Cotation du Plan de Masse : Toutes les Dimensions Obligatoires

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Votre plan de masse revient refusé pour « cotations insuffisantes ». Trois semaines de perdues. Cette situation, des centaines de demandeurs la vivent chaque mois parce qu'ils ignorent précisément quelles cotes reporter sur leur PCMI2. La cotation du plan de masse obéit à des règles strictes : distances aux limites séparatives, recul par rapport à la voie publique, hauteurs du projet, emprise au sol. Oublier une seule dimension critique et l'instructeur vous renvoie à la case départ. Ce qui suit détaille chaque cotation obligatoire, les méthodes de mesure reconnues, et les erreurs qui font systématiquement rejeter les dossiers. Avec les bonnes cotes au bon endroit, votre plan de masse pour permis de construire passera du premier coup.

Sommaire

1. Qu'est-ce que la cotation du plan de masse ?
2. Les cotations obligatoires en détail
3. Méthodes et conventions de cotation
4. Procédure complète pour coter son plan
5. Cas pratiques et exemples
6. Erreurs à éviter
7. Questions fréquentes
8. Conclusion

Qu'est-ce que la cotation du plan de masse ?

La cotation du plan de masse consiste à reporter sur le document graphique l'ensemble des dimensions permettant de vérifier la conformité du projet aux règles d'urbanisme. Un plan de masse coté en 3 dimensions — longueur, largeur, hauteur — constitue la pièce PCMI2 du dossier de permis de construire. Sans cotations complètes, l'instructeur ne peut pas contrôler le respect du PLU.

Cadre réglementaire

L'article R431-10 du Code de l'urbanisme impose que le plan de masse fasse apparaître les « cotes de la construction ». Plus précisément, la réglementation exige un plan de masse coté indiquant :

• Les dimensions de la construction (longueur, largeur, hauteur)
• Les distances aux limites de propriété
• Les distances aux constructions existantes sur le terrain
• L'emprise au sol du projet
• Les accès et leur largeur
• L'implantation des réseaux

Le PLU de votre commune impose des règles précises : retrait minimum par rapport aux limites séparatives (article 7), recul par rapport aux voies (article 6), hauteur maximale (article 10), coefficient d'emprise au sol ou CES (article 9). Chaque cotation du plan masse permet de démontrer le respect de ces règles.

La règle des trois dimensions

Un plan de masse PCMI2 doit être coté en trois dimensions. Pourquoi cette exigence ? Le volume d'une construction impacte l'environnement sur trois axes :

Les cotations plan de masse permettent à l'instructeur de vérifier instantanément que votre projet respecte chaque règle. Un plan masse sans cotes revient à demander une autorisation à l'aveugle.

Différence avec le plan de coupe

Le plan de coupe montre le profil du terrain et de la construction en section verticale. Le plan de masse montre la vue de dessus. Les deux documents sont complémentaires :

• Plan de masse : toutes les cotes horizontales (distances, emprise, implantation)
• Plan de coupe : cotes verticales détaillées (hauteurs, niveaux, profil du terrain)

Sur le plan de masse, vous indiquerez la hauteur totale du bâtiment, mais c'est le plan de coupe qui détaillera les hauteurs à l'égout, au faîtage, et le niveau du terrain naturel.

Les cotations obligatoires en détail

1. Dimensions de la construction

Chaque bâtiment projeté doit être coté avec ses dimensions hors tout :

Longueur et largeur : mesurez l'encombrement maximal de la construction, débords de toiture compris s'ils dépassent 60 cm. Pour une maison de 12 m × 8 m avec un débord de toiture de 80 cm de chaque côté, la cotation sera 13,60 m × 9,60 m.

Emprise au sol : l'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume bâti, surplombs inclus. Un balcon de 2 m × 4 m compte pour 8 m² d'emprise supplémentaire. Le CES de votre zone limite cette surface : avec un CES de 0.3 sur une parcelle de 600 m², l'emprise maximale autorisée est de 180 m².

Hauteur : reportez la hauteur totale depuis le terrain naturel jusqu'au point le plus haut (faîtage ou acrotère). Si le PLU distingue hauteur à l'égout et hauteur au faîtage, indiquez les deux cotes.

