Extension de Maison : Quelle Autorisation Selon la Surface ?

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Vous souhaitez agrandir votre maison de 25 m² pour créer une extension salon ou une extension cuisine. La première question qui se pose : faut-il une déclaration préalable ou un permis de construire ? La réponse dépend de deux critères : la surface créée et la zone d'urbanisme. En zone U (urbaine) d'un PLU, une extension maison 40m2 ou moins relève de la déclaration préalable. Hors zone U, le seuil tombe à 20 m². Et si votre maison dépasse 150 m² après travaux, l'architecte devient obligatoire. Une extension de maison mal déclarée expose à des sanctions allant jusqu'à 6 000 € par m² non autorisé.

Sommaire

Les seuils d'autorisation pour une extension

Le principe : 20 m² ou 40 m² selon la zone

L'agrandissement d'une construction existante suit des seuils différents selon que vous êtes en zone urbaine ou non :

Surface créée Zone standard (RNU, POS, hors U) Zone U (PLU/PLUi)
< 5 m² Aucune formalité Aucune formalité
5 – 20 m² Déclaration préalable Déclaration préalable
20 – 40 m² Permis de construire Déclaration préalable*
> 40 m² Permis de construire Permis de construire

*À condition que la surface totale après travaux reste sous 150 m².

Comment savoir si vous êtes en zone U ?

La zone U (urbaine) est définie par le PLU ou PLUi de votre commune. Les zones U sont généralement les secteurs déjà bâtis et équipés (voirie, réseaux).

Pour vérifier votre zonage :

  • Consultez le PLU sur le Géoportail de l'urbanisme
  • Demandez un certificat d'urbanisme en mairie
  • Téléphonez au service urbanisme de votre commune

Les zones A (agricole), N (naturelle), ou les communes sans PLU (RNU) n'offrent pas le seuil majoré de 40 m².

Surface de plancher OU emprise au sol

Le seuil s'applique à la surface de plancher OU à l'emprise au sol, en retenant la plus grande des deux.

Exemple : Une extension de plain-pied de 35 m² avec un auvent de 8 m² présente :

  • Surface de plancher : 35 m² (l'auvent n'est pas clos)
  • Emprise au sol : 43 m² (auvent inclus)

C'est l'emprise au sol de 43 m² qui détermine l'autorisation : permis de construire obligatoire, même en zone U.

Le calcul de la surface créée

Surface de plancher : définition

La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couverts, mesurée au nu intérieur des façades, après déduction :

  • Des surfaces sous hauteur < 1,80 m
  • Des trémies d'escaliers
  • De 10% forfaitaire pour l'habitation

Emprise au sol : définition

L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, débords inclus. Une extension avec un balcon en surplomb au 1er étage voit son emprise au sol augmentée de la surface du balcon, même s'il ne touche pas le sol.

Cas des extensions à étages

Une extension maison sur deux niveaux cumule les surfaces de chaque niveau :

Exemple : Extension de 25 m² au sol + 25 m² à l'étage

  • Emprise au sol : 25 m²
  • Surface de plancher : 50 m² (après déductions)

C'est la surface de plancher de 50 m² qui détermine l'autorisation : permis de construire obligatoire (> 40 m²).

Le cas du garage

Un garage compte-t-il dans la surface de plancher ? Oui, s'il est clos et couvert, il crée de la surface de plancher. Mais s'il est affecté au stationnement des véhicules, cette surface est déduite pour le calcul du seuil d'architecte (150 m²).

Le seuil des 150 m² et l'architecte

La règle fondamentale

L'architecte est obligatoire pour un permis de construire si la surface de plancher totale (existant + projet) dépasse 150 m² après travaux (article R431-2 du Code de l'urbanisme).

Attention : ce seuil ne s'applique qu'aux permis de construire. Une déclaration préalable ne nécessite jamais d'architecte, même si la maison fait 200 m².

Exemples de calcul

Cas 1 : Maison de 120 m² + extension de 35 m²

  • Total après travaux : 155 m²
  • Extension > 40 m² ? Non (35 m²) → Déclaration préalable possible en zone U
  • Mais DP → pas de condition de surface totale → DP sans architecte

Cas 2 : Maison de 120 m² + extension de 45 m²

  • Extension > 40 m² → Permis de construire obligatoire
  • Total après travaux : 165 m² → PC avec architecte obligatoire

Cas 3 : Maison de 80 m² + extension de 45 m²

  • Extension > 40 m² → Permis de construire obligatoire
  • Total après travaux : 125 m² → PC sans architecte

Le piège du cumul sur 3 ans

Les surfaces créées au cours des 3 dernières années sur une même unité foncière se cumulent. Si vous avez construit un abri de jardin de 15 m² l'an dernier et souhaitez une extension de 30 m² cette année, le total est de 45 m² → permis de construire.

