Seuil des 150 m² : Architecte Obligatoire ou Non ?

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150 m² : ce chiffre hante tous les projets de construction et d'extension. Au-delà, l'architecte devient obligatoire. En dessous, vous pouvez déposer votre permis vous-même. Mais comment calculer ce seuil exactement ? Faut-il compter l'existant ? Le garage est-il inclus ? Et que se passe-t-il si vous agrandissez une maison de 130 m² avec une extension de 25 m² ? La règle semble simple, mais son application soulève des questions constantes. Après avoir accompagné des centaines de particuliers face à ce calcul, je constate que 40 % des demandeurs font des erreurs sur ce point. Ces erreurs peuvent coûter cher : un permis déposé sans architecte alors qu'il était obligatoire est tout simplement refusé. Clarifions définitivement cette règle.

Sommaire

1. Qu'est-ce que le seuil des 150 m² ?
2. Comment calculer la surface de plancher ?
3. Le seuil 150 m² pour les extensions
4. Cas particuliers et exceptions
5. Procédure : avec ou sans architecte ?
6. Cas pratiques et exemples chiffrés
7. Erreurs à éviter
8. Questions fréquentes
9. Conclusion

Qu'est-ce que le seuil des 150 m² ?

Origine et cadre légal

Le seuil de 150 m² a été instauré par la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine (loi CAP). Ce seuil de 150 mètres carrés a remplacé l'ancien seuil de 170 m² qui était en vigueur depuis 1977.

L'article R431-2 du Code de l'urbanisme précise : "Ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques […] qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont la surface de plancher […] n'excède pas cent cinquante mètres carrés."

Ce que dit concrètement la loi

La règle est la suivante : l'architecte est obligatoire pour tout permis de construire lorsque la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m².

Plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies pour être dispensé d'architecte :

• Être une personne physique (pas une société)
• Construire pour soi-même (résidence principale ou secondaire, pas de promotion immobilière)
• Déposer un permis de construire (jamais une déclaration préalable)
• Surface de plancher totale ≤ 150 m² après travaux

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, l'architecte devient obligatoire.

Pourquoi 150 m² précisément ?

Ce seuil correspond à une maison individuelle de taille moyenne. En passant de 170 m² à 150 m², le législateur a voulu élargir le champ d'intervention des architectes pour améliorer la qualité architecturale du parc immobilier français.

Statistiquement, une maison de 150 m² représente une maison R+1 (rez-de-chaussée + étage) d'environ 75 m² par niveau, ou un plain-pied généreux. Au-delà de cette surface, on considère que la complexité technique et esthétique justifie l'intervention d'un professionnel de la conception.

Déclaration préalable et seuil 150 m²

Point crucial à retenir : la déclaration préalable ne nécessite JAMAIS d'architecte, quelle que soit la surface de plancher existante. Même si votre maison fait 300 m² et que vous réalisez une extension de 35 m² relevant d'une DP (en zone U du PLU), aucun architecte n'est requis.

Cette confusion est fréquente car le seuil de 40 m² en zone urbaine est souvent confondu avec le seuil des 150 m². Ces deux règles sont totalement indépendantes : le seuil de 40 m² détermine si vous déposez une DP ou un PC ; le seuil de 150 m² détermine si le PC requiert un architecte.

Comment calculer la surface de plancher ?

Définition de la surface de plancher

La surface de plancher est définie à l'article R111-22 du Code de l'urbanisme. Elle correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, mesurée au nu intérieur des murs de façade.

Cette définition remplace depuis le 1er mars 2012 les anciennes SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) et SHON (Surface Hors Œuvre Nette). Le calcul se fait au nu intérieur des murs, ce qui signifie que l'épaisseur des murs et de l'isolation n'est pas comptabilisée.

Ce qui est inclus dans le calcul

Entrent dans la surface de plancher :

• Toutes les pièces habitables (chambres, salon, cuisine, salle de bains…)
• Les circulations intérieures (couloirs, escaliers comptés une seule fois)
• Les combles aménageables dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m
• Les mezzanines de plus de 1,80 m sous plafond
• Les vérandas et extensions vitrées closes

Ce qui est exclu du calcul

Sont déduites de la surface de plancher :

• Les combles non aménageables ou de moins de 1,80 m de hauteur
• Les caves et sous-sols (sauf si aménagés en pièces habitables)
• Les garages et emplacements de stationnement
• Les locaux techniques (chaufferie, local poubelles…)
• Les trémies d'escalier et d'ascenseur
• Les terrasses couvertes ouvertes

Question fréquente : le garage compte-t-il dans la surface de plancher ? La réponse est non, tant qu'il reste un espace de stationnement. Un garage transformé en pièce de vie entre en revanche dans le calcul.