2. Distances aux limites séparatives

La limite séparative est la frontière entre votre terrain et les parcelles voisines. Le règlement de zone impose généralement :

• Implantation en limite : construction directement sur la limite (mur mitoyen possible)
• Recul obligatoire : distance minimale, souvent H/2 (moitié de la hauteur) avec un minimum de 3 m

Cotations à reporter :

Exemple : votre maison mesure 9 m de haut à l'égout. En zone où H/2 s'applique, le recul minimum est de 4,50 m. Votre plan masse doit montrer une cote ≥ 4,50 m entre la façade et la limite séparative.

3. Recul par rapport aux voies

L'article 6 du règlement de zone fixe le recul par rapport à l'emprise publique (voie, chemin, place). Selon les zones :

• Alignement obligatoire : construction en limite de l'emprise publique
• Recul imposé : 5 m, 10 m, voire plus selon les axes
• Recul relatif : alignement des constructions voisines

Sur le plan de masse permis, cotez :

• La distance entre la façade côté rue et la limite d'emprise publique
• La largeur de l'accès véhicule et son positionnement
• Le recul du portail ou de la clôture

4. Distances entre constructions

Sur une même parcelle, les bâtiments doivent souvent respecter des distances minimales entre eux. Cette règle vise à garantir l'ensoleillement et la salubrité.

À coter :

• Distance façade à façade entre bâtiment existant et projet
• Distance aux annexes (garage, abri de jardin)
• Distance à la piscine si existante

Pour une piscine, la distance aux limites et aux bâtiments conditionne parfois le type d'autorisation.

5. Cotes des accès et circulations

L'instructeur vérifie que les accès sont conformes aux exigences de sécurité :

Accès véhicule :

• Largeur du portail : 3 m minimum recommandé
• Largeur de la rampe ou du chemin d'accès
• Pente éventuelle (en pourcentage)
• Distance du portail à la chaussée pour manœuvre

Accès piéton :

• Largeur du cheminement (1,20 m minimum pour accessibilité PMR)
• Largeur du portillon

Pour un ERP, les normes d'accessibilité imposent des largeurs minimales plus strictes.

6. Implantation des réseaux

Le PCMI2 doit montrer le tracé des réseaux sur la parcelle avec leurs cotes de positionnement :

• Alimentation en eau : tracé depuis le compteur
• Évacuation des eaux usées : regard, canalisation vers le réseau ou la fosse
• Eaux pluviales : gouttières, regards, infiltration ou raccordement
• Électricité et télécom : gaine du coffret au bâtiment
• Gaz si concerné

Cotez la distance entre les canalisations et les limites de propriété, ainsi que la profondeur d'enfouissement si le PLU l'exige.

7. L'orientation nord

Toute orientation nord plan masse est obligatoire. Sans cette indication, l'instructeur ne peut pas évaluer l'ensoleillement ni vérifier certaines règles liées à l'exposition des façades. Placez une flèche nord clairement visible, orientée selon la position réelle du nord géographique.

Méthodes et conventions de cotation

Échelle recommandée

L'échelle du plan de masse varie selon la taille du terrain :

Avec un PCMI 2 au 1/200, chaque centimètre sur le plan représente 2 mètres réels. Cette échelle offre un bon compromis entre lisibilité et précision pour la majorité des projets de maison individuelle.

Conventions graphiques

Les cotations doivent respecter des conventions de dessin technique :

Lignes de cote :

• Traits fins avec flèches ou tirets aux extrémités
• Perpendiculaires à l'élément coté
• Valeur numérique centrée sur la ligne ou au-dessus

Unités :

• Mètres avec deux décimales (ex : 5,40 m)
• Jamais de centimètres seuls (540 cm → 5,40 m)

Hiérarchie :

• Cotes principales (dimensions du bâtiment) : traits plus épais
• Cotes secondaires (distances) : traits normaux
• Cotes de détail (réseaux) : traits fins

Outils de cotation

Plusieurs méthodes pour obtenir des cotations précises :

Relevé par géomètre : solution la plus fiable. Un géomètre-expert réalise le relevé topographique de la parcelle avec une précision centimétrique. Coût moyen : 500 à 1 500 € selon la complexité.

Relevé au mètre laser : précision de 1 à 2 mm sur les distances courtes. Suffisant pour un projet simple si vous maîtrisez les triangulations.

Logiciels de dessin : AutoCAD, SketchUp, ou logiciels spécialisés permettent de dessiner un plan de masse coté avec cotations automatiques. L'échelle est garantie si vous travaillez avec les bonnes unités.

Plan de masse gratuit en ligne : certains sites proposent des outils de dessin simplifiés. Méfiez-vous de la précision — pour un permis de construire, mieux vaut un plan professionnel.

