Terrasse Surélevée : Quelle Autorisation d'Urbanisme Faut-il ?
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Vous souhaitez créer une terrasse en bois surélevée de 60 cm pour profiter de la vue sur votre jardin ? Ou installer une terrasse sur pilotis au niveau de votre salon à l'étage ? Le régime d'autorisation varie considérablement selon la hauteur et la surface de votre projet. Une terrasse de plain-pied n'a souvent besoin d'aucune formalité, tandis qu'une terrasse surélevée peut nécessiter un permis de construire. Voici comment déterminer l'autorisation dont vous avez besoin avant de vous lancer.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'une terrasse surélevée ?
- Les critères déterminants : hauteur et emprise
- Tableau récapitulatif des autorisations
- La déclaration préalable pour terrasse
- Quand le permis de construire est obligatoire
- Cas particuliers et zones protégées
- Procédure et pièces à fournir
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'une terrasse surélevée ?
Une terrasse surélevée est une plateforme extérieure construite à un niveau supérieur au terrain naturel. Contrairement à la terrasse de plain-pied (posée directement sur le sol), elle repose sur une structure portante : plots, pilotis, murets ou dalle de béton surélevée.
Classification selon la hauteur
Le Code de l'urbanisme distingue implicitement plusieurs types de terrasses selon leur élévation par rapport au terrain naturel :
| Type | Hauteur par rapport au sol | Régime habituel |
|---|---|---|
| Terrasse de plain-pied | 0 à 0,60 m | Aucune formalité |
| Terrasse légèrement surélevée | 0,60 à 1,50 m | Déclaration préalable |
| Terrasse haute / sur pilotis | > 1,50 m | Déclaration ou permis |
Ces seuils ne sont pas expressément définis par la loi mais résultent de l'interprétation jurisprudentielle et des pratiques des services instructeurs.
Pourquoi la hauteur compte-t-elle ?
Une terrasse surélevée crée de l'emprise au sol (projection verticale de la plateforme) et peut générer des vues directes sur les propriétés voisines. Plus elle est haute, plus son impact sur le voisinage et le paysage est important. C'est pourquoi la réglementation devient plus stricte à mesure que la hauteur augmente.
Le maître d'ouvrage doit donc vérifier non seulement les règles d'urbanisme, mais aussi les distances légales de vis-à-vis définies par le Code civil.
Les critères déterminants : hauteur et emprise
L'autorisation requise dépend de deux critères principaux : la hauteur par rapport au terrain naturel et la surface de l'emprise au sol.
La hauteur : seuil de 0,60 m
Le seuil communément retenu pour distinguer une terrasse de plain-pied d'une terrasse surélevée est de 60 centimètres (0,60 m). En dessous, la terrasse est assimilée à un aménagement de sol et ne nécessite généralement aucune formalité.
Au-delà de 60 cm, la terrasse est considérée comme une construction nouvelle, soumise aux règles des articles R421-9 et suivants du Code de l'urbanisme.
L'emprise au sol : seuil de 20 m²
L'emprise au sol d'une terrasse surélevée correspond à sa projection verticale, y compris l'éventuel escalier d'accès si celui-ci est fixe et couvert.
- Emprise ≤ 5 m² : aucune formalité (sauf secteur protégé)
- Emprise de 5 à 20 m² : déclaration préalable
- Emprise > 20 m² : permis de construire
La combinaison des critères
| Hauteur | Emprise ≤ 5 m² | Emprise 5-20 m² | Emprise > 20 m² |
|---|---|---|---|
| ≤ 0,60 m | Aucune formalité | Aucune formalité | Aucune formalité |
| 0,60 – 1,50 m | Aucune formalité* | Déclaration préalable | Permis de construire |
| > 1,50 m | Déclaration préalable | Déclaration préalable | Permis de construire |
*En secteur protégé (ABF, site inscrit), toute construction nécessite une autorisation.
Tableau récapitulatif des autorisations
Voici un récapitulatif complet pour vous situer rapidement :
Terrasse de plain-pied (≤ 60 cm)
| Surface | Autorisation | Observations |
|---|---|---|
| Toute surface | Aucune | Simple aménagement de sol |
Terrasse surélevée (> 60 cm)
| Surface | Hauteur ≤ 1,50 m | Hauteur > 1,50 m |
|---|---|---|
| ≤ 5 m² | Aucune formalité* | Déclaration préalable |
| 5 à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| > 20 m² | Permis de construire | Permis de construire |
*Sauf en secteur protégé où toute construction est soumise à autorisation.
Exemples concrets
- Terrasse bois sur plots (40 cm de haut, 25 m²) : aucune formalité
- Terrasse sur pilotis (80 cm, 18 m²) : déclaration préalable
- Terrasse accessible depuis l'étage (2,50 m, 35 m²) : permis de construire
La déclaration préalable pour terrasse
La déclaration préalable est l'autorisation la plus fréquente pour les terrasses surélevées de taille moyenne.
Quand est-elle requise ?
Une déclaration préalable est nécessaire pour une terrasse surélevée de plus de 60 cm lorsque l'emprise au sol est comprise entre 5 et 20 m².
