PCMI9 : Le Certificat de Surface Constructible en Lotissement

Temps de lecture : 10 minutes

Vous achetez un terrain dans un lotissement et devez déposer un permis de construire pour votre maison. La mairie vous réclame la pièce PCMI9 et vous ne savez pas de quoi il s'agit. Cette pièce, souvent méconnue, est pourtant indispensable dès que vous construisez sur un lot issu d'une opération de lotissement. Le PCMI9 est un certificat indiquant la surface constructible attribuée à votre terrain. Sans lui, votre dossier de permis sera incomplet et retardé d'au moins un mois. Voici tout ce qu'il faut savoir pour l'obtenir et l'intégrer correctement dans votre demande.

Sommaire

Qu'est-ce que le PCMI9 ?

Définition officielle

La pièce PCMI9, dans la nomenclature des documents du permis de construire maison individuelle, correspond au certificat indiquant la surface constructible attribuée au lot. Ce document est délivré par le lotisseur (aménageur du lotissement) et atteste des droits à construire sur votre parcelle.

Concrètement, le PCMI9 certifie :

  • La surface de plancher maximale autorisée sur votre terrain
  • L'emprise au sol maximale si elle est plafonnée
  • Les éventuelles restrictions spécifiques au lot

Cadre juridique

Le PCMI9 trouve son fondement dans l'article R431-23 du Code de l'urbanisme. Il s'inscrit dans le cadre plus large du régime des lotissements défini aux articles R442-1 et suivants.

Dans un lotissement, la surface constructible totale autorisée par le permis d'aménager est répartie entre les différents lots. Le certificat PCMI9 garantit que chaque acquéreur dispose d'une part définie de cette surface, évitant qu'un propriétaire construise plus que son quota au détriment des autres.

Différence avec les autres pièces du dossier

Le PCMI9 ne doit pas être confondu avec :

  • Le PCMI3 (plan de coupe) qui montre le profil du terrain et l'implantation de la construction
  • Le PCMI5 (plan des façades) qui représente l'aspect extérieur du projet
  • Le plan de masse qui indique l'implantation sur la parcelle

Le PCMI9 est un document administratif, pas un plan technique. Il émane du lotisseur, pas de l'architecte ou du demandeur.

Quand le PCMI9 est-il obligatoire ?

Terrain en lotissement : PCMI9 obligatoire

La pièce PCMI9 est exigée uniquement si votre terrain est situé dans un lotissement. Les indices qui confirment cette situation :

  • L'acte de vente mentionne un "lot" numéroté
  • Vous avez signé un cahier des charges de lotissement
  • Le terrain fait partie d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable de lotissement

Si votre terrain provient d'une simple division parcellaire hors lotissement (article R442-1-a), le PCMI9 n'est pas requis.

Terrain hors lotissement : PCMI9 inutile

Vous n'avez pas besoin de PCMI9 si vous construisez sur :

  • Un terrain non issu d'un lotissement (parcelle vendue "en diffus")
  • Un terrain issu d'un partage familial
  • Un terrain résultant d'une division sans création de voies ou d'équipements communs

Dans ces cas, les droits à construire sont directement ceux du PLU ou du document d'urbanisme applicable.

Cas des lotissements anciens

Pour les lotissements créés avant le 1er octobre 2007, les règles du cahier des charges et du règlement de lotissement peuvent encore s'appliquer. Le PCMI9 reste nécessaire, mais son contenu peut référencer des règles anciennes. Vérifiez si le lotissement a fait l'objet d'une mise en conformité avec le PLU actuel.

Comment obtenir le certificat PCMI9

Étape 1 : Identifier le lotisseur

Le lotisseur est l'aménageur qui a créé le lotissement. Il peut s'agir :

  • D'un promoteur immobilier
  • D'un aménageur foncier
  • D'une collectivité locale
  • D'un particulier ayant divisé son terrain

Ses coordonnées figurent dans votre acte d'achat du terrain ou dans le règlement du lotissement.

Étape 2 : Demander le certificat

Adressez une demande écrite au lotisseur (ou à l'Association Syndicale Libre s'il y en a une). La demande doit mentionner :

  • Vos coordonnées complètes
  • Le numéro de lot concerné
  • L'adresse du terrain
  • La date d'acquisition

Modèle de courrier type :

Objet : Demande de certificat PCMI9 – Lot n°[X]

Madame, Monsieur,

Propriétaire du lot n°[X] du lotissement [nom] situé [adresse], je sollicite la délivrance du certificat de surface constructible (PCMI9) nécessaire au dépôt de mon permis de construire.

Merci de me faire parvenir ce document dans les meilleurs délais.

Étape 3 : Délai et coût

Le lotisseur a l'obligation de délivrer ce certificat. En pratique, comptez :

  • Délai : 15 jours à 1 mois selon la réactivité
  • Coût : généralement gratuit, parfois facturé 50 à 150 €

Si le lotisseur tarde ou refuse, vous pouvez mettre en demeure par lettre recommandée puis saisir le tribunal judiciaire.