Procédure complète pour coter son plan

Étape 1 : Collecter les documents de base

Avant de commencer les cotations, rassemblez :

• Plan cadastral : disponible sur cadastre.gouv.fr, il donne les limites parcellaires
• Extrait du PLU : règlement de zone avec les articles 6, 7, 9, 10
• Relevé topographique si terrain en pente
• Plans de la construction : avec dimensions précises

Le plan cadastral n'est pas suffisamment précis pour les cotations réglementaires (échelle 1/2000 environ). Si des doutes existent sur les limites de propriété, un bornage par géomètre s'impose.

Étape 2 : Identifier les règles à respecter

Listez les contraintes issues du PLU :

Cette liste devient votre check-list de cotations obligatoires.

Étape 3 : Positionner le projet sur le terrain

Sur le fond de plan (cadastre ou relevé géomètre) :

1. Tracez l'emprise du projet à l'échelle
2. Positionnez-le en respectant les reculements minimum
3. Vérifiez que l'emprise totale (existant + projet) respecte le CES

Pour une extension de 20 m², additionnez l'emprise existante et celle du projet. Si le total dépasse le CES autorisé, réduisez le projet ou demandez une dérogation.

Étape 4 : Reporter les cotations horizontales

Dans l'ordre :

1. Dimensions du bâtiment : longueur, largeur totales
2. Distances aux limites séparatives : chaque façade concernée
3. Distance à la voie : depuis la façade la plus proche
4. Distances aux constructions existantes
5. Largeurs des accès
6. Tracés des réseaux avec distances aux limites

Chaque cote doit être lisible et sans ambiguïté sur le point de mesure.

Étape 5 : Ajouter les cotations verticales

Sur le plan de masse, indiquez au minimum :

• Hauteur totale du projet (terrain naturel → faîtage)
• Hauteur à l'égout si exigée par le PLU
• Niveau du rez-de-chaussée par rapport au terrain naturel (NGF ou niveau relatif)

Les détails des niveaux intermédiaires figurent sur le plan de coupe.

Étape 6 : Vérifications finales

Avant dépôt du dossier, contrôlez :

• Toutes les cotes sont en mètres avec décimales
• L'échelle est indiquée (ex : 1/200)
• Le nord est orienté
• Les limites de propriété sont identifiées
• Chaque règle PLU peut être vérifiée avec une cote du plan

Un dossier complet réduit le délai d'instruction du permis de construire. À l'inverse, des cotations manquantes entraînent une demande de pièces complémentaires et rallongent la procédure de plusieurs semaines.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Maison individuelle sur terrain plat

Situation : construction d'une maison de 120 m² de surface de plancher sur un terrain de 800 m² en zone UB.

Règles PLU :

• Recul voie : 5 m
• Recul limites : 4 m ou H/2
• CES : 0.30 (emprise maxi 240 m²)
• Hauteur maxi : 9 m

Cotations du plan de masse :

Dimensions maison : 14,00 m × 10,00 m
Emprise au sol : 140 m² (< 240 m² ✓)
Distance façade avant / voie : 6,50 m (> 5 m ✓)
Distance façade latérale gauche / limite : 4,20 m (> 4 m ✓)
Distance façade latérale droite / limite : 5,30 m (> 4 m ✓)
Distance façade arrière / limite : 12,00 m
Hauteur faîtage : 8,20 m (< 9 m ✓)
Largeur accès véhicule : 3,50 m

Ce plan de masse exemple montre que toutes les règles sont respectées avec marge.

Exemple 2 : Extension avec garage

Situation : extension de 35 m² + garage 20 m² sur maison existante de 100 m² d'emprise. Terrain 500 m² en zone UA.

Règles PLU :

• Implantation en limite latérale autorisée
• Recul voie : alignement voisins (8 m constaté)
• CES : 0.50 (emprise maxi 250 m²)

Cotations nécessaires :

Emprise existante : 100 m²
Emprise extension : 35 m²
Emprise garage : 20 m²
Total emprise : 155 m² (< 250 m² ✓)

Extension :
- Dimension : 7,00 m × 5,00 m
- Distance limite latérale nord : 0 m (en limite ✓)
- Distance limite arrière : 8,50 m

Garage :
- Dimension : 5,00 m × 4,00 m
- Distance limite latérale sud : 3,00 m
- Distance voie : 8,00 m (alignement ✓)

L'extension en limite nécessite un mur aveugle (pas d'ouverture). Cette contrainte sera visible sur les plans de façade.