C'est également le cas pour toute terrasse en site inscrit ou en périmètre de monument historique, quelle que soit la surface.
Le formulaire à utiliser
Utilisez le CERFA 13703 (déclaration préalable pour maison individuelle) ou le CERFA 13404 pour les autres cas.
Pièces à fournir
Le dossier comprend :
- DP1 : Plan de situation
- DP2 : Plan de masse coté en 3 dimensions
- DP3 : Plan de coupe du terrain et de la terrasse
- DP4 : Insertion paysagère montrant la terrasse dans son environnement
- DP5 : Plans de façades (si la terrasse modifie l'aspect du bâtiment)
- DP6 : Document graphique (photo avant/après)
- DP7/DP8 : Photos du terrain et de l'environnement proche
Délai d'instruction
Le délai standard est d'1 mois. Il passe à 2 mois si votre terrain est situé en secteur ABF (périmètre de monument historique, site inscrit, etc.).
Si vous ne recevez pas de réponse dans ce délai, vous bénéficiez d'une non-opposition tacite. Demandez tout de même un certificat de non-opposition pour sécuriser votre dossier.
Quand le permis de construire est obligatoire
Le permis de construire devient nécessaire pour les terrasses surélevées de grande surface ou particulièrement hautes.
Seuil de 20 m² d'emprise au sol
Dès que l'emprise de la terrasse dépasse 20 m², un permis de construire est requis, quelle que soit la hauteur (dès lors qu'elle dépasse 60 cm).
Terrasse créant de la surface de plancher
Si votre terrasse est couverte (pergola fermée, véranda), elle crée de la surface de plancher. Dans ce cas, les seuils habituels s'appliquent :
- Déclaration préalable jusqu'à 40 m² en zone U (PLU)
- Permis de construire au-delà
Une terrasse couverte qui fait partie d'un projet d'extension de 20 m² ou plus relèvera du permis de construire.
Le seuil architecte de 150 m²
Si la surface totale de votre maison après travaux (existant + terrasse couverte créant de la surface) dépasse 150 m², le recours à un architecte devient obligatoire.
Pour une terrasse ouverte (non couverte), ce seuil ne s'applique pas puisqu'aucune surface de plancher n'est créée.
Cas particuliers et zones protégées
Secteur ABF (Bâtiments de France)
En périmètre de monument historique ou en site inscrit/classé, toute construction visible depuis l'espace public nécessite une autorisation, même une terrasse de moins de 5 m².
L'Architecte des Bâtiments de France émettra un avis sur votre projet. Il peut imposer des prescriptions sur les matériaux (bois, pierre), les garde-corps, ou refuser le projet s'il porte atteinte au caractère du site.
Le délai d'instruction passe à 2 mois pour une DP, 3 mois pour un PC.
Lotissement avec règlement
Si votre terrain fait partie d'un lotissement, le règlement peut imposer des règles spécifiques : interdiction des terrasses sur pilotis, hauteur maximale, matériaux autorisés. Vérifiez le cahier des charges avant de déposer votre demande.
Copropriété
En copropriété, la construction d'une terrasse privatative peut nécessiter l'autorisation de l'assemblée générale, en plus de l'autorisation d'urbanisme. L'accord des copropriétaires est indispensable si la terrasse affecte les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Terrasse sur toit-terrasse existant
Aménager un toit-terrasse existant (accessible ou non) peut constituer un changement de destination et nécessiter une autorisation. Si le toit n'était pas prévu pour accueillir du public, sa transformation en terrasse praticable implique une déclaration préalable minimum.
Procédure et pièces à fournir
Étape 1 : Vérifier le PLU
Consultez le Plan Local d'Urbanisme de votre commune pour connaître :
- Les règles d'implantation (distances aux limites)
- La hauteur maximale autorisée
- Les matériaux et coloris acceptés
- Les éventuelles interdictions spécifiques
Étape 2 : Constituer le dossier
Pour une déclaration préalable, préparez les pièces DP1 à DP8. Pour un permis de construire, les pièces PCMI1 à PCMI8 sont requises, dont le plan de masse, le plan de coupe, les façades et l'insertion paysagère.
Les plans doivent être cotés et montrer clairement la hauteur de la terrasse par rapport au terrain naturel.
Étape 3 : Déposer la demande
Déposez votre dossier en mairie (service urbanisme) ou par voie dématérialisée si votre commune le permet. Vous recevrez un récépissé avec le numéro d'enregistrement et la date de dépôt.
Étape 4 : Attendre l'instruction
- Déclaration préalable : 1 mois (2 mois en secteur ABF)
- Permis de construire : 2 mois (3 mois en secteur ABF)
La mairie peut vous demander des pièces complémentaires dans le premier mois. Le délai est alors suspendu.
Étape 5 : Afficher l'autorisation
Après obtention, affichez l'autorisation sur le terrain pendant toute la durée des travaux. Le défaut d'affichage peut empêcher la purge des recours des tiers.
