Division de Terrain : Quelle Autorisation pour Lotir ou Vendre une Parcelle
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Vous possédez un grand terrain et souhaitez en vendre une partie ? Diviser une parcelle pour construire une seconde maison ? La division de terrain est une opération foncière strictement encadrée. Selon le nombre de lots créés et les équipements nécessaires, il faut soit une déclaration préalable, soit un permis d'aménager. Une division sauvage expose à des sanctions pouvant atteindre 15 000 € d'amende et l'annulation des ventes. Cet article détaille les procédures applicables, les coûts à prévoir et les pièges à éviter pour réussir votre projet de division parcellaire.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'une division de terrain ?
- Déclaration préalable ou permis d'aménager ?
- Procédure de division parcellaire
- Le rôle du géomètre-expert
- Viabilisation et équipements
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'une division de terrain ?
La division foncière consiste à découper une parcelle cadastrale en plusieurs lots distincts, destinés à être vendus séparément ou à accueillir des constructions indépendantes. C'est une opération juridique qui modifie le parcellaire et crée de nouvelles références cadastrales.
Cadre juridique
Le Code de l'urbanisme distingue plusieurs types de divisions :
Division primaire : création de lots à bâtir à partir d'une unité foncière. C'est le cas classique du propriétaire qui vend une partie de son jardin.
Lotissement : division en vue de construire, impliquant la création d'équipements communs (voirie, réseaux). Les articles L442-1 et suivants encadrent strictement cette opération.
Détachement simple : division sans création de lots à bâtir, pour régularisation cadastrale ou ajustement de limites.
Conditions de constructibilité
Pour qu'un terrain issu d'une division soit constructible, plusieurs conditions doivent être réunies :
Zonage PLU : le terrain doit être situé en zone U (urbaine) ou AU (à urbaniser). Les zones A (agricole) et N (naturelle) n'autorisent généralement pas de nouvelle construction.
Surface minimale : certains PLU imposent une surface minimale par lot (ex : 500 m² minimum en zone UB). Vérifiez le règlement de zone avant d'envisager une division.
Viabilisation : chaque lot doit pouvoir être raccordé aux réseaux (eau, électricité, assainissement). La viabilisation peut représenter un coût important si les réseaux sont éloignés.
Accès : chaque lot doit disposer d'un accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation.
Division de terrain : les chiffres clés
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Délai DP division | 1 mois |
| Délai permis d'aménager | 3 mois |
| Coût géomètre (bornage) | 800 € à 1 500 € |
| Coût document d'arpentage | 500 € à 1 000 € |
| Taxe d'aménagement | Variable selon commune |
| Amende division illégale | Jusqu'à 15 000 € |
Déclaration préalable ou permis d'aménager ?
Le choix de l'autorisation dépend du nombre de lots et de la nécessité de créer des équipements communs.
Quand la déclaration préalable suffit
La DP division (article R421-23 du Code de l'urbanisme) s'applique lorsque :
- La division crée 1 ou 2 lots à bâtir
- Aucun équipement commun n'est nécessaire (voirie, espaces verts collectifs)
- Aucune voie nouvelle n'est créée
- Les lots bénéficient d'un accès direct à la voie publique existante
Le formulaire utilisé est le CERFA n°13702 (déclaration préalable lotissement et autres divisions foncières).
Pièces obligatoires :
- DP1 : plan de situation
- DP2 : plan de masse
- DP9 : plan sommaire des lieux indiquant les terrains issus de la division
Le délai d'instruction est de 1 mois (2 mois si ABF concerné).
Quand le permis d'aménager est obligatoire
Le permis d'aménager s'impose dès que l'une de ces conditions est remplie :
- Division créant 3 lots ou plus sur une période de 10 ans
- Création d'une voie commune ou d'espaces communs
- Projet situé dans un secteur sauvegardé ou site classé
- Terrain en zone ABF (périmètre monument historique)
Le formulaire est le CERFA n°13409 (permis d'aménager).
Le délai d'instruction est de 3 mois (4 mois avec ABF, 5 mois si autorisation commerciale).
