Plan de Masse vs Plan de Situation : Quelles Différences ?

Temps de lecture : 12 minutes

PCMI1, PCMI2, DP1, DP2… Ces codes vous donnent le tournis. Et pourtant, confondre le plan de situation et le plan de masse reste l'une des erreurs les plus fréquentes dans les dossiers d'urbanisme. Ces deux documents sont obligatoires, mais ils n'ont ni la même échelle, ni le même contenu, ni la même fonction. Le plan de situation montre OÙ se trouve votre terrain dans la commune. Le plan de masse montre COMMENT vous allez construire dessus. L'un sert à localiser, l'autre à vérifier la conformité au PLU. Mal les distinguer, c'est risquer une demande de pièces complémentaires qui retarde votre projet de plusieurs semaines. Après avoir vu passer des milliers de dossiers, je constate que cette confusion représente environ 15 % des demandes incomplètes. Voyons comment ne plus jamais les confondre.

Sommaire

1. Qu'est-ce qui distingue ces deux plans ?
2. Le plan de situation en détail
3. Le plan de masse en détail
4. Tableau comparatif complet
5. Comment réaliser chaque plan ?
6. Cas pratiques et exemples
7. Erreurs à éviter
8. Questions fréquentes
9. Conclusion

Qu'est-ce qui distingue ces deux plans ?

Deux documents, deux fonctions distinctes

Le plan de situation (PCMI1 pour un permis de construire, DP1 pour une déclaration préalable) permet de localiser votre terrain à l'échelle de la commune ou du quartier. C'est comme un GPS administratif : il indique où se situe votre projet par rapport aux rues, aux bâtiments remarquables, aux zones du PLU.

Le plan de masse (PCMI2 ou DP2) est une vue d'ensemble de votre parcelle, montrant l'implantation précise de la construction projetée. Il répond à la question : comment le bâtiment s'inscrit-il sur le terrain ? Quelles distances par rapport aux limites ? Où passent les réseaux ?

Cadre réglementaire

Ces deux pièces sont définies par l'arrêté du 12 décembre 2003, modifié par les arrêtés successifs dont celui du 22 mars 2019. L'article R431-7 du Code de l'urbanisme précise que le dossier de permis de construire comprend obligatoirement :

• a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain (PCMI1)
• b) Un plan de masse des constructions à édifier ou modifier (PCMI2)

Le non-respect de ces exigences entraîne systématiquement une demande de pièces complémentaires dans le délai d'instruction du permis de construire, allongeant d'autant la procédure.

Pourquoi cette distinction est-elle essentielle ?

L'instructeur utilise le plan de situation pour :

• Identifier la zone du PLU (U, AU, A, N) applicable à votre terrain
• Vérifier les servitudes d'utilité publique
• Repérer un éventuel périmètre de protection des monuments historiques
• Consulter les concessionnaires de réseaux concernés

Il utilise le plan de masse pour :

• Contrôler le respect des règles de prospect (distances aux limites)
• Vérifier l'emprise au sol maximale autorisée
• S'assurer de la hauteur du projet par rapport au terrain naturel
• Examiner les accès et le raccordement aux réseaux

Sans ces deux documents distincts et complets, impossible pour l'administration de vérifier la conformité de votre projet aux règles d'urbanisme en vigueur.

Le plan de situation en détail

Définition et objectif

Le plan de situation est un extrait de carte ou de cadastre qui permet de localiser précisément votre terrain dans son environnement géographique. Il doit montrer :

• L'emplacement exact de la parcelle
• Les voies de desserte (rues, chemins, routes)
• Les points de repère permettant d'identifier le lieu
• L'orientation (Nord)

Son objectif principal est de permettre à l'instructeur de situer immédiatement votre terrain pour consulter le règlement de zone applicable.

Échelle recommandée

L'échelle du plan de situation dépend du contexte :

L'essentiel est que le terrain soit clairement identifiable ET que l'environnement proche soit visible. Un plan trop zoomé où l'on ne voit que votre parcelle est insuffisant. Un plan trop large où votre terrain est un point invisible est inutile.

Contenu obligatoire

Le plan de situation doit impérativement mentionner :

1. Le repérage du terrain : entourez clairement votre parcelle en rouge ou surlignez-la
2. L'orientation : flèche Nord obligatoire
3. L'échelle : indiquée numériquement (1/5 000) ou graphiquement
4. Les noms des voies : rues, routes, chemins bordant ou desservant le terrain
5. La commune : le nom doit apparaître sur le plan

Sources pour obtenir un plan de situation

Plusieurs options gratuites s'offrent à vous :

Géoportail (geoportail.gouv.fr) : C'est la solution la plus complète. Vous pouvez superposer différentes couches (photo aérienne, cadastre, carte IGN) et exporter directement un plan avec l'échelle.

