Marion Cotillard et Guillaume Canet : leur domaine équestre et les enjeux urbanistiques
Temps de lecture : 8 minutes
Marion Cotillard et Guillaume Canet possèdent un domaine équestre d'exception dans les Yvelines, où ils élèvent des chevaux et pratiquent leur passion commune. Ce type de propriété rurale soulève des questions urbanistiques spécifiques : construction de manèges, écuries, carrières… Quelles autorisations faut-il obtenir pour créer ou agrandir une exploitation équestre ? Comment se calcule la taxe d'aménagement sur ces constructions ? Ce cas de célébrités illustre les enjeux auxquels font face tous les propriétaires de centres équestres.
Sommaire
- Le domaine équestre : définition et cadre légal
- Les autorisations nécessaires
- Fiscalité et taxes
- Cas pratiques
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Le domaine équestre : définition et cadre légal
Un domaine d'exception dans les Yvelines
Le couple Cotillard-Canet a fait l'acquisition d'un domaine équestre de plusieurs hectares dans les Yvelines. Guillaume Canet, passionné d'équitation et cavalier de haut niveau, y pratique le saut d'obstacles. Le domaine comprend :
- Une maison d'habitation principale
- Des écuries pour plusieurs chevaux
- Un manège couvert
- Des paddocks et carrières
- Des bâtiments annexes (sellerie, local technique)
Ce type de propriété nécessite de nombreuses autorisations d'urbanisme et génère une fiscalité spécifique, notamment la taxe d'aménagement et la taxe foncière.
Le statut juridique des constructions équestres
Les constructions équestres relèvent de deux régimes distincts selon leur destination :
| Type de construction | Destination | Régime applicable |
|---|---|---|
| Écurie agricole | Exploitation agricole | Zone A du PLU autorisée |
| Centre équestre commercial | Activité économique | Zone A ou N sous conditions |
| Écurie de particulier | Annexe résidentielle | Zone U ou AU |
| Manège couvert | Selon activité | Permis de construire |
Point clé : en zone agricole (A) du PLU, seules les constructions nécessaires à l'exploitation agricole sont autorisées. Un centre équestre professionnel peut y être admis, mais pas les écuries d'un simple particulier.
La réglementation applicable
Les constructions équestres sont soumises au Code de l'urbanisme :
- Écurie < 20 m² : déclaration préalable
- Écurie > 20 m² : permis de construire
- Manège couvert : permis de construire (création de surface de plancher)
- Carrière en plein air : généralement sans formalité (pas de construction)
Le formulaire CERFA 13703 est utilisé pour les déclarations préalables, le CERFA 13406 ou 13409 pour les permis de construire.
Les autorisations nécessaires
Construire des écuries
L'édification d'écuries nécessite une autorisation d'urbanisme dont le type dépend de la surface :
Déclaration préalable (5 à 20 m²)
- Dossier simplifié : CERFA, plans, photos
- Délai d'instruction : 1 mois
- Pas d'architecte obligatoire
Permis de construire (> 20 m²)
- Dossier complet avec plan de masse
- Délai : 2 à 3 mois
- Architecte obligatoire si surface totale > 150 m²
Pour une propriété comme celle du couple Cotillard-Canet, avec plusieurs bâtiments, le recours à un architecte est incontournable. La surface totale dépasse largement les 150 m² exigeant sa signature.
Créer un manège couvert
Le manège couvert est une construction créant de la surface de plancher. Les dimensions standard (20 m × 40 m = 800 m²) imposent systématiquement un permis de construire.
Particularités du dossier :
- Plan de façade montrant l'aspect extérieur
- Isolation éventuelle à prévoir pour le confort
- Étude d'insertion paysagère
- Gestion des eaux pluviales
En zone agricole, le manège doit être justifié par l'activité professionnelle (centre équestre, élevage). Un simple particulier aura des difficultés à obtenir l'autorisation.
Aménager une carrière
La carrière équestre (terrain de travail en plein air) ne constitue pas une construction et ne nécessite généralement pas d'autorisation, sauf si :
- Le terrain est en zone protégée (ABF, site classé)
- Des travaux de terrassement importants sont prévus
- Un éclairage permanent est installé
Pour une extension de 20 m² de la carrière existante ou la création d'un paddock couvert, une déclaration préalable peut être nécessaire.