Calculer le seuil pour une construction neuve

Pour une maison individuelle en construction neuve, le calcul est simple :

Surface de plancher = Surface des niveaux habitables (nu intérieur) – déductions

Exemple : vous construisez une maison de 160 m² au sol avec un garage de 25 m² intégré.

• Surface brute du RDC : 160 m²
• Déduction garage : – 25 m²
• Surface de plancher RDC : 135 m²

Si la maison n'a qu'un niveau, vous êtes sous le seuil de 150 m² : pas d'architecte obligatoire.

Si vous ajoutez un étage de 100 m² de surface de plancher (hors trémie d'escalier), le total devient 235 m² : l'architecte est obligatoire.

Calculer le seuil pour une extension

C'est là que le calcul devient plus subtil. Pour une extension, le seuil s'applique à la surface de plancher totale après travaux :

Surface totale = Surface existante + Surface créée

Peu importe que l'extension fasse 15 m² ou 45 m² : ce qui compte, c'est le total final.

Le seuil 150 m² pour les extensions

La règle du cumul

Lorsque vous réalisez une extension sur une maison existante, le seuil des 150 m² s'applique au cumul de l'existant et du projet. C'est cette règle qui déroute le plus souvent les particuliers.

Exemple 1 : Maison existante de 120 m² + extension de 25 m² = 145 m² → pas d'architecte
Exemple 2 : Maison existante de 130 m² + extension de 25 m² = 155 m² → architecte obligatoire

La différence entre ces deux cas ? 10 m² d'existant. Le même projet d'extension peut donc nécessiter ou non un architecte selon la surface de la maison d'origine.

Stratégies légales pour rester sous le seuil

Certains particuliers cherchent à rester sous le seuil de 150 m² pour éviter les honoraires d'architecte. Voici les approches légales possibles :

Réduire légèrement l'extension : Si votre projet initial vous amène à 155 m², vous pouvez le revoir à la baisse pour atteindre 148 m² et vous passer d'architecte.

Transformer l'extension en déclaration préalable : En zone U du PLU, une extension jusqu'à 40 m² relève de la DP. Même si le total dépasse 150 m², aucun architecte n'est requis pour une DP. Attention : cette stratégie ne fonctionne que si votre projet reste sous 40 m².

Pour une extension de 20 m² par exemple, vous aurez toujours le choix entre DP et PC selon la zone. Privilégiez la DP si vous souhaitez vous affranchir de la contrainte architecte.

Surélévation et seuil 150 m²

La surélévation est soumise aux mêmes règles. Si vous ajoutez un étage de 60 m² à une maison de 100 m², le total atteint 160 m² : architecte obligatoire.

La surélévation nécessite systématiquement un permis de construire (création de surface de plancher significative). Le seuil de 150 m² s'y applique donc intégralement.

Même si vous ne modifiez pas l'emprise au sol de la construction, la surface de plancher créée par la surélévation s'additionne à l'existant pour le calcul du seuil.

Cas particuliers et exceptions

Les exploitations agricoles : seuil à 800 m²

Les exploitations agricoles bénéficient d'un régime dérogatoire. Le seuil architecte obligatoire passe à 800 m² de surface de plancher pour les bâtiments agricoles (article R431-2 du Code de l'urbanisme).

Cette dispense concerne uniquement les bâtiments liés à l'activité agricole (hangars, stabulations, stockage de matériel) et non le logement de l'exploitant, qui reste soumis au seuil de 150 m².

Les personnes morales : architecte toujours obligatoire

Si le demandeur est une société (SCI, SARL, SA…), l'architecte est toujours obligatoire, quelle que soit la surface du projet. La dispense de recours à l'architecte ne bénéficie qu'aux personnes physiques.

Exception dans l'exception : une SCEA (Société Civile d'Exploitation Agricole) peut bénéficier du seuil de 800 m² pour les bâtiments agricoles.

Les ERP : architecte toujours obligatoire

Les Établissements Recevant du Public (ERP) nécessitent systématiquement un architecte, quelle que soit la surface. Cette règle découle de l'article L431-3 du Code de l'urbanisme et vise à garantir la sécurité des occupants.

Un commerce de 50 m², un cabinet médical de 80 m² ou une salle de sport de 140 m² : tous requièrent un architecte.

Les zones protégées : pas d'incidence sur le seuil

Contrairement à une idée reçue, la présence d'un périmètre de protection des monuments historiques (zone ABF) n'abaisse pas le seuil des 150 m². Le secteur protégé allonge le délai d'instruction du permis de construire (+1 mois pour consultation de l'ABF) mais ne modifie pas l'obligation de recourir à un architecte.

Démolition-reconstruction : quel seuil ?

En cas de démolition totale suivie d'une reconstruction, seule la surface du projet neuf est prise en compte. La maison démolie disparaît du calcul.