Tableau décisionnel
| Situation | Autorisation requise |
|---|---|
| Division en 2 lots, accès direct voie publique | DP |
| Division en 2 lots avec création chemin d'accès | Permis d'aménager |
| Division en 3 lots ou plus | Permis d'aménager |
| Division en zone ABF | Permis d'aménager |
| Détachement parcelle sans construction | DP |
| Lotissement avec voirie commune | Permis d'aménager |
Cumul avec un permis de construire
La division de terrain et le permis de construire sont deux autorisations distinctes. Pour construire sur un lot issu d'une division, il faut :
- Obtenir d'abord la DP division ou le permis d'aménager
- Puis déposer le permis de construire pour chaque lot
Ces demandes peuvent être déposées simultanément, mais le PC ne peut être accordé qu'après validation de la division.
Procédure de division parcellaire
La division de terrain suit un processus en plusieurs étapes, impliquant différents professionnels.
Étape 1 : Vérification de faisabilité
Avant tout, consultez :
Le PLU : règlement de zone, surface minimale, CES autorisé, règles d'implantation. La différence entre plan de masse et plan de situation vous aide à comprendre les documents à fournir.
Le certificat d'urbanisme : le CUb (opérationnel) indique si la division est possible et si le terrain est viabilisable.
Le cadastre : vérifiez les limites exactes et l'existence éventuelle de servitudes.
Étape 2 : Intervention du géomètre-expert
Le géomètre-expert est incontournable pour toute division. Son intervention comprend :
Le bornage : matérialisation des limites par des bornes. Opération contradictoire avec les voisins, donnant lieu à un procès-verbal de bornage.
Le document d'arpentage : plan technique transmis au cadastre pour créer les nouvelles références parcellaires.
Le plan de masse : représentation cotée des lots projetés, avec implantation des futures constructions.
Étape 3 : Dépôt de la demande
Le dossier complet est déposé en mairie :
Pour une DP division :
- Formulaire CERFA 13702
- Plan de situation (DP1)
- Plan de masse coté (DP2)
- Plan du projet de division DP9
- 4 exemplaires minimum
Pour un permis d'aménager :
- Formulaire CERFA 13409
- Plans réglementaires (PA1 à PA10)
- Notice descriptive
- Étude d'impact si nécessaire
- 5 exemplaires minimum
Étape 4 : Instruction et affichage
L'administration instruit le dossier selon les délais légaux. Une fois l'autorisation obtenue :
Affichage : le panneau réglementaire doit être visible pendant 2 mois (délai de recours des tiers).
Purge des recours : la réalisation des travaux ou la vente ne devrait intervenir qu'après ce délai. Consultez notre article sur le délai de recours après affichage.
Étape 5 : Publication et vente
Après obtention de l'autorisation purgée :
Document d'arpentage : le géomètre transmet le DA au service du cadastre pour création des nouvelles parcelles.
Acte notarié : le notaire rédige l'acte de vente ou de partage, intégrant les nouvelles références cadastrales.
Taxes : la taxe d'aménagement est due lors de la division créant des droits à construire.
Le rôle du géomètre-expert
Le géomètre-expert est un acteur central de la division parcellaire. Professionnel libéral inscrit à l'Ordre des géomètres-experts, il est le seul habilité à établir des documents fonciers ayant valeur juridique.
Missions obligatoires
Bornage amiable ou judiciaire : le bornage fixe définitivement les limites entre propriétés. En cas de désaccord avec un voisin, le géomètre peut être mandaté par le tribunal pour un bornage judiciaire.
Document d'arpentage : ce plan technique, normé par la Direction Générale des Finances Publiques, permet la création des nouvelles références cadastrales. Sans lui, pas de division officielle.
Attestation de surface : le géomètre certifie la superficie des lots créés, information essentielle pour le notaire et les acquéreurs.
Missions complémentaires
Plan de masse réglementaire : pour les plans de masse de permis de construire, le géomètre apporte une précision centimétrique.
Relevé topographique : si le terrain présente un dénivelé, le relevé altimétrique est indispensable pour l'implantation des futures constructions.
Étude de faisabilité : avant d'engager les frais, le géomètre peut évaluer la divisibilité du terrain au regard du PLU.
Coûts d'intervention
Les honoraires du géomètre sont libres mais encadrés par les usages :
| Prestation | Tarif indicatif |
|---|---|
| Bornage simple (2-4 bornes) | 800 € à 1 200 € |
| Bornage complexe (nombreux voisins) | 1 200 € à 2 500 € |
| Document d'arpentage | 500 € à 1 000 € |
| Plan de masse | 300 € à 800 € |
| Relevé topographique | 500 € à 1 500 € |
| Total division simple | 1 500 € à 3 000 € |
Ces tarifs varient selon la région et la complexité du terrain.