Cadastre.gouv.fr : Permet d'obtenir un extrait cadastral centré sur votre parcelle. Moins précis pour le contexte environnant, mais utile en complément.

Google Maps : Acceptable si vous ajoutez l'échelle et l'orientation manuellement. Attention à la qualité d'impression.

Pour des projets complexes ou en zone sensible, il peut être judicieux de faire appel à un géomètre pour le plan de masse, qui fournira également un plan de situation professionnel.

Le plan de masse en détail

Définition et objectif

Le plan de masse est une représentation technique de votre parcelle vue du dessus, montrant l'implantation exacte de la construction projetée avec toutes les cotations obligatoires. C'est le document clé pour vérifier la conformité au PLU.

Échelle imposée

L'échelle du plan de masse est beaucoup plus grande que celle du plan de situation :

L'échelle 1/100 signifie que 1 cm sur le plan représente 1 mètre sur le terrain. Cette précision est indispensable pour vérifier les distances aux limites séparatives.

Contenu obligatoire (article R431-9)

Le plan de masse doit obligatoirement représenter :

1. Les limites du terrain

• Contours exacts de la parcelle
• Références cadastrales (section et numéro)
• Surface totale du terrain

2. Les constructions existantes

• Bâtiments à conserver (emprise et hauteur)
• Constructions à démolir (en pointillés)
• Constructions des parcelles voisines en limite

3. Le projet

• Implantation précise du bâtiment projeté
• Dimensions extérieures (longueur, largeur)
• Distances aux limites séparatives
• Distance par rapport à la voie publique

4. Les réseaux

• Raccordement à l'eau potable
• Évacuation des eaux usées
• Évacuation des eaux pluviales
• Raccordement électrique
• Gaz si applicable

5. Les accès et aménagements extérieurs

• Accès véhicules et piétons
• Aires de stationnement
• Clôtures existantes et projetées
• Plantations à créer ou supprimer

6. Les altimétries

• Niveau du terrain naturel (TN)
• Niveau du plancher fini (NGF ou cote relative)
• Pente du terrain si significative

Pour des exemples de plan de masse annotés, consultez nos modèles commentés qui illustrent chaque élément requis.

Surface de plancher et emprise au sol

Le plan de masse permet de calculer deux surfaces essentielles :

L'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords compris (balcons, auvents…). Elle détermine si votre projet nécessite une déclaration préalable ou un permis de construire, selon les seuils de 20 m² ou 40 m² en zone U.

La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couverts, mesurée au nu intérieur des murs. Elle conditionne l'obligation de recourir à un architecte au-delà de 150 m² de surface totale après travaux (existant + projet).

Ces deux notions sont distinctes : un garage compte dans l'emprise au sol mais pas forcément dans la surface de plancher s'il n'est pas clos. De même, une mezzanine entre dans le calcul de la surface de plancher si sa hauteur sous plafond dépasse 1,80 m.

Tableau comparatif complet

Ce qui est commun aux deux plans

• La flèche Nord est obligatoire sur les deux
• L'échelle doit être indiquée clairement
• Le terrain concerné doit être identifiable
• Les deux sont obligatoires pour tout dossier PC ou DP

Ce qui les différencie fondamentalement

Le plan de situation est un document de localisation. Vous pourriez le réaliser sans jamais vous rendre sur le terrain, simplement avec les outils en ligne.

Le plan de masse est un document de conception. Il nécessite des mesures précises, une connaissance du projet et souvent une visite sur site pour relever les éléments existants.

Comment réaliser chaque plan ?

Réaliser un plan de situation

Étape 1 : Accéder à Géoportail
Rendez-vous sur geoportail.gouv.fr et recherchez votre adresse ou votre commune.

Étape 2 : Afficher les couches utiles

• Activez la couche "Parcelles cadastrales" pour identifier votre terrain
• Conservez le fond de carte IGN ou la photo aérienne selon la lisibilité

Étape 3 : Centrer et zoomer
Ajustez le zoom pour que votre parcelle soit bien visible tout en montrant les voies de desserte et l'environnement proche.