Si vous démolissez une maison de 180 m² pour reconstruire 140 m², vous n'avez pas besoin d'architecte (140 m² < 150 m²).

En revanche, si vous conservez une partie du bâtiment existant (réhabilitation), les deux surfaces s'additionnent.

Procédure : avec ou sans architecte ?

Déposer sans architecte

Si votre surface de plancher totale reste inférieure ou égale à 150 m², vous pouvez :

• Dessiner vous-même les plans
• Utiliser un logiciel de conception (SketchUp, Archifacile…)
• Faire appel à un dessinateur non-architecte
• Utiliser les services d'un constructeur de maisons individuelles (CCMI)

Les pièces du dossier restent les mêmes : formulaire CERFA 13406, plan de masse conforme, plan de coupe, plans de façades, notice descriptive, etc.

Le délai d'instruction est de 2 mois pour une maison individuelle, éventuellement majoré d'un mois en secteur ABF. La durée de validité du permis de construire est de 3 ans, prorogeable deux fois un an.

Déposer avec architecte obligatoire

Au-delà de 150 m² de surface de plancher, l'architecte doit obligatoirement :

• Signer les plans et la demande de permis
• Être inscrit à l'Ordre des architectes
• Disposer d'une assurance professionnelle

Le projet porte alors la mention "architecte" sur le formulaire CERFA, et le cartouche des plans indique son nom, son numéro d'inscription à l'Ordre et ses coordonnées.

Coût de l'intervention d'un architecte

Les honoraires d'architecte varient selon la mission :

• Mission de dépôt de permis uniquement : 1 500 € à 4 000 €
• Mission complète (conception + suivi de chantier) : 8 % à 12 % du montant des travaux

Pour un projet d'extension de 50 m² à 80 000 €, comptez :

• 2 500 € pour un dépôt de permis seul
• 8 000 € à 10 000 € pour une mission complète

Ces montants justifient la tentation de rester sous le seuil de 150 m². Mais attention : un projet mal conçu coûte souvent plus cher en erreurs à corriger qu'en honoraires d'architecte.

L'architecte peut-il refuser une mission partielle ?

Oui. Beaucoup d'architectes refusent de se limiter au dépôt de permis sans mission de conception. Ils considèrent que signer des plans qu'ils n'ont pas dessinés engage leur responsabilité sans maîtriser la qualité du projet.

Si vous souhaitez uniquement faire signer votre permis par un architecte, attendez-vous à quelques refus avant de trouver un professionnel acceptant cette mission.

Cas pratiques et exemples chiffrés

Exemple 1 : Construction neuve de 145 m²

Situation : M. Martin fait construire une maison individuelle de plain-pied.

• Surface habitable prévue : 130 m²
• Garage intégré : 25 m²
• Buanderie technique : 10 m²

Calcul :

• Surface de plancher habitable : 130 m²
• Garage : exclu du calcul (stationnement)
• Buanderie technique : exclue (local technique)
• Total surface de plancher : 130 m²

Résultat : 130 m² < 150 m² → architecte non obligatoire

M. Martin peut déposer son permis lui-même ou via un constructeur CCMI.

Exemple 2 : Extension d'une maison de 125 m²

Situation : Mme Dupont souhaite agrandir sa maison avec une extension de 30 m².

• Maison existante : 125 m² de surface de plancher
• Extension projetée : 30 m²

Calcul :

• Existant : 125 m²
• Projet : 30 m²
• Total après travaux : 155 m²

Résultat : 155 m² > 150 m² → architecte obligatoire

Pour éviter l'architecte, Mme Dupont peut :

1. Réduire l'extension à 24 m² (total = 149 m²)
2. Si elle est en zone U du PLU, déposer une DP pour une extension jusqu'à 40 m² (la DP ne requiert jamais d'architecte)

Exemple 3 : Surélévation passant le seuil

Situation : Les époux Bernard veulent surélever leur maison.

• Maison existante (R+1) : 110 m² de surface de plancher
• Combles à aménager : 45 m² (hauteur > 1,80 m)

Calcul :

• Existant habitable : 110 m²
• Combles aménagés : 45 m²
• Total après travaux : 155 m²

Résultat : 155 m² > 150 m² → architecte obligatoire

La surélévation de combles nécessite un PC car il y a création de surface de plancher. Le seuil des 150 m² s'applique.

Exemple 4 : Garage transformé en chambre

Situation : M. Garcia transforme son garage de 20 m² en chambre d'amis.

• Maison existante : 135 m² de surface de plancher (hors garage)
• Garage actuel : 20 m² (non comptabilisé)
• Après transformation : le garage devient surface de plancher

Calcul :

• Surface actuelle : 135 m²
• Garage transformé : + 20 m²
• Total après travaux : 155 m²

Résultat : Changement de destination créant 20 m² de surface de plancher. Si le projet modifie la structure ou la façade → PC obligatoire. Total > 150 m² → architecte obligatoire.

