation vers le tout-à-l'égout ou fosse
- Eaux pluviales (EP) : collecte et évacuation
- Électricité (depuis le coffret ENEDIS)
- Gaz si applicable
Utilisez des couleurs conventionnelles : bleu pour l'eau, marron pour les EU, vert pour les EP, rouge pour l'électricité.
5. Les accès et aménagements extérieurs
Indiquez :
- L'accès véhicules (allée, portail)
- L'accès piétons (portillon)
- Les places de stationnement avec leurs dimensions
- Les espaces verts et plantations importantes
- Les clôtures existantes et projetées
6. Les niveaux et altimétries
Le plan de masse coté doit mentionner :
- Le niveau du terrain naturel (TN)
- Le niveau du plancher fini (0,00 ou cote NGF)
- Les éventuelles différences de niveau sur le terrain
Pour les terrains en pente, ces indications sont essentielles pour calculer la hauteur de la construction par rapport au terrain naturel.
Exemple 1 : Plan de masse maison individuelle
Description du projet
Projet de construction d'une maison individuelle de 120 m² d'emprise au sol sur un terrain de 650 m² en zone UB du PLU.
Caractéristiques
- Terrain : 650 m², forme rectangulaire 25 m × 26 m
- Projet : Maison R+1 de 12 m × 10 m
- Emprise au sol : 120 m²
- CES : 120/650 = 0,18 (limite PLU : 0,40 → conforme)
Éléments représentés
NORD ↑
┌─────────────────────────────────────────┐
│ │
│ [Voisin nord] │
│ │
├─────────────────────────────────────────┤
│ │
│ 5,00 m │
│ ┌───────────────────┐ │
│ │ │ │
│ │ MAISON │ 8,00 m │
│ │ 12,00 × 10,00 │ │ Limite est
│ │ Emprise: 120m² │ │
│ │ RDC: 0,20/TN │ │
│ │ │ │
│ └───────────────────┘ │
│ 4m │ │
│ │ Allée 3m │
│ │ │
├───────────┴─────────────────────────────┤
│ VOIE PUBLIQUE │
└─────────────────────────────────────────┘
Cotations plan de masse indispensables
- Distance façade nord → limite nord : 5,00 m
- Distance façade est → limite est : 8,00 m
- Distance façade ouest → limite ouest : 4,00 m
- Distance façade sud → voie publique : 6,00 m
- Dimensions maison : 12,00 m × 10,00 m
- Niveau plancher RDC : +0,20 m / TN
- Hauteur faîtage : 7,50 m / TN
Ce plan de masse permis répond aux exigences du PLU zone UB : recul minimum 3 m des limites séparatives, 5 m de la voie publique. Le délai d'instruction du permis de construire sera de 2 mois pour cette maison individuelle.
Exemple 2 : Plan de masse extension
Description du projet
Extension de 25 m² accolée à une maison existante de 110 m² de surface de plancher, sur un terrain de 450 m² en zone UA.
Caractéristiques
- Maison existante : 90 m² d'emprise au sol
- Extension projetée : 25 m² (5 m × 5 m)
- Surface de plancher totale après travaux : 110 + 25 = 135 m²
- Architecte : Non obligatoire (< 150 m²)
Pour une extension de 20 m² ou plus, les mêmes règles de cotations s'appliquent.
Éléments représentés
NORD ↑
┌───────────────────────────────────────┐
│ │
│ [Construction voisine en limite] │
│ │
├───────────────────────────────────────┤
│ 3,50 m │
│ ┌─────────────────┬────────┐ │
│ │ │ │ │
│ │ MAISON │ EXT. │ 5,00 m │
│ │ EXISTANTE │ 5×5m │ │ Limite est
│ │ 9,00 × 10,00 │ 25m² │ │
│ │ │ │ │
│ └─────────────────┴────────┘ │
│ │
│ 3m ○ EP ○ EU │
│ Regard Regard │
│─────────────────────────────────────│─
│ RUE DES LILAS │
└───────────────────────────────────────┘
Légende :
■ Existant conservé
▨ Projet (extension)
○ Réseaux EP/EU
Points de vigilance
Sur ce plan de masse exemple, l'extension est implantée en limite de propriété (mur mitoyen autorisé en UA). La maison existante est clairement différenciée du projet par un graphisme distinct.