Les annexes : sellerie, local technique
Les petits bâtiments annexes suivent les règles classiques :
| Surface | Zone standard | Zone protégée |
|---|---|---|
| < 5 m² | Aucune formalité | Déclaration préalable |
| 5 à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| > 20 m² | Permis de construire | Permis de construire |
Pour un projet de pergola ou terrasse attenant à la maison d'habitation, les mêmes seuils s'appliquent.
Fiscalité et taxes
La taxe d'aménagement
Toute construction créant de la surface taxable est soumise à la taxe d'aménagement. La valeur forfaitaire est de 914 €/m² en France métropolitaine (2024), portée à 1 036 €/m² en Île-de-France.
Calcul pour un manège de 800 m² en Île-de-France :
- Surface taxable : 800 m²
- Valeur forfaitaire : 1 036 €/m²
- Taux communal (exemple 3%) : 800 × 1 036 × 3% = 24 864 €
- Taux départemental (exemple 2,5%) : 800 × 1 036 × 2,5% = 20 720 €
- Total : environ 45 000 €
Exonérations possibles :
- Bâtiments agricoles (sous conditions)
- Abattement de 50% sur les 100 premiers m² de résidence principale
- Exonérations locales votées par la commune
La base imposable de la taxe foncière
Les constructions équestres sont soumises à la taxe foncière selon leur valeur locative cadastrale. Pour un domaine comme celui de Marion Cotillard, la taxe foncière annuelle peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Exonération temporaire : les constructions neuves bénéficient d'une exonération de 2 ans si le propriétaire déclare l'achèvement dans les 90 jours (formulaires H1/H2).
Les plus-values immobilières
Pour un domaine équestre détenu depuis plusieurs années, la revente génère une plus-value potentiellement imposable. L'exonération totale n'intervient qu'après 22 ans de détention (impôt sur le revenu) ou 30 ans (prélèvements sociaux).
Cas pratiques
Cas 1 : Construction d'écuries de 150 m²
Situation : Un propriétaire souhaite construire des écuries de 150 m² pour 6 chevaux sur son terrain en zone agricole (A) du PLU.
Analyse :
- Surface > 20 m² : permis de construire obligatoire
- Zone A : construction autorisée si liée à une exploitation agricole
- Le propriétaire n'est pas agriculteur : refus probable
Solution : Créer une activité agricole déclarée (élevage) ou trouver un terrain en zone U où les écuries de loisir sont autorisées.
Cas 2 : Domaine équestre complet type "Cotillard-Canet"
Situation : Acquisition d'un domaine de 5 hectares comprenant habitation, écuries et manège existants. Projet d'extension du manège de 200 m² supplémentaires.
Démarches :
- Permis de construire pour l'extension
- Recours architecte obligatoire (surface > 150 m²)
- Taxe d'aménagement : environ 15 000 € pour 200 m²
- Délai d'instruction : 3 mois (zone agricole)
Résultat : Autorisation obtenue après production d'un justificatif d'activité équestre professionnelle.
Cas 3 : Installation d'une pompe à chaleur pour le manège
Situation : Le propriétaire souhaite chauffer son manège avec une pompe à chaleur air-eau.
Analyse :
- L'unité extérieure de la pompe chaleur air eau peut nécessiter une déclaration préalable si modification de l'aspect extérieur
- Le PLU peut réglementer les couleurs façade et l'implantation des équipements techniques
- Distance aux limites à respecter (nuisances sonores)
Conseil : Vérifier le règlement de zone et les éventuelles prescriptions du chauffe-eau solaire ou PAC.
Erreurs à éviter
Erreur 1 : Construire en zone agricole sans justification
En zone A du PLU, seules les constructions nécessaires à l'exploitation agricole sont autorisées. Des écuries "de loisir" pour un particulier non agriculteur seront refusées. Solution : chercher un terrain en zone U ou obtenir un statut d'exploitant.