Viabilisation et équipements
La viabilisation conditionne la constructibilité effective des lots créés.
Réseaux à prévoir
Eau potable : raccordement au réseau public ou, en zone rurale, forage ou puits (autorisation nécessaire).
Assainissement : raccordement au tout-à-l'égout ou installation d'un système autonome (fosse, micro-station). Le zonage d'assainissement de la commune précise l'option applicable.
Électricité : branchement ENEDIS. Délai moyen : 2 à 4 mois. Coût : 500 € à 2 500 € selon distance au réseau.
Télécommunications : fibre ou cuivre selon disponibilité.
Gaz : optionnel, selon proximité du réseau GRDF.
Coûts de viabilisation
Les frais de viabilisation sont généralement à la charge du vendeur ou répartis entre les lots :
| Réseau | Coût indicatif |
|---|---|
| Eau potable | 1 000 € à 3 000 € |
| Assainissement collectif | 2 000 € à 5 000 € |
| Assainissement autonome | 5 000 € à 15 000 € |
| Électricité | 500 € à 2 500 € |
| Voirie privée (au mètre linéaire) | 150 € à 300 € |
| Total viabilisation lot | 5 000 € à 25 000 € |
Création de voirie
Si la division nécessite une voie d'accès nouvelle, le permis d'aménager est obligatoire. Cette voie peut être :
Privée : gérée par les copropriétaires des lots, avec servitude de passage.
Destinée au domaine public : rétrocédée à la commune après achèvement, selon conventions préalables.
La création de voirie augmente significativement le coût du projet (terrassement, enrobé, éclairage, signalisation).
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Division simple d'un jardin
Situation : propriétaire d'une maison sur terrain de 1 200 m² en zone UB. Souhait de vendre 400 m² pour construction.
Vérification PLU :
- Surface minimale : 300 m² ✓
- Accès direct à la voie publique ✓
- Pas de voirie à créer ✓
Autorisation : Déclaration préalable (2 lots)
Budget :
- Géomètre (bornage + DA) : 1 800 €
- Frais de dossier : 50 €
- Notaire (acte de vente) : 8% du prix de vente
- Total hors vente : environ 2 000 €
Délai : 3 mois (instruction + recours)
Exemple 2 : Division en 4 lots avec voie
Situation : terrain agricole de 4 000 m² reclassé en zone AU. Projet de 4 lots de 800 m² avec voie d'accès commune.
Autorisation : Permis d'aménager obligatoire (3+ lots et voirie)
Études préalables :
- Étude de sol : 1 500 €
- Étude assainissement : 800 €
Budget division :
- Géomètre complet : 5 000 €
- Architecte ou paysagiste (PA oblig. > 2500 m²) : 3 000 €
- Voirie (100 ml × 200 €) : 20 000 €
- Viabilisation (4 lots × 10 000 €) : 40 000 €
- Notaire et taxes : 5 000 €
- Total : environ 75 000 €
Délai : 6 à 12 mois (études + instruction + travaux)
Exemple 3 : Détachement pour régularisation
Situation : terrain de 600 m² divisé de fait (clôture séparant deux jardins vendus séparément il y a 20 ans). Aucune autorisation à l'époque.
Régularisation : Déclaration préalable de division + document d'arpentage pour officialiser la situation cadastrale.
Budget :
- Géomètre : 1 500 €
- Pas de taxe d'aménagement (pas de nouvelle constructibilité créée)
Erreurs à éviter
Erreur 1 : Vendre sans autorisation préalable
Diviser et vendre un terrain sans DP ou permis d'aménager constitue une infraction. Le notaire peut refuser de passer l'acte, et l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente. L'amende peut atteindre 15 000 € (article L480-4 du Code de l'urbanisme).
Erreur 2 : Ignorer la règle des 10 ans
Le nombre de lots s'apprécie sur une période de 10 ans. Si vous avez divisé votre terrain il y a 8 ans (2 lots), une nouvelle division (1 lot) porterait le total à 3 lots sur 10 ans, déclenchant l'obligation de permis d'aménager.
Erreur 3 : Sous-estimer les coûts de viabilisation
Un terrain "à viabiliser" peut nécessiter des investissements considérables. Avant d'acheter ou de vendre, obtenez des devis précis auprès des concessionnaires de réseaux.
Erreur 4 : Oublier les servitudes existantes
Une servitude de passage, de canalisation ou de vue peut grever l'un des lots et réduire son attractivité ou sa constructibilité. Le géomètre et le notaire doivent vérifier ces points.