Les réseaux EU et EP sont représentés avec les regards de visite existants. Le raccordement de l'extension sur le réseau existant est visible.
Le calcul de l'emprise au sol et de la surface de plancher montre que le projet reste sous le seuil de 150 m² : pas d'architecte obligatoire.
Exemple 3 : Plan de masse piscine
Description du projet
Construction d'une piscine de 8 m × 4 m (32 m² de bassin) avec plage de 15 m² et local technique de 6 m².
Caractéristiques
- Bassin : 32 m² (8 m × 4 m)
- Profondeur : 1,50 m
- Couverture : Non (piscine découverte)
- Autorisation : Déclaration préalable (bassin 10-100 m² sans couverture)
Éléments représentés
NORD ↑
┌─────────────────────────────────────────────┐
│ │
│ [Jardin] │
│ │
│ ┌──────────────────┐ │
│ │ │ │
│ │ MAISON EXIST. │ │
│ │ 120 m² SDP │ │
│ │ │ │
│ └──────────────────┘ │
│ │
│ 6,00 m │
│ ┌────────────────────┐ ┌──────┐ │
│ │ │ │ LT │ │
│ │ PISCINE │ │ 6m² │ 4,50m │ Limite
│ │ 8,00 × 4,00 │ └──────┘ │ est
│ │ 32 m² bassin │ │
│ │ Prof: -1,50m │ │
│ └────────────────────┘ │
│ │ Plage 15m² │ │
│ 3,00m └──────────────┘ │
│ │
├─────────────────────────────────────────────┤
│ VOIE PUBLIQUE │
└─────────────────────────────────────────────┘
LT = Local technique (pompe, filtration)
Cotations spécifiques piscine
- Distance piscine → limite est : 4,50 m
- Distance piscine → limite sud (voie) : 3,00 m (hors plage)
- Distance piscine → maison : 6,00 m
- Dimensions bassin : 8,00 m × 4,00 m
- Niveau d'eau : -1,50 m / TN
- Local technique : 3,00 m × 2,00 m = 6 m²
Le local technique crée de l'emprise au sol (6 m²). Comme il fait moins de 20 m², une simple déclaration préalable suffit pour l'ensemble (piscine + LT).
Exemple 4 : Plan de masse abri de jardin
Description du projet
Construction d'un abri de jardin de 12 m² (4 m × 3 m) en fond de terrain.
Caractéristiques
- Emprise au sol : 12 m²
- Hauteur : 2,50 m au faîtage
- Autorisation : Déclaration préalable (5-20 m²)
Éléments représentés
NORD ↑
┌─────────────────────────────────────┐
│ │
│ 1,50m ┌──────────┐ │
│ │ ABRI │ 1,50m │
│ │ 4,00×3,00│ │ Limite
│ │ 12 m² │ │ est
│ │ H: 2,50m │ │
│ └──────────┘ │
│ │
│ │
│ ┌─────────────────────┐ │
│ │ │ │
│ │ MAISON EXIST. │ │
│ │ │ │
│ └─────────────────────┘ │
│ │
├─────────────────────────────────────┤
│ RUE DE LA GARE │
└─────────────────────────────────────┘
Points de vigilance
L'abri est implanté à 1,50 m des deux limites séparatives (conformité au PLU qui impose 1 m minimum pour les annexes < 20 m²). La hauteur au faîtage (2,50 m) est inférieure au maximum autorisé (3,50 m en zone UB).
Pour un bow-window ou un escalier extérieur, le principe de cotation reste identique : dimensions, distances aux limites, hauteur.
Comment réaliser votre plan de masse
Option 1 : Le faire soi-même
Pour les projets simples (abri de jardin, extension, piscine), vous pouvez réaliser le plan de masse vous-même avec :
Logiciels gratuits :
- Archifacile (spécialisé plans urbanisme)
- SketchUp Free (modeleur 3D)
- LibreCAD (DAO professionnel, courbe d'apprentissage)
Méthode :
- Téléchargez l'extrait cadastral de votre parcelle (cadastre.gouv.fr)
- Mesurez les dimensions réelles sur le terrain
- Dessinez à l'échelle choisie (1/200 recommandé)
- Ajoutez toutes les cotations obligatoires
- Indiquez le Nord, l'échelle et la légende
Pour le plan de masse d'un permis de construire, les exigences sont plus strictes. Consultez le tutoriel complet PCMI2 pour maîtriser toutes les subtilités.
