Extension de Maison : Permis de Construire ou Déclaration ?

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Agrandir sa maison est souvent le projet d'une vie. Extension salon pour gagner en luminosité, extension cuisine pour créer un espace de vie ouvert, annexe pour un bureau ou une suite parentale : les possibilités sont nombreuses. Mais avant de contacter un constructeur, une question s'impose : quelle autorisation d'urbanisme pour votre agrandissement ? La réponse dépend de la surface créée, de la zone où se situe votre terrain, et de la surface totale de votre maison après travaux. Entre déclaration préalable, permis de construire et obligation d'architecte, les règles peuvent sembler complexes. Elles sont pourtant logiques une fois qu'on maîtrise les seuils.

Sommaire

Qu'est-ce qu'une extension ?

L'extension de maison consiste à agrandir la surface habitable d'un bâtiment existant par ajout d'une construction accolée. Elle se distingue de la construction neuve (bâtiment indépendant) et de l'aménagement intérieur (combles, sous-sol) qui ne créent pas d'emprise au sol supplémentaire.

Les différentes formes d'extension

Extension horizontale : construction au sol, accolée à la maison existante. C'est la forme la plus courante : extension maison 20m², extension maison 40m², voire plus.

Surélévation : ajout d'un étage ou d'une partie d'étage au-dessus de la construction existante. Pas d'emprise au sol supplémentaire, mais création de surface de plancher.

Véranda habitable : extension vitrée, souvent utilisée pour agrandir le salon ou créer une pièce lumineuse. Mêmes règles que les autres extensions si elle est chauffée et habitable.

Extension ossature bois : construction légère et rapide à mettre en œuvre, très prisée pour les projets de 20 à 60 m².

Les extensions sont régies par les articles R421-14 et R421-17 du Code de l'urbanisme. Le principe est simple :

L'emprise au sol et la surface de plancher sont les deux critères déterminants. Si l'un des deux dépasse le seuil, c'est le régime le plus contraignant qui s'applique.

Les seuils d'autorisation

Le tableau à connaître

Surface créée Zone sans PLU Zone U avec PLU
< 5 m² Aucune formalité Aucune formalité
5 – 20 m² Déclaration préalable Déclaration préalable
20 – 40 m² Permis de construire Déclaration préalable
> 40 m² Permis de construire Permis de construire

La différence zone U / hors zone U

Le seuil de 40 m² pour la déclaration préalable ne s'applique qu'en zone urbaine (U) d'un Plan Local d'Urbanisme (PLU ou PLUi). Dans toutes les autres zones (A, N, AU) ou dans les communes sans PLU (soumises au RNU), le seuil reste à 20 m².

Concrètement :

Attention au seuil des 150 m²

Même si votre extension ne nécessite qu'une déclaration préalable au regard de sa surface, le permis de construire devient obligatoire si la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m².

Exemple : Maison de 130 m² + extension de 25 m² = 155 m² totaux. Même si 25 m² < 40 m² (DP possible en zone U), le total dépasse 150 m² → permis de construire obligatoire.

Ce seuil est crucial car il déclenche aussi l'obligation d'architecte.

L'architecte est-il obligatoire ?

La règle des 150 m²

L'architecte est obligatoire pour tout permis de construire lorsque la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m² (article R431-2 du Code de l'urbanisme).

Ce qui compte : la surface existante + la surface créée par l'extension

Ce qui ne compte pas : le garage (surface de stationnement exclue), les combles non aménageables sous 1,80 m

Cas pratiques

Maison existante Extension Total Architecte ?
120 m² 25 m² 145 m² Non
130 m² 25 m² 155 m² Oui
140 m² 15 m² 155 m² Oui
80 m² 50 m² 130 m² Non

Déclaration préalable et architecte

Point souvent mal compris : une déclaration préalable ne nécessite jamais d'architecte, quelle que soit la surface existante. L'obligation d'architecte est liée au permis de construire, pas à la surface de la maison.

Si votre extension fait 35 m² en zone U (donc DP), vous n'avez pas besoin d'architecte même si votre maison fait 200 m². La DP échappe à cette règle.