Erreur 5 : Négliger le recours des tiers
Comme pour tout permis de construire, la division peut être contestée par les voisins pendant 2 mois. En secteur sensible, attendez la purge avant de signer une promesse de vente ferme.
Erreur 6 : Confondre division et lotissement
Une division simple (DP) n'est pas un lotissement. Le lotissement implique des équipements communs, un règlement de lotissement et des obligations spécifiques (garantie d'achèvement). Les règles du PLU peuvent différer selon le régime applicable.
Questions fréquentes
Combien coûte une division parcellaire ?
Le coût d'une division parcellaire simple (2 lots sans voirie) se situe entre 1 500 € et 3 000 €, incluant les honoraires du géomètre-expert (bornage et document d'arpentage) et les frais de dossier. Pour un lotissement avec création de voirie et viabilisation, le budget peut atteindre 50 000 € à 100 000 € selon le nombre de lots et la distance aux réseaux. La taxe d'aménagement s'ajoute si la division crée des droits à construire.
Division parcellaire : déclaration préalable ou permis d’aménager ?
La déclaration préalable suffit pour une division créant 1 ou 2 lots à bâtir, sans création de voie ni d'espaces communs, avec accès direct à la voie publique. Le permis d'aménager est obligatoire dès 3 lots sur 10 ans, ou si une voie nouvelle doit être créée, ou en secteur protégé (ABF, site classé). En cas de doute, le délai d'instruction du permis de construire ultérieur sera impacté si l'autorisation de division est insuffisante.
Faut-il un permis de construire en plus de la DP division ?
Oui, la DP division autorise uniquement la division foncière, pas la construction. Pour bâtir sur l'un des lots créés, il faut ensuite déposer une demande spécifique : déclaration préalable pour une construction de 5 à 20 m², permis de construire au-delà. Si la surface totale après construction dépasse 150 m², l'intervention d'un architecte est obligatoire.
Le PLU peut-il interdire la division de terrain ?
Oui, le PLU peut limiter ou interdire les divisions de plusieurs façons : surface minimale de terrain par lot (ex : 800 m² minimum), coefficient d'emprise au sol contraignant, règles d'implantation rendant le lot résiduel inconstructible, ou zonage explicitement hostile aux divisions (certaines zones pavillonnaires). En zone A ou N, la division en vue de construire est généralement impossible. Consultez le règlement de zone avant tout projet.
Comment établir le projet de division DP9 ?
Le DP9 est un plan sommaire des lieux montrant les terrains issus de la division. Il doit indiquer : le périmètre total du terrain d'origine, les limites des lots projetés avec leurs surfaces, les accès à la voie publique, l'emplacement des constructions existantes. Un logiciel de plan de masse peut aider, mais pour une précision juridique, le géomètre reste recommandé.
Quelle différence entre lotissement et division parcellaire ?
Le lotissement est une forme particulière de division impliquant la création d'équipements communs (voirie, espaces verts, réseaux partagés) et nécessitant un permis d'aménager. La division parcellaire simple ne crée pas d'équipements communs : chaque lot est autonome avec son accès propre. Le lotissement impose un règlement de lotissement et peut comporter un cahier des charges architectural. La division simple laisse plus de liberté à chaque acquéreur pour son projet de construction.
Conclusion
Diviser un terrain est une opération techniquement et juridiquement encadrée. Déclaration préalable pour les divisions simples (1-2 lots sans équipements), permis d'aménager pour les projets plus ambitieux : le choix de l'autorisation conditionne les délais, les coûts et les obligations.
Le géomètre-expert est votre interlocuteur principal. Son intervention garantit la validité juridique de la division et son opposabilité aux tiers. N'économisez pas sur cette prestation : une division mal réalisée peut générer des litiges de voisinage pendant des décennies.
Avant de vous lancer, vérifiez systématiquement :
- Le règlement du PLU (surface minimale, accès)
- La viabilisation possible (réseaux à proximité)
- Les servitudes existantes (passage, vue)
- Le budget complet (géomètre + notaire + taxes + viabilisation)
Pour un projet de construction sur le lot créé, anticipez également les démarches ultérieures : les exemples de plans de masse vous montrent le niveau de détail attendu pour le permis de construire.
Sources : Code de l'urbanisme (articles L442-1 à L442-14, R421-23), Ordre des géomètres-experts, Service-public.fr
