Déclaration Préalable et Emprise au Sol : Tout Comprendre pour Déposer Votre Dossier
Temps de lecture : 10 minutes
Vous projetez de construire un carport, une véranda ou un abri de jardin ? La première question à vous poser concerne l'emprise au sol de votre projet. Cette notion, souvent confondue avec la surface de plancher, détermine si vous devez déposer une déclaration préalable ou un permis de construire. Une erreur de calcul peut entraîner un refus de dossier, voire des sanctions allant jusqu'à 6 000 € par m² de construction illégale. Voici les clés pour maîtriser le calcul de l'emprise au sol et constituer un dossier conforme du premier coup.
Sommaire
- Qu'est-ce que l'emprise au sol ?
- Emprise au sol et seuils d'autorisation
- Comment calculer l'emprise au sol
- Procédure de déclaration préalable
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce que l'emprise au sol ?
L'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Autrement dit, imaginez que vous regardez votre bâtiment depuis un hélicoptère : la surface au sol que vous voyez, c'est l'emprise au sol.
Cadre légal : Article R420-1 du Code de l'urbanisme
L'article R420-1 définit précisément cette notion : « L'emprise au sol […] est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. »
Ce qui compte dans l'emprise au sol
| Élément | Compte dans l'emprise | Explication |
|---|---|---|
| Murs et façades | ✅ Oui | Surface projetée au sol |
| Balcon sur poteaux | ✅ Oui | Surplomb soutenu |
| Auvent sur poteaux | ✅ Oui | Structure porteuse au sol |
| Terrasse surélevée | ✅ Oui | Si elle repose sur des fondations |
| Carport | ✅ Oui | Structure avec poteaux |
| Débord de toiture simple | ❌ Non | Sans support vertical |
| Marquise décorative | ❌ Non | Élément ornemental |
| Terrasse de plain-pied | ❌ Non | Pas de volume construit |
Emprise au sol vs Surface de plancher
Ces deux notions sont distinctes et complémentaires. La surface de plancher correspond aux surfaces closes et couvertes avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. L'emprise au sol, elle, mesure l'occupation du terrain sans tenir compte des étages.
Exemple concret : une maison de 80 m² sur deux niveaux a une emprise au sol de 80 m² mais une surface de plancher de 160 m². Un carport de 20 m² a une emprise au sol de 20 m² mais zéro surface de plancher (non clos).
Emprise au sol et seuils d'autorisation
L'emprise au sol détermine directement le type d'autorisation d'urbanisme requis. Pour approfondir les modalités de calcul, consultez notre article sur le calcul de l'emprise au sol et surface de plancher.
Tableau récapitulatif des seuils
| Emprise au sol créée | Zone standard (RNU) | Zone U (PLU/PLUi) |
|---|---|---|
| < 5 m² | Aucune formalité | Aucune formalité |
| 5 à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| 20 à 40 m² | Permis de construire | Déclaration préalable |
| > 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
Attention : ces seuils s'appliquent à l'emprise au sol ou à la surface de plancher. C'est le seuil le plus contraignant qui s'applique. Si votre projet dépasse 20 m² d'emprise au sol mais reste sous 20 m² de surface de plancher en zone standard, vous devez quand même déposer un permis de construire.
Le Coefficient d'Emprise au Sol (CES)
Le CES limite le rapport entre l'emprise de la construction et la surface totale du terrain. Un CES de 0.40 signifie que vous ne pouvez pas occuper plus de 40 % de votre parcelle.
Calcul pratique : terrain de 600 m² avec CES de 0.35 → emprise maximale autorisée = 600 × 0.35 = 210 m²
Ce coefficient figure dans le règlement de zone du PLU. Il inclut toutes les constructions : maison principale, garage, abri de jardin, carport. Un dépassement du CES entraîne un refus automatique de votre demande.
Comment calculer l'emprise au sol
Méthode de calcul
- Identifiez tous les éléments porteurs au sol : murs, poteaux, fondations
- Tracez leur projection verticale : dessinez le contour extérieur vu du ciel
- Incluez les surplombs soutenus : balcons sur poteaux, auvents structurels
- Excluez les débords simples : toiture sans support, marquises décoratives
- Additionnez les surfaces : toutes les constructions du terrain
Outils nécessaires
Pour un calcul précis, vous aurez besoin d'un plan de masse coté. Le plan de masse pour permis de construire doit indiquer les dimensions exactes de chaque construction.
Cas du carport et du garage
Un carport de 5 m × 4 m crée une emprise au sol de 20 m² (4 poteaux suffisent à le faire compter). Un garage fermé de mêmes dimensions crée également 20 m² d'emprise et 20 m² de surface de plancher. La distinction entre carport et garage a donc des conséquences importantes sur les calculs.