Étape 4 : Capturer et annoter

• Utilisez l'outil d'impression de Géoportail
• Ajoutez un cercle ou un surlignage autour de votre parcelle
• Vérifiez que l'échelle et le Nord apparaissent

Coût : gratuit – Temps estimé : 15 à 30 minutes

Réaliser un plan de masse

Option 1 : Le faire soi-même (projets simples)

Pour une extension de 15 m² ou un abri de jardin, vous pouvez utiliser un logiciel de plan de masse gratuit comme :

• Archifacile (gratuit, français)
• SketchUp Free (version web gratuite)
• Sweet Home 3D (gratuit, open source)

Vous aurez besoin de :

• Un relevé précis des limites de votre terrain (cadastre + mesures sur site)
• Les dimensions exactes de votre projet
• La localisation des réseaux existants (compteurs, regards)

Option 2 : Faire appel à un géomètre

Pour un terrain en pente, une parcelle aux limites floues ou un projet complexe, le recours à un géomètre-expert est recommandé. Comptez 300 € à 800 € pour un relevé complet avec plan de masse côté.

Option 3 : Faire appel à un dessinateur ou architecte

Pour un projet soumis à permis de construire dépassant 150 m² de surface totale, l'architecte est obligatoire. Il réalisera l'ensemble des pièces graphiques, dont le plan de masse, dans le cadre de sa mission.

Pour une extension de 20 m² par exemple, vous pouvez choisir de réaliser vous-même le dossier ou de le confier à un professionnel selon votre aisance technique.

Les informations à collecter avant de commencer

Avant de vous lancer, rassemblez :

1. L'extrait cadastral de votre parcelle (cadastre.gouv.fr)
2. Le règlement du PLU applicable à votre zone (en mairie ou en ligne)
3. Les dimensions de votre projet (plans de l'architecte ou croquis cotés)
4. La position des compteurs et regards existants
5. Les hauteurs du terrain naturel et du projet

Sans ces éléments, impossible de produire un plan de masse conforme.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Construction d'une maison individuelle de 120 m²

Contexte : M. et Mme Dupont souhaitent construire une maison de 120 m² de surface de plancher sur un terrain de 450 m² en zone UB du PLU.

Plan de situation :

• Échelle 1/5 000 montrant le lotissement
• Terrain repéré avec un cercle rouge
• Rue de la Paix clairement identifiée
• Flèche Nord en haut à droite

Plan de masse :

• Échelle 1/100
• Maison implantée à 5 m de la voie (minimum PLU : 3 m)
• Recul de 4 m par rapport à la limite nord (minimum PLU : 3 m)
• Construction sur limite sud (autorisé en UB)
• Emprise au sol : 98 m² (CES max 0,4 → OK car 98/450 = 0,22)
• Raccordements EU/EP vers le réseau public côté rue
• 2 places de stationnement de 12,5 m² chacune

Le délai d'instruction sera de 2 mois car il s'agit d'une maison individuelle sans procédure particulière.

Exemple 2 : Extension d'un garage de 35 m²

Contexte : Transformation d'un carport existant en garage fermé de 35 m² (emprise au sol existante conservée, ajout de murs et d'une porte).

Plan de situation :

• Échelle 1/10 000 (zone pavillonnaire étendue)
• Maison existante identifiable
• Accès par la rue des Lilas visible

Plan de masse :

• Échelle 1/200
• Carport existant en pointillés (à modifier)
• Garage projeté en trait plein
• Cote de 35 m² d'emprise au sol
• Respect du recul de 1 m par rapport à la limite (règle PLU)
• Aucun raccordement supplémentaire (existant)

En zone U avec PLU, cette extension de 35 m² relève d'une déclaration préalable (seuil de 40 m²). La différence d'autorisation entre un carport ouvert et un garage fermé peut parfois justifier un permis de construire selon le PLU local.

Exemple 3 : Construction d'un entrepôt de stockage de 200 m²

Contexte : Un artisan souhaite construire un dépôt de 200 m² pour stocker son matériel sur un terrain de 1 500 m² en zone UE (activités économiques).

Plan de situation :

• Échelle 1/10 000 montrant la zone d'activité
• Accès depuis la RD visible
• Parcelle identifiée par son numéro cadastral

Plan de masse :

• Échelle 1/200
• Bâtiment de type warehouse de 20 m × 10 m
• Aire de manœuvre pour véhicules de livraison (150 m²)
• Stationnement VL : 4 places
• Séparateur hydrocarbures sur l'évacuation EP
• Rétention des eaux pluviales (noue paysagère)

Le délai d'instruction sera de 3 mois (bâtiment autre que maison individuelle). L'intervention d'un architecte est obligatoire (200 m² > 150 m² de surface de plancher).