Exemple 5 : Piscine et pool-house

Situation : Construction d'une piscine 8×4 m avec pool-house de 18 m².

• Maison existante : 140 m²
• Piscine : 32 m² de bassin (non couvert)
• Pool-house fermé : 18 m²

Calcul :

• La piscine non couverte ne crée pas de surface de plancher
• Le pool-house fermé : 18 m² de surface de plancher
• Total après travaux : 140 + 18 = 158 m²

Résultat : 158 m² > 150 m² → architecte obligatoire pour le permis de construire du pool-house.

Si le pool-house est ouvert (pergola couverte), il ne crée pas de surface de plancher et le total reste à 140 m² : pas d'architecte.

Erreurs à éviter

Erreur n°1 : Oublier de cumuler existant et projet

C'est l'erreur la plus courante. Beaucoup de particuliers calculent uniquement la surface de leur extension sans additionner l'existant. Le seuil de 150 m² s'applique à la surface totale après travaux, pas à la surface créée.

Conseil : Avant tout calcul, mesurez précisément la surface de plancher de votre maison actuelle. Demandez éventuellement à votre notaire la surface déclarée à l'acte.

Erreur n°2 : Confondre surface habitable et surface de plancher

La surface habitable (loi Carrez) et la surface de plancher ne sont pas identiques. La surface habitable exclut certains espaces comme les combles non aménagés, tandis que la surface de plancher a ses propres règles de déduction.

Conseil : Appliquez strictement la définition de l'article R111-22 du Code de l'urbanisme.

Erreur n°3 : Croire que le garage est toujours exclu

Le garage est exclu du calcul tant qu'il reste un espace de stationnement. Si vous le transformez en pièce habitable (bureau, chambre, atelier…), il entre dans la surface de plancher.

Conseil : Ne modifiez pas l'affectation de votre garage sans recalculer le seuil.

Erreur n°4 : Penser que la DP dispense de calcul

Même si la déclaration préalable ne requiert jamais d'architecte, vous devez quand même calculer votre surface de plancher. Elle détermine si votre projet relève bien d'une DP ou s'il nécessite un PC.

Conseil : En zone U du PLU, le seuil entre DP et PC est de 40 m² d'extension. Calculez précisément pour choisir la bonne procédure.

Erreur n°5 : Déposer un PC sans architecte alors qu'il est obligatoire

Un permis de construire déposé sans signature d'architecte alors que le seuil de 150 m² est dépassé sera refusé. La mairie n'instruit même pas le dossier : il est rejeté pour non-conformité réglementaire.

Conseil : Vérifiez trois fois votre calcul avant de choisir de vous passer d'architecte.

Erreur n°6 : Ignorer les annexes

Un abri de jardin de 12 m², une dépendance de 20 m², une cabane de piscine… Ces constructions annexes peuvent faire basculer le total au-dessus de 150 m² si elles créent de la surface de plancher (constructions closes et couvertes).

Conseil : Additionnez toutes les surfaces de plancher de votre propriété, bâtiment principal ET annexes.

Erreur n°7 : Faire des travaux en plusieurs tranches pour contourner le seuil

Certains imaginent faire une première extension de 20 m², puis une seconde de 20 m² deux ans plus tard, pour éviter le seuil. Cette stratégie est risquée : l'administration peut requalifier les travaux en opération unique si elle estime qu'ils forment un projet cohérent.

Conseil : Si vous prévoyez plusieurs extensions à terme, consultez un architecte dès maintenant pour une conception globale.

Questions fréquentes

Conclusion

Le seuil des 150 m² détermine si votre permis de construire nécessite la signature d'un architecte. Cette surface s'apprécie au global : existant + projet, tous niveaux confondus, après déduction des garages, caves et espaces techniques.

Trois règles à retenir :

1. L'architecte est obligatoire pour tout PC si la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m²
2. La déclaration préalable ne nécessite jamais d'architecte, même au-delà de 150 m²
3. Les personnes morales (SCI, sociétés) doivent toujours recourir à un architecte, sans seuil

Avant de déposer votre dossier, calculez précisément votre surface de plancher selon les règles de l'article R111-22. Un calcul erroné peut entraîner un refus de permis et plusieurs mois de retard.

En cas de doute sur votre situation, l'instructeur de votre mairie peut vous confirmer si l'architecte est obligatoire pour votre projet. Et si vous dépassez le seuil de quelques mètres carrés seulement, considérez que les honoraires d'architecte représentent un investissement pour la qualité de votre projet, pas simplement une contrainte administrative.

Sources : Legifrance (Code de l'urbanisme, articles R431-2, R111-22, L431-3), Service-public.fr, Ordre des architectes