Procédure de déclaration préalable
Étape 1 : Vérifier le PLU
Avant tout dépôt, consultez le PLU de votre commune pour connaître :
- Le CES applicable à votre zone
- Les règles d'implantation par rapport aux limites séparatives
- Les prescriptions architecturales éventuelles
Le délai d'instruction du permis varie selon le type d'autorisation : 1 mois pour une déclaration préalable, 2 à 3 mois pour un permis de construire.
Étape 2 : Constituer le dossier
Le formulaire CERFA 13703 est le document de base. Vous devez y joindre :
| Pièce | Code | Description |
|---|---|---|
| Plan de situation | DP1 | Localisation du terrain dans la commune |
| Plan de masse | DP2 | Implantation et dimensions du projet |
| Plan de coupe | DP3 | Profil du terrain et de la construction |
| Plan des façades | DP4 | Aspect extérieur du projet |
| Insertion paysagère | DP6 | Intégration dans l'environnement |
| Photographies | DP7/DP8 | Environnement proche et lointain |
Étape 3 : Déposer en mairie
Le dossier doit être déposé en 2 exemplaires minimum (jusqu'à 5 selon les communes) au guichet de la mairie ou via la téléprocédure. Un récépissé vous est remis avec la date de dépôt, point de départ du délai d'instruction.
Étape 4 : Attendre la réponse
Le délai de base est d'1 mois. Il passe à 2 mois si votre terrain est situé en zone protégée (ABF, site inscrit). Sans réponse à l'issue du délai, vous bénéficiez d'une décision tacite de non-opposition.
Étape 5 : Afficher et commencer les travaux
Après obtention, affichez l'autorisation sur un panneau visible depuis la voie publique. La durée de validité du permis est de 3 ans, prorogeable deux fois un an.
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Carport de 18 m²
Situation : Mme Dupont souhaite installer un carport de 6 m × 3 m (18 m²) sur son terrain situé en zone U (PLU).
Calcul :
- Emprise au sol = 18 m² (< 20 m²)
- Surface de plancher = 0 m² (construction ouverte)
Autorisation requise : Déclaration préalable (entre 5 et 20 m² en zone U)
Délai : 1 mois d'instruction
Budget moyen : 3 000 à 8 000 € pour le carport + gratuit pour la déclaration préalable
Exemple 2 : Extension avec véranda de 25 m²
Situation : M. Martin veut ajouter une véranda de 5 m × 5 m (25 m²) à sa maison de 120 m² en zone U.
Calcul :
- Emprise au sol créée = 25 m²
- Surface de plancher créée = 25 m² (construction close et couverte)
- Surface totale après travaux = 145 m² (< 150 m²)
Autorisation requise : Déclaration préalable (car en zone U, le seuil est de 40 m²)
Délai : 1 mois
Le projet reste en dessous du seuil de 40 m² applicable en zone U, donc une simple déclaration préalable suffit. Si M. Martin dépassait 150 m² au total, un architecte serait obligatoire.
Pour approfondir, consultez notre article sur les extensions de 20 m².
Exemple 3 : Abri de jardin + terrasse surélevée
Situation : Famille Leblanc souhaite installer un abri de jardin de 12 m² et une terrasse sur pilotis de 15 m² en zone standard (RNU).
Calcul :
- Abri de jardin : 12 m² d'emprise et de surface de plancher
- Terrasse surélevée : 15 m² d'emprise au sol (mais 0 m² de surface de plancher car non close)
- Total emprise au sol = 27 m²
Autorisation requise : Permis de construire (emprise > 20 m² en zone RNU)
Attention : La terrasse compte dans l'emprise au sol dès lors qu'elle est surélevée et repose sur des fondations ou pilotis.
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Confondre emprise au sol et surface de plancher
L'emprise au sol et la surface de plancher sont deux calculs distincts. Un garage semi-enterré peut avoir une emprise au sol importante mais une surface de plancher réduite. Vérifiez systématiquement les deux valeurs pour déterminer l'autorisation applicable.
Erreur n°2 : Oublier les constructions existantes
Le CES s'applique à toutes les constructions du terrain, pas seulement au projet. Si votre maison occupe déjà 180 m² sur un terrain avec un CES de 0.40 et une superficie de 500 m² (emprise max 200 m²), il ne vous reste que 20 m² constructibles.
Erreur n°3 : Négliger les surplombs
Un balcon en saillie soutenu par des poteaux compte intégralement dans l'emprise au sol. Un bow-window en encorbellement peut également générer de l'emprise. Pour les projets complexes, consultez notre article sur le bow-window et les autorisations.