Étape 4 : Intégrer le PCMI9 au dossier

Une fois obtenu, joignez le certificat PCMI9 à votre dossier de permis de construire avec les autres pièces (PCMI1 à PCMI8). La mairie vérifiera que votre projet respecte la surface constructible indiquée.

Contenu et informations du certificat

Mentions obligatoires

Un certificat PCMI9 conforme doit comporter :

Identification du lot :

  • Numéro du lot dans le lotissement
  • Référence cadastrale
  • Surface du terrain

Droits à construire :

  • Surface de plancher maximale autorisée (en m²)
  • Emprise au sol maximale si plafonnée
  • Hauteur maximale si elle diffère du PLU
  • Coefficient d'emprise au sol (CES) si applicable

Informations administratives :

  • Nom et coordonnées du lotisseur
  • Référence du permis d'aménager ou de la déclaration préalable
  • Date de délivrance
  • Signature du lotisseur

Exemple de contenu

CERTIFICAT DE SURFACE CONSTRUCTIBLE (PCMI9)

Lotissement « Les Jardins du Parc » – Permis d'aménager n° PA 044XXX

Lot n° 12 – Surface terrain : 650 m²

Surface de plancher constructible attribuée : 195 m²
Emprise au sol maximale : 30% soit 195 m²
Hauteur au faîtage : 9 mètres maximum

Fait à [ville], le [date]
[Signature lotisseur]

Concordance avec le PLU

Le certificat PCMI9 peut prévoir des règles différentes du PLU général si le lotissement dispose de son propre règlement. Par exemple, la hauteur au faîtage peut être limitée à 9 m dans le lotissement alors que le PLU autorise 11 m dans la zone.

En cas de contradiction, c'est la règle la plus restrictive qui s'applique, sauf si le règlement de lotissement a été abrogé.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Construction neuve en lotissement récent

Situation : Vous achetez le lot n°7 de 500 m² dans un lotissement créé en 2022. Le certificat PCMI9 indique une surface constructible de 160 m².

Projet : Maison de 140 m² de surface de plancher + garage de 25 m².

Analyse :

  • Surface totale projetée : 165 m² (140 + 25)
  • Surface autorisée : 160 m²
  • Problème : dépassement de 5 m²

Solution : Réduire la maison ou le garage de 5 m², ou demander au lotisseur si un transfert de droits à construire est possible entre lots.

Exemple 2 : Extension sur lot existant

Situation : Vous êtes propriétaire d'une maison de 120 m² construite en 2015 sur un lot en lotissement. Le PCMI9 d'origine indiquait 180 m² constructibles.

Projet : Extension de 35 m² pour une véranda.

Analyse :

  • Surface existante : 120 m²
  • Extension projetée : 35 m²
  • Total : 155 m²
  • Droits résiduels : 180 – 120 = 60 m²
  • Marge disponible : suffisante

Attention : Selon les règles de votre commune, une extension de 20 m² en zone urbaine peut relever d'une simple déclaration préalable. Mais au-delà, le permis reste nécessaire. Si le total après travaux dépasse 150 m², vous devrez faire appel à un architecte.

Exemple 3 : Lot avec CES restrictif

Situation : Terrain de 800 m² avec un CES (coefficient d'emprise au sol) limité à 20% par le règlement de lotissement.

Calcul :

Si vous projetez une maison de 100 m² d'emprise avec un garage de 35 m² et une terrasse couverte de 30 m², le total (165 m²) dépasse la limite de 5 m². Il faudra réduire l'un des éléments ou opter pour un étage supplémentaire (qui n'augmente pas l'emprise au sol).

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Oublier de demander le PCMI9 à temps

Le délai d'instruction du permis de construire est de 2 mois minimum. Sans PCMI9, la mairie vous demandera des pièces complémentaires, ajoutant 1 à 3 mois supplémentaires. Demandez ce certificat dès l'achat du terrain, avant même de finaliser vos plans.

Erreur n°2 : Confondre surface du terrain et surface constructible

Votre terrain fait 700 m² ? Cela ne signifie pas que vous pouvez construire 700 m² de surface de plancher. Le PCMI9 peut très bien indiquer 180 m² constructibles pour un terrain de 700 m². Cette limite découle du permis d'aménager initial qui répartit les droits entre tous les lots.

Erreur n°3 : Ignorer le règlement de lotissement

Le PCMI9 est souvent accompagné d'un règlement et d'un cahier des charges. Ces documents peuvent imposer :

  • Un type de toiture (tuiles obligatoires, pas de toits plats)
  • Des couleurs de façade
  • L'interdiction de certaines activités (pas de commerce, pas de location saisonnière)

Lisez ces documents avant de concevoir votre projet pour éviter un refus.