Déclaration préalable : procédure

Quand la DP s'applique

La déclaration préalable couvre les extensions maison 20m2 à 40 m² en zone U (ou 5 à 20 m² hors zone U), à condition que la surface totale reste sous 150 m² si vous dépassez 20 m².

Le formulaire CERFA 13703

Le dépôt du dossier se fait avec le CERFA 13703 (déclaration préalable pour maison individuelle). Les pièces à fournir :

Pièce Contenu
DP1 Plan de situation (extrait cadastral)
DP2 Plan de masse coté avant/après
DP3 Plan de coupe
DP4 Plan des façades état initial/projeté
DP5 Représentation de l'aspect extérieur
DP6 Insertion paysagère
DP7-8 Photos environnement

Délai d'instruction

Le délai d'instruction est d'1 mois pour une déclaration préalable. Il passe à 2 mois en zone ABF.

Sans réponse à l'expiration du délai, vous bénéficiez d'une non-opposition tacite.

Permis de construire : procédure

Quand le PC s'impose

Le permis de construire est obligatoire pour :

  • Extension > 20 m² hors zone U
  • Extension > 40 m² en zone U
  • Extension portant la surface totale au-delà de 150 m² (avec architecte)

Le formulaire CERFA 13406

Le dossier de permis de construire maison individuelle (PCMI) comprend les pièces PCMI1 à PCMI8, plus :

  • Notice descriptive du projet
  • Attestation de prise en compte de la RE2020 (si extension > 50 m² chauffée)
  • Plans signés par un architecte si surface totale > 150 m²

Délai d'instruction

Le délai est de 2 mois pour un permis de construire maison individuelle. Il passe à 3 mois en zone ABF ou avec consultations particulières.

Validité et affichage

La durée de validité d'un permis de construire est de 3 ans, prorogeable deux fois un an. L'affichage sur le terrain déclenche le délai de recours des voisins de 2 mois.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Extension salon de 28 m² en zone UB

Situation : Les Martin veulent une extension salon de 28 m² pour agrandir leur séjour. Maison actuelle de 95 m² en zone UB du PLU.

Analyse :

  • Zone U + extension < 40 m² → déclaration préalable
  • Surface totale après travaux : 123 m² → pas d'architecte

Dossier : CERFA 13703 + pièces DP1 à DP8.

Délai : 1 mois d'instruction.

Coût extension : 28 m² × 1 500 €/m² (construction classique) = 42 000 € TTC environ.

Exemple 2 : Extension ossature bois de 45 m²

Situation : Sophie souhaite une extension en ossature bois de 45 m² pour créer une suite parentale. Maison actuelle de 110 m² en zone UA.

Analyse :

  • Extension > 40 m² → permis de construire obligatoire
  • Surface totale : 155 m² → architecte obligatoire

Dossier : CERFA 13406 + pièces PCMI1 à PCMI8, signées par architecte.

Délai : 2 mois d'instruction.

Coût extension bois : 45 m² × 2 000 €/m² (ossature bois) = 90 000 € TTC + honoraires architecte (8-12% = 7 000 à 11 000 €).

Exemple 3 : Extension cuisine de 18 m² en zone N

Situation : Jean veut une extension cuisine de 18 m² sur sa maison en zone N (naturelle), sans PLU applicable.

Analyse :

  • Zone N (hors zone U) → seuil de 20 m² pour le PC
  • Extension 18 m² < 20 m² → déclaration préalable

Attention : En zone N, le PLU peut interdire ou fortement limiter les extensions. Vérifiez le règlement de zone avant de déposer.

Exemple 4 : Construire au-dessus du garage

Situation : Les Dupont veulent construire au-dessus de leur garage existant. Le garage fait 30 m². La maison actuelle fait 100 m².

Analyse :

  • Surface créée : 30 m² (étage au-dessus du garage)
  • Zone UB → déclaration préalable possible si < 40 m²
  • Surface totale : 100 + 30 = 130 m² → pas d'architecte

Particularité : Une étude de structure est nécessaire pour vérifier que le garage peut supporter un étage. Ce n'est pas une obligation d'urbanisme, mais une nécessité technique.

Dossier : Déclaration préalable CERFA 13703.

Erreurs à éviter

1. Confondre zone U et commune avec PLU

Avoir un PLU ne signifie pas être en zone U. Votre terrain peut être en zone A, N, ou AU (à urbaniser). Seule la zone U permet le seuil de 40 m² pour la déclaration préalable.

2. Oublier l'emprise au sol dans le calcul

Une extension de 35 m² avec une terrasse couverte de 10 m² = 45 m² d'emprise au sol → permis de construire, même si la surface de plancher n'est que de 35 m².