Option 2 : Faire appel à un géomètre
Pour un terrain complexe (pente, forme irrégulière, limites floues), le recours à un géomètre-expert est recommandé. Il réalise un relevé topographique précis et produit un plan de masse avec les côtes exactes.
Prix plan de masse géomètre : 300 € à 800 € selon la complexité.
Le géomètre peut également réaliser le bornage contradictoire si les limites de propriété ne sont pas certaines.
Option 3 : Passer par un architecte
Si votre projet nécessite un permis de construire avec architecte obligatoire (surface totale > 150 m²), celui-ci réalisera l'ensemble des pièces graphiques, dont le plan de masse.
Pour une autorisation ERP ou un permis d'aménager (lotissement), l'intervention d'un professionnel est quasi indispensable vu la complexité des dossiers.
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Oublier le Nord
Un plan de masse sans flèche Nord est incomplet. L'instructeur ne peut pas vérifier les règles d'ensoleillement ni l'orientation des façades.
Solution : Placez systématiquement une flèche Nord dans un coin du plan.
Erreur n°2 : Cotations insuffisantes
Un plan où manquent les distances aux limites de propriété sera refusé. L'instructeur doit pouvoir vérifier le respect des règles de prospect.
Solution : Cotez toutes les distances : construction-limites, construction-voie, construction-construction existante.
Erreur n°3 : Échelle illisible
Un plan au 1/1 000 pour un petit terrain rend les cotes illisibles. Un plan au 1/50 pour un grand terrain nécessite plusieurs feuilles A0.
Solution : Adaptez l'échelle au projet. Le 1/200 convient à la majorité des cas.
Erreur n°4 : Ignorer les réseaux
L'absence de représentation des réseaux (eau, électricité, assainissement) est un motif fréquent de demande de pièces complémentaires.
Solution : Représentez les raccordements avec leurs regards et compteurs.
Erreur n°5 : Confondre existant et projet
Si le plan ne distingue pas clairement le bâti existant du projet, l'instructeur ne peut pas analyser la demande.
Solution : Utilisez un graphisme différent : trait fin pour l'existant, trait gras ou couleur pour le projet.
Erreur n°6 : Oublier l'emprise au sol
Le CES (coefficient d'emprise au sol) est calculé à partir du plan de masse. Si les emprise au sol ne sont pas clairement indiquées, impossible de vérifier la conformité.
Solution : Indiquez la surface d'emprise au sol de chaque construction.
Erreur n°7 : Négliger le plan de coupe
Le plan de masse montre l'implantation en vue de dessus. Mais il doit être cohérent avec le plan de coupe (PCMI3) qui montre les hauteurs. Des cotes contradictoires entre les deux plans entraînent un refus.
Solution : Réalisez plan de masse et plan de coupe ensemble pour garantir la cohérence.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un plan de masse ?
Le plan de masse est une représentation graphique du terrain vu du dessus, montrant l'implantation de la construction projetée avec toutes les cotations. C'est la pièce PCMI2 du dossier de permis de construire ou DP2 pour une déclaration préalable. Il doit indiquer : les limites du terrain, les constructions existantes et projetées, les distances aux limites, les réseaux, les accès, l'orientation Nord et l'échelle. Le plan de masse est coté en 3 dimensions : longueur, largeur et hauteur des constructions.
Que doit contenir un plan de masse conforme ?
Un plan de masse conforme doit contenir : 1) Les limites du terrain avec références cadastrales, 2) Les constructions existantes et projetées avec dimensions, 3) Les distances aux limites séparatives et à la voie publique, 4) Les réseaux (eau, électricité, assainissement) avec compteurs et regards, 5) Les accès véhicules et piétons, 6) Les aires de stationnement, 7) Les niveaux du terrain et du projet (TN, plancher, faîtage), 8) L'orientation Nord, 9) L'échelle (généralement 1/200). Les cotations doivent être lisibles et en mètres.
Comment faire un plan de masse soi-même ?