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Confondre les deux plans

C'est l'erreur classique du débutant : fournir deux fois le même document à des échelles différentes. Le plan de situation n'est PAS un zoom arrière du plan de masse. Ils n'ont pas le même contenu, pas la même source, pas le même objectif.

Solution : Le plan de situation vient d'un outil cartographique (Géoportail). Le plan de masse est un dessin technique que vous créez ou faites créer.

Erreur n°2 : Oublier les cotations sur le plan de masse

Un plan de masse sans cotes est inexploitable. L'instructeur doit pouvoir vérifier que votre construction respecte les règles de prospect sans avoir à deviner les distances.

Solution : Cotez systématiquement :

• Les dimensions de chaque construction (L × l)
• Les distances aux limites séparatives
• La distance à la voie publique
• Les surfaces (emprise au sol, aires de stationnement)

Consultez notre article sur les dimensions obligatoires du plan de masse pour ne rien oublier.

Erreur n°3 : Mauvaise échelle

Un plan de masse au 1/1 000 ne permet pas de lire les détails. Un plan de situation au 1/500 ne montre pas assez d'environnement.

Solution : Respectez les plages recommandées :

• Situation : 1/2 000 à 1/25 000
• Masse : 1/100 à 1/500

Erreur n°4 : Oublier le Nord et l'échelle

Sans orientation ni échelle, les plans sont techniquement irrecevables. L'instructeur ne peut pas vérifier les règles d'ensoleillement ni les distances.

Solution : Ajoutez TOUJOURS :

• Une flèche Nord (en haut à droite par convention)
• L'échelle numérique ET graphique (une barre graduée résiste aux changements d'échelle à l'impression)

Erreur n°5 : Ignorer le plan de coupe

Le plan de masse montre l'implantation en vue de dessus. Mais pour comprendre les hauteurs et les niveaux, le plan de coupe (PCMI3 ou DP3) est indispensable. Ces deux documents sont complémentaires.

Solution : Produisez toujours le plan de masse ET le plan de coupe ensemble. Le plan de coupe DP traverse généralement le bâtiment au point le plus significatif (pente du terrain, différence de niveaux…).

Erreur n°6 : Ne pas représenter l'existant

Sur le plan de masse, vous devez montrer les constructions existantes à conserver, pas seulement le projet. L'instructeur doit voir le contexte bâti.

Solution : Représentez :

• Les bâtiments existants conservés (trait continu)
• Les constructions à démolir (pointillés)
• Les arbres remarquables (cercles avec indication de l'essence)
• Les clôtures existantes

Erreur n°7 : Négliger les réseaux

L'absence des réseaux sur le plan de masse est un motif fréquent de demande de pièces complémentaires. L'administration doit vérifier que votre projet peut être raccordé.

Solution : Représentez avec des couleurs ou symboles conventionnels :

• Eau potable (bleu)
• Eaux usées (marron)
• Eaux pluviales (vert)
• Électricité (rouge)
• Gaz (jaune)

Questions fréquentes

Conclusion

Plan de situation et plan de masse sont deux pièces complémentaires, pas interchangeables. Le premier localise votre terrain à l'échelle du quartier ou de la commune (PCMI1/DP1, échelle 1/5 000 environ). Le second détaille l'implantation de votre projet à l'échelle de la parcelle (PCMI2/DP2, échelle 1/100 à 1/200).

Le plan de situation se réalise facilement avec Géoportail en 15 minutes. Le plan de masse demande plus de travail : relevé terrain, cotations précises, représentation des réseaux. Pour un projet simple, vous pouvez le faire vous-même avec un logiciel gratuit. Pour un projet complexe, le recours à un géomètre ou un architecte garantit un dossier complet dès le premier dépôt.

Un dossier avec des plans conformes, c'est un délai d'instruction respecté et un chantier qui démarre à temps. En tant que maître d'ouvrage, investir quelques heures dans la préparation de ces documents vous évitera des semaines de retard.

Pour consulter tous les formulaires nécessaires à votre demande, retrouvez la liste des CERFA urbanisme mise à jour.

Sources : Legifrance (Code de l'urbanisme, articles R431-7 à R431-10), Service-public.fr, Géoportail.gouv.fr