3. Ne pas vérifier les règles du PLU

Le seuil d'autorisation (DP ou PC) ne garantit pas la conformité au PLU. Une extension peut être refusée si elle :

  • Dépasse le Coefficient d'Emprise au Sol (CES)
  • Ne respecte pas les reculs aux limites
  • Excède la hauteur maximale autorisée

4. Sous-estimer le seuil des 150 m²

Une maison de 120 m² + extension de 35 m² = 155 m². Si vous optez pour une déclaration préalable (< 40 m²), pas de problème. Mais si vous ajoutez un abri de jardin de 10 m² la même année, le total passe à 165 m², et le cumul des surfaces créées (45 m²) impose un permis de construire avec architecte.

5. Commencer les travaux avant l'autorisation

Une extension non autorisée est passible d'amende et de démolition. La prescription est de 6 ans en pénal, mais 10 ans en civil. Un voisin peut exiger la démolition pendant 10 ans.

Questions fréquentes

Faut-il un architecte pour une extension de 20 m² ?

Non, une extension de 20 m² ne nécessite jamais d'architecte. Le seuil de 150 m² déclenchant l'obligation d'architecte ne s'applique qu'aux permis de construire, pas aux déclarations préalables. Or, une extension de 20 m² relève de la déclaration préalable (en zone standard) ou reste sous le seuil de 40 m² (en zone U). Vous pouvez donc réaliser vous-même les plans ou les faire faire par un dessinateur.

Extension de 40 m² : quel permis ?

Une extension maison 40m2 pile est à la limite du seuil. En zone U d'un PLU, si l'extension fait exactement 40 m², une déclaration préalable suffit (le seuil est « jusqu'à 40 m² »). Au-delà de 40 m², le permis de construire devient obligatoire. Hors zone U, le seuil est de 20 m², donc une extension de 40 m² nécessite un permis. Vérifiez aussi le cumul avec les constructions récentes (3 ans).

Combien coûte une extension de maison au m² ?

Le prix d'une extension varie selon le type de construction :

  • Extension maçonnerie traditionnelle : 1 200 à 1 800 €/m²
  • Extension ossature bois : 1 500 à 2 200 €/m²
  • Extension à toit plat : 1 400 à 2 000 €/m²
  • Extension avec étage : 1 800 à 2 500 €/m²

Ajoutez 8 à 12% d'honoraires si l'architecte est obligatoire. Une extension de 30 m² coûte entre 36 000 et 60 000 € selon les prestations.

Peut-on faire une extension en limite de propriété ?

L'extension en limite de propriété est possible si le PLU l'autorise. Le règlement de zone (article 7 généralement) définit les règles d'implantation : soit en retrait (souvent H/2 avec minimum 3 m), soit en limite. En limite, le mur doit généralement être aveugle (sans ouverture) et ne pas dépasser une certaine hauteur. Vérifiez aussi les règles de vue du Code civil (1,90 m minimum pour une vue droite).

À partir de quelle surface l’architecte est-il obligatoire ?

L'architecte est obligatoire pour un permis de construire si la surface de plancher totale (existant + projet) dépasse 150 m² après travaux. Ce seuil ne s'applique pas aux déclarations préalables. Donc une extension de 35 m² sur une maison de 120 m² (= 155 m² total) peut être faite sans architecte si elle reste sous 40 m² (DP en zone U). Mais une extension de 50 m² sur la même maison (PC obligatoire) nécessite un architecte.

Quel délai pour obtenir une autorisation d’extension ?

Le délai d'instruction dépend de l'autorisation :

  • Déclaration préalable : 1 mois (2 mois en zone ABF)
  • Permis de construire : 2 mois (3 mois en zone ABF ou ERP)

Ajoutez 2 mois de délai de recours des tiers après affichage. Au total, comptez 3 à 5 mois entre le dépôt et le démarrage des travaux en toute sécurité juridique.

Peut-on agrandir sa maison sans autorisation ?

Agrandir sa maison sans autorisation n'est possible que pour les extensions de moins de 5 m² d'emprise au sol ET de surface de plancher, hors secteur protégé. Au-delà, une autorisation est obligatoire. Les travaux sans autorisation exposent à une amende pouvant atteindre 6 000 € par m² et à une obligation de démolition. La prescription est de 6 ans en pénal mais 10 ans en civil.

Conclusion

L'autorisation pour une extension de maison dépend de trois critères : la surface créée, la zone d'urbanisme, et la surface totale après travaux.

En résumé :

  • Extension ≤ 40 m² en zone U (ou ≤ 20 m² ailleurs) → Déclaration préalable
  • Extension > 40 m² (ou > 20 m² hors zone U) → Permis de construire
  • Surface totale > 150 m² après travaux → Architecte obligatoire (uniquement pour PC)

Avant de lancer votre projet d'agrandissement, vérifiez le zonage de votre terrain et les règles du PLU (emprise, hauteur, reculs). Un refus d'autorisation est souvent lié au non-respect du règlement de zone, pas aux seuils de surface.

Si vous envisagez d'autres travaux comme une piscine ou une mezzanine, pensez au cumul des surfaces sur 3 ans.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-14, R421-17, R431-2), Service-public.fr, Ministère de la Cohésion des territoires