Erreur n°4 : Ignorer les règles de prospect
Même si votre emprise respecte le CES, les règles de distance aux limites séparatives peuvent empêcher votre projet. L'article 7 du règlement de zone impose généralement un recul de H/2 (demi-hauteur) ou 3 mètres minimum.
Erreur n°5 : Sous-estimer le délai en zone ABF
En secteur protégé (monuments historiques, sites inscrits), le délai passe de 1 à 2 mois pour une déclaration préalable. Les voisins disposent ensuite de 2 mois pour exercer un recours contre votre autorisation.
Erreur n°6 : Oublier la taxe d'aménagement
L'emprise au sol génère une taxe d'aménagement. Pour un abri de jardin, comptez environ 250 €/m² × surface × taux communal. Les conséquences fiscales de l'emprise sont détaillées dans notre article sur la taxe foncière et l'emprise au sol.
Questions fréquentes
Comment calculer l’emprise au sol ?
L'emprise au sol se calcule en projetant verticalement le volume de la construction sur le terrain. Mesurez le contour extérieur de tous les éléments porteurs (murs, poteaux) et des surplombs soutenus. Les débords de toiture sans support ne comptent pas. Pour une construction rectangulaire de 8 m × 5 m avec un auvent sur poteaux de 2 m × 5 m, l'emprise totale est de 40 + 10 = 50 m².
Que compte dans l’emprise au sol ?
Comptent dans l'emprise au sol : les murs et façades, les balcons et terrasses sur poteaux, les auvents et pergolas avec structure porteuse, les garages et carports, les abris de jardin, les piscines couvertes. Ne comptent pas : les simples débords de toiture, les marquises décoratives, les terrasses de plain-pied sans fondation, les piscines découvertes.
Quelle est la différence entre emprise au sol et surface de plancher ?
L'emprise au sol mesure la projection verticale de la construction (vue de dessus), tandis que la surface de plancher comptabilise les espaces clos et couverts avec plus de 1,80 m de hauteur. Un carport de 20 m² génère 20 m² d'emprise mais 0 m² de surface de plancher. Une maison R+1 de 100 m² au sol crée 100 m² d'emprise mais potentiellement 200 m² de surface de plancher.
Une terrasse compte-t-elle dans l’emprise au sol ?
Cela dépend du type de terrasse. Une terrasse de plain-pied posée directement sur le sol ne génère pas d'emprise au sol car elle ne constitue pas un volume bâti. En revanche, une terrasse surélevée reposant sur des pilotis ou des fondations crée de l'emprise au sol correspondant à sa surface projetée. Une terrasse couverte par une pergola avec poteaux compte également.
Qu’est-ce que le coefficient d’emprise au sol (CES) ?
Le CES (Coefficient d'Emprise au Sol) limite la surface que les constructions peuvent occuper par rapport à la superficie du terrain. Un CES de 0.30 sur un terrain de 800 m² autorise une emprise maximale de 240 m² (800 × 0.30). Ce coefficient est fixé par le règlement du PLU et varie selon les zones. Il s'applique à l'ensemble des constructions : maison, garage, annexes.
Quel est le délai d’instruction pour une déclaration préalable ?
Le délai d'instruction d'une déclaration préalable est d'1 mois à compter du dépôt d'un dossier complet. Ce délai passe à 2 mois si le terrain est situé dans le périmètre d'un monument historique ou en zone protégée nécessitant l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France. Sans notification dans ce délai, la décision est réputée favorable (non-opposition tacite).
Quelles sanctions en cas de construction sans déclaration préalable ?
Construire sans déclaration préalable constitue une infraction pénale passible d'une amende pouvant atteindre 6 000 € par m² de surface illégale (article L480-4 du Code de l'urbanisme). La prescription pénale est de 6 ans, la prescription civile de 10 ans. Le tribunal peut ordonner la démolition de l'ouvrage. La régularisation par extension reste possible mais n'est jamais garantie.
Conclusion
L'emprise au sol est une notion incontournable pour tout projet de construction ou d'extension. Avant de déposer votre déclaration préalable, assurez-vous de :
- Calculer précisément l'emprise au sol de votre projet en incluant tous les surplombs soutenus
- Vérifier le CES de votre zone dans le règlement du PLU
- Comparer avec la surface de plancher pour déterminer l'autorisation applicable
- Constituer un dossier complet avec un plan de masse coté
Pour les projets impliquant des piscines, consultez notre article dédié sur les piscines et permis de construire. Les exemples de plan de masse vous aideront à présenter un dossier irréprochable.
En cas de doute sur le calcul ou la procédure, rapprochez-vous du service urbanisme de votre mairie. Mieux vaut prendre le temps de bien préparer son dossier que de risquer un refus ou des poursuites pour construction illégale.
Sources : Legifrance (Article R420-1 Code de l'urbanisme), Service-public.fr