Pour réaliser un plan de masse vous-même : 1) Procurez-vous l'extrait cadastral de votre parcelle sur cadastre.gouv.fr, 2) Mesurez les dimensions réelles du terrain et des constructions sur place, 3) Utilisez un logiciel comme Archifacile (gratuit) ou SketchUp, 4) Dessinez à l'échelle 1/200 les limites, puis les bâtiments existants et le projet, 5) Ajoutez toutes les cotations : dimensions, distances aux limites, hauteurs, 6) Représentez les réseaux avec leurs raccordements, 7) Indiquez le Nord, l'échelle et une légende claire. Prévoyez 2-3 heures pour un projet simple.
Le plan de masse est-il obligatoire pour un permis de construire ?
Oui, le plan de masse est obligatoire pour tout permis de construire. C'est la pièce PCMI2 du dossier, définie à l'article R431-9 du Code de l'urbanisme. Son absence rend le dossier incomplet et déclenche une demande de pièces complémentaires, suspendant le délai d'instruction. Le plan de masse est également obligatoire pour les déclarations préalables (pièce DP2) et les permis d'aménager (pièce PA2). Seuls les travaux très mineurs (ravalement sans modification d'ouvertures) peuvent parfois s'en passer.
Où trouver un exemple de plan de masse ?
Vous pouvez trouver des exemples de plans de masse : 1) Sur les sites officiels (service-public.fr, votre mairie) qui proposent parfois des modèles, 2) Dans les notices des formulaires CERFA qui contiennent des exemples simplifiés, 3) Sur des sites spécialisés comme construires.fr qui proposent des modèles annotés, 4) En consultant des dossiers de permis en mairie (ils sont publics après délivrance), 5) Auprès d'un architecte ou géomètre qui peut vous montrer des exemples de projets similaires. Les modèles doivent être adaptés à votre projet, pas recopiés tels quels.
Quel est le prix d’un plan de masse par un géomètre ?
Le prix d'un plan de masse réalisé par un géomètre-expert varie de 300 € à 800 € selon la complexité du projet. Pour un terrain plat de forme régulière avec relevé simple, comptez 300-400 €. Pour un terrain en pente nécessitant un relevé topographique complet, prévoyez 500-800 €. Si un bornage contradictoire est nécessaire (limites incertaines), ajoutez 400-600 €. Les tarifs incluent généralement le relevé sur site, le dessin du plan à l'échelle et la remise du document en format papier et numérique.
Ces modèles de plans de masse sont-ils gratuits et légaux ?
Les exemples et modèles de plans de masse présentés ici sont gratuits à consulter et peuvent servir d'inspiration. Cependant, chaque plan de masse doit être adapté à votre projet spécifique : dimensions réelles de votre terrain, implantation exacte de votre construction, règles du PLU local. Un modèle ne peut pas être déposé tel quel en mairie car il ne correspondrait pas à votre situation. L'utilisation de ces exemples pour comprendre la méthodologie est légale ; la copie d'un plan appartenant à un tiers pour le faire passer pour le vôtre ne l'est pas.
Conclusion
Le plan de masse est la pièce maîtresse de votre dossier d'urbanisme. Un plan masse conforme, coté en 3 dimensions avec l'orientation nord et tous les éléments obligatoires, accélère l'instruction et évite les demandes de pièces complémentaires.
Les points essentiels à retenir :
- Échelle : 1/200 pour la plupart des projets
- Cotations : Toutes les distances aux limites séparatives et à la voie
- Réseaux : Représenter les raccordements EU, EP, eau, électricité
- Nord : Flèche d'orientation obligatoire
- 3 dimensions : Longueur, largeur ET hauteurs
Pour un projet simple, vous pouvez réaliser le plan vous-même avec un logiciel gratuit. Pour un terrain complexe, le recours à un géomètre garantit des cotations exactes. Au-delà de 150 m² de surface totale, l'architecte produira l'ensemble des pièces graphiques.
Une fois votre permis obtenu, sa durée de validité est de 3 ans. Pendant le délai de recours de 2 mois, un recours des voisins reste possible. Conservez tous vos documents et le certificat de non-opposition pour prouver la régularité de vos travaux.
Pour accéder à tous les formulaires nécessaires, consultez la liste des CERFA urbanisme.
Sources : Legifrance (Code de l'urbanisme, article R431-9), Service-public.fr, Ordre des géomètres-experts