Erreur 2 : Sous-estimer la taxe d'aménagement
La valeur forfaitaire de 914 €/m² (ou 1 036 € en Île-de-France) peut générer des taxes très élevées pour un manège de grande surface. Anticipez ce coût dans votre budget global.
Erreur 3 : Négliger les recours des tiers
Un projet équestre peut susciter l'opposition de voisins (nuisances, circulation de camions). Faites constater l'affichage du permis par huissier et attendez la fin du délai de recours de 2 mois avant de lancer les gros travaux.
Erreur 4 : Oublier les obligations environnementales
L'élevage de chevaux génère des effluents à gérer. Selon le nombre d'équidés, une déclaration ou autorisation au titre des Installations Classées (ICPE) peut être nécessaire.
Erreur 5 : Modifier les couleurs sans autorisation
Le changement de couleurs façade des bâtiments existants nécessite une déclaration préalable car il modifie l'aspect extérieur. Le PLU peut imposer des teintes spécifiques (RAL couleur façade) à respecter.
Questions fréquentes
Faut-il une autorisation pour installer une pompe à chaleur ?
Une déclaration préalable peut être nécessaire si l'unité extérieure de la pompe à chaleur air air ou air eau modifie l'aspect extérieur du bâtiment. En secteur protégé (ABF), la déclaration est systématique. Vérifiez également les distances minimales aux limites pour éviter les conflits de voisinage liés au bruit.
Combien coûte une pompe à chaleur pour un manège ?
Une pompe à chaleur pour un manège de 800 m² coûte entre 30 000 et 80 000 € selon la technologie (aérothermique ou géothermique) et la puissance nécessaire. Le chauffage d'un tel volume est coûteux, d'où l'intérêt d'une bonne isolation préalable.
Peut-on changer la couleur des volets sans autorisation ?
Non, le changement de couleur des volets modifie l'aspect extérieur et nécessite une déclaration préalable. Le PLU peut imposer des couleurs spécifiques selon les zones. En secteur ABF, l'architecte des Bâtiments de France doit donner son accord.
Comment calculer la taxe d’aménagement ?
La taxe d'aménagement se calcule ainsi : surface taxable × valeur forfaitaire (914 €/m² ou 1 036 €/m² en Île-de-France) × taux (communal + départemental). Pour une construction de 100 m² avec un taux total de 5%, comptez environ 4 570 € (ou 5 180 € en Île-de-France).
Faut-il un architecte pour construire des écuries ?
L'architecte est obligatoire si la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m². Pour des écuries isolées de moins de 150 m², vous pouvez déposer le permis sans architecte. Mais si vous avez déjà d'autres bâtiments, le cumul des surfaces peut imposer son intervention.
Peut-on créer une mezzanine dans une écurie existante ?
Oui, mais créer une mezzanine crée de la surface de plancher si la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Une déclaration préalable suffit si la surface créée est ≤ 20 m² (ou 40 m² en zone U). Au-delà, un permis de construire est nécessaire.
Comment installer un bow-window sur une maison de campagne ?
L'installation d'un bow-window modifie la façade et crée de l'emprise au sol. Une déclaration préalable suffit généralement si la surface créée est inférieure à 20 m². Vérifiez les distances aux limites séparatives avant de vous lancer.
Conclusion
Le domaine équestre de Marion Cotillard et Guillaume Canet illustre les enjeux urbanistiques des grandes propriétés rurales. Entre permis de construire pour les écuries et manèges, taxe d'aménagement calculée sur la valeur forfaitaire, et fiscalité foncière, ces projets nécessitent une planification rigoureuse.
Points essentiels à retenir :
- Vérifiez le zonage : en zone A, seules les constructions agricoles sont autorisées
- Anticipez la fiscalité : taxe d'aménagement élevée pour les grandes surfaces
- Faites-vous accompagner : architecte obligatoire au-delà de 150 m²
- Préparez le dossier : plan de masse, insertion paysagère, gestion des eaux
Pour les projets plus modestes (autorisation pose portail, clôture de paddock), une simple déclaration préalable suffit généralement. Mais dès que vous dépassez les 20 m² ou que vous êtes en zone protégée, le permis de construire s'impose.
Sources : Code de l'urbanisme, Code général des impôts (taxe d'aménagement), Service-public.fr