Erreur n°4 : Ne pas vérifier la hauteur maximale

Le règlement de lotissement peut prévoir une hauteur au faîtage inférieure au PLU. Si vous prévoyez un projet en R+1 avec combles aménageables, vérifiez que la hauteur maximale inscrite au PCMI9 le permet.

Erreur n°5 : Croire que le PCMI9 est définitif

En cas de modification du permis d'aménager ou de révision du règlement de lotissement, la surface constructible peut évoluer. Si des années ont passé depuis votre achat, demandez un certificat actualisé avant de déposer votre permis.

Questions fréquentes

Qui délivre le certificat PCMI9 en lotissement ?

Le certificat PCMI9 est délivré par le lotisseur ou l'aménageur du lotissement. Il peut s'agir d'un promoteur, d'un aménageur foncier, d'une collectivité ou d'un particulier. Si une Association Syndicale Libre (ASL) gère le lotissement, elle peut également le fournir. Le lotisseur a l'obligation légale de remettre ce document à tout propriétaire de lot qui en fait la demande pour son permis de construire.

Que faire si le lotisseur ne répond pas à ma demande de PCMI9 ?

En cas de non-réponse du lotisseur, procédez par étapes. D'abord, relancez par courrier recommandé avec accusé de réception en mentionnant un délai de 15 jours. Sans réponse, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la délivrance forcée du certificat. En parallèle, la mairie peut parfois fournir les informations du permis d'aménager initial qui permettent d'établir les droits à construire du lot. Comptez 100 à 200 € de frais de justice si nécessaire.

Le PCMI9 est-il obligatoire pour une extension ?

Oui, si votre terrain est en lotissement et que l'extension nécessite un permis de construire, le PCMI9 reste exigé. La mairie doit vérifier que votre projet (existant + extension) ne dépasse pas la surface constructible attribuée au lot. Si l'extension est modeste et relève d'une simple déclaration préalable (DP), le formulaire DP ne prévoit pas de pièce équivalente au PCMI9, mais les règles du lotissement s'appliquent tout de même.

Quelle est la différence entre le PCMI9 et l’attestation du lotisseur ?

Le PCMI9 et l'attestation du lotisseur désignent le même document. « PCMI9 » est le nom officiel dans la nomenclature des pièces du permis de construire maison individuelle (PCMI). « Attestation du lotisseur » ou « certificat de surface constructible » sont des appellations courantes. Dans tous les cas, ce document atteste de la surface constructible attribuée à votre lot et doit être joint au dossier de permis.

Le PCMI9 peut-il limiter la hauteur de ma construction ?

Oui. Le certificat PCMI9 peut mentionner une hauteur maximale spécifique au lotissement, différente du PLU général. Par exemple, si le PLU autorise 11 m au faîtage mais que le règlement de lotissement limite à 9 m, c'est cette dernière valeur qui s'applique. Vérifiez également le règlement de lotissement qui peut imposer d'autres contraintes (pente de toiture, nombre de niveaux, aspect des façades).

Puis-je acheter des droits à construire à un voisin de lotissement ?

Le transfert de droits à construire entre lots d'un même lotissement est parfois possible, mais il nécessite l'accord du lotisseur et une modification du permis d'aménager. Cette procédure est complexe et coûteuse (plusieurs milliers d'euros en frais et honoraires). Elle n'est envisageable que si le règlement de lotissement ne l'interdit pas expressément. Consultez le lotisseur avant tout projet d'achat de « m² constructibles ».

Le PCMI9 a-t-il une durée de validité ?

Le PCMI9 n'a pas de durée de validité formelle, mais ses informations peuvent devenir obsolètes si le règlement de lotissement est modifié. Par prudence, si plusieurs années se sont écoulées depuis l'établissement du certificat, demandez une version actualisée au lotisseur avant de déposer votre permis. La durée de validité du permis de construire lui-même est de 3 ans, prorogeable.

Conclusion

Le PCMI9 est une pièce incontournable pour tout projet de construction en lotissement. Ce certificat de surface constructible, délivré par le lotisseur, atteste de vos droits à construire sur le lot et conditionne l'acceptation de votre permis.

Les points essentiels :

  • Demandez le PCMI9 dès l'achat du terrain, pas au dernier moment
  • Vérifiez que votre projet (surface + emprise) respecte les limites indiquées
  • Lisez le règlement de lotissement pour les contraintes d'aspect
  • En cas de refus ou de silence du lotisseur, mettez-le en demeure

Si votre projet approche ou dépasse les limites du PCMI9, anticipez les ajustements avant de finaliser vos plans. Un recours des voisins basé sur un dépassement de surface constructible serait difficile à contester. Et pour les projets plus atypiques comme un bow-window ou une piscine, vérifiez également les règles spécifiques du lotissement.

Une fois le certificat de non-opposition obtenu et le délai de recours purgé, vos travaux pourront démarrer en toute sérénité.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R431-23, R442-1 et suivants), Legifrance, Service-public.fr