Procédure complète

Déclaration préalable (DP)

Quand : extension ≤ 20 m² (ou ≤ 40 m² en zone U) ET total après travaux ≤ 150 m²

Formulaire : CERFA 13703*08

Pièces obligatoires :

Délai d'instruction : 1 mois (2 mois si ABF)

Durée de validité : 3 ans, prorogeable deux fois 1 an

Permis de construire (PC)

Quand : extension > 20 m² (ou > 40 m² en zone U) OU total après travaux > 150 m²

Formulaire : CERFA 13406 (maison individuelle)

Pièces obligatoires :

Délai d'instruction : 2 mois (3 mois si ABF ou consultations spéciales)

Durée de validité : 3 ans, prorogeable deux fois 1 an

Le plan de masse : document clé

Le plan de masse est la pièce maîtresse de votre dossier. Il doit montrer :

Pour une extension importante, faire appel à un géomètre garantit des cotations précises et évite les demandes de pièces complémentaires.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Extension salon de 25 m² en zone U

Situation : Maison de 95 m² dans une commune avec PLU, zone UB. Le propriétaire veut créer une extension salon de 25 m² pour agrandir sa pièce de vie.

Calcul :

Autorisation : Déclaration préalable, sans architecte

Délai : 1 mois d'instruction + 2 mois de recours des tiers

Budget autorisation : gratuit (mais plans à faire réaliser : 500 à 1 500 €)

Budget travaux estimé : 25 m² × 1 800 €/m² = 45 000 € (extension maçonnerie traditionnelle)

Exemple 2 : Extension cuisine de 35 m² avec dépassement 150 m²

Situation : Maison de 125 m² en zone U. Extension cuisine de 35 m² avec grande baie vitrée.

Calcul :

Autorisation : Permis de construire avec architecte obligatoire

Le passage de DP à PC à cause du seuil des 150 m² est un cas fréquent qui surprend les propriétaires.

Délai : 2 mois d'instruction + 2 mois de recours

Budget autorisation : honoraires architecte 3 à 5% du montant des travaux, soit 2 100 à 3 500 € pour un projet à 70 000 €

Exemple 3 : Extension ossature bois de 45 m²

Situation : Maison de 100 m² en zone agricole (A) d'un PLU. Extension de 45 m² en ossature bois pour créer une suite parentale.

Calcul :

Autorisation : Permis de construire sans architecte

Points de vigilance :

Budget : extension bois de qualité = 2 200 à 2 800 €/m², soit 99 000 à 126 000 €

Exemple 4 : Petite annexe de 18 m² en limite de propriété

Situation : Terrain de 400 m² en zone U. Création d'une annexe de 18 m² en limite de propriété pour un bureau.

Autorisation : Déclaration préalable (18 m² < 40 m² en zone U)

Points de vigilance :

Si votre extension en limite de propriété est contestée par un voisin, le délai de recours est de 2 mois à partir de l'affichage sur le terrain.

Erreurs à éviter

1. Confondre surface créée et surface totale

Le seuil des 40 m² concerne la surface créée par l'extension. Le seuil des 150 m² concerne la surface totale après travaux. Ces deux calculs sont indépendants et peuvent mener à des résultats contradictoires (DP pour la surface créée, mais PC pour le total).

2. Oublier le garage dans le calcul de l'emprise au sol

Le garage ne compte pas dans la surface de plancher, mais il compte dans l'emprise au sol. Si votre PLU fixe un CES (Coefficient d'Emprise au Sol) maximum, votre garage + votre extension peuvent vous faire dépasser ce coefficient.

3. Commencer les travaux avant la fin du délai de recours

Une autorisation accordée peut être contestée par un tiers pendant 2 mois après l'affichage sur le terrain. Commencer les travaux avant ce délai, c'est prendre le risque de devoir tout arrêter si un recours aboutit.

4. Négliger les règles du PLU sur l'aspect extérieur

Votre extension doit respecter les prescriptions du PLU sur les matériaux, les couleurs, les toitures. Une extension avec toit-terrasse dans une zone où seules les toitures en pente sont autorisées sera refusée, quelle que soit sa surface.

5. Construire une extension non autorisée

Une extension non autorisée vous expose à :

La prescription pénale est de 6 ans, mais la prescription civile est de 10 ans. Un voisin peut exiger la démolition jusqu'à 10 ans après l'achèvement.

Questions fréquentes

Faut-il un architecte pour une extension de 40 m² ?

Pas forcément. L'architecte n'est obligatoire que si deux conditions sont réunies : (1) le projet nécessite un permis de construire ET (2) la surface totale après travaux dépasse 150 m². Une extension de 40 m² sur une maison de 100 m² donne un total de 140 m², donc pas d'architecte obligatoire. En revanche, une extension de 40 m² sur une maison de 120 m² donne 160 m² au total, ce qui impose l'architecte. Le calcul dépend toujours de la surface existante.