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Considérer qu'une terrasse n'est jamais soumise à autorisation
C'est faux pour les terrasses surélevées. Dès 60 cm de hauteur et 5 m² d'emprise, une déclaration préalable peut être exigée. Réaliser des travaux sans autorisation expose à une amende jusqu'à 6 000 €/m² et à une obligation de démolition.
Erreur n°2 : Oublier les distances aux limites
Une terrasse surélevée crée souvent une vue directe sur le voisin. Le Code civil impose 1,90 m minimum de la limite pour les vues droites. Le PLU peut imposer des distances supplémentaires. Une terrasse non conforme peut entraîner une régularisation forcée ou une démolition.
Erreur n°3 : Négliger la garantie décennale
Si vous faites appel à un artisan pour construire votre terrasse sur pilotis, exigez son attestation d'assurance décennale. Un artisan sans décennale vous laisse seul face aux désordres pendant 10 ans. Travailler avec une entreprise non assurée est un risque majeur.
Erreur n°4 : Confondre emprise au sol et surface de plancher
L'emprise au sol détermine le type d'autorisation pour une terrasse ouverte. La surface de plancher n'intervient que si la terrasse est couverte. Une terrasse ouverte de 30 m² nécessite un permis (emprise > 20 m²), mais n'impose pas d'architecte puisqu'elle ne crée pas de surface de plancher.
Erreur n°5 : Commencer les travaux avant la fin du délai d'instruction
Le délai d'instruction commence à la date de dépôt. Démarrer les travaux avant d'avoir reçu la non-opposition ou le permis constitue une infraction. Les défauts constatés lors de la réception ne sont pas les seuls risques : l'absence d'autorisation peut bloquer une vente future.
Questions fréquentes
Faut-il un permis de construire pour une terrasse surélevée ?
Un permis de construire est requis pour une terrasse surélevée (> 60 cm) dont l'emprise au sol dépasse 20 m². En dessous de 20 m², une déclaration préalable suffit si la terrasse dépasse 5 m² d'emprise. Les terrasses de moins de 60 cm de hauteur sont généralement dispensées de formalité, sauf en secteur protégé.
Faut-il une autorisation pour un abri de jardin ?
Un abri de jardin de moins de 5 m² et moins de 12 m de hauteur ne nécessite aucune formalité (sauf en secteur protégé). Entre 5 et 20 m², une déclaration préalable est requise. Au-delà de 20 m², un permis de construire est obligatoire. Les mêmes seuils s'appliquent aux abris de piscine.
Faut-il une autorisation pour des travaux intérieurs ?
Les travaux intérieurs ne modifiant pas l'aspect extérieur ni la structure porteuse ne nécessitent généralement aucune autorisation. Cependant, un changement de destination (transformer un commerce en logement) ou des travaux sur la structure (percement de murs porteurs) peuvent exiger une déclaration préalable ou un permis.
Faut-il un permis pour un carport ?
Un carport (abri voiture ouvert) suit les mêmes règles que les autres constructions : déclaration préalable entre 5 et 20 m², permis de construire au-delà. Un carport de 15 m² adossé à la maison nécessite une déclaration préalable. Si le carport est couvert, il crée de l'emprise au sol mais pas de surface de plancher.
Faut-il une autorisation pour poser une clôture ?
La clôture nécessite une déclaration préalable dans trois cas : en secteur protégé (ABF), si le PLU l'impose, ou si la commune a pris une délibération en ce sens. Ailleurs, la clôture est libre mais doit respecter les règles de hauteur du PLU (souvent 2 m maximum). Avant de poser une clôture, vérifiez si un permis est nécessaire pour refaire votre façade.
Faut-il un permis pour aménager ses combles ?
L'aménagement des combles créant de la surface de plancher nécessite une autorisation. Jusqu'à 40 m² en zone U (PLU), une déclaration préalable suffit. Au-delà, un permis de construire est requis. La pose d'un velux ou d'une fenêtre de toit modifiant l'aspect du toit nécessite également une déclaration préalable.
Faut-il une autorisation pour une piscine ?
Une piscine enterrée de 10 à 100 m² sans abri ou avec abri de moins de 1,80 m de haut nécessite une déclaration préalable. Au-delà de 100 m² ou avec un abri de plus de 1,80 m, un permis de construire est obligatoire. Les piscines hors-sol installées moins de 3 mois par an sont dispensées de formalité.
Conclusion
Pour savoir si votre terrasse surélevée nécessite un permis de construire ou une déclaration préalable, retenez deux critères : la hauteur par rapport au terrain naturel et l'emprise au sol.
Une terrasse de plain-pied (moins de 60 cm) ne requiert généralement aucune formalité. Au-delà de 60 cm, la déclaration préalable s'impose dès 5 m² d'emprise, et le permis de construire au-delà de 20 m².
En secteur protégé (ABF, site inscrit), toute terrasse visible nécessite une autorisation. Avant de vous lancer, consultez le PLU de votre commune et, en cas de doute, interrogez le service urbanisme. Un simple échange peut vous éviter des mois de procédure de régularisation.
Pour les travaux de façade associés à votre terrasse, comme une isolation extérieure, vérifiez également les formalités requises.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-2, R421-9 à R421-12, R421-14), Jurisprudence, Service-public.fr