Exemple 3 : Construction en zone ABF

Situation : projet de 90 m² dans le périmètre d'un monument historique. PLU avec règles spécifiques ABF.

Particularités :

• Délai d'instruction allongé : 3 mois minimum
• Hauteur et aspect peuvent être imposés par l'ABF
• Cotations de hauteur particulièrement scrutées

Cotations renforcées :

Hauteur faîtage : 7,50 m (conforme église voisine)
Hauteur à l'égout : 5,80 m
Pente de toiture : 45° (harmonisation avec le secteur)
Recul alignement historique : 12,00 m

En secteur protégé, ajoutez des cotes de référence par rapport aux bâtiments patrimoniaux voisins pour montrer l'insertion du projet.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Cotations incomplètes

L'erreur la plus fréquente. Le demandeur cote les dimensions du bâtiment mais oublie les distances aux limites ou la hauteur. Résultat : demande de pièces complémentaires, instruction suspendue.

Solution : utilisez la check-list issue du règlement de zone. Chaque article du PLU mentionnant une distance ou une dimension doit correspondre à une cote sur votre plan.

Erreur n°2 : Cotes illisibles ou ambiguës

Des lignes de cote qui se croisent, des chiffres trop petits, des unités manquantes. L'instructeur ne doit pas avoir à deviner.

Solution : hiérarchisez les cotes, utilisez des renvois si nécessaire, vérifiez la lisibilité après impression à l'échelle réelle.

Erreur n°3 : Échelle incorrecte ou absente

Un plan à l'échelle 1/200 imprimé en A3 puis photocopié en A4 perd son échelle. Ou l'échelle n'est tout simplement pas indiquée.

Solution : indiquez toujours l'échelle graphique (barre graduée) en plus de l'échelle numérique. La barre reste proportionnelle même si le plan est redimensionné.

Erreur n°4 : Oublier l'existant

Sur une parcelle avec bâtiment existant, les cotations doivent aussi concerner l'existant : emprise, distances aux limites, hauteur. Comment vérifier le CES total sans connaître l'emprise de l'existant ?

Solution : cotez l'ensemble — existant et projet — sur le même plan de masse. L'instructeur voit d'un coup d'œil le cumul.

Erreur n°5 : Se tromper de point de mesure

Mesurer depuis le nu de la façade alors que le PLU compte les débords de toiture. Ou l'inverse. L'erreur peut faire basculer un projet conforme en non-conforme.

Solution : lisez précisément la définition des distances dans le règlement du PLU. Si le doute persiste, prenez rendez-vous avec le service urbanisme de votre mairie.

Erreur n°6 : Ignorer les vues et prospects

Les distances aux limites ne concernent pas que les implantations. Les fenêtres créant des vues sur le voisin doivent respecter le Code civil : 1,90 m minimum pour une vue droite, 0,60 m pour une vue oblique.

Solution : sur le plan de masse, localisez les ouvertures et vérifiez les distances. Ce point peut faire l'objet d'un recours des voisins même après obtention du permis.

Erreur n°7 : Plan de masse et plan de coupe incohérents

Hauteur de 8,50 m sur le plan de masse, 9,20 m sur le plan de coupe. L'instructeur relèvera l'incohérence immédiatement.

Solution : reportez les mêmes valeurs sur les deux documents. En cas de terrain en pente, précisez le point de référence (niveau le plus bas du terrain naturel, par exemple).

Questions fréquentes

Conclusion

La cotation du plan de masse ne tolère pas l'approximation. Chaque dimension — longueur, largeur, hauteur, distances aux limites et à la voie — doit figurer clairement sur votre PCMI2 pour démontrer le respect du PLU. Un plan de masse coté en trois dimensions, avec l'orientation nord, l'échelle graphique et toutes les cotes obligatoires, donne à l'instructeur les moyens de valider votre projet sans délai supplémentaire.

Reprenez votre règlement de zone, identifiez chaque règle impliquant une dimension, et vérifiez que votre plan comporte la cote correspondante. Si votre terrain n'est pas borné ou si le projet est complexe, l'investissement dans un relevé par géomètre reste la meilleure garantie d'un dossier accepté du premier coup.

Après obtention de votre permis de construire, respectez bien sa durée de validité : trois ans pour commencer les travaux, prorogeables deux fois un an sur demande. Et conservez précieusement votre plan de masse coté — il servira de référence pour la conformité finale des travaux.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R431-9, R431-10), Service-public.fr, Ordre des géomètres-experts