Combien coûte une extension de maison au m² ?

Le prix d'une extension varie selon le type de construction : extension maçonnerie traditionnelle : 1 500 à 2 200 €/m² ; extension ossature bois : 1 800 à 2 800 €/m² ; extension acier/verre (type véranda haut de gamme) : 2 500 à 4 000 €/m². Ces prix incluent le gros œuvre, les finitions standard et les équipements de base. Ajoutez 5 à 10% pour les frais annexes (architecte si obligatoire, études de sol, branchements). Une extension de 30 m² coûte donc entre 45 000 et 90 000 € selon le niveau de finition.

Extension de 20 m² : permis ou déclaration ?

Une extension de 20 m² nécessite une déclaration préalable dans tous les cas (zone avec ou sans PLU). C'est précisément le seuil entre "petits" et "grands" projets. Une extension de 19 m² = DP. Une extension de 21 m² = permis de construire si vous êtes hors zone U, mais toujours DP si vous êtes en zone U (seuil à 40 m²). Seule exception : si la surface totale après travaux dépasse 150 m², le permis devient obligatoire même pour une extension de 20 m².

À partir de quelle surface l’architecte est-il obligatoire pour une extension ?

L'architecte est obligatoire quand la surface de plancher totale de la maison (existant + extension) dépasse 150 m² ET que le projet nécessite un permis de construire. La surface de l'extension seule n'a pas d'importance. Une extension de 10 m² peut nécessiter un architecte (si la maison existante fait 145 m²), tandis qu'une extension de 60 m² peut s'en passer (si la maison existante fait 80 m², total = 140 m² < 150 m²). Vérifiez toujours la surface totale après travaux.

Peut-on faire une extension en limite de propriété ?

Oui, sous conditions. Le Code de l'urbanisme autorise par défaut les constructions en limite séparative, mais le PLU peut imposer un retrait (généralement 3 m). Si le PLU autorise la limite, des contraintes s'appliquent souvent : mur aveugle (pas de fenêtre donnant sur le voisin), hauteur limitée (souvent 3 à 4 m à l'égout de toit). Avant de vous lancer, consultez les articles 6 et 7 du règlement de zone de votre PLU. Le voisin peut contester si l'extension lui cause un préjudice (perte d'ensoleillement, vue plongeante).

Quel est le délai pour obtenir une autorisation d’extension ?

Le délai d'instruction est de 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour un permis de construire maison individuelle. Ce délai passe à 2 mois (DP) ou 3 mois (PC) si le terrain est situé dans le périmètre d'un monument historique (avis ABF requis). Ajoutez ensuite 2 mois de délai de recours des tiers avant de démarrer sereinement les travaux. Au total, comptez 3 à 5 mois entre le dépôt du dossier et le début possible du chantier.

Prix extension bois au m² : combien prévoir ?

L'extension ossature bois se situe entre 1 800 et 2 800 €/m² tout compris (structure, isolation, menuiseries, finitions intérieures et extérieures). Un modèle standard clé en main coûte environ 2 000 €/m², tandis qu'une réalisation sur-mesure avec architecte atteint 2 500 à 3 000 €/m². L'avantage du bois : chantier rapide (2 à 3 mois), légèreté (moins de contraintes sur les fondations), et excellente performance thermique. Une mezzanine intégrée peut optimiser l'espace sans augmenter l'emprise au sol.

Conclusion

Agrandir sa maison nécessite presque toujours une autorisation d'urbanisme. La déclaration préalable suffit pour les extensions jusqu'à 40 m² en zone U (20 m² ailleurs), tant que la surface totale reste sous 150 m². Au-delà, le permis de construire s'impose, avec l'architecte obligatoire si le total dépasse ce seuil fatidique.

Les points clés à retenir :

Avant de déposer votre dossier, consultez le PLU de votre commune pour connaître les règles d'implantation et d'aspect extérieur. Un projet conforme au règlement, c'est un dossier qui passe en un mois, sans demande de pièces complémentaires.

Envie de construire une piscine en même temps que votre extension ? Attention aux cumuls de surfaces qui peuvent faire basculer l'autorisation d'un régime à l'autre.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-14, R421-17, R431-2), Legifrance, Service-public.fr